当前房地产发展对地方税收的影响因素分析1.docx

当前房地产发展对地方税收的影响因素分析及完善对策研究摘要：本文对2008-2010年某市房地产市场发展情况进行调查，通过分析近年来影响房地产行业税收 波动的因素，指出房地产行业税收制度存在的问题，从税收角度提出一些建议和对策。关键词：房地产；税收；存在问题；对策研究随着国民经济持续快速发展以及住房制度改革的不断深化，某房地产业蓬勃发展，并成为拉动地方 经济增长的重要行业和带动一般预算收入快速增长的重要来源。与此同时，中央和地方政府加大了对房地 产市场的微观调控力度，制定了一系列为抑制房地产市场过热的微观调控政策，对房地产业相关税收产生 了较大影响。本文站在税收的角度，对近年来影响某房地产业税收变动的因素进行分析，指出当前房地产 税收制度上存在的一些问题，并提出一些建议和对策。一、2008-2010年某房地产市场发展情况2008-2010年某市商品住宅供应成交量概况见下表2008-2010年某市商品住宅供应成交量概况年份2008 年2009 年2010 年供应面积（肝）1.z347,699845,3241,160,243成交面积（）958z895989,079928z798供求比0.71.20.8具体说明：2008年某商品房成交7741套，共899358.86平米。在2008年某100个参与交易的楼盘 中，有24个楼盘成交面积达到1万平米以上；2009年上半年，全市商品房销售面积、二手房成交面积环 比有较大幅度增长，但与上年相比商品房开发投资、开工面积、竣工面积、二手房成交面积等均有较大幅 度下滑，具体体现为：全市商品房开发投资同比下降18.11%,商品房销售面积同比增长28.89%,商品房 平均销售价格为3367元/平方米，同比增长10.1%。第一季度，某房屋成交量仅400-500套，4月份房屋 成交量则升至700-800套，5月份一下子猛增到了 1500套，6月分亦达1300套。这是2008年12月以来 房价首度出现同比上涨。2009年16月份全市商品房新开工面积为167.06万平方米，同比增长2.39%。其 中商品住宅新开工面积为149.65万平方米，同比增长8.45%。由于4月份以来，商品房交易量价齐升，刺 激了开发企业提前开盘预售，因此全市商品房批准预售面积47.27万平方米，同比增长22.27%e 1-6月份 全市商品房销售面积为100.30万平方米，同比增长28.89%,其中商品住宅销售面积为94.34万平方米，同 比增长25.44%； 2010年某市商品住宅在售项目41个，其中2010年开盘项目16个，新开盘项目推案面积 75.10万平方米，商品住宅供应量116.02万行，成交量92.88万户，供求比0.8。2010年，某固定资产投 资额达到660亿元，环比2009年增长30.4%。涨幅居2003年以来之首。二、房地产行业税收波动的因素分析（一）微观调控政策变化对房地产行业税收的影响分析自2003年起，国家一直出台各种政策来抑制房地产需求。2007年到2008年上半年，为了抑制房 价上涨，采取了从紧的货币政策和稳健的财政政策。2008年下半年，受国际金融危机的影响，经济下滑, 房地产市场低迷，国务院常务会议宣布对微观经济政策进行重大调整，财政政策从“稳健转为“积极，货 币政策从“从紧转为“适度宽松"。为稳定房地产市场，财政部、国家税务总局宣布对个人住房交易环节的 税收政策作出调整，降低住房交易税费；央行还多次上调准备金率，下调个人住房公积金贷款利率、下调 贷款基准利率和扩大商业性个人住房贷款利率的下限，紧缩性政策开始放松。2008年以来，在从紧的货 币政策的影响下，房地产开发企业自己需要压力上升，抑制了一部分投机需求，某市50家重点房地产企 业上半年商品房销售面积下降，全市房地产企业国内贷款下降了 4.2%。受此影响，房地产业税收持续低速 增长，并呈逐季回落的态势。（二）市场供求关系变化对房地产行业税收的影响某近80%的房地产行业企业在城关、七里河、安宁、西固四区，以城关为例，自2002年到2005年 施工面积连续四年出现负增长，而商品住宅竣工面积由2002年的261.33万平方米，减少到2005年的 205.91万平方米，房地产市场供给减少。近年来随着外地人口的大量涌入和人口的自然增长造成了住房的 有效需求不断扩大，以2007年为例，近50%左右的购房者是非某市户口。市场供应减少，市场需求旺盛, 加之投机需求，促进了房地产市场快速发展，2007年商品房销售面积大幅增长，房屋空置面积大幅下降, 因此，带动了房地产营业税和企业所得税大幅增长，其中营业税完成10.96亿元，增收5.5亿元，同比 增长52.83%；企业所得税完成2亿元，增收1亿元，同比增长89.03%。（H）土地和资源价格对房地产行业税收的影响2007年国税总局出台了关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法，规定城镇土地使用税额标 准提高2倍和新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策。此项政策带动土地增值税大幅增长,2007年 和2008年土地增值税实现了 1.6亿元和2.6亿元，同比增长了 158%和53%。此外，随着房价的大幅上涨， 与土地和资源有关的其它税收也快速增长，2007-2008年城镇土地使用税分别同比增长了 6.28%和 4432%,国有资源有偿使用收入同比增长了 176%和1%。三、房地产行业税制存在的问题（一）税负环节分布不合理，房地产税收流通环节税费重，保有环节课税轻。房地产行业的经营过程主要包括：开发、保有和转让三个环节，与此相对应，在各环节存在着不同的 税种：在房地产开发环节涉及营业税、印花税、城市维护建设税和企业所得税等；在房地产转让环节涉及 契税、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、营业税和城市维护建设税等；在房屋出租环节 涉及营业税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税和房产税（或城市房地产税）等；在房地产静态保 有环节涉及耕地占用税、房产税（城市房地产税）和城镇土地使用税。目前我国房地产行业的税收政策在房 地产开发及转让（销售和出租）环节税种较多，较完善，而在保有环节仅涉及三种税，税负较轻。开发、出 租、转让环节的高税负制约了房地产开发商的开发积极性，加大了开发建设成本，提高了购房的门槛，从 而抑制了住房消费，阻碍了购房者潜在需求向有效需求的转化。同时也抬高了房屋的销售价格，制约了居 民购买、租用房屋的积极性，进而影响了房屋销售、出租等流通市场的充分发育。另外，过高的税负还会 导致部分房地产开发商通过隐性交易逃避纳税义务，造成税收收入的减少；保有环节的低税负降低了持有 房地产的机会成本，加剧了房屋土地的闲置，导致本来有限的房地产资源无法充分利用，抑制了房地产税 收收入的正常增长。（二）税种结构设置不合理，重复征税现象严重在房地产产品转让过程中按现行税制，存在着土地增值税与营业税、契税与印花税、房地产租赁中 的重复征税以及营业税自身的重复征税等。对收入重复征税既增加了纳税人的奉行成本和税务机关的征管 成本，又催生了偷逃税的动机，导致了大量地下租赁市场的存在，而且，交叉重复征税有失公平原则，也 给税收的征收管理带来了难度，同时，重更征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负 担；从微观上来说，阻碍了房地产业的流通，造成了房地产资源配置的不合理。（H）计税依据的设置不尽合理以房地产的市场价值作为财产课税的计税依据应该说是比较科学的，这也是各国普遍采用的计税方 法。但是，我国当前是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据，不能反映土地的级差收益和土地、 房产的时间价值。高速经济增长带来了土地和房产大幅度的升值，新房与旧房市值相差非常大，以历史成 本为计税依据，不能反映市场价值，而且大大缩小了税基，也造成了新旧企业税负不均。同时，从价计征 与从租计征还具有不公平性。从价计征的房产税，是依据房产原值减去10%30%后的余额按1.2%的税率 计征。从租计征的房地产税，是以租金的收入乘以12%的税率计征，与按历史成本从价计征相比，从租计 征显然税负过重。有的企业房租收入甚至搞暗箱操作，较难获得明确凭证，从租计征房产税变成一纸空谈。 城镇土地使用税征收方式也缺乏弹性，我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依 据，实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹 性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的微观调 控作用。（四）税率设置不合理土地增值税税率过高，不利于促进土地的合理流转。我国土地增值税实行4级超额累进税率，第一级 税率就达到了30% ,最高边际税率更是达到了60% o而且所定的税率未考虑对长期持有和短期持有房地 产加以区别对待，不利于抑制房地产投机活动；同时，为调节土地的级差收益，城镇土地使用税采用不同 城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，并且随意性大，操作起来缺乏客观 标准，影响了税收征管的力度，造成财产税收入的流失。（五）房地产税费体系混乱，存在"费挤税"等不合理现象在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为目的来征税的税种 相互重叠、并立。对同一纳税人的同一行为出于同一目的而交叉征收税费，形成了“税上加费，费上加税 的局面。同时，还存在税轻费重现象，这种情况严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的 负担；各种行政事业性收费的膨胀，抑制了真正意义上的税收的培育和成长。“税轻费重的状况使得国家 税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用，也使得房地产开发企业把同政府部门搞关系看成了节约成 本的途径，更易孽生腐败。（六）房地产评估制度和房地产税收评税政策不健全，未能在调节收入等方面发挥应有作用我国房地产评估制度缺乏房地产税收征管的配套制度，影响了税收征管的力度。缺乏严密的财产登 记制度往往造成房产的私下交易；同时与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政 策也不健全，评估价格常常与事实脱节；税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房 地产税征管人员素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重，以致在调节收入差距、平均住房面积等方面未 能发挥其应有的作用。四、政策建议（一）建立规范、合理的房地产税种，改变“重流轻保的税收体系房地产业作为国民经济的重要产业之一，同其他行业都存在着高度关联，对于拉动钢铁、建材及家电 等产业发展举足轻重，对于金融业稳定和发展至关重要，对改善民生、推动居民消费结构升级作用显著。 地方政府应科学执行微观调控政策，加强政策间的协调，整合各部门力量，增强政策效果，发挥政府调控 职能，保持房地产市场的健康稳定发展，防止因房地产市场波动而影响地方经济的稳定性，加快推进物业 税，完善房地产行业税制，将目前房产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程的税；将房产成本中的 土地增值税以及土地出让金等税费，转移至房产保有阶段统一收取的物业税，从而降低建设阶段的成本。 开征物业税的核心是实现土地财政与地方税收的平衡点，土地收入是地方财政的重要来源，有“第二财政 之称，开征物业税的关键是地方政府征收的物业税收足以弥补土地出让金，以缓解地方政府财政压力。物 业税作为地方税，开征物业税能给地方财政提供稳定的收入来源，也有助于改变地方政府的短期行为。在 开征物业税的同时,对房地产的税收体制都要进行改革，使房地产行各个环节的税负公平，从而有效的引导 新建、交易、保有等环节的理性行为，降低房地产行业的投机行为，促进房地产行业的健康发展。（-）以市场价值为计税依据加强房地产市场监测，规定市场秩序加强房地产信息收集与分析，建立和完善微观监测预警系统， 建立在某各地开展房地产价格统计监测工作，密切关注市场发展态势和房地产业景气变化趋势；加强企业 诚信建设，加强行业自律，完善房屋备案制度；严格土地市场管理，强化房地产用地监督；加大对商业银 行房地产信贷管理，防范贷款风险。当前我国房地产税改革的目标设计应按照“房地合一、整体评估、一 并征税的原则，将现行的土地使用税按面积从量定额征税、房产税对企业自用房产按房产原值一次减除 一定比例后的余值征税以及单位和个人出租按租金收入征税的方式，统一改为按房地产的评估价值征税。 即房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值应通过评估 确认。（H）调整房地产税率为落实积极财政政策，优化供给结构加快住房保障机制的建设，增加中低价位商品住宅供应，调整 供给结构，在计税依据调整为评估价值后，可将房产税的税率调整为1%-3%的幅度比例税率。这样设计 主要考虑：一是我国经济发展不平衡，城乡差别的需要，各省、自治区、直辖市可据实际情况因地制宜， 从中选择自己的适用税率；二是贯彻税收公平原则即横向公平和纵向公平；三是有利于不同地区财政收入 的合理增长。（四）调整房地产行业税费将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，将其它行政性收费（基金）转入流转税、 财产税和行为税，只保留权属登记等证照工本费，实现真正意义上的“少费政府；另外，按性质和目的合 并税（费）种；取缔“不合理、不合法、纯属三乱”性质的收费项目，以减轻纳税人的额外收费负担，同时应 扩大税基，拓宽征收范围，将房地产税培育成地方税收体系的骨干税种。根据我国目前财税体制及市场产 业发展情况，使我国房地产业综合税费负担适当调低，并调整不同环节的税负。（五）完善城市整体规划布局，促进区域协调发展针对我市房地产行业市场现状，政府、金融机构、建委及房地产相关管理部门积极落实国家促进房 地产行业发展的政策措施，完善城市总体规划布局。加强基础设施的整体规划建设，使各个区域得到平衡 发展。（六）进一步完善房地产估价制度，在税务部门建立房地产评税制度房地产价格评估需具备较强的专业性和技术性，应本着公正、客观、权威的原则，建立一套适应于 市场经济发展的房地产评估机构。在市场经济条件下，房地产市场的发展和管理，必须依靠两个层次：政 府的调控和社会民间机构的参与。因此，房地产评估机构也应分两个层次：政府的房地产评估机构和社会 民间的房地产评估机构，前者主要注重房地产市场的核心问题即价格管理，后者主要在房地产交易活动中 发挥作用；第二，加强对房地产价格评估理论、评估方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估 价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；第三实行房地产估价人员资格认证制度，尽快建 立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。同时，在税务部门建立房地产评税制度。 评税是房地产估价在税收上的运用，它是指政府为了满足其财政收入的需要，定期依照法定的程序和规则对房地产纳税义务人所拥有的房地产进行估价并以这些房地产的评估值为计税依据，借以分 配每个纳税人所应承担的房地产税额的一种方法。目前，对房地产纳税人拥有的房地产，还由房地产评估 机构进行评估，建议等到条件成熟的时候，在税务部门建立房地产的评税机构和健全的评税制度。总之，房地产税作为地方税收的一部分，其财政目标应该服从于促进房地产价格的稳定。从长远发 展来看，有一定的潜力，应与时俱进，改革房地产税，扬长避短，真正发挥房地产税在组织地方财政收入、 调控微观经济方面的作用，使房地产资源达到优化配置，合理使用的目的，进而促进地方财政与房地产业 的平衡发展。