《太原星河湾初探》PPT课件.ppt

太原星河湾初探太原公司,2009年的缺钱风波，太原星河湾险些不要形象平地卖楼，幸而有了浦东星河湾的成功，我们才看到了一如既往地星河湾,今天的星河湾,呈现的景观超越了山西市场上的对手。但与一贯的水准仍有距离；有较明显的赶工痕迹。,7月31日太原星河湾正式开盘,项目总建面166万平方米，一期B区为原规划二期产品，临时加推，共计1396套，43万平方米,项目概况,293/297户型共计520套，占总房源的37%；323户型共计266套，占总房源的19%,A、B区产品差异不大，主力面积为290-330平方米,一期产品,开盘当天成交440套，解筹率为61%；内部VIP成交170套，星河湾销控120套左右，开盘第二天，关系户消化掉30套；合计成交640套；北上广三地排号多为虚号，用以开盘时将内部VIP客户认购和销控的房源顶掉；表单价：A区均价1.87万元/，B区均价2.4万元/；实际成交价：VIP客户低至1.3万元/，普通客户A区1.75万元/，B区2.2万元/销控资源较好的户型，以255、530 和378 为主，用于公共关系维护；,对外宣称43亿，700套的销售业绩，实销35亿，640套。,开盘情况,14个月，星河湾怎么生长为一棵茂密的大树？,09年5月动工，10年7月开卖,让我们一起翻看她的成长日志,2010.7.22 开放前夜,景观、板房、酒店、会所收尾，呈现最美星河湾。密集的活动推介，从，平均一天两场活动，外加每日整版报广夹杂软文硬做，狂轰乱炸，集中力量为开盘造势.,太原星河湾成长日志,Tips:,坚决贯彻景观至上的原则，园林开放一拖再拖，大量人员进场赶工。不惜成本的扮靓园区和板房，“黄大锤”又来砸了好几回。,Tips,太原星河湾成长日志,2010.3 距离开盘还有4个月,春暖花开，重新开工已达到预售条件，为了最高品质的景观呈现，拒绝开放。坚持贯彻以景观优先的原则，搜刮周边4省大树，精心养护，确保品质。目标主体封顶，二次结构基本完成。,坚持以景观为主线，其他工程让路，留出最大作业面；人海战术：一二期项目工人近万人，园林和精装修人员超过2000人；各工种抢作业面，没有统一调配和验收；,2009.9 距离开盘还有10个月,09年9月主体已达正负零，11月末主体完成1/3。09年9月末地下车库顶盖完工后，硬景开始介入。09年底水系、亭子、水沟、微地形架空层、消防道路基础等地下部分全部完工，保证明年开春软景工程的介入。,太原星河湾成长日志,Tips,执法局主抓对正负零以上的违章施工，经过公关，提前一个多月开工。为保景观作业面，主体封顶后二次结构和粗装修期间由地库运输物料。为赶工期，冬施至腊月二十五，多花费1000余万。,太原星河湾成长日志,2009.5 距离开盘还有14个月,09年12月 修规获批09年10月 取得施工许可证09年9月 取得工程规划许可证09年8月 取得用地规划许可证09年7月 取得国有土地使用证,Tips,通过市长协调会疏通市政公司主要领导；有效调动关键人员的工作积极性；从上到下整条线都想到、做到。宁愿多花钱，也要压缩工期；最显著的工作成果是临时用电送电从140个工作日压缩到20个工作日！,Tips,一月一证的速度并不多见。修规未批，先拿四证审批，足见公关能力之强。,正式开动，土方开挖和预应力管桩施工。,为了今天的景观，在可控的时段内，太原星河湾做到极致，人海战术、维护好政府上层关系、不惜成本、交叉工序，同时合理规划、严控品质、用熟手和伙伴对她的进度也起到了至关重要的作用,工序交叉,用熟手、用伙伴,不惜成本,黄文仔每周看一次工地，不满意的砸了重来设计把关、工程实现、成本算账、现场解决、决策链条短、速度快,套用其他星河湾图纸进行深化，合理排布综合管线，为工序交叉打好基础,长期合作的总包单位中建三局、中建四局，在合作伙伴困难的时候，先行支付 工程款以维护合作关系具备操作其他星河湾项目经验的工人,前期周边四省囤树用掉1个亿，冬施多投1000多万等等例子比比皆是材料奢侈浪费、拼花较多、大面积石材铺装、品种繁杂主体物料通路从地面挪至地下室，缺乏机械运输设备和施工设备，则增加大量人力弥补，使得作业面有上万工人，效率较低，费用极高预制构件在二期完成,各楼座和地库的基础地下室结构同步施工地下部分完成后，将室外综合管线、园建穿插介入同楼座主体同步施工主体结构进行至10层以上时二次结构穿插介入施工,严控品质,合理规划,14个月，太原星河湾的树长得枝繁叶茂，在这些日子里她是成功的,07年10月杀进太原，09年2月拿地，长达16个月的时间星河湾在干什么,然而一切并不像看上去的那么美,太原星河湾成长日志,2006.2 来自北京的投资公司铭海公司太原探路,铭海投资先进太原搞地，一年以后引入星河湾；,2007.10 星河湾正式进入太原,2008年 根据项目规划调整控规,6月份倒排控规，与有关领导沟通完成，基本敲定修详规；特别争取将市政公园置于项目用地中心，据为己有；,土地转性竟有遗漏，出让耽误两个多月；额外以30万/亩补偿村民；,Tips,铭海的一系列公关，让星河湾得到了政府的鼎力支持；铭海公司主攻政府关系，解决了星河湾的后顾之忧。,Tips,太原星河湾成长日志,2009.2 获取土地,地块合计1020亩，约合68万平方米，出让底价129410万元，成交价132600万元，130万/亩，约合1950元/平方米。,2009.3 签订成交确认书 土地出让合同,2009.4 解决各类突发性事件,协调解决滨河东路开口问题解决因村民补偿付款问题引发的群体性事件协调泄洪渠覆盖问题临时申请滨河东路道路开口，建立施工通道,多个对手被劝退小开发商意外竞拍，星河湾比底价多付3000万。,Tips,1、高层关系维护非常重要。星河湾在土地、规划、市政配套等方面，召开了十余次市长协调会，解决了大量问题。,6、不能忽视了本土规定，太原要求各项目在发放预售证时一并提供具备资质的物业公司证明文件，但太原近期又暂停批准成立外来新物业公司。星河湾预成立自己的物业公司，花费一年多的时间才于近日完成，导致直到正式开放前一天才拿到全部预售许可证。,2、即使高层关系较好，也不能忽略各级职能部门的沟通，泄洪渠覆盖问题因规划局主管领导对保持原有风貌的个人喜好，耽误了星河湾近一个月的时间，最终还是以明渠形式存在于项目内，未能达到覆盖的目标。,5、承诺的事情一定要做到，土地转性完成后，没有按时支付补偿款，导致村民围堵现场，引发群体性事件。,3、需持续关注政府工作进展，及时发现问题，解决问题。项目用地内小块农地转用工作的遗漏，导致星海湾多次召开协调会，耽误大量时间。,4、工作计划要有预见性，临到开工前才突然发现滨河东路项目用地段没有开口，施工无法组织。临时申报道路开口，再次耽误开工时间。,星海湾在我们眼里,工序合理，交叉与前置相结合,全国项目图纸套用，设计成熟,坚持做自己擅长的工作，将政府工作交给合作方,对于高端客户，将品质展示放在首位，尽管前期占用了大量的资金，但较高的单价，较快的回款速度，致使经济指标甚至优于我们的模式,坚持品质追求，不断推迟开盘,工程成本高，需要投入大量的人力，现场一、二期项目工人约近万人，人工费用较高，同时长时间冬施，重复返工等造成花费较高。,现场安全文明施工较差。工种抢作业面，各自为战，摩擦不断，,为赶工进行交叉作业，统一的工序调整和质量控制不能完全到位，对工人技能水平提出了较高的要求，也出现了漏水、楼板裂缝等一些问题,再强力的支持、再好的品牌、再灵活的手段还是需要认真领会入乡随俗的精髓。姿态低一些，心再细一些，或许去年，我们就能看到她的娇容。所以，我们既要看到她树枝上繁茂的绿叶，去学习她用心浇灌、用力成长过程中值得借鉴的地方。也要看到成长路上的一地落叶，去认真总结经验教训，让那些枯败的黄叶不再零落而傲然枝头。,太原星河湾一路走来一贯坚持的始终如一,如果说星河湾是一道色香味俱全的佳肴，看到她的好卖相，我们也想一探究竟，到底如何将这道菜做得价廉物美，食客又觉得味道如何？,下回分解，敬请期待,