升元地产街子古镇项目概念方案设计任务书.docx

升元地产街子古镇项目概念性规划设计任务书四川升元房地产开发有限公司2012年10月10日1 .项目概况及周边条件1.1 1.1项目区位项目位于成都市崇州街子古镇片区，街子古镇位于崇州市西北群山之麓，成都市区以西，东经109度33分，北纬30度49分。东北毗邻世界自然文化遗产都江堰，北临青城后山、高尔夫球场，西北毗邻四川省级风景旅游区九龙沟。距成都市57公里，距离双流国际机场45公里，距四川省级历史文化名城崇州市23公里，距青城山仅8公里。经成青路从街子古镇至成都车程仅需60分钟。 （如下图所示）图1本项目位于街子古镇旅游开发区域核心位置。街子古镇图21.2建筑规模总用地面积约321亩，净用地面积约219亩，容积率为0.8，用地性质为二类住宅用地，兼容10%商业，拟建面积约11.68万平方米的低密中高端住宅。1.3地块条件地块周边条件地块四至：l 项目临近川旅环线，行车方便，无直达交通线路，但对于部分不开车老年人交通不便；l 地块不临水系，不靠山，处于几个地块之间，没有不可复制的自然资源；l 地块被道路分为5块，适合打造组团景观；（设计可忽略项目内道路）图3地块周边配套：l 景观资源：临近街子古镇，但河西板块属于未开发状态，人流量较少，游客到达率低；l 生活配套：共享街子古镇里生活配套，及其他地块周围的规划配套；l 交通配套：离地块1000米左右是街子客运中心，但由于地块周围目前荒凉，造成距离感。2 .规划设计的基本原则 2.1整体定位度假型人文低密度居住区形象关键词：格调、品味、人文2.2开发策略统一规划，分期开发；卖环境与文化，导入概念地产开发理念；走项目品牌经营路线；差异化竞争策略。2.3目标市场定位市场开发的总体思路是由近及远，初期启动以成都为中心的地缘性客户，中期启动成都近郊及周边区域客户为主，中后期以拓展三洲一带及川内周边市场为主。从总体上来看，成都地缘性客户应是本项目目标市场的重中之重。应充分发挥本项目的价格优势，大力吸引以度假兼投资为主的市区买家。产品应多元化、复合化，扩大客户层面，降低开发风险。2.4功能定位近郊度假居住区（Suburban resort residential area）以中高档次居住为主体，集居住、休闲、度假、文化、运动、健康等于一体的综合性的“近郊度假居住区”。大型景观节点（内部造景）、街子古镇文化街坊、便捷的交通路网、良好的内部配套与服务设施，加上较大的社区规模，将使其成为区域内最适宜居住的热点。2.5档次定位中档价格 中高档品质的高尚社区品质较高，价格略低于区域水平，高档不高价，低价不低档。2.6配套与服务建议2.6.1、会所会所为开放式经营，即对业主开放，也对社会开放。会所的主要功能是运动、健身、商务、家政、休闲等。考虑到社区规模和业主常住时间，以及会所建成之后运营成本，建议会所的各种功能在空间应合理集中，适度分散，形成“泛会所”。各分会所功能上各有侧重，有的侧重于运动康体，有的侧重于休闲度假，有的侧重于商务餐饮。会所的基本内容包括：Ø 室内运动：健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将屋等。Ø 活水健身系统：即KURHAUSE活水保养馆。包括桑拿浴、淋浴、冲击浴、按摩浴、浮浴、冷热交替浴、音乐熟成浴、瀑布浴、气泡浴、药浴、水晶浴，以及深层睡眠系统等。（根据项目成本控制，可选择其中部分项目）。Ø 健康顾问中心：急诊、体检、档案、咨询等。Ø 社区商务中心：会议、客房、餐饮、传真、复印、多功能会议室等。Ø 家政服务中心：中介、保姆、钟点工、家教等。Ø 组合巴：水巴、酒巴、玩具巴、陶艺巴、网巴、书巴、电影巴等。2.6.2、商业配套（可根据实际规划方案取舍）社区的商业配套分两级，社区级商业主要集中在临街步行街；组团级商业主要是小型便利店，可考虑挑高空间，作出LOFT产品，或拆分到会所之中。其内容可包括：Ø 商业：超市、便利店、书店、书报亭、品牌时装店、音影店Ø 服务业：邮政所、小型银行、干洗店、洗衣店、冲晒店、美容美发、汽车美容Ø 餐饮业：风味美食街、咖啡廊、冷品店、面包屋、旦糕店、茶艺坊Ø 装饰业：家居装饰材料店、布艺店、花店、画坊、陶艺坊3、 运动休闲设施Ø 球类运动：篮球场、灯光网球场、室内羽毛球场、迷你高尔夫推杆球场、电脑网室、草地滚球场Ø 水运动：园林式露天泳池、按摩池、儿童嬉水池、恒温泳池Ø 亲子乐园、户外儿童游乐园（可分35岁儿童游乐场和511岁儿童游乐场两种，主要包括戏沙池、攀爬架、游戏墙、绘画墙、翻斗乐、跷跷板、蹦床、滚轴滑梯、小秋千、风筝等）、夕阳红养生园（缓步径、观景亭、棋牌游艺走廊、太极广场、门球等）Ø 单双杠、平衡木、梅花桩、迷宫花园、障碍沙坑、自行车径、缓跑健康径、鹅卵石足底按摩步道Ø 野趣烧烤乐园2.7规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。1、创造核心资源转化为核心竞争力本项目由于地块无强势自然景观，需要充分利用地块资源，人工制造合强势景观资源，力求实现户户观山瞻景。2、 满足整体定位要求Ø 最大化提升住宅的景观可视度；Ø 考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型；Ø 充分挖掘北侧山体及街子古镇的景观价值，最大限度提升住宅价值；Ø 不同密度物业组团布置景观软隔离带，保证住户圈层的私密性；Ø 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源；Ø 设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡3、 规划空间强调整体结构的层次性Ø 开放空间：公众可以到达，随意走动，商业区、会所；Ø 半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带；Ø 私密空间：组团内部空间在建筑风格、项目整体规划、景观规划上，我司无硬性要求，意在设计单位最大限度发挥自身优势及长项。3 .方案成果要求1. 方案设计综合说明书：设计构思说明；建筑设计思路及方案特点； 2. 总平面图,1：500总平面图，彩图;3. 交通流线分析图、功能分析图、日照分析图；4. 建筑平面图、立面图、剖面图、消防、交通体系图；5. 户型组合体平面图、户型参数统计表。6. 公共空间和环境分析图；7. 环境总平面图、景观透视图；8. 彩色效果图（包括彩色总平面图、单体透视图等）；9. 小区鸟瞰图(不小于1号图纸)；10. 四个方向完整透视效果图、单体效果建筑图；11. 小区道路布置图；12. 主要技术指标；13. 规划建筑模型（1：500）；14. 结构形式说明。4 .附件街子项目规划许可证街子项目规划设计条件通知书街子项目红线图四川升元房地产开发有限公司2012年10月10日