湖南中顺房地产开发有限公司湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案.doc

湖南中顺房地产开发有限公司-湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案湖南心星国际商务中心发展定位细化既产品设计方案谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司报告行文思路介绍客户要求与项目理解提案重点为写字楼、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。各物业市场发展定位建议各物业产品设计建议销售计划制定在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益第一章项目理解第二章发展定位建议第三章产品设计建议第四章销售计划写字楼发展定位商业发展定位公寓发展定位项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出定位分析销售目标项目理解产品建议报告目录面对的项目要解决的核心问题市场需要什么项目适合做什么产品产品怎么设计写字楼产品设计商业产品设计公寓产品设计卖什么价格多久卖完利润有多大销售价格建议项目经济测算销售计划第一章 项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出项目位置：芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角居住用地商业用地政府用地休闲旅游市政配套省政府东大门湖南省政府本案长沙天心区政府天心区法院7><80亩湖泊庄园天心文化公园芙蓉南路电力路湘府路居住用地一、项目既定规划理解与分析项目地块与物业发展条件位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好；地块方正平整，昭示性强，生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件；位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件；目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。小结：地块具备良好的生态资源、交通通达性以及区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合体项目的条件，但机会与风险并存。目前项目总体规划已定，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整；项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体；其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理项目既定规划理解一、项目既定规划理解与分析城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高价值的建筑综合体通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体基础解读巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益城市综合体基础解读特征1：城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市”功能复合空间：物业类型丰富，以酒店、办公、公寓和商业为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系空间依存、价值互补：各功能之间形成价值链，各物业空间之间通过规划形成紧密联系城市综合体各种功能之间的价值关系城市综合体的特征和价值广州中信广场：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境购物商场公寓公寓写字楼广州中信广场占地约2.3万m2，建筑面积约29万m2 ，是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境中信商业大厦甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓高档服务式公寓，保安严密、配套完善中天购物广场经营国际品牌精品，设置高端生活配套写字楼的高端配套大量高端商务人士写字楼的高端配套高端消费人群高端消费人群完善的生活配套设施中信广场三种物业功能之间的价值联系特征2：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用高密度、集约性：开发强度大，容积率多在10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补土地使用的均衡性：不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作小时办公商业酒店酒店公寓公寓各种物业在一天24时内的主要使用时段分布城市综合体的特征和价值纽约洛克菲勒中心：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值洛克菲勒中心占地4.5万平方米，总建筑面积约67万平方米，属高强度的综合开发项目最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓特征3：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”（Access Tree）体系城市综合体的特征和价值香港朗豪坊：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼4楼写字楼购物中心412楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼4楼平面图朗豪坊剖面图内部交通组织平台购物中心412楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰特征4：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性整体统一性：城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性：城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系 标志性和可识别性：出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点 新加坡新达城独特的屋顶设计 柏林索尼中心的鸟瞰图 柏林索尼中心的巨型天幕城市综合体的特征和价值日本六本木中心：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地11万m2，是集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面：物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性有机整体的价值 &gt; 个体价值1个体价值2 个体价值3 项目规划理解小结综上所述：本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用，是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。一、项目既定情况理解与分析第一章 项目理解项目既定规划理解与分析项目营销核心问题提出问题一 开发次序二、项目营销核心问题提出酒 店：24540平米公 寓：252<82平米写 字 楼：22042平米商 业：1<8<8<87平米总建面：114367平米从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在一起，但是否意味着就要整体开发？还是分批开发？考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，一定程度缓解资金压力；酒店可提升公寓、写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店、公寓、写字楼（酒店、公寓间隔时间不要超过2个月，或同时开发；写字楼可在下半年开工）；若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。问题二 高定位、高价格与快销售的矛盾二、项目营销核心问题提出政府对项目形象高要求贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的，如何化解这一难题，是贵我双方需要面对的核心问题产品力就是竞争力产品设计的优劣，是决定一个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础；如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行提交专案。第二章 定位分析写字楼发展定位公寓发展定位商业发展定位PART A 写字楼发展定位写字楼基础市场研究项目写字楼发展定位建议随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段顺天国际财富中心运达国际广场中天广场硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；2004年至今顺天城SOHO和府酒店公寓商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求20012003年银华大厦平和堂商务大厦硬件设施及服务得以较好体现企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；199<82000年华侨大厦华联大厦配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离市场初启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程19931997年代表性写字楼产品特征阶段特征时 间初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段1、长沙写字楼发展历史长沙专业写字楼主要集中在：? 五一广场商务区? 芙蓉中路商务区? 韶山北路商务区五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。2、长沙写字楼传统分布格局注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建长沙写字楼市场步入市场化进程始于90年代中后期。发展初期主要以商住楼形式居多，物业品质普遍较低；从9<8年到2009年市场上共有可甄别约<80万写字楼供应；其中长沙优质写字楼的市场总体供应约为55万 ，年均供应量为7万 ，供应相对充裕。3、长沙写字楼供求概述 供应量2010年前，年均供应量约为9万平米/年优质写字楼鉴定标准市场需求分析租赁，空置率保持在15%-25%之间，均正常水平长沙优质写字楼历年空置率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似；长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约17%；受到金融危机影响，销售市场的全面走低，200<8年整体市场空置率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平；2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升。3、长沙写字楼供求概述 需求量长沙市优质写字楼历年去化量与空置率(2001-2009)华美欧国际，体量在57,302平方米，07年9月至09年5月期间，销售周期20个月，销售率达90%；共有236套写字楼可供出售，月均销售9套，09年12月，已基本售罄；目前在售的中天广场于200<8年5月开盘，至今09年5月前半年销售不足30%，09年后半年销售形势较好，截止09年12月份，已经销售近70%；同样位于五一广场区域的华美欧国际，湖南文化广场对外销售约1,000平方米（其中，950平方米为物业公司会议室，另有2套30平方米小户型；而顺天国际财富中心采取带租约销售方式，待售户型面积在200-600平方米之间。3、长沙写字楼供求概述 需求量市场需求分析主力销售周期一般在10-15个月之间700010个月2009年10月200<8年12月标志商务中心12000已销售19个月目前销售70%0<8年5月开盘中天广场50006000<800009年销售价格2007年9月1<8日0<8年9月2007年9月开盘时间25个月09年10月份标志麓谷坐标15个月09年12月未央大邦（商住）15个月09年12月华美欧国际主要销售周期售完时间项目名称CBD华侨大厦华联大厦银华大厦平和堂商务大厦新闻大厦湘银大厦顺天城顺天国际财富中心和府酒店公寓华天新城亚大时代中天广场中隆大厦建鸿达现代城运达国际广场维一星城韶山路五一大道芙蓉路湘江第一大道定王大厦“CBD区域”已形成专业写字楼、高星级酒店及商住公寓共存的办公格局通程酒店金源酒店华天酒店4、长沙写字楼市场分区供应概述天心区随区府及省府南迁，供应量总体趋势增加，目前占市场供应总量的11%5、长沙各类写字楼发展状况分析专业写字楼高星级酒店商住楼群雄逐鹿谁主沉浮规模：单体规模在35万之间，规模适中档次：多为中档、中高档3.63.33.33.333.33.333.63层高（m）中高303定王大厦272<82<8312029302726楼层中高5顺天国际财富中心高3运达国际广场高中高中高中高中高中高中高档次4.533.33.93.144.53.2写字楼总建（万m2）中隆国际大厦平和堂商贸大厦湖南文化大厦中天广场亚大时代第一大道联合商厦项目名称运达广场定王大厦长沙专业写字楼规模及档次5-1、专业写字楼产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点外立面时代感强、昭示性好，商务形象突出；内部装修一般，走廊较窄，多为1.<82.2m，整体品质感仍有待提高；大堂面积多为400-600，普遍偏小，难以彰显中高档形象；标准层面积约为12002000，单间面积在<80600之间，其中主力面积为150250；部分写字楼设有空中花园，打出“生态办公”概念；外立面开始采用中空Low-E玻璃幕墙，以降噪保温隔热。 亚大时代外立面第一大道大堂亚大时代空中花园定王大厦内装修运达广场走廊5-1、专业写字楼客户：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。入驻中高档写字楼的企业以房地产行业居多，占到10.7%，其次为IT通讯业，占比<8.1%，此外，金融、贸易、建筑业等企业也成为专业写字楼的主要客户；以省内企业为主，占到总比例的72%；同时，也有部分国际企业已进驻长沙。由于对区位的要求较高，因此多集中分布在CBD（五一大道及芙蓉路区域）的中天广场、亚大时代等高档写字楼中。注：客户分析以亚大、中隆、顺天财富、第一大道、平和堂、联合商厦、新世纪大厦、文化大厦为调查样本。房地产IT通讯贸易建筑建材金融投资其他长沙专业写字楼客户构成（行业）5-1、专业写字楼客户：企业规模中等，对300平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大；金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在200500平米之间，主力需求为150-300平米；少部分在长沙扎根的实力企业选择500以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。外企设长办事处金融、地产企业设长分公司5-1、专业写字楼物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足物业管理管理费较低，为24元/月，提供基本的清洁、安防等服务，整体水平不高；随着中天广场等新一代专业写字楼“5A”智能化的实现，对物管提出更高的服务要求，以及“绿城”等专业物管公司的进驻，物业管理水平有望得到一定提升；、配套设施电梯：大多配置为45台，单梯服务面积为0.60.9万，低于甲级写字楼的通用标准（0.40.5万）；由于楼层不高，因此亦未有分层到达设计；停车位：建筑面积与停车位的平均配比为253:1，仍低于200:1的国际标准；服务设施：以银行、餐饮、大堂商务中心为主，会议室/购物/展览等功能相对缺乏。亚大时代运达广场5-1、专业写字楼租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高90%2.0湖南文化大厦70%1.0联合商厦70%95%95%90%97%出租率2.3运达国际广场1.6顺天国际财富中心2.2中天广场1.5第一大道2.0中隆大厦2.0亚大时代租金（元/天）楼盘名称租金从12.3元/天不等，租金水平由高至低依次为五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年来专业写字楼租金呈稳步上涨趋势；市场整体较为理想，出租率基本都保持在70%-95%之间，其中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大厦等，入驻率均达到90%以上；中高档专业写字楼租赁情况以亚大时代为代表的中高档写字楼受到市场欢迎5-1、专业写字楼销售：良性健康发展，投资回报率有保障从市场大势来看，长沙市写字楼市场基本保持了供需平衡，持良性健康发展态势。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。空置率持续在正常范围内；市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在7%-12%之间，远高于住宅，具有较大投资价值；购房人群以个体投资为主，60%以上为本地人购买；也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。2.22.31.61.5212租金（元/天）70%90%95%95%90%10040销售率5.3%12000中天广场<8.4%<8000运达国际广场9.5%4900顺天国际财富中心9.1%4774第一大道12.9%4500中隆大厦7.1%4100联合商厦11.7%5000湖南文化大厦投资回报率（按出租率<80%算）售价（元/ ）楼盘名称长沙专业写字楼销售情况及投资回报率5-1、专业写字楼5-1、专业写字楼政府商务发展规划专业写字楼在传统CBD区继续发展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传统CBD区竞争，尚需时日如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段；租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业；企业入驻原因：物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理；商务配套齐全：星级酒店配套；更接近国际化：具备国际接待能力；更能彰显企业实力、符合企业品牌形象。5-2、高星级酒店写字楼通程国际大酒店（五星级）租金水平：租金：3.<8元/天物业管理费：2元/月（不含空调、电费）企业进驻情况：共入驻企业约21家，入住率约90%，其中省内企业占62%，省外企业占3<8%；金融、房地产、IT及机械设备业企业成为主要客户。大堂吧、咖啡厅、1食街、商务中心、银行2金色家族名品中心、美容美发中心3鹏程食府4大宴会厅、国际会议中心5文体娱乐、夜总会、健身按摩等611写字楼12-20客房22-37非吸烟层3<8行政楼层39-40总统套房、复式套房41-42通程会所43、45、46功能分布楼层通程国际酒店楼层分布通程国际大酒店通程国际酒店入驻企业构成金源大酒店（四星级）租金水平：租金：2.6元/天企业进驻情况：共入驻企业约29家，入住率约<85%，其中省内企业占79%，省外企业占21%；金融、房地产类企业成为主要客户。金源酒店入驻企业构成金源大酒店分布：主要位于市区成熟路段；入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企业驻长办事处；企业入驻的原因：租金在1元/天左右，价格相对较低；地段较好，周边配套成熟；宜商宜居；1.71占地4700总建2.9万建鸿达现代城2.61.1占地：2576总建：3.4万 维一星城国际21.2占地3169总建6.5万三角花园1.<81.2占地4792总建5.5万新时空NO.1租金水平（元/m2/天）物管费（元/m2/月）规模（m2）项目名称长沙部分商住楼概况建鸿达现代城维一星城国际5-3、公寓及商住楼客户：以省内中小规模的科技、房地产、文化传播类企业为主建鸿达及维一星城入驻企业构成（行业）建鸿达及维一星城企业构成（地域）在入驻商住楼办公的企业中，前五位分别是科技电子类、房地产类、科教文化类、咨询顾问类及贸易类，占据约60%的比例，金融类企业仅占<8%；以省内企业为主，占到总比例的<81%；省外企业占29%，企业规模普遍较小，没有国际企业进驻。5-3、公寓及商住楼产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公外立面风格与住宅接近，商务形象不明显；内部装修档次低，电梯间、走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差；单间面积较小，集中在30120之间，以兼备居住与办公。简陋的窗户护栏简单装修的走廊与住宅类似的外立面间隔以中小户型为主5-3、公寓及商住楼几类办公物业特征对比：专业写字楼已成供需主流专业物管公司开始进入，楼宇实现5A智能化，但整体水平仍有待提升共享高星级酒店的物业服务一般，普通的保安保洁服务物业管理租金1.53元/m2/天，管理费2.23.6元/m2·月，出租率较高租金约34元/m2/天，物业管理费20元/m2/月（含空调费）租金约11.2元/m2/天，物业管理费1.72元/m2/月出租情况房地产、IT、金融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主国际知名企业驻长机构；金融、房地产、IT及通讯等承租力强的实力企业省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主客户特征高高较低整体档次<80600m2，主力集中在150300，可灵活组合30600m2不等，大部分集中在30120m2间隔区间现代感强豪华庄重普通，与住宅类似外立面以本地公司和个人购买自用为主价格40006000元/m2，大多在5000元/m2以下，销售状况较好先售后租居住及办公46万公寓式写字楼只租不售酒店及办公12万高星级酒店写字楼本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低买家特征办公性质先售后租、只租不售经营模式销售情况规模售价为450012000 元/m2，销售情况良好35万专业写字楼未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间6、专业写字楼未来趋势供应逐步增大，竞争激烈预计2010-2011年，写字楼新增供应量：31.72万方，其中多为高档及中高档写字楼。未动工2011约50000未知560000开福区芙蓉中路一段<8<8号天健·芙蓉盛世未知约4000010000012732.73?开福区西长街大地商务大厦中档未知40000<8360511755长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角现代大厦 2010约3000023757745070天心区黄土岭正街1号 汇金国际超高层高档2012约120000360,00040000五一大道与芙蓉路交汇处西南角贞泰金融中心超高层高档201110000027000039000芙蓉北路564泊富国际 2010约3000075975.99329.3天心区南门口东南角 长沙宝力摩尔商业中心 未知未知550004406.2万家丽路以西，景园路以北 华晨大厦 未知未知5000014207.9长沙市天心区黑石村 立达湘府大厦 双塔楼，1栋写字楼中高档2010300006345<89612芙蓉中路三段142号 友阿大厦 2011400001100004920.5<8开福区黄兴北路中信大厦酒店、商业、写字楼中高档201020000<8295131314.3岳麓区区政府东侧 财富岳麓 1栋中高档201017210.<81<800004<8<861.<8芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角长大彩虹都备注级别推出时间写字楼面积（）建筑面积（）占地面积（）位 置项目名称未来供应：未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进一步加剧；2010-2011年新增写字楼供应量达31.72万方，多为中档、中高档写字楼，将集中在2011年大规模放量，2010预计新增供应量在13万方左右；国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质2011年后，写字楼市场将面临更大的放量，其中北辰、中信等几个超级大盘的写字楼推出将严重的冲击市场；未来需求：根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大，2010年全年空置率将保持在15-20%左右；而且2010年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降；2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平。2012年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。2010-2011 年，放量较0<8-09年逐步增大，竞争增大，但或形成供销两旺的势头，机会与风险并存。6、专业写字楼未来趋势长沙写字楼基础市场研究总结市场：稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼；客户：金融、房地产、IT类为中高档专业写字楼的主要消费群体，300平米以下面积为主需求金融企业、房地产企业、IT通讯企业等，成为长沙高档、中高档专业写字楼的重要消费群体；中小规模的科技电子企业、咨询顾问企业、贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求； 产品：向高标准配置发展，但整体品质感不强硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上、相关配套及物业管理方面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强；未来：竞争集中在中心城区，未来1-3年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。2012年后，需求量将大幅下降。PART A 写字楼发展定位写字楼基础市场研究项目写字楼发展定位建议1.项目写字楼开发资源盘点湖南CPD的核心地带，城市未来中心位置立体交通网络，交通便捷地块昭示性强，具备地标特质花园湖泊资源，生态环境突出优势：非传统商务区，商务价值较难体现周边企业少，商务氛围淡目前人气差，市政及商务服务配套不齐全劣势：未来新城商务代表景观资源突出商务环境现状较差，需强化及完善自身配套2.项目写字楼发展定位建议体现CPD核心区城市价值及高度文明感的未来城市新中心的、生态的花园式 中高端 专业写字楼高端形象、中高端产品、中高端价格2.项目写字楼发展定位建议定位理由阐述1、市场角度：中高档专业写字楼已成市场需求主流，销售速度、租赁价格、投资回报均最有保障；而顶级写字楼因长沙的产业特征缺乏支撑；2、项目本身：项目将成为区域内的标志性地标，商住型写字楼不适合形象档次的需要，同时也与项目内公寓发生内部竞争，不建议使用；临<80亩湖泊庄园是项目最大的优势，项目写字楼可走“生态”路线，但市场上打“生态”牌的太多，不如直接打出“花园式”，直接明了。PART B 公寓发展定位小户型基础市场研究项目公寓发展定位建议PART B 公寓发展定位小户型基础市场研究项目公寓发展定位建议1、长沙小户型分类1）按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的小户型产品如白沙晶城为纯小户型项目，博林金谷为中型项目内附带的小户型产品2）按使用用途分：商务型（酒店/行政）公寓、生活型小户型前者户型设计为传统的通间，基本不带燃气、阳台，生活不便，为长沙较长期的产品，越来越不受市场欢迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考虑生活的需要，带燃气、阳台，甚至做到明厨明卫。如博林金谷。3）按装修标准分：毛坯房、精装公寓备注：本章内“小户型”，指户型面积在90平米以下的产品2、长沙典型小户型项目分布概图天健芙蓉盛世长沙商务中心未来城谋房博客阳光100金星北路桐梓坡路芙蓉路三一大道韶山路湘府路盛大泽西城郡原广场伍家岭生活广场苹果派SOHO天都才子佳苑豪菲斯新时代广场金阳大厦铂宫左岸右岸上河国际由上到下：金色家园未央大邦香颂国际巧克力空间博林金谷红区抽屉印象天心尚城融圣国际天心华庭建鸿达华都摩天1号山水华景旭日东升白沙晶城华府1航线附带小户项目纯小户项目长城国际长大彩虹都3、长沙小户型分布特征市府商圈桐梓坡路、玉兰路未来城科学家园市府商圈荣银路、银盆路香麓丽舍市府商圈望岳路、桐梓坡路谋房博客南城新兴区芙蓉南路鑫远杰座雨花亭商圈韶山路云鼎公馆铁道等高校商圈韶山南路金色家园铁道等高校商圈韶山南路加加大街铁道等高校商圈韶山南路谋房未央大邦五一商圈人民西路、蔡锷南路天心华庭五一商圈人民西路、蔡锷南路印象天心五一商圈中山路、黄兴路、蔡锷路铂宫五一商圈、东塘商圈芙蓉中路、劳动路摩天1号伍家岭四方坪商圈车站路、三一大道soho天都伍家岭四方坪商圈三一大道、芙蓉路罗马假日火车站商圈车站路、八一路越界伍家岭四方坪商圈三一大道、芙蓉中路伍家岭生活广场依托商圈交通枢纽楼盘名称纯小户型楼盘是项目需要凤凰城否南城新兴商圈，项目需要长沙商务中心是南城新兴商圈，项目需要博林金谷是火车站商圈，项目需要融圣国际否四方坪商圈，项目需要才子佳苑否伍家岭商圈，项目需要天健芙蓉盛世否项目需要阳光100东塘商圈劳动路、韶山路华都否市府商圈，项目需要盛大泽西城否市府商圈，项目需要郡原广场否市府商圈，项目需要金麓国际否市府商圈，项目需要美林银谷是市府商圈，项目需要永祺西京否市府商圈，项目需要沁园春御院是否受90/70影响项目依托楼盘名称附带小户型楼盘小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。小户型楼盘集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈和铁道林科大商圈。目前纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。4、长沙小户型需求特征小户型产品畅销面积区间集中在35-50，其次为60左右产品在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快不能兼备生活需要的产品销售速度很慢，如天健芙蓉盛世8><#004699'>C1、C2大户型产品相对滞销35.<89（A<8）31.70（A1）最为畅销，销售完毕，其余40左右产品销售也较好。房交会期间开始销售，房交会4天销售30余涛，