北戴河新区项目可行性研究报告(最新)1925466738.doc

荣盛房地产发展股份有限公司北戴河新区项目可行性研究报告发展部二零一零年三月目录第一部分 可行性研究报告编制依据及结论4一 项目投资意向书名称4二 投资意向书编制单位4三 投资意向书编制依据4四 项目概况4（一）秦皇岛市北戴河新区地块概况4（二）北戴河新区地块规划指标及其它要求6（三）地块获取方式7第二部分 城市背景综述8一、城市概况8（一）地理位置及区划8（二）面积人口8（三）经济概况91、经济总量92、固定资产投资103、购买力和消费水平114、城市居民居住水平125、房价收入比12（四）交通运输13（五）城市发展14（1）规划期限和规划范围16（2）市域城镇体系规划：16（3）滨海地区空间协调发展规划18（4）主城区空间发展规划20（六）秦皇岛旅游立市原则23（七）项目渊源24（八）北戴河新区介绍24二、项目投资的必要性26第三部分 市场研究28一、土地市场现状28（一）2007年-2009年10月秦皇岛市土地出让面积分析28（二）城市各行政区土地出让量分析28（二）各行政区域土地出让价格分析30二、政策环境分析31（一）中央针对房产的宏观政策31（二）秦皇岛市政府对住宅市场的相关政策31三、秦皇岛市房地产市场概况32（一）秦皇岛市住宅市场供需状况321、供需情况322商品住宅销售面积323商品住宅销售价格334商品住宅空置状况335、秦皇岛住宅市场潜力分析336秦皇岛市城区“十一五”房地产发展规划34（二）区域市场概况351、市场热点板块352、区域特征363、开发区滨海海板块374、北戴河黄金海岸片区425、南戴河片区46第四部分：项目概况51一、宗地位置51二、规划控制要点521、规划要点522、土地获得方式：533、协议内容中甲乙双方的职责：53三、土地升值潜力初步评估541、区域属性：542、项目属性：543、有利因素：544、不利因素：55四、项目前期进展概况55五、成本预测55第五部分 项目市场展望及未来价值56一、定位561、定位562、三项原则56二、项目建设目标-项目可持续发展561、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢562、开发和生态在开发中保护，在保护中开发573、打造精品样板，促进区域整体标准的提升58二、策略59第六部分：综合分析与建议60（一）SWOT分析60（二）结论61第一部分 可行性研究报告编制依据及结论一 项目投资意向书名称秦皇岛市北戴河新区地块项目投资意向书二 投资意向书编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部三 投资意向书编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录（市场调研数据和资料）3、秦皇岛市房管局、土地交易中心、统计局等部门信息4、秦皇岛市政府部门、市统计局等网站公布相关数据四 项目概况（一）秦皇岛市北戴河新区地块概况北戴河新区七里海地块位于秦皇岛市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约12003亩，为政府规划收储用地。地块为北戴河新区政府重点推荐项目，属于滨海空地；可开发利用海岸线长2.51KM；紧邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河10余公里，北戴河20余公里。地块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等区位见下图：意向地块（二）北戴河新区地块规划指标及其它要求两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地，允许建设部分住宅、商业，以突出环境保护的宗旨。地块一地块二地块一:面积约6000亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿BT等形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地的形式和政府共同开发。地块二:面积约6000亩的规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。北戴河新区建设属国家重点项目，疗养、运动、文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。宗地来源及现状地块为北戴河新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有2.5公里长的海岸线可供开发利用。 （三）地块获取方式由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设；采取“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化的平衡发展，综合规划、分阶段实施”的综合开发模式；可以考虑通过BT或BOT形式为政府建设公共基础设施；土地挂牌方式政府招商引入我公司，双方签订投资协议，通过前期规划，锁定部分设计条件，公开挂牌。项目设想鉴于旅游疗养居住综合体体量较大，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开，全部建成周期暂定8年。第一期为高尔夫球场、室内海水娱乐中心、五星级影院、主题酒店、会议中心、部分别墅公寓配套设施等；第二期为高端老年疗养会所、美食天地、小型商业街及部分情景洋房、别墅配套设施；第三期为其余的休闲娱乐设施及剩余的配套别墅公寓等；第二部分 城市背景综述一、城市概况（一）地理位置及区划 皇岛市位于河北省东北部，东北接辽宁省绥中县，西北临河北省承德市，西靠唐山市的滦县、迁安，南临渤海，是河北省重要的经济大市，全国首批14个沿海开放城市之一，也是中国北方重要的外贸口岸。西南距石家庄483公里，西距首都北京280公里，距天津220公里，距离沈阳400公里。（二）面积人口秦皇岛市辖区面积7812.4平方公里，其中市区面积502平方公里（其中建成区面积91.88平方公里）。下辖3区（海港区、北戴河区、山海关区）和4县（抚宁县、昌黎县、卢龙县和青龙满族自治县）。截至2008年底，秦皇岛市户籍人口295.74万人，其中市区人口94.1万人。（2009年，统计公报）。（三）经济概况1、经济总量2008年，秦皇岛市实现生产总值（GDP）808.95亿元,比上年增长12。按户籍人口计算人均生产总值达28426元，比上年增10.9。2008年，秦皇岛市全部财政收入突破百亿元大关，完成107亿元，比上年增长25.1；其中税收收入达98.61亿元，增长27.7。全部财政收入占GDP的比重为13.2，比上年提高0.7个百分点；全市税收收入GDP比重为12.2，比上年提高0.9百分点。完成地方一般预算收入48.45亿元，增长16.3。地方财政一般预算支出93.36亿元，增长29.1。分产业看，第一产业增加值91.12亿元，增长9.1；第二产业增加值327.96亿元，增长10.5，其中工业增加值292.36亿元，增长11.9；第三产业增加值389.27亿元，增长13.7三次产业的比例关系为11.340.548.2；继续保持“三二一”的产业结构。2、固定资产投资固定资产投资规模不断扩大。2008年秦皇岛市完成全社会固定资产投资303.58亿元，比上年增长20.3，其中：城镇投资完成236.51亿元，增长18.7；农村投资完成67.06亿元，增长26.2。在城镇固定资产投资中，第一产业投资1.29亿元，下降28.2；第二产业投资90.03亿元，增长14.7，其中工业投资87.15亿元，增长13.2；第三产业投资145.19亿元，增长22，其中房地产开发投资完成82.52亿元，增长41.3，拉动全市投资增长9.6个百分点。3、购买力和消费水平2008年，秦皇岛市城镇居民人均可支配收入达13964元，比上年增长15.6，人均消费支出9648元，增长11。秦皇岛的城镇居民人均可支配收入在河北11个地级市中排第5位，处于中游水平。年份20012002200320042005200620072008城市居民人均可支配收入709573347867835693841035611207813964增长率4.83.379.46.212.410.216.615.62008年河北省主要城市居民生活水平指标城市唐山石家庄廊坊秦皇岛邯郸沧州人均可支配收入163821506216302139641445713175人均消费性支出12026995610603964881284、城市居民居住水平2008年，秦皇岛市城市居民住房人均建筑面积26.85，比上年增长0.6%。根据秦皇岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，到2010年城市居民人居住房面积达到30，“十一五”期间城市居民人均住房面积年均增长约1.01。5、房价收入比2008年，秦皇岛市商品房均价4844元，以平均3口之家购买90商品房为标准，房价收入比为：4844×90÷（13964×3）=10.41 房价收入比在公司已进驻城市和拟进驻城市中处于较高水平。城 市秦皇岛济南石家庄南京廊坊徐州唐山2008年商品住宅均价48445420500064554200350051302008人居可支配收入13964208021506223123163021695516382房价收入比10.417.829.968.377.736.199.39数据来源：各市房管局、统计公报（四）交通运输秦皇岛具有较为发达的铁路、公路、航空和海运交通网络。京山、京哈、大秦、秦沈客运专线四大铁路干线于境内交汇，津秦客运专线已经开始施工。规划的“大”字型高速公路网及“三纵六横九条线”的公路主骨架逐步形成，为构建“1小时经济圈”奠定了基础。京秦客列专线有望2011年底通车，京唐秦城际列车2012年争取通车。城际铁路的建设和使用，为京津唐地区居民来秦皇岛休闲旅游、安家置业提供了便捷的交通条件。2008年末，秦皇岛全市公路通车里程9396.86公里，路网密度为120.28公里/百平方公里，高于全省平均水平。秦皇岛山海关机场为军民合用机场，距秦皇岛市（海港区）约12.6公里，已开通多条国内国际航线。秦皇岛港业已成为以煤炭、原油输出为主的综合性国际港口，是我国晋煤外运、北煤南运的主要枢纽港。2008年完成铁路旅客运输量637.88万人次，增长10.1%；公路6384万人次，增长1.5%；航空5.22万人次，增长4.6%。完成铁路货物运输量1680.45万吨，增长22.5%；公路4864万吨，增长2.6%；港口货物吞吐量25081万吨，比上年增长1.4%，其中集装箱吞吐量40.25万箱，增长34.1%。（五）城市发展1城市资源作为大北京经济圈的重要城市，秦皇岛市具有区位、环境、资源、港口、产业、人才、服务等诸多优势，蕴藏着巨大发展潜力。秦皇岛是国家园林城市和中国首批优秀旅游城市。黄金海岸国家海洋自然保护区、北戴河鸟类自然保护区、柳江国家地质公园、长寿山国家森林公园、祖山自然保护区是秦皇岛的园林名片； “ 天下第一关 ” 、长城之首老龙头、北戴河、南戴河是秦皇岛的人文风景名片。秦皇岛是中国重要的港口城市。秦皇岛港是一个多功能、综合性、现代化港口，年吞吐量达 1.27 亿吨以上；同时，秦皇岛新港建设已初具规模，山海关港建设开始起步，未来几年，将逐渐形成大港和小港相互补充的港口群落，进一步巩固和强化其作为华北、东北重要出海口的地位。秦皇岛是新兴的工业城市。粮油食品、金属压延、玻璃和机械制造是秦皇岛四大强势产业；中国耀华玻璃集团、中铁山桥集团和金海粮油、渤海铝业、戴卡轮毂公司的生产能力或经济规模在中国同行业中名列前茅秦皇岛是中国首批 14 个沿海开放城市之一。秦皇岛经济技术开发区是河北省惟一的国家级开发区，出口加工区是河北省惟一的国家级出口加工区，燕大科技园是河北省惟一的国家级大学科技园。目前，有 42 个国家和地区的客商在秦皇岛投资置业，有 14 个世界 500 强企业在秦皇岛落地生根。2、城市发展规划（1）规划期限和规划范围规划期限：期限为2008年2020年。近期：2008年2010年；中期：2011-2020年；远景：2020年以后。规划范围  根据规划内容和控制深度的不同，将规划范围界定为三个层次： A、市域范围  含三区四县，总面积7812.5平方公里，为市域城镇体系规划范围。其中，城市规划区范围总面积约2075平方公里。 B、滨海地区控制范围  总面积约1419平方公里。为市域京沈高速公路和沿海高速公路以南区域，包括海港区、北戴河区、山海关区的全部行政范围以及抚宁县、昌黎县的部分沿海乡镇。 C、主城区规划范围  包括现状三个城市区，总面积约492平方公里。（2）市域城镇体系规划：市域总人口及城镇化水平  规划市域总人口2010年为330万人，2020年为365万人。2010年市域城镇化水平达到52以上，市域城镇人口达到173万人左右；2020年市域城镇化水平达到65以上，市域城镇人口达到237万人左右。市域城乡发展战略  以全面建设小康社会为目标，完善市域城镇体系结构，优化区域经济布局，充分发挥城镇在经济和社会发展中的带动作用，做大做强中心城区，积极促进西部新城建设，加快发展“42”组团式沿海城镇发展带，壮大市域其它两个县城，择优培育9个中心镇，建设社会主义新农村，构筑良性互动、协调发展的新型城乡关系。市域城镇空间及等级结构  构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“42”组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。“两点”指据点式发展的青龙和卢龙县城。“三轴”分别指沿205复合交通线（含205国道、京秦铁路）、102复合交通线（含102国道、京山铁路、京秦客运专线、京沈高速公路）和承秦复合交通线（含承秦高速公路、秦青公路）构成的三条小城镇发展轴。形成市域中心城市（1个）、中小城市(5个)、中心镇（9个）和一般镇（16个）四级市域城镇等级结构。 市域及城市对外交通 A、公路  规划市域形成以“十”字形的高速公路主干线（京秦高速、沿海高速、承秦高速）和“三纵七横十三条线”的干线公路网（三纵为秦青线、青乐线和蛇刘线；七横为京建线、凉龙线、三抚线、102国道、205国道和沿海公路北线、沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线、承秦出海路双牛线、京秦高速山海关连接线、出海路复线、京秦高速开发区连接线、京秦高速北戴河、连接线沿海高速抚宁线、沿海高速留守营连接线、沿海高速昌黎连接线、沿海高速机场连接线、沿海高速昌黎南连接线、沿海高速刘台庄连接线、燕新线）共同构成的公路网主骨架。建设中心城镇通市区1小时经济圈；大多数乡镇半小时到达高速公路；主要经济中心、沿海旅游景点、大型工业区之间由一级以上公路相连；县与县、县与85%的乡镇及重要景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线兴凯湖路，谋划建设机场连接线，对沿海高速公路在滨海地区的各条连接线进行升级改建。 B、铁路  一是建设京秦城际铁路。规划利用京山铁路狼秦段改造为京秦客运专线，在秦皇岛市区设北戴河站和秦皇岛站两个客运站。规划京山铁路北戴河站秦皇岛站之间的区段改线西迁，原线路废除。二是建设津秦客运专线：该线在市区平行京秦客运专线走向，分别在北戴河与秦皇岛设置客运站。三是为扩大港口腹地，打通至承德、内蒙、辽西的交通通道，规划将地方铁路延伸至叨尔噔，与国铁魏（丈子）塔（山）线连接，又与锦（州）承（德）线沟通；地方铁路在市区与国铁的交接站改为龙家营站。 C、航空  在昌黎晒甲坨规划建设4C级旅游支线机场，山海关的军民合用机场近中期予以保留，远期搬迁。 （3）滨海地区空间协调发展规划滨海地区空间发展战略东优西移，南控北进（优化中心城区，大力推进城市从东部地带向西部地带战略转移，城镇建设重点向内陆地区纵深方向延伸）；轴向集聚，组团隔离（滨海地区是秦皇岛市发展的龙头，人口向该区域各城镇集聚是秦皇岛市发展的必然，因此，强化滨海地区城镇带的建设是非常必要的。滨海地区的城镇布局应延续现状组团串珠式的结构形式，强调各组团间的绿色隔离，保持独具特色的空间结构）；分区协作，整体生长（随着城市从滨海地区东部地带向西部地带战略转移的实施，西部各城镇应主要承担旅游、休闲度假等城市职能，疏解主城区部分压力）；控制容量，保护环境（滨海地带是秦皇岛市生态最为敏感的区域，环境保护工作是首要工作，是基础工作。各城镇规模的确定应着重考虑本地环境承载力的要求，控制城市容量，切不可盲目求大，突破环境的极限）；整合资源，加快发展（本着区域协调发展的原则，重新审视滨海地区资源状况，优化资源配置，打破行政界线，发挥城镇各自优势，抓住机遇，快速发展）。 滨海地区空间布局结构  坚持生态环境优先的原则，优化完善东部海港区、山海关区、北戴河区的城市功能，启动建设西部滨海生态新城，严格控制和合理利用海岸线，强力推进“西港东迁”，积极引导工业向北部山地发展，建设具有浓郁海滨特色的的园林式、生态型、现代化的滨海名城，构筑由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、滨海生态新城、昌黎县城、抚宁县城等构成的“4+2组团”式城镇空间布局结构，建设秦皇岛大都市区。各组团间以大片森林公园、郊野公园、生态农业用地、河流水系组成生态隔离地带，并以高速公路、公路、滨海旅游路相连。 滨海地区各组团功能定位 海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。 滨海地区交通发展战略 根据滨海区域的地形、地貌及社会经济发展趋势、各组团在滨海区域的功能定位，在充分考虑该区域的交通需求特点的基础上，确定形成以组团间交通通道为引导，以各组团内部的主干路为骨架，次干路、支路为补充的层次分明，功能明确的道路网络系统；形成以公共交通为骨架，以自行车、步行、小汽车交通为辅助，以出租车为补充的现代化的城市居民通勤交通模式；形成以旅游公交、常规公交为主，小汽车为辅助，出租车为补充的城市旅游交通模式。远景实现各组团间以轨道交通和常规公共交通相互联系。 到规划期末，在滨海地区将形成“一条高速走廊（沿海高速京沈高速）、一条快速通道（沿海公路北线海北路戴河片区南部环路兴凯湖路老205国道西环路北环路）、一条旅游专线（沿海公路南线），两条国道（102、205国道）、十二条连接线（沿海高速刘台庄连接线，昌黎南连接线、机场连接线、昌黎东连接线、留守营连接线、抚宁连接线，京沈高速山海关连接线、东港路、海阳路、兴凯湖路、北戴河高速5条连接通道，青乐线抚昌公路）”的路网格局。 （4）主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质：我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地，环渤海地区重要的综合性港口城市。城市远景发展目标  建设富有实力、充满活力、独具魅力、彰显竞争力的沿海经济社会发展强市，努力建成全省环境最优、发展最快、活力最强、人民最富的实践科学发展的先行地区，逐步发展成为现代化、国际性、生态型的滨海名城。城市人口规模：规划在2005年现状城市人口75.16万人的基础上，规划初定2010年城市人口为109万人（其中：海港组团80万人，山海关组团19万人，北戴河组团810万人）；2020年135万人（其中：海港组团100万人，海关组团23万人，北戴河组团12万人）。划城市用地规模：2010年120平方公里（其中：海港组团75.5平方公里，海关组团22.5平方公里，北戴河组团22平方公里），人均建设用地110M2；2020年149平方公里（其中：海港组团97.01平方公里，海关组团27.09平方公里，北戴河组团24.75平方公里）、人均建设用地110平方米。城市发展策略  强化海港组团、净化北戴河组团、优化山海关组团。 海港组团：完善功能、调整布局、港城互动、增强实力。突出港口优势，以临港工业、物流和现代服务业为主导，建设城市功能综合区。加快实施 “西港东迁”， 增加城市生活岸线，建设滨海休闲文化娱乐中心。优化城市布局，积极引导工业用地向北部山地发展，集约节约建设用地。 北戴河组团（含南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。发挥品牌和环境优势，以特色旅游和观光度假为主导，建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的旅游休闲度假胜地。打破行政界线，整合南戴河、戴河、牛头崖的空间资源，打造以高端旅游和休闲娱乐为主的特色突出、优势互补的大北戴河组团。 山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。突出品牌优势，以历史文化名城保护为主导，加快临港工业园区的建设，积极谋划冀辽合作，跨省拓展临港用地空间。山海关是国家级历史文化名城，是世界文化遗产，要特别加以保护。 城市空间布局结构 延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用带状组团式结构，即“三大组团十三片区”(海港组团六个片区：中心片区、东部片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区；北戴河组团两个片区：滨海旅游片区和戴河片区；山海关组团五个片区：关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术开发区东区和老龙头旅游区)，组团之间和片区之间绿色间隔。港城协调发展策略 港口发展思路  秦皇岛港在现有煤炭大港的基础上，适应临港工业的发展，积极发展集装箱和杂货运输，科学发展旅客运输，成为集能源、集装箱、杂货、客运为一体、功能齐全的现代化综合性港口。将山海关港建成以秦皇岛经济技术开发区东区和山海关临港工业区为依托的综合性港区。 港口发展战略  加快实施西港东迁，实现港城协调发展。对港口资源重新进行整合，逐步将西港区全部东迁至煤五期以东、沙河口以西1.7km岸线区域，西港区港口岸线全部退让为城市生活岸线，建设城市滨海文化娱乐休闲区。远景在沙河以东预留部分港口岸线。 园林绿地系统规划 绿地布局形态为在组团外围大绿化环境的衬托下，依其生态结构模式，构筑“两线两片十带”的绿化格局。规划2020年城市人均绿地为13.48平方米，其中公园绿地13.18平方米。将秦皇岛市逐步建设成为城市生态健全、环境景观优美、风景旅游与城市园林紧密结合，别具特色的国家园林城市。 城市道路交通 规划“两线一环”快速交通线（两线：西线为联峰北路、海宁路和老205国道,可以直达南戴河、黄金海岸两外围组团;东线为北环路；快速环由西环路、北环路、东港路、海滨路高架路、文体路、河北大街组成。）；一条沿海旅游线（北戴河东、西海滩路、滨海大道、滨河路、东山街、新开路、建设大街、龙源大道、望海道等滨海干道共同构成一条沿海旅游线）及“两横三纵一环”客运交通主干线（“两横”分别为河北大街海宁路和黄河道港城大街龙源大道龙腾西路船厂路，“三纵”分别为海阳路、西港路和民族路，“一环”为文昌路、祁连山路、海民街、北港大街和兴电路）。 （六）秦皇岛旅游立市原则要坚定不移地把大旅游观念贯穿于推动科学发展的生动实践1、“一个目标”：以科学发展观为指导，全面实施旅游立市战略，按照打造“中国北方最大滨海休闲度假基地，国内最佳、国际上有较大影响的旅游目的地”，整合资源要素，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10年时间，把秦皇岛建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造国际旅游名城。2、“四个转变”：一是实现旅游业由重点产业向立市产业角色的转变。确立“一个中心、三个基地”(中国北方海滨生态休闲度假中心、装备制造业基地、高新技术产业基地和港口物流运输集散基地)的产业发展定位，突出旅游业的战略产业地位，以旅游业为中心打造现代产业体系。二是实现由单纯的消费产业观向以生产为核心的综合产业观的转变。旅游活动外在的表现形式是消费，内在本质则是生产。旅游业包含和催生了三次产业的大量生产活动，是统筹生产、生活和生态，创造特殊产品的综合性产业。三是实现由资源依赖模式向创意发展模式的转变。发展旅游业固然要依托和发挥资源禀赋和环境生态优势，但更要抓住旅游业是创意产业的本质特征，通过创新创意，提升旅游产品内涵和档次，增强旅游业的活力。四是实现由小视角单一抓向大视野统筹抓的转变。统筹城市旅游和乡村旅游，统筹高端旅游产品和普通旅游产品，统筹自然生态资源和历史文化资源，树立“无处不旅游、放眼皆景点”的意识，跳出只有海滨和长城是吸引物的意识，把秦皇岛全市域作为“大景区”来谋划建设，作为“大旅游产品”来包装、推介和营销。3、“四种意识”：一是强化全市发展旅游的意识。二是强化全年发展旅游的意识。树立秦皇岛不仅仅能避暑，更能四季皆游的意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。三是强化全方位发展旅游的意识。积极开发多样化、多层次的旅游产品。特别要在做足山、海、关、城、葡萄酒等旅游文章的基础上，借力京津，大力发展会展旅游经济。四是强化全产业发展旅游的意识。破除景点旅游、门票经济的狭隘观念，既要使旅游产业化，更要强调产业旅游化。注重挖掘一、二、三产业和城镇建设的旅游功能，形成以旅游业为中心，多业支撑、共同发展的现代产业体系。4、“三个结合”：一是发展旅游业与三年大变样、推进城镇化相结合。无论是旧城镇改造，还是新城镇建设，都要充分考虑旅游功能，植入旅游基因，赋予旅游内涵。二是发展旅游业与新农村、新民居建设相结合。大力发展乡村游、民俗游、观光游、采摘游等，使新农村成为旅游业发展的大舞台。三是发展旅游业与打造地域特色文化品牌相结合。把文化和旅游穿上“连体衣”，推进文化资源旅游化，拉长旅游产业链条。5、“一个抓手”：抓好旅游大项目建设。在北戴河新区建设五星级酒店、游艇俱乐部、休闲渔业中心、国际会展中心等一批休闲旅游项目。加快推进香格里拉酒店、山海关五佛苑国家森林公园重点旅游项目建设进度，打造旅游立市新的产业支撑点。（七）项目渊源该项目为秦皇岛北戴河新区规划收储土地，北戴河新区重点建设项目，现为旅游、渔港、养殖、村民居住用地。（八）北戴河新区介绍秦皇岛市北戴河新区秉承“人文生态立区、新型业态兴区”理念， 力打造以“人文和生态”为核心的中国北方休闲、旅游、文化新区。五大定位彰显发展理念新区以资源特色、未来趋势、错位发展、区域分工要求为依据，形成高端旅游、科技研发、商务会展、娱乐休闲、文化创意、总部经济等新型业态为主导，高新技术产业、海洋经济、种植园经济及昌黎、抚宁两县腹地现代制造业为支撑的新型现代产业发展新格局。“人文生态新亮点”。新区建设与发展坚持保护为先的原则，始终如一高举“生态旗”，让自然生态环境成为该区发展的最强优势和核心动力，努力建设河北乃至华北地区的生态文明建设示范区，真正成为北半球的“黄金海岸”。“新型业态新平台”。新区依托珍贵的生态环境，培育发展以新型业态为主导的现代产业体系，成为面向东北亚、服务京津冀、辐射环渤海的区域性新型现代产业发展之星、国内著名的文化休闲娱乐之都，带动秦皇岛市产业结构的优化升级和发展方式的转变，打造新的增长极。“沿海强市新引擎”。将新区发展成继唐山曹妃甸新区、沧州渤海新区之后，在河北建设沿海强省总体布局中举足轻重的又一科学发展示范区，为该市发展提供新的强大动力。“城市发展新空间”。新区实施资源集成、城乡统筹策略，优化滨海地带“一带四组团”串珠式发展的空间布局，破解主城区土地、岸线、腹地不足的瓶颈制约，成为秦皇岛未来城市建设和空间拓展的新区域。“特色滨海新城区”。延续世界城市发展历史脉络，在南戴河主要延续北戴河百年老别墅的欧式建筑风格，建设欧洲街区；在黄金海岸地带，以美式创新为主，集中商务、行政、金融、服务，承载小型、经典的现代中央商务区功能；在七里海，扩大湿地和森林，集北方皇家建筑和苏州园林于一体，彰显中国古典园林建筑特点。“一核两翼、三带四轴”空间结构独具一格新区综合分析滨海地带的发展条件，统筹考量城乡协调发展，延续组团隔离的城市发展风格，形成独具一格的“一核两翼、三带四轴”的空间结构。一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。主要功能包括行政商务、金融贸易、休闲娱乐、科技研发等。其中，在大蒲河口以南打造高新技术研发及产业区，并向纵深发展。两翼，即南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。在南戴河打造文化娱乐中心，谋划一批“欧式小镇”，与北戴河南北呼应，凸显城市魅力；借助七里海景观，结合中国古典园林的建筑特色，形成极富魅力、彰显特色的生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带与内陆新型产业带。滨海景观休闲带，发展高端旅游休闲文化娱乐产业；近海高尚生活带，紧密结合旅游、商务、休闲、娱乐等，发展特色居住、生态居住等地产项目，凸显滨海生活质量；内陆新型产业带，发展高新技术产业、种植园经济等现代新型产业。四轴，即南戴河留守营、牛头崖发展轴，黄金海岸昌黎县城发展轴，大蒲河口昌黎腹地发展轴，翡翠岛、滦河口湿地七里海度假区发展轴。分别突出发展文化娱乐现代产业特色，城乡统筹与滨海城市特色，高新技术产业及种植园经济特色，以及自然生态休闲特色。北戴河新区区位优越环境宜人北戴河新区地处河北省东北部，隶属首批沿海开放城市秦皇岛。该新区地理位置优越，北依碣石，南临渤海，东起戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。自然条件相当独特，拥中国北方最优质的沙滩海水浴场、世界罕见的海洋大漠风光、华北最大的泻湖七里海、22万亩连绵黳郁的林带等宜人景观，被誉为中国最美的八大海岸之一。二、项目投资的必要性1、秦皇岛市地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，交通路网发达，区位优势明显，是公司一直关注的重点城市之一。该项目的启动将是公司实现进军秦皇岛的构想的良好契机，对公司未来的发展具有重大的战略意义。2、秦皇岛市经济正处于稳步发展期，城市居民生活水平较高，消费能力不断增强，不过目前秦皇岛城市居民居住上水平还比较低，预计未来秦皇岛市商品住宅市场需求还将保持一个较长的增长期，该项目开发所面临的宏观市场环境较好。3、2008年秦皇岛市城镇居民人均住房建筑面积26.85，低于28的全国城镇人均居住面积。按国际惯例，人均国民生产总值在3000美元5000美元时，是住宅需求迅速增长时期。秦皇岛市人均GDP为约4160美元，预计未来一段较长的时间里住宅市场将保持较旺盛的需求态势。4、秦皇岛是国务院批准的全国甲级旅游城市，素有“京津后花园”之美誉，拥有长城、滨海、生态等良好的旅游资源，是中国十佳宜居城市之一。 “西港东迁”工程的实施，有利于城市居住环境进一步优化，良好的城市居住环境为秦皇岛市商品住宅市场的良性、可持续发展奠定了坚实的基础。5、该项目处于秦皇岛大旅游立市的省级重点开发区域，市场潜力巨大，北戴河区域旅游、疗养资源目标客户认知度较高，且地块面积大，可持续性开发能力非常强，具有较好的收入回报，能够满足公司未来的利润需求和发展要求。第三部分 市场研究一、土地市场现状（一）2007年-2009年10月秦皇岛市土地出让面积分析注：1、此土地信息来自皇岛市土地收购储备交易中心，数据截至2009年10月23日2、此统计数据规划通途包括居住用地和含居住在内的综合用地。 从土地出让面积看，2007年秦皇岛市出让土地26宗，成交面积3090.83亩，为近三年以来土地出让最大的一年，2008年，受金融危机和房地产行业调整的影响，当年土地成交11宗，成交面积仅930.09亩，不足2007年成交量的3成。2009年1-10月，在宏观经济形势趋稳和地产行业复苏的背景下，秦皇岛市土地市场有所复苏，住宅用地交土地11宗，土地成交面积1194.36亩，已经超过2008年全年土地成交总量（二）城市各行政区土地出让量分析2007年，住宅建设用地出让主要集中在海港区和北戴河区，两区共成交居住用地2866亩，约占当年全市出让总量的90%以上，其中，北戴河区金梦海湾项目地块5宗，共计成交土地642.3亩，约占海港区当年成交总量的27.5%。2008年，秦皇岛市出让居住用地11宗，共计成交面积930亩，其中北戴河区成交518亩，约占当年成交土地总量的56%，城市向西发展的趋势更加明显。而海港区成交居住用地仅75亩，仅占当年全市成交总量的8%。截止2009年10月23日，秦皇岛市出让的11宗居住用地，总成交面积1194亩，已经超出2008年全年的出让总量，其中海港区成交居住用地九宗，共计869亩，约占总成交面积的73%，。综上分析可以看出，2007年至2009年10月，海港区、北戴河区是近三年秦皇岛市商品住宅用地供应的主要区域之一，供应量较大。从各出让地块分布的地理位置来看，城市核心区域内的大面积土地较少。（二）各行政区域土地出让价格分析土地出让均价（万元/亩）年份海港区北戴河区山海关区2007年169.97 289.26 82.54 2008年205.87 107.90 63.89 2009年1-10月111.09 66.84 86.00 平均楼面地价年份海港区北戴河区山海关区2007年1017.60 2803.50 949.01 2008年1104.91 1319.47 713.75 2009年1-10月839.38 589.76