岸边新村住宅小区建设说项目申请报告书.doc

湖北楚立鼎置业有限公司岸边新村住宅小区建设项目申请报告岸边新村住宅小区建设项目申请报告目 录第一章 概况1第一节 项目概况1第二节 可行性研究的依据1第三节 可行性研究范围2第四节 主要技术经济指标2第五节 综合评价和论证结论3第二章 项目的必要性与市场分析4第一节 项目的必要性4第二节 市场分析与销售方案6第三章 建设场地选择和建设规模10第一节 建设场地10第二节 建设规模和生产方案13第四章 总图布置17第一节 总平面布置图17第五章 生态环境保护及利用18第一节 环境影响18第二节 环境保护与治理18第三节 评价与审批23第六章 节能23第一节 编制依据23第二节 遵循的原则23第三节 合理利用能源促进可持续发展24第七章 安全生产、劳动保护与卫生防疫25第一节 安全生产与劳动保护25第二节 卫生防疫25第八章 项目的组织管理和技术依托单位情况29第一节 项目组织管理29第二节 项目的运行管理机制31第三节 劳动定员32第四节 技术依托单位32第九章 项目实施进度计划32一、项目建设工期32二、分月进度安排33第十章 投资估算与资金筹措33第一节 投资估算依据33第二节 投资估算33第三节 资金筹措34第四节 工程招标方案34第十一章 财务评价35第一节 财务评价依据35第二节 财务评价35第十二章 社会效益、生态效益评价36第一节 社会效益分析36第二节 生态效益评价36第十三章 可行性研究结论37 第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为湖北楚立鼎置业有限公司。本公司是2010年9月成立的一家房地产开发企业，公司集房地产开发、商品房营销管理、物业管理于一体，借鉴国内一级城市商业房产开发管理的先进经验，建立了一套完善先进的商业营运管理模式。公司下设五个部门，分别为营销策划部、工程管理部、财务部、物业管理部及办公室，现有职工19人，专业技术人员14人。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的营销服务、一流的物业管理”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。未来的“楚立鼎置业”，根据“资源整合、发挥优势、降低成本、做大做强”的指导思想，与时俱进，超越自我，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，促进公司全面实现科学、快速、健康发展。现阶段，公司已成功开发汊河天天公寓及锦绣花园住宅小区，取得了业主及社会的好评。目前在建工程有大同湖管理区鼎盛经典新城商住小区，建设规模13850平方米，共ABCD四栋住宅楼及二栋商铺，项目建设总投资2243.42万元，现ABC三栋住宅楼主体建筑已封顶。该项目建设完成后，将改善农村环境质量，建设与城市发展相匹配的农村新社区。农民居住向城镇集中，村民变市民，享受城镇完善配套的公共服务设施，减少农村与城市居住环境的差异。有效集中和转移农村人口，推进农村城市化进程，形成临汉洪道路健身休闲区、初具规模的新农村千户人居小区、便民服务功能一体化的商业区、原生态水乡特色的农庄和果园。二、资金实力及开发资质情况湖北楚立鼎置业有限公司成立于2010年9月，公司注册地为洪湖市新堤办事处桑柳村二组跑马路56#，；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业管理；经营有效期至2020年9月13日。公司注册资本金：壹仟万元注册号：421083000018238机构代码：55974158-X法定代表人：廖晓玲房地产开发资质等级：暂定资质荆房开暂【2010】051号第二节 项目概况一、项目名称：岸边新村住宅小区建设项目二、建设性质：道路立面环境整治及普通商品房开发三、建设单位：湖北楚立鼎置业有限公司四、建设地点：本项目拟选址在新联四湖路西侧，东面为新联四湖路，南面为新联砖厂，西面为洪湖市鑫泰基于业商砼有限公司，北面为液化气站该地块呈现一个较规则四边形，地势平整。该地段与市区俾邻，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。本项目为了响应市委市政府关于加快城区周边开发，开发建设岸边新村住宅小区，项目总用地面积12282.6平方米（约合18.42亩）。详见下图：五、建设规模(一)建设规模：项目占地面积为12282.6平方米，另市政道路占地2837.9平方米和园林绿化占地3684.7平方米，总建筑面积为40320平方米，规划容积率为3.28，建筑密度为46.8%，绿地率为30%。可提供普通商品住宅288套，居住人口约936人。(二)项目建设内容1、建设内容：建设12栋住宅楼，建筑面积40320平方米（其中住宅面积34560、地下室5760平方米）。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。91功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积()户型编号户型户型平均面积()地上储藏室总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)备注住宅面积()商业面积()建筑面积()小计()住宅楼6+118.65760A三室二厅二卫12034560576040320砖混288936合计-5760-34560-576040320-288936-具体建设内容详见下表：四、项目定位该项目位于螺山镇新联村，该村与洪湖市城区一衣带水，隔河相望。项目建成后，将形成四大功能：一是发展当地经济，加快当地城镇化建设的步伐；二是房产开发功能。项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造舒适住宅环境；三是居民安置功能。通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，低廉的价格引导城区居民向周边合理分流；四是平抑市区房价，国务院总理温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。通过较低房价起到平抑城区居高不下的房产价格，引导房价合理回归。目标客户主要为城区和新联村周边居民，项目产品主要为中型普通商品住宅288套，主力户型为三室二厅二卫，其平均户型面积为120平方米左右。五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟23个月建设完成(2013年7月至2015年5月) 。六、拟建项目投资：本项目总投资5100万元，其中工程费用3897.12万元，工程建设其他费用960.03万元(含土地费用)，预备费为242.85万元。详见投资估算表。七、资金筹措：本项目全部由项目申请单位自有资金5100万元，没用任何负债。八、项目主要技术经济指标序号项目数量单位1规划总用地面积12282.6平方米2总用地面积5760平方米3总建筑面积40320平方米4地上总建筑面积40320平方米其中住宅建筑面积34560平方米地下室5760平方米5容积率3.28-6住宅总户数288户7居住人口(3.25人/户)936人8非机动车停车数280辆9机动车停车数122辆10建筑密度46.8%11绿地率30.00 % 第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地成交确认书合规合法土地利用用途合规性居住12栋住宅楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率3.28；建筑密度不大于46.8%容积率3.28；建筑密度46.8%超过规划控制指标，已接受整改规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市螺山镇开发区旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型多层商住区高度契合洪湖市螺山镇发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房288套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模4万多平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质四级(暂定级)暂定级符合要求资质证书拆迁补偿和移民安置拆迁补偿标准(洪城改办20082号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能65%以上本项目节能65%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准多层建筑设计规范防雷商住小区三类等级设防雷系统按三类等级设防达标多层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上和地下一级达标多层消规环境影响废气大气污染物综合排放标准(GB16297-1996)表2二级标准限值CO、NO2 、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD ：130mg/ L BOD5 ：70mg /LSS ：100mg/ L达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率91%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、带动当地经济发展，栽下梧桐树，引得凤凰来；2、树立商住开发的典型模块；3、帮助当地群众做好配套经济，使购房者有较为方便的生活环境；4、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、洪湖市螺山镇经济发展现状简介洪湖市螺山镇地处两省（湖北、湖南）四县、市、区（洪湖、监利、临湘、云溪）交界处，是洪湖的南大门，省际口子镇，国土面积83.2平方公里，总人口3.8万人，其中镇区面积3.6平方公里。螺山地理条件十分优越，南倚浩浩长江，北滨百里洪湖，东挽洪湖市区，西接随岳高速公路，省道沙洪公路横贯全镇，螺（山）儒（溪）汽渡沟通大江南北，螺山船闸贯通长江洪湖。螺山镇辖2个居委会、16个村委会：新街、老街、螺山、龙潭、界牌、中原、双龙、花园、新联、袁家湾、重阳树、伍家窑、朱家峰、皇堤宫、颜家咀、复粮洲、丁山庙、铁牛。螺山镇镇政府驻螺山。各项社会事业发展成效显著。一是镇区面貌焕然一新。螺山镇多方筹资150多万元，加强对镇区的环境整治和道路、供水等基础设施建设。重修全长1.3公里的滨江路，工程进展顺利。螺山镇还筹资15万元对镇区下水道，镇区街道路面破损地段进行了全面翻修。同时筹资10万元，对镇自来水厂设备进行了更新维修，保证了居民安全及时用水。二是新农村建设起步良好。螺山镇16个村都建立了村级候车棚，都修建了通湖水泥路，水泥路覆盖率达90%。以中原村为试点村的新农村已初显雏形，目前该村初步实现“一建三改”，建沼气池300口，改厕90个，改灶100个，改圈90个，建垃圾池9口，村里水泥路实现了户户通，全部安装了路灯。同时，复粮洲、花园、伍家窑等村在村庄规划、环境整治上都取得明显成效。螺山镇已有10个村的村庄规划编制得到市认可。三是科技文化、卫生、电视、电信等社会事业蓬勃发展。认真落实国家“两免一补”政策，大力发展素质教育，提高办学水平。认真落实农村合作医疗政策、农村群众参合率达70%，螺山镇农村医疗合作点镇卫生院设备齐全，有医师20多人，病床40多个，有线电视农村入户率达50%，电话装机2800部。螺山镇万亩稻虾连作基地位于螺山镇沿湖地区，以重阳树村为核心，辐射袁家湾、伍家窑、朱峰、皇堤等村，总面积10800亩，其中重阳树村4000亩，袁家湾村2000亩，伍家窑村1500亩，朱峰村1900亩，皇堤村1400亩。基地采取稻虾连作模式，农忙时期(5月至9月)种植水稻，农闲时期(10月至第二年4月)养殖淡水小龙虾，基地核心区4000亩农闲时期承包给武汉轻云商贸有限公司，承包费每亩150元；其余6800亩由农户自由组合养殖。龙虾养殖形势喜人，亩产400斤左右，按市场均价6元计算，亩毛收入2000元，纯收1000元左右，螺山镇增收近1000万元。农业经济特色显著。螺山镇农业经济初步形成了农、林、水产三大板块。目前有传统的菊花黄豆1万亩，引进的南京大棚芦蒿5000亩，特色蔬菜8000亩；2万亩民营化林地成为螺山新的景观；水产业已形成沿湖水产养殖带，有稻虾连作基地2万亩，螃蟹养殖1.5万亩，淡水小龙虾等水产养殖品十分丰富，仅上半年，售出淡水小龙虾500多万斤，实现产值近3000万元,产品远销上海、江浙等地，螺山龙虾声名鹊起，深受消费者欢迎。工业及民营经济方兴未艾。一是民营经济蓬勃发展，目前有民营企业28家，个体工商户200多户；二是重点工业企业发展势头较好。规模以上工业企业从一家增长到两家，天伦纺织有限公司目前年产棉纱1.5万绽，实现产品销售收入400万元，利税6万元。森山木业在我市木材加工企业中一枝独秀，产品深受顾客好评，没有发生一起因板材质量问题而受到顾客投诉的事，这在同行业中是很少见的，目前该公司日加工多层胶合夹板8000多张，来势很好。洪泽调味有限公司年产豆辨酱20万桶，实现销售收入300多万元，该公司生产的豆辨酱在福建等地深受欢迎全。镇委、镇政府大力培育发展的螺山砂石、蓝焰气站、珍珠养殖等民营企业，发展势头强劲。螺山镇民营经济已从小打小闹，逐步向规模化、集约化方向发展，为螺山镇工业经济发展注入一股新鲜的力量。螺山镇位于洪湖西南方，南靠长江、北倚洪湖，水陆交通便利，是洪湖市的水产强镇。螺山镇现有国地面积83平方公里，耕地面积8.7万亩，其中水产面积4.8万亩，2006年农业总产值1.82亿元，水产产值1.55亿元，占农业总产值的75%。螺山镇地处洪湖岸边，拥有低湖田4万多亩，其中低洼稻田2万多亩，鱼池2万多亩。2005年以前，大部分稻田只种植一季中稻，长时间导致资源利用率低，农民经济收入不高。针对这种状况，螺山镇镇委、镇政府通过多次市场调查、考察，决定利用本地饵料丰富，野生龙虾繁殖快等自然优势，大面积发展稻虾连作和莲虾套养等模式。2005年引导示范面积1000亩，亩平纯收入1000多元。2006年，螺山镇镇委、镇政府将其确定为重点推广模式，当年发展小龙虾养殖1万亩，当年实现销售收入3000多万元，亩平增收2200多元。面对农村水利投入萎缩，农田水利建设出现滑坡的局面，湖北省洪湖市螺山镇不等不靠，迎难而上，充分发挥各级组织的作用，调动广大农民的积极性，掀起了以沟河疏浚为重点的农田水利建设高潮。 洪湖市螺山镇处于长江、洪湖夹缝之中，地形窄长。由于其独特的地理位置，地下水位偏高，地势高差大，往往是雨大就需排涝，久晴又需抗旱。加之螺山镇是独立水系，基本得不到国家大型泵站的灌排效益。螺山镇现有的5处骨干泵站都建于20世纪70年代，19台机组中大多数已到规定使用年限，老化失修严重，效益衰减。螺山镇南北贯通的3条大渠，东西而向的40多条主沟从未进行过彻底清淤。尽管每年投入10万元清除主渠杂草，效果却很不理想。少数沟渠已淤塞到几乎与农田一样高，致使水灌不进又排不出。此外，随着农业结构的调整，现在同一地段、同等生产条件下，既有种粮食、种蔬菜、种棉花的，又有养鱼、养鳝、养蟹的，用排水需求各不相同，因此，用排水矛盾时有发生。农水建设的滞后，严重制约着农业生产的发展。农田水利建设的严峻现实，迫使螺山镇必须有所创新，有所作为。为彻底扭转水利建设的被动局面，螺山镇党委、政府多次召开会议，统一思想，发动群众。镇政府制定出台了水利建设工作规划，并以公告形式印发全镇。在确定河沟疏浚、设备更新的重点和范围时，又广泛征求村干部和农民的意见，让他们参与水利建设的规划与实施决策，营造出人人谋水利、想水利、积极投身搞水利的良好氛围。尤其是农村税费改革后，镇、村两级可支配财力锐减，而有限的“一事一议”筹资又基本用于乡村公路、水改等建设，资金不足成为制约水利建设的主要因素。对此，螺山镇调整思路，广开渠道，初步建立起国家、集体、个人共同参与的多元化投入机制。一是争取政策投入一点。螺山镇通过争取国家小农水建设项目获得资金8万余元。二是集体投入一点。螺山镇镇里统一规划、统一实施的沟渠工程，由相关村根据受益面积从村级集体提留中平摊建设资金。三是受益农民负担一点。如丁山庙村通过召开党员、群众大会，采取受益农户负担30%，村集体负担70%的方式筹资6万元，用4个月的时间，对“三沟”进行了彻底疏浚。四是寻求社会赞助一点。中原村通过向本村在外的老板、成功人士寻求赞助，筹集农建资金10万元。五是干部筹垫一点。如颜嘴村通过召开群众代表大会，由村干部先行垫资，然后从来年村集体发包收入中偿还，支部书记单岳云垫资2万元，其余干部各承担8000元。为确保工程质量，螺山镇还成立了工作专班，明确主要沟渠工程由水利服务中心牵头，从工程设计、项目施工到检查验收一包到底，做到一沟一人，专人负责。对村级工程项目，专门成立了业主委员会负责牵头，并由包村干部与之共同监督，组织实施，从而确保了农建工程的有序进行。通过大力开展以沟河疏浚为重点的农水建设，螺山镇的水系设计功能得到恢复，实现了“沟河通畅、排灌兼顾、管理有序”的目标，有效增强了抵御自然灾害的能力，改善了农业生产条件，促进了农业增产、农民增收。铁牛片的6村公路河是一条抗旱河，全长六公里。原来河水从新联村起到最后流入双龙村需两天两夜，通过疏浚和改造河道后，现在只需2小时。在工程施工过程中，洪湖市螺山镇还结合实际情况，对一些地方的节制闸进行了位置调整，使争沟争水矛盾得到有效缓解。同时，一些农村党支部通过兴修水利，为民办实事，受到了群众的好评，树立了威信。如重阳树村前一届班子软弱涣散，无所作为，群众长年上访不断。新班子上任后，从兴修水利入手，搞水改，修公路，不断兴办公益事业，得到了群众的拥护。螺山镇通过鱼池公开发包，增加了近20万元的村级收入。本项目所在地新联村位于螺山镇最北边，东与洪湖市新堤办事南河村紧挨，南与螺山镇花园村接壤，西面依偎我省最大的淡水湖-洪湖，北与新堤办事处新闸村隔河相望，103省道穿村而过，直通荆岳长江大桥，村有国土面积5.6平方公里，现有人口2485人，经济较为活跃，民风淳朴。二、项目建设的必要性随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。洪湖市作为湖北省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关心的重点。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设立洪湖市，行政区域、隶属关系不变。洪湖市现属湖北省荆州市管辖。由此以来，洪湖市作为荆洲区域县市之一，成为武汉城市经济圈的重要组成部分，为洪湖经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及洪湖市近几年房地产行业的快速发展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速发展，部分洪湖市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往洪湖市及小城镇购房置业。因此本项目对岸边新村住宅小区项目的建设，不仅是洪湖市螺山镇住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。本项目地址第二节 规划分析论证一、区域城市总体发展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性发展现代服务业大力发展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促发展与扩消费、惠民生相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业发展。三是积极发展文化产业，力争在发展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会特殊群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、管理规范化。(二)洪湖市螺山镇城镇发展总体思路螺山镇的思路是，一是坚持工业兴区战略不动摇，扩大工业企业，新招千万元企业落户工业园区，壮大工业经济。二是大力发展现代农业发展两个农业板块，调优农业产业布局，大力发展名特优。三是加大内部管理力度，勤俭办事业。四是抓住危房改造等项目发展机遇，搞好城镇、乡村建设。五是不断解放思想，大胆探索，学习外地先进经验，发展地方经济。二、洪湖市经济社会及产业发展规划符合性分析洪湖市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及洪湖市住房建设“十二五”规划纲要均对洪湖市的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。根据荆住保发20119号文件要求，下达我市2011年住房保障目标任务分别是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房590套；经济适用住房200套；城市棚户区改造390套；洪湖市棚户区改造2011年目标任务2639套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数。本项目正是紧紧围绕洪湖市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和洪湖市住房建设规划的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，同时结合螺山镇总体规划，加强以道路立面环境整治及棚户区改造的步伐，有针对性开发适合洪湖市人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接。本项目为了响应市委市政府关于加快汉洪线综合整治的号召，加大棚户区改造的力度，改善螺山镇集镇面貌及职工居住环境，将小城镇危旧房改造开发成商品房项目，符合当地政府规划要求。第三节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。现在投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。继续推进保障房建设，注重建设和管理制度的完善。近几年政府大力推进保障房建设，2010年计划开工量580万套，实际开工590万套，建成370万套；2011年计划开工1000万套，实际开工1043万套，建成432万套；考虑到地方政府资金压力，今年计划开工量700万套以上，相比去年有所减少，基本建成500万套，今年的保障房在建量和竣工量将达到历史高点。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。同时还抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度，显示中央政府在2012年将更注重保障房建设和管理制度的完善。表：近几年全国保障房计划及完成情况(单位：万套)住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。今年政府工作报告中指出加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。2011年初至今，中央多次提出加快推进个人住房信息系统建设。今年1月份，姜伟新在住房和城乡建设部机关工作会议中指出继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。另外，房产税在去年沪渝两地试点的基础上范围有望扩大。由此可见，住房信息系统建设及改革房地产税收制度将成为今年房地产政策重点，这将为梳理个人住房信息、完善限购等行政手段、房产税改革试点范围扩大等政策提供必要条件，可能为房价合理回归、限购等行政手段的逐步退出创造条件。政策出台的主要目的是遏制住房价格过快增长，保证房地产业健康、持续、有序的发展，本项目主要开发的产品为中低价位、中小套型普通商品住房，与政府倡导的加快普通商品住房建设政策意见完全相符。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年伴随着房地产市场的调控继续深入，洪湖市普通商品房(含二手房)成交量呈下降态势。虽然官方网站因某些原因存在长达半个月的数据未能及时更新，但我们仍然能从1月到3月的成交量上看出房地产销售面积的走势和发展前景。洪湖市销售面积供应趋势图洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图从上图中不难看出，2012年前一季度呈下滑态势，下半年度的走势将稳中持平趋势。这主要与2011年底一系列的调控政策即将出台有密切联系。进入到2012年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体下降的态势。从目前的走势看，全球性的经济减速和房地产市场本身的规律在起主导作用，房地产市场的信心一时还难以