碧盛住宅小区项目可行性研究报告.doc

科达碧盛住宅小区项目可行性研究报告重庆市轻工业设计院二一五年八月目 录第一章 总论1一、项目概况1二、报告编制依据2三、项目业主概况2四、报告编制范围3五、主要技术经济指标3六、主要结论4第二章 城市概况及经济社会发展概况6一、城市概况6二、涪陵区经济社会发展概况7第三章 项目建设的必要性及可行性11一、项目建设的必要性11二、项目建设的可行性14第四章 市场分析和需求预测16一、全国市场分析与需求预测16二、重庆市场分析与需求预测20三、涪陵区市场分析与需求预测22第五章 建设地址及周边环境25一、项目的选址原则25二、建设地址及周边条件26（一）项目建设地址26三、建设地址自然条件28第六章 建设方案设计31一、项目的指导思想和原则31二、建设方案设计32第七章 环境保护41一、环境保护41二、卫生与安全43第八章 项目组织及实施44一、机构设置44二、项目实施45三、进度安排45四、招投标方案45第九章 投资估算及资金筹措47一、投资估算47二、资金筹措51第十章 财务评价52一、评价原则和方法52二、基础数据53三、投资估算53四、收入估算53五、利润及利润率53六、盈亏平衡分析54七、评价结论54第十一章 结论及建议55一、结论55二、建议55吉科碧盛住宅小区项目可行性研究报告 第一章 总论一、项目概况（一）项目名称： 科达碧盛住宅小区（二）建设地址：该项目用地位于涪陵城区四环路，东面均临城市干道, 东侧为太极大道，南侧为双塘路，地理位置极佳。（三）项目业主：本项目业主为重庆科达房地产开发有限公司。（四）建设规模科达碧盛住宅小区项目总用地面积为19941平方米，总建筑面积51090.35平方米。建设内容主要包含3栋16/-1层住宅楼, 2栋16层住宅楼的主体建筑、安装、场平、道路、管网等工程建设。（五）项目建设周期：建设工期为二年，即2010年10月至2012年9月。（六）投资总额及资金筹措1、投资总额经测算，科达碧盛住宅小区项目总投资为12828.2万元，其中：工程建设费用8602.9万元、工程建设其他费用3757.3万元(含土地费用3000万元)、预备费468万元。2、资金筹措业主单位自筹。二、报告编制依据1、本公司与项目业主签订的编制该项目可行性研究报告的合同；2、涪陵区城市总体规划（2004-2020年）；3、重庆市涪陵区国民经济“十一五”发展纲要；4、国家发改委、建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参数 （第三版）；5、国家发改委批准出版的 投资项目可行性研究指南；6、本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；7、业主单位提供的其它相关资料。三、项目业主概况公司依法成立于2010年2月2日，注册资金捌佰万元（实收资本捌佰万元），公司住址重庆市涪陵区兴华中路74号。主要从事房地产开发、房地产销售、策划；有关业务，经公司职工大会依照公司法的有关规定；推举周科模为公司董事长，况守碧为经理，张晓雪为公司监事。公司现有员工11人，其中：高级工程师2人，工程师3人，助理工程师1人，会计师1人，经济师1人，助理会计师1人，其它人员2人。四、报告编制范围（一）建设地址的选择及建设条件分析1 、建设地址及区位关系2 、建设地址的自然条件介绍3 、建设地址的外部条件分析（二）项目建设规模、总体规划布局、功能定位分析（三）项目组织与实施（四）投资估算及资金筹措（五）财务分析及评价（六）研究结论与建议通过上述调查和分析研究，做出对本项目开发建设的结论性意见，用以指导本项目的实际工作。五、主要技术经济指标科达碧盛住宅小区项目主要技术经济指标见表1-1项目主要技术经济指标表所示。表1-1 项目主要经济技术指标序号项 目单 位数 据备 注一建设地址涪陵四环路二主要数据（一）占地面积1总占地面积平方米19941 （二）建筑面积平方米51090.35（三）建设主要内容1房屋建筑工程平方米51090.352土地平整工程立方米797673水电气等设施工程4绿化环保等工程（四）总投资万元12828.21工程费用万元8602.92工程建设其他费用万元3757.33基本预备费万元468（五）资金来源业主自筹万元12828.2六、主要结论科达碧盛住宅小区项目是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要；是涪陵社会经济发展的需要，也是涪陵的总体城市发展的需要。该项目的建设符合涪陵区的国民经济和社会发展“十一五”规划，水、电、气、路、通讯等基础设施配套完善，投资环境大大改善，本项目的建设对整个片区的经济社会发展具有重要意义。经本报告技术、经济论证，本项目建设是必要和可行的。科达碧盛住宅小区项目拟建场址位于涪陵区城区，现有的路、水、电等基础设施建设条件能满足该项目的建设要求；该项目建设规模适度，投资结构较为合理，方案基本可行；项目业主技术力量较为雄厚，具有丰富的房地产开发管理经验。所以，科达碧盛住宅小区项目建设是必要的，而且也是可行的。第二章 城市概况及经济社会发展概况一、城市概况涪陵区地处长江之滨，位于长江与乌江汇合处，自古地连“五郡”，舟会“三川”、西通渝戎，东走宜汉京沪，南过酉秀湘黔，是重庆中部专区的经济、文化、科技、教育、信息中心，长江上游重要交通枢纽之一，按照“十一五”规划纲要，涪陵区的发展目标是形成“一城两区五片”的城市格局。涪陵在建国初期已是川东的商业重镇，但国民经济的基础十分薄弱，工业发展处于停滞状态，农业十分落后。解放后经过全区人民的艰苦创业，国民经济状况、社会面貌得到了不可比拟的进步，特别是改革开放给涪陵区带来了发展的春天。因此“十五”期间成为涪陵加快经济和社会发展的第二个春天。凭借中央西部大开发战略和三峡工程移民迁建所赋予的政策和我国加入世贸组织的机遇，通过五年的努力，把涪陵建设成为：重庆的新兴工业基地，优质特色农产品加工基地，区域性经济、文化、金融中心和交通、通讯枢纽，重庆市经济发达、社会进步、城乡共荣、环境优美的城市，为今后建设成为大城市打下坚实的基础。根据重庆市人民政府关于涪陵区城市总体规划的批复，涪陵的城市性质确定为：重庆市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。二、涪陵区经济社会发展概况（一）综合经济经济总量实现新突破：2008年，全区生产总值253.48亿元，比上年可比增长24.6%，增速较2007年提高7个百分点。其中第一产业增加值24.94亿元，增长7.5%；第二产业增加值148.47亿元，增长31.3%；第三产业增加值80.07亿元，增长18.2%。按常住人口计算，人均生产总值为24851元(按2008年末汇率折算3636美元)，增长23.7%。全年生产总值呈现高开高走的发展态势，一季度、上半年和前三季度分别增长21.2%、22.8%和21.6%。同时企业效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利润总额12.13亿元，比上年增长8.9%。全区地方财政收入23.54亿元，增长63.8%。围绕“重点项目建设年”活动，全方位、大马力、快节奏推进各项建设，三大工业园区建设在2007年启动的基础上全面提速发展。国民经济结构出现新变化：2008年，全区生产总值三次产业结构由上年的11.9:54.1:34.0调整为9.8：58.6：31.6。在三次产业中第二产业增加值占生产总值的比重比上年提高4.5个百分点，工业化进程稳步推进，工业优势更加突出。全年实现工业增加值132.79亿元，占地区生产总值的比重达到52.4%，比上年提高4.2个百分点。2008年全区非公有制经济规模进一步扩大，实现增加值134.34亿元，占地区生产总值的比重达到53%，比上年提高1个百分点。（二）城市发展全区辖区面积2941.46平方公里，2008年末耕地总资源10.53万公顷，比上年增长0.1%，其中常用耕地6.7万公顷，下降0.1%。森林面积11.38万公顷，森林覆盖率38.7%。环境保护力度不断加大：2008年全年完成环境污染治理投资27081万元，环境污染治理项目72个，其中工业污染治理项目20个，完成投资18658万元。全年工业废水排放总量为3139万吨，比上年下降10.2%，工业废水排放达标率为90.8%。工业二氧化硫去除量2.67万吨。工业固体废物综合利用率为92.6%。 生态环境进一步得到改善，2008年全面启动森林工程，全年共完成新造林5533公顷，完成天然林管护8.83万公顷，幼林抚育面积12420公顷，四旁绿化植树250万株，完成义务植树250万株，退耕还林项目投资4395万元。全年林业有害生物防治率为100%，成灾率为零。城市环境综合治理取得有效成果，城区大气二氧化硫含量、酸雨频率、环境噪声和总悬浮颗粒物含量下降。全年实测大气二氧化硫年日均值为0.061毫克/立方米；全年酸雨频率为70.37。道路交通噪声为67.6分贝，区域环境噪声为55.7分贝，下降 0.2分贝；城区月均降尘3.6吨/平方公里，下降1.4。大气总悬浮颗粒物含量为0.07毫克/立方米，减少0.017毫克/立方米，下降19.5。生活垃圾无害化处理13.8万吨，处理率达到99%。城市基础设施日臻完善：2008年末城市道路总长度达到152.7公里，比上年增加16.7公里；城区面积扩大到38.1平方公里，比上年增加2.2个平方公里；城市铺装道路面积260万平方米，比上年增加24万平方米；城市日供水能力达到20.7万吨，增加2.1万吨，供水管道长度达到329公里，全年供水总量2864万吨。年末城市公共汽车达到191辆，比上年新增31辆，拥有出租车648辆。本年新增城市园林绿地面积558公顷，达到1327公顷，新增城市公共绿地面积97公顷，达到307公顷；建成区绿化覆盖率为37.3，城市人均拥有公共绿地6.96平方米，比上年增加0.07平方米。城镇化率（城镇人口占常住人口的比重）为53.9，比上年提高1.8个百分点。（三）财政、金融财政收入创历史新高全年实现财政总收入29.5亿元，比上年增长43.0，其中地方财政收入14.37亿元，增长74.3，财政支出26.16亿元，增长28.6。乡镇级地方财政收入2.14亿元，增长44.6。金融业提速发展年末全区金融机构人民币存款余额181.63亿元，比年初增长 22.1 ，增速提高6.8个百分点，全年新增存款33.32亿元。其中企业存款55.62亿元，增长54.7；城乡居民储蓄存款余额99.18亿元，增长7.4。年末金融机构人民币贷款余额113.08亿元，比年初增长13.2，与上年的负增长相比提高18个百分点。其中短期贷款63.98 亿元，增加 2.82 亿元；中长期贷款46.02亿元，增加12.14亿元。金融机构全年盈利4961万元。由此可知，涪陵区社会经济与财政收入呈现良好的发展趋势，为涪陵区的城市发展及基础设施建设奠定了坚实的财政基础，并提供了有力的保障。第三章 项目建设的必要性及可行性一、项目建设的必要性（一）是适应我国房地产业发展的需要2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。会议同时指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的措施：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。科达碧盛住宅小区项目是以中档价位、中小套型普通商品住房开发为主。所以，科达碧盛住宅小区项目是适应我国房地产业发展的需要。（二）是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要2009年6月23日，国务院办公厅（国办函200947号）关于重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的复函正式批准了重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案。设立重庆统筹城乡综合配套改革试验区，是国家进一步深化改革开放和发挥重庆西部大开发战略支点作用的重大举措。设立直辖市以来，重庆市经济社会发展取得了重大成就，但城乡二元结构特征仍很突出，集大城市、大农村、大库区、大山区和民族地区于一体的基本市情尚未根本改变，当前又面临应对国际金融危机的新挑战。新形势下，国家对重庆统筹城乡改革和发展赋予了新的使命。近期，专门出台了国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号，以下简称意见）。重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的目标是：到2012年，重点领域和关键环节改革取得重大进展，统筹城乡发展的制度框架基本形成，经济实力、人民生活和城乡统筹发展水平迈上新台阶。人均地区生产总值达到全国平均水平，城乡居民收入达到西部地区较高水平，基本公共服务能力达到全国平均水平，单位地区生产总值能耗比2007年下降20%，三峡库区长江干流水质达到II类。一是基本形成大城市带大农村发展的良性机制，“一圈”与“两翼”人均GDP之比、城乡居民收入比分别缩小到2.2：1和3.15：1，农民人均纯收入年均增长率不低于11%；二是基本形成开发与保护并重、收益合理分配、规范有序的土地流转和利用制度，农村土地规模经营比例超过25%；三是基本形成农民工稳定就业、有序迁居城镇的政策制度，非农产业就业比重超过65%，城镇化率达到55%以上；四是基本形成城乡社会保障制度框架，扩大最低生活保障覆盖面，并建立城乡低保标准联动调整机制；五是基本形成保障公共服务城乡均衡的公共财政框架，加快农村社会事业发展，全市新增社会事业投入主要用于农村；六是基本形成城乡统筹的行政管理体制，政府与市场的关系进一步理顺。到2020年，各项改革全面深化，形成统筹城乡发展的制度体系，支撑经济发展质量提升、结构优化、人民生活水平稳步提高，统筹城乡发展水平在西部领先，长江上游地区经济中心、西部地区重要增长极的功能形成，在西部率先实现全面建设小康社会的目标，取得科学发展、社会和谐的明显成效。人均地区生产总值超过全国平均水平；城乡居民收入达到全国平均水平，收入差距缩小至2.5：1，城镇化率达到70%；基本公共服务能力高于全国平均水平；单位地区生产总值能耗进一步显著下降；生态环境质量明显改善，森林覆盖率达到45%，三峡库区长江干流水质稳定保持II类。从上面可知，到2012年，重庆市城镇化率达到55%以上；到2020年，重庆市城镇化率达到70%，而2007年，重庆市城镇化率达到只有48.3%。要提高城镇化率，一是对城市进行扩容，二是提高非农业人口的比重。城市扩容和提高非农业人口的比重都必将极大地促进房地产业的快速发展。所以，科达碧盛住宅小区项目是贯彻实施重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案的需要。（三）是涪陵社会经济发展的需要按照重庆市及重庆市涪陵区城市总体规划，到2020年涪陵将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有70万城市人口的组团式山地城市。“十一五”期间，涪陵区的总体目标是：确保建成大城市，确保再造一个涪陵工业，确保建成重庆市优质特色农产品基地，确保形成商贸物流中心，确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。所以，科达碧盛住宅小区项目是涪陵社会经济发展的需要，也是涪陵的总体城市发展的需要。综上所述，科达碧盛住宅小区项目的建设是必要的。二、项目建设的可行性（一）本项目符合国家、地方的相关政策,是各级各部门都十分重视和支持的工程,因此有政策上的有力保证。(二)本项目实施后，能从根本上提高为人民服务的功能，对周边群众工作、生活都是极为有利的。通过本项目的实施，既改善了人民群众的基本生活、工作条件，又为人民群众持续发展创造了一定的就业条件。因此，周边群众都极力拥护。（三）经过多年的不断发展，涪陵城区内的基础设施状况大为改观，城镇化水平大大提高，这将为本项目的建设提供一个十分难得的发展环境。从以上数据可以看出近几年涪陵城市建设取得了很大的发展,市政基础设施建设也较完善,本项目电力、通信、供电、供水以及交通等条件都有保障。加上以往房地产开发建设的成功经验,技术上没问题。因此,本项目不管在政策上,还是在技术上都是可行的。第四章 市场分析和需求预测一、全国市场分析与需求预测（一）人口增长与城市化进程状况及住房需求预测 预计2020年城市化水平达到45，全国人口14亿，城镇人口增至6.3亿；预计2050年城市化水平达到60，全国人口16亿，全国城镇人口增至9.6亿。下世纪前20年城镇人口增加2.6亿，按人均居住面积10平方米，即建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房52亿平方米，平均每年需建设住房2.6亿平方米。后30年城镇人口增加3.3亿，仍按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。如果多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量，将前述增量核减一半，则前20年和后30年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。（二）从住房折旧拆除重建来预测住宅需求增加的因素中，与城镇人口增加相对的一个因素就是房屋的死亡（拆除）。目前我国城镇存量住房有60多亿平方米，按50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿平方米。（三）从住房建设投资额持续增长来预测据日本统计，从1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计用50年的时间，我国将把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7，每年对国民经济的贡献率为0.6个百分点。（四）从增加住房有效需求、拉动内需来预测按前面预测，今后50年我国城镇每年新建住宅4至5亿平方米，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。我们预计，2020年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后在30年时间里逐步增长，最后达到3.4万亿元，每年增长在1000亿元左右。21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米，或者是核减后的3.56亿至4.19亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米，或者是核减后的4.66亿至5.43亿平方米。（五）近十几年我国房地产市场发展概况19952007年，我国施工房屋建筑面积、竣工房屋筑面积及竣工房屋价值如下表所示。从该表可以得知，1995年，我国施工房屋建筑面积为215084.6万平方米，而2007年，我国施工房屋建筑面积为548542.0万平方米，年增长速度为8以上；1995年，我国竣工房屋建筑面积为145600.1万平方米，而2007年，我国竣工房屋建筑面积为238425.3万平方米，年增长速度为4以上；1999年，我国竣工房价值为9498.7亿元，而2007年，我国竣工房屋建筑面积为23582.7亿元，年增长速度为12以上。从以上分析可知，我国房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。年 份施工房屋竣工房屋竣工房屋建筑面积#住 宅建筑面积#住 宅价 值#住 宅地 区(万平方米)#商品住宅(万平方米)#商品住宅(亿元)#商品住宅1995215084.6140451.932902.3145600.1107433.111951.33622.7995.41996(236308.5)(155849.3)(31849.3)(234.90849.3)(122204.5)(12232.6)(4505.6)(1194.3)235258.6155508.931849.3161965.7121913.412232.64505.61194.31997230491.0149658.130374.7166057.1121101.012464.74884.61269.91998245755.7167600.836223.0170904.8127571.614125.75441.81484.11999263294.3181236.442590.3187357.1139305.917640.79498.76019.91831.32000265293.5180634.350498.3181974.4134528.820603.39969.66153.42173.62001276025.4182767.161583.0182437.1130419.624625.410495.16396.52622.42002304428.2193731.073208.7196737.9134002.128524.711686.36967.83191.02003343741.7205286.791390.5202643.7130160.833774.613421.07631.24128.92004376495.1217580.5108196.5207019.1124881.134677.215239.68320.34620.72005431123.0239769.6129078.4227588.7132835.943682.918789.510042.36060.12006462677.0265565.3151742.7212542.2131408.245471.719891.610950.16717.22007548542.0315629.8186788.4238425.3146282.749831.323582.712990.77853.1二、重庆市场分析与需求预测（一）重庆市房地产市场发展概况直辖以来，重庆市国民经济持续稳定发展，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在各种场合多次说道，未来10年之内，重庆市将至少有1亿平方米的住房的基本需求。重庆目前有2100万农民，农转非是加快城市化进程的唯一手段，我市平均每年有40万50万农民进城，每年对住宅的基本需求量就达到1千万平方米，10年就是1个亿。此外，重庆是直辖市，按大都市的标准，主城区面积一般为平方公里，目前重庆都市圈人口仅万，适宜居住面积平方公里，未来10年，主城区将扩大建到平方公里，这个扩大的过程就是大量建设的过程，需要大量的住宅，商用房的开发来满足城市发展的需要。同时，城区每年有几十万平方米的危旧房改造工程，如果以改造1平方米的旧危房产生.平方米的新房需要计算，年改造完主城区的危旧房又会有上千万平方米的住房消费机遇。重庆房地产发展形势好，不仅现在好，将来也非常看好，这是我市房地产业发展总的基调。首先是重庆整体宏观经济形势看好，房产有较大的潜在需求；居民收入有较大改善，其中城市居民可支配收入稳步提高，目前重庆城市化水平只有36%，低于全国平均水平。未来十年中需求量就上亿平米。此外，旧城改造也将带来房屋开发的巨大需求。在重庆每年万平方米的开发量可持续10年。重庆房产看好，还在于我市正在加紧进行以交通为中心的基础设施建设。一旦完成，它将拥有中国西部最大的机场；几年以后重庆将拥有7条铁路一和条高速公路，成为中国西部铁路与公路的枢纽。此外，“小时重庆”以及“半小时主城区”工程都将极大地促进居住条件的改善。房地产业是发达经济中的支柱产业，对诸多相关产业拉动力极强；同时房地产业是投资环境，可吸引投资者的进入；它也是老百姓安居乐业的一项必备条件。（二）重庆市城镇化率情况另外， 2007年重庆市城镇化率为48.3%，在国务院国办函200947号文批准的重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案中明确指出：到2012年重庆市城镇化率为55%，而到2012年重庆市城镇化率为70%，这必将促进重庆市房地产业的快速发展。（三）2009年重庆市房地产发展概况2009年重庆市房地产开发市场实现V型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%；资金来源突破2000亿元，达2202.67亿元，增长41.2%；商品房销售面积突破4000万平方米，达4002.89万平方米，增长39.4%，全面复苏态势基本形成。所以，重庆市房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。三、涪陵区市场分析与需求预测（一）涪陵区2009年房地产开发情况涪陵区新的发展战略定位已经确立:经过5年或更长一段时间努力,建成重庆“一小时经济圈”内的次级核心和重要增长极、“一圈”辐射“两翼”的战略支点,建成“一小时经济圈”的主要工业高地、重庆中部综合交通枢纽、区域性商贸中心,建成“一小时经济圈”内常住人口最多的大城市和城乡统筹发展实验区,打造重庆宜居城市的代表区域。在中共涪陵区委第三届三次全会上,区委书记张鸣提出了提升人居生活质量,着力打造“宜居涪陵”,让涪陵的城市形象变得更美,让涪陵的生态环境变得更好,让涪陵的人气商气变得更旺的建设目标.具体说来,就是坚持城市高起点规则,高标准建设和高水平管理,按照“减量,留白,曾绿”的原则积极推进江南旧城改造,按照山水园林城市特色全面启动李渡新城建设;力争用4年时间,建成城市面积达44平方公里,城区人口达50万的大城市。随着乌江二桥,长江三桥,公路园,中山路,涪陵影剧院和通江走廊等大批城市建设项目的竣工和开工,随着李渡新城区建设的启动,涪陵大城市的骨架逐步形成,大城市的建设将进入一个新的高潮。涪陵现有城市人口约40万,现有人均住房面积约28平方米.根据未来5年住房建设规划,到2012年城市人均住房面积将达到32平方米;加速涪陵城镇化推进,未来5年内涪陵将至少新增10万城市人口;加入危机旧拆迁,旧城改造创造的250万平方米房屋市场需求,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素,全区未来5年房屋市场需求约为800万平方米。2009年房地产商品房需求旺盛，全区房地产开发企业商品房销售面积95.86万平方米，同比增长2.1倍，销售额达到29.02亿元，同比增长2.5倍。其中：商品住宅销售面积89.64万平方米，同比增长2.34倍，销售额26.95亿元，同比增长2.9倍；商业营业用房销售面积5623平方米，同比增长4.13%，销售额15094万元，同比下降8.3%。商品住宅销售面积比重较高，达到95.70%，商品房屋销售成为房地产开发的主流，说明涪陵区房地产市场的商品房潜力很大。（二）涪陵区未来房地产市场分析涪陵现有城市人口约40万,现有人均住房面积约28平方米.根据未来5年住房建设规划,到2012年城市人均住房面积将达到32平方米;加速涪陵城镇化推进,未来5年内涪陵将至少新增10万城市人口;加入危机旧拆迁,旧城改造创造的250万平方米房屋市场需求,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素,全区未来5年房屋市场需求约为800万平方米。可以预见涪陵房地产业发展将呈现以下特点：1、房地产市场总体健康良好，价格稳中有升从去年以来，我区房地产业走出低谷，市场由冷转暖，房地产投资、施工面积、竣工面积销售面积等指标均得到大幅增长，表明我区房地产正处于良好发展阶段，随着旧城改造和城市化进程的加快，消费需求依旧旺盛，为房地产业发展提供了有利的市场支持。2、通过城市基础设施的完善，促进了房地产业的持续发展随着城市骨干交通枢纽的逐步竣工贯通，打开了交通瓶颈，同时也带动了江南主城周边区域房地产开发建设，促进了房地产持续发展。综上所述，涪陵区房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。第五章 建设地址及周边环境一、项目的选址原则涪陵区位于重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，是重庆中部地区的经济、文化、科技、教育、信息中心。按照重庆市及我区城市总体规划，到2020年涪陵将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有70万城市人口的组团式山地城市。“十一五”期间，涪陵区的总体目标是：确保建成大城市，确保再造一个涪陵工业，确保建成重庆市优质特色农产品基地，确保形成商贸物流中心，确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。根据重庆市人民政府关于涪陵区城市总体规划的批复，涪陵的城市性质确定为：重庆市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。根据小区布局的一般原则和重庆市及涪陵区的实际情况，对科达碧盛住宅小区项目确定以下选址原则：1.布局相对独立，便于集中管理；2.与城市建成区有较方便的联系；3.地理条件较好，并有足够的发展潜力；4.有一定的城市基础设施为依托；5.以城市总体规划为依据，统筹考虑项目建设用地与城市发展的关系；6.兼顾环境因素影响，具有可持续发展的条件。二、建设地址及周边条件（一）项目建设地址根据以上原则，该项目用地位于涪陵城区四环路，东面均临城市干道, 东侧为太极大道，南侧为双塘路，地理位置极佳。（二）项目周边开发条件1、区位科达碧盛住宅小区项目紧临涪陵区目前最热开发区四环路。无论在地理位置还是在行车交通方面都是非常便利的，加之周边的城市绿化，使基地具备了营造康居社区的基本条件。2、交通条件随着西部大开发战略的纵深推进，涪陵区交通条件正在改善，区位优势日益突现。涪南(川)铁路，涪利(川)铁路已进入实施阶段，渝长(沙)高速，涪陵至武隆白云的连接线，沪蓉高速公路复线经过涪陵，渝巴路(涪陵至巴南)，加上涪长高速，渝怀铁路，涪丰路，涪垫路等，涪陵将有3条高速公路，3条铁路，6条高等级通县公路，涪陵至江北机场仅l00公里，三峡工程在156米水位运行时，涪陵是万吨级舰队的最上游港口，这样铁路，高速公司，高等级公路，加上长乌两江黄金水道和江北机场，构成水陆空立体交通网络，涪陵成为区域性交通枢纽将成为现实。在拉开城市骨架方面实现新跨越，滨江路，火车站站前大道，涪蒿路，李渡长江大桥、长江三桥、乌江二桥的建成，涪陵客运中心，南门山片区，工人文化官片区，海陵厂片区等旧城改造。按照涪陵城区后靠西移的战略方针，基本形成了涪陵大城市道路骨架，拉通了城市主干道的要求，依托渝怀铁路启动南岸浦片区道路建设；通过建成的鹅颈关、长江大桥、乌江大桥3座立交桥，形成以长江大桥南引道四环路顺江移民小区大道乌江大桥滨江路长江大桥的城市骨干环形道路网络，构建以江南旧城为中心，江东、李渡、南岸浦为副中心的“一城四片"组团式山地城市的道路骨架。3、基础设施地块所处区域红线外市政管网发达，基础设施配套已基本完善，水、电、通讯、道路、市场、市政等设施项目的完成为开发商提供了良好的开发条件。在加强城区供排水管网改造的同时，涪陵完成了江南主城区西水东调净水工程建设，新建了5万吨日净水厂；完成了涪陵排水工程一期污水截流和部分二级干管的改造。地块的基础设施状况如下：供电状况：由川东电力集团电网提供。道路状况：道路网络成型。供水状况：由涪陵自来水公司供水。通讯条件：地块外通讯畅通。供气状况：由涪陵天然气公司提供。三、建设地址自然条件（一）地震据中国地震局中国地震动峰值加速度区划图（GB18306-2001图A1）及中国地震动反映谱特征周期区划图（GB18306-2001图B1）资料。项目区位于抗震设防烈度6度区。（二）气象状况根据有关气象资料，重庆市涪陵区属亚热带晴湿东南季节气候，主要特点是冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明、气候温和、光照充足、雨量充沛、无霜期常年在300天以上，其气象情况如下：1气温年平均气温 18.2年平均最高气温 22.2年平均最低气温 15.1极端最高气温 42.2极端最低气温 -2.72湿度年平均相对湿度 79%最小相对湿度 74%最大相对湿度 83%3降雨量年平均降雨量 1074.0mm最高年降雨量 1363.4mm最低年降雨量 800.5mm1小时最大降雨量 78.2mm10分钟最大降雨量 28.7mm 4降雪量 历年平均降雪天数0.6d5气压 历年平均气压98.21kPa 6风向全年静风频率 57%年平均风速 1.0m/s最大风速24m/s7雷暴日历年平均雷暴日45.8d8日照历年平均日照