XX商业地产市场分析.doc

岳阳市商业地产市场调研报告目 录第一篇、项目背景002第二篇、市场调查研究及分析报告004一、岳阳宏观经济环境分析004二、岳阳商用物业调研分析007三、岳阳消费者调研分析021四、岳阳商户调研分析037五、岳阳商铺投资者调研分析047第一篇 项目背景一、岳阳市情岳阳古称巴陵，是一座有多年历史的文化名城，位于湖南省东北部，与湖北、江西两省相邻，是一个资源丰富、区位优越、风景优美的地方。现辖县市区，总面积.万平方公里，总人口万，其中城区面积平方公里，城市人口万，综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南第二位。 岳阳是湖南唯一的临江城市。 地处一湖（洞庭湖） 两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四线（京广铁路、京珠高速公路、国道、长江）的多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“金十字架”，特别是洞庭湖大桥的通车，构成了“承东联西”“南北贯通”的便捷交通网。年，岳阳被国务院确定为长江沿岸首批对外开放城市。岳阳是一座蓬勃崛起的工业城市。全市共有工业企业多家， 其中大中型企业多家。 工业总产值亿元。初步形成了化工、建材、制冷、纸业、饲料、医药大工业支柱。有中南地区最大的石化企业巴陵公司和长炼集团公司，有全国最大的客车空调生产企业恒立公司，有全国十大纸厂之一的南方纸业有限公司，还有湖南最大的火力发电厂华能岳阳电厂。近几年来，先后有岳阳恒立、正虹饲料、岳阳兴长、天一科技等四家公司在国内上市，成为岳阳经济发展的一支生力军。岳阳还是一座著名的旅游和文化名城。这里有横无际涯、气象万千的洞庭湖，有流芳千古、声名远播的岳阳楼，有斑竹滴泪、柳毅传书的湖中仙岛君山，还有彭德怀领导的平江起义旧址、任弼时故居等革命纪念地，堪称集名山、名水、名楼、名人、名文为一体。年被列为国家历史文化名城，年首批进入中国优秀旅游城市行列。第二篇 市场调查研究及分析报告一、岳阳宏观经济环境分析岳阳2002年主要经济指标表统 计 指 标数 额比上年增长备 注国内生产总值452.02亿元10.5%工业生产增加值163.99亿元14.1%社会固定资产投资额123.06亿元12.8%含跨区项目房地产开发投资7.51亿元4.1%旅游总收入18.60亿元15.4%城镇居民人均可支配收入8329元10.6%社会消费品零售额158.52亿元11.1%2002年全市实现国内生产总值452.02亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%，其中第一产业增加值101.70亿元，增长3.3%；第二产业增加值190.61亿元，增长14.4%；第三产业增加值159.71亿元，增长10.8%。工业生产快速增长。2002年，全市完成工业增加值163.99亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%，其中规模以上工业增加值101.54亿元，增长16.8%，大中型工业企业增加值61.08亿元，增长9.6%，国有及国有控股工业增加值62.89亿元，增长13.3%。固定资产投资保持较快增长。2002年，我市全社会固定资产投资完成额达123.06亿元（含跨区项目），比上年增长12.8%。其中，房地产开发投资7.51亿元，增长4.1%。房地产价格综合指数为101.3，其中商品房销售价格指数上涨1.3%。消费品市场继续升温。2002年，我市社会消费品零售额158.52亿元，比上年增长11.1%。城乡市场零售额增幅均在两位数以上，城市消费品零售额96.07亿元，比上年增长11.4%,农村消费品零售额62.45亿元,比上年增长10.6%。旅游业发展良好。2002年，受“五一”、“十一”长假拉动，全市共接待国内旅游者613万人次，比去年增长11.4%，接待入境旅游者6.91万人次，增长4.7%。旅游总产出18.60亿元，比去年增长15.4%。旅游创汇3212万美元，比去年增长4.7%。城乡居民收入增加，生活水平提高。2002年，城镇居民人均可支配收入8329元，比上年增加798元，增长10.6%。城镇居民人均消费性支出6321元，比上年增长9.6%;农村居民人均纯收入2704元，比上年增长7.9%。二、商用物业调研分析1、商场超市调研表（一）商场名称九龙商厦地理位置巴陵中路、步行街总经营面积（）8700百货面积（）全百货一层经营1740农业银行、麦当劳、通讯超市、珠宝首饰、化妆品、烟酒、眼镜、钟表、日化、食品租金：260元月左右负一层1740电器、家用五金租金：130元月二层经营1740鞋帽、内衣、针纺、羊毛衫、床上家居租金：56元月三层经营1740时尚服饰（汉派、湘派、杭派及港派为主）租金：30元月四层经营1740办公文具、打折服饰、美容、儿童用品、工艺品等租金：30元月交通状况方便车位数门口仅10来个商业配套银行手扶及观光电梯手扶1台/层人流量10：005分钟进46出24，不含农业银行、麦当劳和通讯超市人流量优势相对传统商场，装修档次较高，经营种类齐全，且有麦当劳和大型通讯超市入驻备注在消费者调研中有56%以上的人认为九龙商厦是岳阳最好的商场 表（二）商场名称九方商厦地理位置步行街总经营面积（）7500百货面积（）全百货一层经营1500农行、麦当劳、通讯、珠宝首饰、化妆品、烟酒、眼镜、钟表、日化、食品、健身、茶座、厨具租金：200元月负一层营1500大洋电器超市租金：150元月二层经营1500鞋帽、内衣、针纺、羊毛衫、床上家居租金：180元月三层经营1500时尚服饰（汉派、湘派、杭派及港派为主）租金：100元月四层经营1500文具、打折服饰、儿童用品、工艺品、运动照相器材租金：70元月商业配套银行手扶及观光电梯手扶1台/层人流量10：005分钟进19出11，不含农业银行和麦当劳人流量优势老牌商场，为市民所熟悉 表（三）商场名称九洲商场地理位置：巴陵路、步行街总经营面积（）8000百货面积（）全百货一层经营2000农业银行、意大利比萨饼、通讯（迪信通）、珠宝首饰、化妆品、烟酒、眼镜、钟表、日化、食品租金：300元月负一层营2000家用电器租金：120元月二层经营2000鞋帽、内衣、针纺、羊毛衫、床上家居租金：150元月三层经营2000时尚服饰租金：150元月四层经营2000文具、儿童用品、工艺品、运动照相器材、IT数码租金：120元月商业配套银行手扶及观光电梯手扶1台/层人流量10：005分钟进32出14，不含农业银行和意大利比萨饼人流量优势湖南省第二家意大利比萨店，大型手机通讯超市，首家儿童用品主题卖场表（四）商场名称世纪星地理位置：巴陵路、步行街总经营面积（）15000超市面积（）3000一层经营3000交通银行、曼德夫餐饮、麦当劳、通讯区、亲子乐园、珠宝首饰、化妆品、烟酒、眼镜、钟表、皮具箱包租金：170元月负一层营3000超市、烟酒、果蔬租金：120元月二层经营3000.时尚服饰租金：120元月三层经营3000休闲运动、儿童用品、内衣、针纺、羊毛衫、床上家居租金：110元月四层经营3000电器、文具、美容、工艺品、运动照相器材、IT数码租金：90元月商业配套银行手扶及观光电梯手扶1台/层人流量10：005分钟进63出48，不含交通银行人流量优势购物环境好，场面大表（五）商场名称福润多地理位置火车站广场对面总经营面积（）3000超市面积（）全超市一层经营风味餐饮、化妆品、烟酒、眼镜、食品、特产二层经营服饰家居、日化超市交通状况方便车位数门口仅20来个商业配套中达酒店手扶及观光电梯手扶1台/层人流量10：005分钟进85出38优势车站码头，人流量大注：以上商场超市均只租不售，柜台计算。3、岳阳专业大市场分析名称行业业态地理位置租 金(元/平米.天)经营情况泰和日用百货批发巴陵中路1.4一般洞庭五金家电批发南湖大道、巴陵中路1.2一般嘉美IT电脑五里牌0.8一般环球家具巴陵中路整场经营，为广州、长沙环球连锁店一般天祥IT电脑五里牌0.72一般4、岳阳特色街区分析主要街区特色分析东茅岭市区最集中的商业中心，该区除了形成服饰市场外，还集中了零售业、知名餐饮品牌，如肯德基、麦当劳、曼德夫以及其它行业的品牌八字门路该区集中形成了汽车市场、汽车配件市场、水果批发市场、钢材市场，同时该区成为近几年内城市东移的主要目标区域五里牌路该区已成为地板砖、水管浴室用材等建材的市场，另外该区还有嘉美和天祥两个电脑批发市场洞 庭 路集中了我市大部分的土特产及具有地方特色的旅游产品南湖大道经济、文化中心地带，主要政府机关、部门、新闻媒体、银行、保险均集中在该区域国际大厦该区集中了我市主要的娱乐休闲行业，如宾馆、茶楼等，向北延伸与火车站的几大宾馆相联，形成一个娱乐的集中区域巴陵中路该街区以长城建材大市场最为出名，该市场是岳阳目前最大的建材批发市场5、岳阳临街商铺调查分析 街区：五里牌、东茅岭 调查方向：车站至东茅岭店名业态进深X面宽经营面积租金租金/平方米天经营情况天洋商行零售6×212平方米400元1.20可以天祥零售零售3×3.57好东开电脑桌椅代理4×416500元1.05一般龙晗专卖行代理10×440半年6000元0.86好街名：建湘路、五里牌 调查方向：天泉太阳能总代理电器8.5×3.530平方米16000元/年1.48好如意餐馆餐馆3×824450元/月0.63一般正湘行金融7×8.560复印店文印3×6.520700元1.70好街名：站前路 调查方向：花板桥至站前路新新超市零售3.5×620平方米较好无名餐馆餐馆3×515一般摩托配件8×424800900元1.18一般火锅店餐馆4.5×4.520.25800元1.13较好液化气供应站液化气8×540800元0.67较好公安食鱼店餐馆4X7281800元1.92一般运通餐馆餐馆4X10402000元1.62好街名：花板桥路 调查方向：车站至花板桥奥西德油漆建材6.0×3.520平方米1860元3.1不好四化建照相馆服务3×7.523450元0.65不好烟酒副食零售4×312200元0.56一般岳仪超市副食8×1080 4400元1.82可以兰州牛肉拉面馆餐饮业430平方米600元/月1.00现在不好冯氏匾廊服务30平方米600元/月1.00现在不好平辉酒楼餐馆8×324X216000元/年0.92一般向日葵文化用品8×3.526500元/月0.64较好美达空调专营家电15×81201200元/月0.34较好廉价超市零售7×428500元/月0.59较好蔬菜种子店6.5×320450元/月0.75较好金品超市零售4.5×3.516500元/月1.04一般新开干货批发批发6.5×320400元/月0.67一般街名：金鄂路、白杨坡路 调查方向： 花板桥至南湖烟酒副食零售8×1080平方米1000元0.42一般万家福超市8×9721000元0.46可以五金交电专店五金4×624500元/月0.69差万家香粮油5×1050700元/月0.46差柴风筝生活用品零售4×7.228600元/月0.71可以阳光精品文化用品3×824500元0.69可以金燕超市零售5×735450元/月0.37一般大地兽药兽药5×630700元/月0.78现在不好6、岳阳临街商铺租金分析（1）、岳阳主要街道租金调查数据Ø 步行商业广场：租金150300元/ 平方米月Ø 巴陵西路：租金5070元/ 平方米月Ø 巴陵中路：租金3050元/ 平方米月Ø 云梦路：租金5060元/ 平方米月Ø 建设南路：租金3045元/ 平方米月Ø 东茅岭路：租金150330元/ 平方米月Ø 南湖大道：租金60120元/ 平方米月Ø 德胜北路：租金7090元/ 平方米月Ø 德胜南路：租金3060元/ 平方米月Ø 站前路：租金4090元/ 平方米月Ø 五里牌：租金3060元/ 平方米月，其中嘉美大厦首层20元/ 平方米月（2）、岳阳主要街道租金分析图： 注：租金以元/ 平方米月计，统计图表上一般采用平均值。三、岳阳消费者调研分析说 明：本次调研共发出调研问卷200份，收回有效问卷160份，覆盖岳阳大部分市区和各行业人士，基本符合市场查的科学性、普遍性及重点性。（一）、消费者背景分析1、消费者年龄结构比例2、消费者性别结构比例3、消费者文化程度结构比例 总结：调研样本的年龄、性别及文化比例结构符合科学性和本土化，能够反映岳阳市民的消费习惯和消费力。（二）、消费者消费习惯及消费力研究1、月收入分析图调查数据显示，绝大多数岳阳人的月收入不高，中低收入是本市的主力消费群体。岳阳国有企业较多，近年整体效益下降，下岗失业人员增加，给生活收入水平带来很大影响。但是我们也应该看到，月收入在1500元以上的占到了被访者的15%以上，由此可以得出结论，岳阳仍有一定的中高收入群体。2、月支出分析图调查数据显示，岳阳绝大部分人支出均是“量入为出”，但也有部分人特别是女性消费群体消费意识强，月支出超过月收入，这也验正了犹太人的经商法则：女人和小孩的钱最好赚。3、逛街习惯分析图调查数据显示，目前岳阳消费者习惯于有必要才去逛街和一周一次逛一次街，比例分别占被访问者的34%和27%。因此，根据以上的数据可作出以下分析：可塑性大的商业布局方式与商业物业立面，在将来可能的竞争市场中，会使商场有更大的变化空间与竞争活力。4、逛街购物分析图调查数据显示，冲动性购买行为的成分很大，有41%的被访者每次逛街都会购物回家。因此可以得出如下结论：销售场地的情景营销力度是否到位，对最终销售成绩将有不可忽视的影响。5、购物消费分析图 调查数据显示，岳阳消费者的整体消费能力不高，可得出如下结论：未来商场的消费档次应以中档为主。6、逛街从人分析图此命题旨在了解未来商场应具备什么样的配套功能来满足消费者的各种需求，调查数据显示，与同事和朋友一起逛街占了被访者的79%。由此可得出结论：商场功能设计应考虑各种炫耀型消费的需求，商场配套设计应考虑到适当的休闲娱乐场所。7、逛街场所分析图调查数据显示，愿意去大型超市购物的消费者占48%，去百货商场的占20%，去专卖店的占19%。专卖店未能得到消费者的普遍认可，主要是因为岳阳消费者的品牌消费意识不够。由此，可以得出如下结论：商场营销，一定要塑造良好的形象，对商场前景的描述一定要得力。同时加强对消费群体的品牌意识引导。8、逛街购物选择分析图调查数据显示，东茅岭步行街地段是岳阳市民逛街购物的主要地区，泰和商城则成为购置日用百货的另一场所，九天大厦应抓住这一市场机会，吸引人流。9、阅读习惯分析图 岳阳市民主要阅读的报纸媒体是本土的长江信息报、岳阳晚报和省内的三湘都市报，其次是洞庭之声、市场快讯等。10、收视习惯分析图由此可见湖南经视和湖南卫视在岳阳的收视率极高，市台相对稍弱。11、投资理财习惯分析图数据显示，岳阳人们投资理财意识比较原始，银行储蓄成为绝大部分人的投资理财方式，如何引导市民把钱投资到“收益回报稳且高”的商铺上来是九天大厦营销的重点。12、目前有无投资商铺打算分析图图表显示，岳阳的商铺投资意识弱，一则是收入水平限制；二则是投资意识不足。13、投资商铺关注因素分析图图表显示，岳阳人们投资商铺最关心的是地理位置和人车流量，九天大厦在这两方面有特定优势。14、调研中消费者认为最好的商场、超市分析两个图表说明岳阳商业落后，已经不能满足市民需求，外来商业业态较本土商业先进，为市民所接受。四、岳阳商户调研分析1、调研街区东茅岭、五里牌、建湘路、花板桥、站前路、巴陵路2、临街门面经营情况图表显示，临街门面在岳阳是一种重要的商业业态，但其经营现状非常一般。3、影响经营因素分析注：1同业竞争激烈，2经营规模不足，3租金及收费过高，4商铺无吸引力5货物进出不便，6交通不便，7地理位置不好，8商铺管理部门管理不善4、商铺是自己有还是租赁图表显示，商户出于流动资金和风险考虑租赁经营是其主要方式，只有在自身资金实力较强的情况下才会考虑购买商铺经营。5、商户经营场所选择图表显示，临街门面依然是商户的经营首选，随着城市化进程，临街门面是逐渐被淘汰的对象，当地政府和房地产开发商应该引导经营户进店、进场经营。6、商户经营理想面积选择图表显示，20-40平米是商户的经营首选，这主要是与经营行业相关。7、商铺可接受的总价图表中商户可接受的资金总额一般是其基线，根据经验数据分析，通过有效的沟通、合理的引导，商户可以承受比基线高30-50%的资金总额。8、商户可承受的租金与可承受总价金额一样，图表中商户可承受租金一般是其基线，根据经验数据分析，通过有效的沟通、合理的引导，商户可以承受比基线高30-50%资金金额。9、商户购买商铺考虑的因素10、样本商户访谈记录分析说 明：项目组成员本着“客户至上”的精神，特别在泰和大市场、洞庭大厦等市场专区拜访了8位商户，行业涉及服饰、餐饮、建材及精品店，取得非常重要的一线资料，以下为访谈纪录：A) 岳阳市购物环境近几年发生了很大的变化。从品牌商品的稀缺到丰富，从消费层次的单一性到多样性，岳阳的中高消费群体有了能够满足其需求的购物场所B) 岳阳市民逐步接受了比较新兴的商业形态，喜欢去大型超市和商场购物。但现有商场经营商品品种不全，缺少特色经营，质量存在一定问题C) 岳阳市民的消费遗憾：缺少特色的餐饮场所、缺少专业水准的健身场所，商场超市普遍缺少大型停车场D) 火车站一定是城市的中心，岳阳东移就是火车站中心化的体现E) 九天建商场可行，但要旺起来可能要五年以上；建批发市场则不可行，一是成本问题，二是市场容量问题；建休闲娱乐城（含餐饮业）可行，一是岳阳人好玩，二是附近酒店等生意较旺F) 火车站附近消费不旺是因为该地段没有大型消费场所，现在建一个也会慢慢地旺起来；火车站附近以前没有泰和、洞庭批发市场，商业批发主要集中的土桥一带G) 外来资本不可忽视，泰和市场有300-400邵东人，并设有商会，购铺经营意识特别强，但邵东人精，擅长投资收益和风险计算，首付款以5-10万为佳，面积则以40平方米（面宽4米）为佳。加上邵东人一贯较强的群体意识，如果能够吸引这部分人群前来投资与经营，那么将会极大的减轻销售压力H) 东茅岭步行街商业地产是概念炒作，是欺骗行为，真正商户是不会上当的。火车站附近诚信水平低，消费者防“欺骗”的潜意识很强I) 在岳阳的所有的商场中九龙最好，所有的超市中家润多最好J) 岳阳近年经济发展不景气，加上买码等因素，商业经营举步为艰K) 岳阳做为一个旅游城市，旅游业的发展对商业经济有一定的带动作用。可与旅行社协作，带旅游团队定点消费，并建立岳阳特色消费项目。L) 访问者大都满意现有的经营业绩，认为虽然竞争激烈，但用心经营仍能盈利。M) 从购买意向来看，如果本项目规划超前、人流量大，访问者对于购买本商场会予以考虑。所能承受的租金价位为：500010000元/五、岳阳商铺投资者调研分析岳阳商业物业的购买群体结构分析竞争楼盘投资者比例自营者比例购铺群体备注中华时代广场80%20%机关公务员、教师、国企员工、中小商企、外地商人等岳阳商业1号88%12%德赛商业广场90%10%主推产权式商铺世界风情购物中心79%21%合计/平均84.25%15.75%调查显示，非临街性的商用地产所有者与使用者分离是大势所趋，其购买群体中投资者占到了相当的比例，这一现象九天大厦领导应该高度重视，商业地产销售必须走返租或类似返租的道路。岳阳商铺购买者特征：u 购铺群体结构主要为机关公务员、教师、国企员工、中小商企、外地商人等等；u 购铺群体以投资者居多；u 投资群体的投资理念传统，习惯于街铺投资；u 比较关注地段的人流量和升值潜力；u 购铺意向在首层，它层购买需要有效引导；u 对商场经营管理比较看重，以增强投资信心；u 购铺群体的价值取向有一定城市特色，比较侧重于远景发展。置嘉房地产顾问公司2005-6-9