沈阳某住宅项目营销执行方案27p.ppt

,沈阳*项目2012营销执行方案,厅听蜜蚁诵酣归肺烦考整始纽悦妹爆讫氮僚亲誉谢裕投份蹄粥犁忌辽讼翱2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,一、客户心态分析二、竞争项目动态三、本项目抗性及如何弱化四、内部资源的管理及整合五、营销策略,饲抗盯恰鼓凌甄苫被畅火您颈甄剪宵帚负烈筐放尿荔蓬扔底迷棚由育仇肆2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,一、客户心态分析,观望 疑虑 择机入市并行,机番巳扒爆寒畏手庄山毡氏蓑狸冯湃宙翘代君隶啃缔啮瑞凉捞斋烩另胺阜2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,观望、疑虑、择机入市并行,买与不买很纠结观望心态蔓延买房后会更焦虑疑虑怕跌心态等不到最低房价择机而入心态,兽避工篷圭柞懈枣顶搏词袋痕蔑憨烤曳锄搬泳屹焕御谜臀褒叭刀纽扣陪钱2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,观望心态,2011年4月出台的调控政策力度大，范围广，影响深，但是沈阳市房价在二三季度依然比较坚挺，甚至部分楼盘的房价稳重有升，因此虽然有一定的观望情绪，但是成交大部分还是比较稳定。从2011年的四季度，随着一部分楼盘因回款因素而降价的促销信息出炉，购房者的购房信心才开始急速下降,秋叮蚀陇陷殷习兢鞠堵交把形菲恼执旬跃孟呵科妈圈浆狡乱绸咏修贡宝哦2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,观望心态,浑南市场，恒大江湾率先在2011年10月率先发出的降价促销的信息，四千七八起价的含1500精装修，各方面媒体铺天盖地面向市场，由原来的6400均价到现在的5400均价，金地滨河国际通过隐性的团购价三千七八起价，小户型由原来的6800均价到现在的5800均价，吸收了大量市场份额，同时带来了浑南市场的整体降价信号在这种一波一波的降价下信号下，真正刚性需求买房的客户观望情绪比较浓，会一定程度的推迟购房计划,具匙饵烫剁盒惦尘跌搓财妓瘩历己委隘值姻块握泄钝虫枝泌软阐聚戮砰吊2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,疑虑怕跌心态,现在很多楼都开始进行了价格战，价格直降800元，1000元等，部分刚性需求的购房者也比较认可现在的价位，只是受到全国各地一降再降的影响，心理非常不安，怕买了之后，开发商因为资金回笼的需求会继续降价，因此，不买着急，买了更焦虑,砖摸畜露爬把钎晃梧追席挪场曳哩羹丽骇旦冤雀澈险拷烬膨萧达凭皂暗咸2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,择机出手,经过多年的市场调控，房价的起起伏伏，但是到最后来发现房价还是没有跌到置业者所谓的底部沈阳是以自住需求为主导的市场，在全国范围来讲，沈阳市属于房价中等偏低的，而且房价一直比较稳定因此部分置业者都在择机出手，在自己认可的价位上，选择购房,矗脆隙踞熙室不恳烧运帕秆鲜捻藩才论堕裸弄沈大关魏张匪祭臻胸永淘霓2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,二、竞争项目动态,押菜第谗膘羞沽淮朔与咱铂伺烛巡卡舅秉慕稻己姥墓盘监释抒痛幅捂纱仇2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,竞争项目动态,咬察晶办侣侗郊拓懒匙吞声骄羡菌呈隶抱湾迅爽笛论舀湘害僧张连娄慌裂2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,竞争项目动态,实行及预实行团购的楼盘有4家，占36%推出特价房源的有3家，占27%直接打较低折扣及减现金的有3家，27%因所剩房源少而无活动的有1家，占10%,轰图惯厌娘盂棘娩骡眼耍匣催绍洪纸僳烘诱勋诱彭航步涉秦彭蟹蕴坟钡厘2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,竞争项目动态,从现有的市场情况来看各开发商不同程度的推出了各种优惠措施：团购，特价房，老带新，直接打折等，以此来吸引客户,邑这益氧义铜谬膘强紫访悟息腥糠侧淀者久刘遭晚翅矽撩奏辊葡学择匀嫩2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,三、本项目情况分析,剩余房源分析来访客户分析,棺挎腮耽绝擒镇府抹蚜溅敷砾牌秽承骗茂点任矾条淀拇笺遮役喜垦竭垮袜2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,剩余房源分析,梨茧唤四持幂刚壬倚漂坯擂甜呜牌诗分撮宙丁坠京躬宗嚼赢渗嘉嫁乘农砚2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,剩余房源分析,本项目剩余房源41套，其中27套为147平大三居室，占所剩房源的比例为66%，剩余100平上下的房源14套，占所剩房源的比例34%，此部分房源为临街把山，或者把顶。户型大，临街，把山，把顶，市场对此比较有抗性,月螺嘛卢秸豆评镭循捍囊赂黑陆射迈拎敷陕肺诣些违正瓜惹眼纺拥筐堪蜜2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,来访客户分析,本次抽样时间为2011年12月-2011年1月本次抽样的有效来访客户人数为130人,澈恤涤障臻借膛么送伯处差庙浊掷粹徊淄攻砚奴娄喝市捅饿蠢膜庚坷蒲内2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,来访客户分析,兽靡奎周赡三渠屁锻穗洞曲竖还市担丘口窄磋赣哄鸵链辆法唁撂灿咽算汁2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,来访客户分析,通过对近期来访客户分析来看关注60-90平方米的小两室的最多42%，关注90-120平左右的也占比较高的比重33%，关注120-150的相对少一些22%，根据我们目前147平的房源所占70%的比例来看，很难满足客户的需求客户在价位上的预期，接受4300-5000之间的客户较高 而我们项目的均价是5165，在个项目都促销都打折，选择较多的情况下，无疑会增加客户的成交周期从客户的置业目的与情况来看自住的刚性需求较多,圣总泵练萤韧声汐后注好粮菏呀轮淄帆钉泰缨砧挟户音浑趣料炯擎抠女峡2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,市场机会,客户对浑南的认可度较高即买即住的现房优势明显,传挥湘腊昨诚平植蛆斑柱册万聋嘶烹淄卑峡丛渴毖莉图未柏但景操霄皇裸2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,客户对浑南的认可度较高,奥体板块，全运板块，大学城板块的建设，使浑南逐渐成为城市的中心，2011年浑南的销量在全市第三，主要有几方面：机场，沈抚轻轨，地铁二号线的运行，及未来地铁四号线，五号线，九号线的规划，2013年浑南有轨电车的开通，都使浑南的交通越来越便捷；泛华商业广场，沃尔玛，乐购，兴隆大家庭，女人街，肯德基，麦当劳等的逐步落户浑南，使浑南的生活越来越方便了浑南也非常注重生态环境的建设，空气非常好相对于市中心的高房价，距离市中心不远的浑南价格更令购房者接受适宜居住，价格低，使购房者的认可度越来越高,考摩红拦烟阂釉惑弹肺葫黍凋幢懦胡至惮结胞需芜杨盒谨袭过辽赊云硕哇2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,即买即住的现房优势明显,买房是家庭的大事，在当前楼市遇冷、开发商资金紧张的情况下，购买现房的确有着较现实的意义。买现房不但可以规避“烂尾楼”的风险，同时还可以通过技术手段检测及早发现房屋的质量是否可靠。而本项目都是现房及准现房，客户可以买个放心,缚圃腊氖捣搜贰熬勤亿阔听糟免污褐碍乱哄窗坷啊槛观少楔楷俯戎赦曙市2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,五、2012年营销推广策略,峭隙拍已臃吁睫葡瑟店痛萌杜傀扇温瘫圾辰环僳朔瘦姆悠烬迢桥帜伯醉犹2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,直销派单精准投放4万取消传统平面媒体的投放，少量投放费效比较高的沈城楼市报16万少量投放网络媒体保持一定网络曝光率10万短信截点投放2万团购配合暖场活动6万,2012年营销推广媒体组合策略,糜矾聚懒絮超墓我迎炊酬伸囚肘巩癸头潍亮腋座俄型愉扔候娃库悠俏抒脆2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,二月,三月,一月,方案一,方案二,方案三,95折及大力度“老带新”回馈政策剩余房源全部9折目前正在执行,商品房存量房联销（一二手房联销）计划一月中旬与本地知名二手房公司联销,组织企业团购（加入隐性折扣）委托本土知名代理开展企业团购,2012年营销推广联销代销策略,全员营销 给予介绍成交的员工一定奖励,庐墓瑟搽褥砾赌垦解凤衫鄂颇晓寨悠滞需奈迁区嘲何蛆兵础疾谁棕撕姬烟2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,2012年营销推广策略方案一 一二手房联销,二手房公司遍布城市的门店海量的客户资源,东亚国际城较有竞争力的佣金一手房手续,2%的佣金付出,房源在多家门店的展示,1佣金提成按最终成交价的1.2%返点，如累计成交十套以上（含10套）提成按最终成交价的1.5%返点，如累计成交叁拾套以上（含30套）提成按最终成交价的2%返点。2.甲方为激励置业顾问的积极性特设额外奖金。每销售一套房屋奖励 元，乙方需将此奖励款直接支付给该销售顾问，不得按乙方公司业绩提成支付。另乙方需将发放奖金的回执交与甲方，以确保奖金及时足额发放给置业顾问。,浴粥欺嘴椽轰哈醛巷闸搀畴相熙辖窝耻构镊救崭拥喳誉字梦搭坤圆吁药察2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,2012年营销推广策略全员营销,通过我司员工介绍达成销售的房源，住宅给予员工1%的提成奖励，商铺给予员工1%的提成奖励。,矢亢棉秤候供蕊转案炽用穿咬弗闻腔酉墩弛耕洛闰兰肠劳氯绕匣督郎沥悟2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,THE END,谢谢聆听,芥哨蚊球乱畴最绎祥猿谢抗赋娇蓖起法颖己观败百挖饱讥川夫抓侥吭备选2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p2012沈阳某住宅项目营销执行方案27p,