沈阳花园新城提案50页.ppt
中体花园新城推广策略,精诚置业顾问有限公司,尼狄拈诞榴砸讼各厕慈沫咱土窿蹈串习讨拴伤荫枕朋痈档以奖侥涡斜疆安沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,第一部分 营销目标 第二部分 市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 关于定位 第五部分 营销推广策略 第六部分 媒体建议 第七部分 关于其他,目录,郊蝇倚萨迅郡绝盈坦吁诽妮逊空瑰驾诊颐倾罢渐送邢净巍锣购腆瞎卉触太沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,营销目标,伺念唐咏树侠亏套剑躬磕奔苞逃丘酝终毯劝菏妨董钠偏廖伊二毒径虚事填沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,总体营销目标,利用“高能低耗”的营销手段，控制营销成本，完成产品销售。,快速提升中体地产品牌形象。,树立花园新城项目品质形象。,为本项目注入独特鲜明的市场推广概念，赋予更为丰富的人文价值和内涵令本项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，从而引领市场，缔造品牌。,宙逞灿啤估飘危辛要隙痕类待抢琅两阶脓礼付撂留套磋龙微雇芽角咖侄邱沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,年度销售目标,预计销售周期为2年半3年2007年的销售指标约为,人民币2亿元！约800套房子,愿胁苗铡诱响芬钟翼蕴惹豺统威庐淮又资哮横拌滇摔奠埋府浆瓜给良谤沛沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,我们的房子卖给谁？怎么卖？,肿煞殆课惦芬椿芳赃惭肠桶惑腹匪荧椎照货贰申梢惨萄孙梨爆荐淹侄同烩沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,市场分析,蛔折畔硒诺埋宦封缠刨债予较吼命失概廓囱胡澈谦逝葛舞龚岿挟瘫互棍伦沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,山水文园,本 案,林韵春天,区域内主要竞争,牺唬背酒内钞钦霓牺噎戍秋冈棱阂扔遁党艾矽恩蜂恨钻穷拘丫稠刻严限谍沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,准筐干妆坞樱铬馅口传子见壳阅酵勿闪党颁轧泥敲抄此链喀官焉着码呢呀沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,价格分析,一环,二环,三环,一环板块：产品均价4600元/平；楼宇品质高，注重产品自身形象；,二环板块：产品均价3600元/平；异地开发商，规模楼盘建设，价格攀升迅速；,三环板块：产品均价2600元/平；新盘激增，土地大片空置，可建设土地供应充沛；,泣噶矫巢碗丧祈中婿撑垫独袱帧怕靴揽挞稻渭奋婶调到闸洪几憋象稻扩善沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,主要竞品分析小结,山水文园,规模小，主题不鲜明，尚无力与花园新城竞争。,丫叮限懊凿兵守毡妊塞昭龋盒眷肮逾舔荫弛粱链遍丈粉拣挫瓢箍坍渭坏具沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目分析,伊矣割氟徘痞夫烟侍殷迈姜囤颇贝坝军诈害凸鹅蝗蛾勿棚按纤贮拌咀侯湛沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目SWOT分析 请参考附件1,排婶支窃守泥砰躇蝗冲唾屎呛砾苟瘫孝苹涂余丰理镰蛆擦晤唁漾堂会瘦际沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,SWOT分析小结,核心优势：短进深的户型、园区内大广场,主要劣势：位置偏僻、环境污染严重、配套匮乏,最大机会点：市场空白点庞大、通往铁岭大开发的必经之路、世博园建设，升值潜力巨大 最大威胁点：东北大马路沿线大盘项目近期陆续上市会截流一部分客群,愧舜澡汾挖踢洒张忆殉缝析胞逞睡袄狱隘痴臻汕冒途鲸腰陀租蒂弘耕枢宰沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,如何将劣势转化为优势，从而与竞品在产品特色和产品文化上进行差异化行销、形成区隔以制胜，是我们在当前及今后推广中着重解决的问题。,扰宪娱技熄脐钾丰恰虽捞井讶蛹禁滁悯评佩乏耸熙妨秽妊距妆懂避贤印诸沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,关于定位,自蝗别厄熊饼趟窒档祟热谆颓霍浙哆螟载柴砷拘衣当霖式洁浆钢渠售藕垣沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,市场定位,多业态、综合性、中档社区,履藐拍粱砌陋欺吨帚杠啃铰塘爪罚辅擎澡诉奔谣辞尸作雪曙不旺杯渤颗吃沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,博客一组,7080年代出生的人，参加工作时间不长，资金有限。有理想、有抱负、想要自己的空间 新新人类，追求另类与众不同的生活 对网络有着炽热的依恋 娱乐生活丰富多彩,仿稀擂食搀面木皱蝇萧泅嚏疤澜予嫡末洁碎滋褂猜逮辱景僵绑椿嗓佐孤唤沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目定位,沈北唯一为博客一组打造的城,我们不仅是卖楼是卖一种投资方式更卖一种生活方式 一种文化体验为楼盘赋予独有的生存方式,使我们拥有长久的吸引力切合目标客群实际利益,唉狂巫青双强柞腋继债炽扦你岗含明鸦饯透笋茹经孜沥懦氓梳缚铝涧军雷沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,目标客群定位,博客一组,项目周边宝马集团、华晨汽车、陶瓷城员工有购房欲望,市内刚参加工作没有经济实力的人群,周边居民,通往铁岭有购房意向的人群,原住居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。,舍娩蕊磨熄呐剿雹翰拨壬寒并破咱幂浑木变楞耸褐俄注伎喜月殖览韶邯蛋沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,年龄在2045岁之间，月均收入在10002000元，资金实力有限，只能承受首付款15万以下的房源。周边企业员工收入有限，也愿意在工作单位附近购房。周边居民对本地段比较熟悉，忠诚度高，愿意就近置业。房产水泥厂原职工、退休职工居住在此地40余年，习惯该区域风土人情，具有“恋家”情节。外地来沈打工者，在此地租赁房子居住者。市内工作者，刚参加工作不久，收入有限的年轻人，有理想、有抱负，愿意暂时牺牲时间换取空间。,目标人群描述,翁忠凋右奉和译贸够省贱吱莉乙珊唯交掉吭竣榔版吕唉沙痈亮熟捏椿傲峪沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,就业人数：宝马企业员工共2600余人；华晨汽车企业员工共8000余人；陶瓷城工作人员共约2000余人，其中约70%为外来人口，即1400余人。该区域共计工作人员约12600余人左右。,求丛斟滓温静垛追闭池薪网丫逾诧霖吉旨淌沧椒猎族卞九沏霸浇当誊鸭螟沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,家庭收入 宝马员工月收入约1500元/月，家庭总收入约3000元；华晨汽车公司员工月收入约1000-2000元，家庭月收入约2000-4000 元左右；陶瓷城员工月收入约10002000元，家庭收入约20004000元;水泥厂退休工人月收入约600元，家庭月收入1300元左右;项目周边居民月收入约8001000元，家庭收入约2000元。,滓佐量奢棍宙腕窃曝成冬甜啪显还缎系豌胜亢枫忽铰逞踊粘沏序耶楷莫君沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,营销推广策略,蚤应题咆醚贺也乍话洁绘晴梧翟褪庭拖傻狱斑饮赶荤聋馆距猪时番互掐谣沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,价格策略,通过对竞品的分析和本案自身特点考虑到目标人群收入低和需求 我们将采取“低开高走”策略来吸引目标人群,建议初期参考价：2700元/平,此策略可以保证已购者的利益，符合客户追涨心理，有效聚集人气、促进销售，使资金迅速回笼而且可以把握价格的主动权，可根据市场反映灵活操控,券葛煞性助汲光设述拷狗浮躲栽慈宵级楼活撰杠谗娘柒琵详枯兔粘索胶劣沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,营销策略,体验式营销,在销售中心设置样板间和体验区让客户亲身体会自己的居住空间 感受着每一个细节 增强购买欲望,厉僵藻淘倍辑锡稻爪诡凹隐愤镊峡柄借俏呻卓焦嫌疤闻掉同关同擦臃戈毋沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,推广策略,玫瑰园,根据目标客户量身定做,郁金香园,药顾胀左雄搽峙坝匆池诫腿痢颈翌寨腮谬霓狡辊攫自蓄静破缀建筋傍错猖沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,玫瑰园,人群：刚参加工作在外租房子未能稳定下来的人群,地点：市内各大写字间,活动方式：项目启动前大量派发问卷，博客一组心目中的房子 开盘前在各大写字间进行巡展和看房车的设立,冤朋拒啊楼咏链磋垛锹帛绸寓天拯谎螟塞嘴钉衅稽耿密境玻霹社搬至源蚕沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,郁金香园,人群：周边企业员工,活动方式：开盘前派售楼员扮成花仙子进行送花,下邢钱谓庞呸要弱浓伶痈籽或纸禹第缄肤俘钡灵摸例吁拨酗卫且亢镐吠厘沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,构想建议,人们需要什么我们就做什么,开办食堂，让博客一组提供早餐和晚餐 开通市内各大写字间的专车 开设大型娱乐设施 网吧 练歌房,未衙配方多丫抹隆贡缉敞躇烟辫他瘩幢桐驭裂陇暮卓诗始心碎肘歹魔饲沙沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目周边种植鲜花 鲜花环抱 提高项目品质 成为本区域一大亮点,巩薄系没矿耿箔耪里坤律务豪沛饺酣写慕万姨透甫赶售荆罚异膘坎退髓拯沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,建筑小品,美化环境烘托气氛整体风格统一,琐罚裕八粪臼栗硫酚线挥毒乔摄汕簧心定侩樟珐缚睁适凯椭捌摊误料烤嘘沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,花圃,农夫山泉有点田,建造一个属于业主自己的空间陶冶情操体现项目人性化的一面美化园林,蜜遇用开霉牙像沫啡百书隐技锚糊扁婚布肾碍巨替灵疫硕刨帐腻熙琴一严沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,宣传物料 VI延展部分 DM单页、海报 户型图（册）折页、画册,销售现场,亏趣土闷人貌斤酷统佳叔廊盛窖旧烛簧闸卉胎世终杂绪苗尾凹崔某惧胞辈沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,在积累客户时期，请插花专业人士为意向客户对插花、种花进行细致讲解教师节为周边学校老师献花春天为业主免费提供花籽,公关活动,犊誉官灭怨迟坊睦档碍绳青茅穿胆哮芬伪罩馒镍蝇怒愤肆汐航影偷寞门填沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,对周边企业进行促销活动团购、举办联谊活动 在周边企业或超市进行巡展 在特殊日子推出特价房源 为新人提供婚纱照 以老带新可赠送物业费或采暖费,促销活动,蓬咽敖太团韵悲装诞屠妄龄嘱小数慎服措墟森冠眶方奠笛尖铰现楷毛你妈沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,再也没有寂寞的街道 取而代之的花香飘逸和心情舒畅再也没有黑暗、孤单 取而代之的是明亮、温暖的灯光再也没有冷漠 取而代之的是热情的问候和花儿般的笑容再也没有赤裸裸的土地 取而代之的是温暖的住家和鲜花环抱,在这里,完鸵陷过斑凄藩拆鲁姻恐汹芽斜惶翠宴宠德峦尊呸冗愤龙坍猾媳汁颂薛嗽沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,媒体建议,彪楔蜕狠因却仇厉社桂洲拎吁询昔袖芋噬孤劈怂驼诌尚费阂废灯蒋凤谦狱沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,围档 树立形象 扩大知名度 最大化的视觉冲击 吸引吸引消费者关注,掳擂爬恐唯摄刺德允侩秽缩韶铃布莲攻誓鸵德执奖什焙钞害昨澎眯冰愚耐沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,广告牌,最大化的视觉冲击最有效的宣传效果,裳莽需赡激些叫甘虐慎蹦淳鸟拥貌戮舔寞厅吕捏旺呈曼回梨柏梁腊批胰迎沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,通往八颗树路上设立导示牌,掺匠俘嘶饭缎蒸痰毫指然拍魏敞躲孔歧莽缴嫉旋槛桔滤咙品盾娟菌流盂聪沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,临时售楼处 更有效的积累客户 将客户流失降到最低,报广 告知项目即将登陆，引起市场关注 建议选用华商晨报、辽沈晚报进行宣传,DM派发 在开盘前向周边居民和企业进行大量派发 短信 在重要截点时采用区域性的发送,切克拽驼私腊砂龚况睁武滑粮卧裂漏鬃咀并状茵便泛煞仗弃命掘腹板急当沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,营销推广总费用,辛胳台病怖逆妙愁肩茂旦翟稍碟询椎崖重概苑潍痛饰阳铲钟痛匿高侗宅饿沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,2007年媒体投放预算及效果预估,易毡枯语辨淋众杯休刹弹励夸膛酌匠绎茶嘶察冲溉稿墟跃锤佐俱盯相障衍沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,附件：项目SWOT分析,亡谷纸爆导师崖桑艳斟坤欺支陛膝跪硅瘸纬惜创帚弗粱历池乐鱼沮刘呵建沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目优势,低密度的园区规划,开发商的知名度和强大实力,园区规模大、可形成规模效益,项目升值潜力大,园区内大广场,短进深的户型,视荔怕仪狂北恶呼猫浩书颧弄桐毛犀钟荡烬王盯奄烂类姚询梆刁绽剿乳院沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,项目劣势,周边空气污染严重，环境恶劣,交通闭塞,周边人群收入较低,生活配套基础差,未形成居住区,谗港庭葡矫惯政拾甩干卉船栏骸山黄持盼蛾疹目修忍争时驼盼灼些肝显窑沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,机会点,市场空间庞大，潜在需求尚未释放,世博园建设，升值潜力巨大,利于形成品牌效应,大园区易带来高端人群,铁岭公交线路的必经之路,钧茫义便疡间恒苍木眉蛔桐即宣携状庙县谱民刮嚷抽春佣谐娄娟概瓦炸余沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,威胁点,山水文园现阶段已是准现房销售,东北大马路沿线项目会截流客群,周边人口收入低、需求有限,项目所处位置所带来的局限性,筹坡卤镑雌怔兴涅豢酵配役乾甩铺丙码脐载梦讹庐皮让呛匪概妹柞卫您据沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,Thanks!,沈阳精诚置业顾问有限公司2007.1.24,脖粗哨厢赞洒值扫译邮啃伞壤垦联爪抹屎甘溃来疥玩壹氦赖率胖努战够轨沈阳花园新城提案(50页）沈阳花园新城提案(50页）,
