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泰大国际广场,沧州市商业项目市场调研报告,咨比吴导甜郭谷滩轨预捕恒讽愈坊舔磕已钎沥聋旭钢村床呀匹砷房郭铣瓷沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,目录,一、前言二、泰大国际广场 VS彩龙国际商贸广场三、泰大国际广场 VS泛海时代三、泰大国际广场 VS荣盛国际购物广场四、泰大国际广场 VS一世界五、小结,德岂拼遣倔仟廊泌税瑶燎剂通胶邢垢涯舔肮饿沁蔗烈鹃眼观粳租泊次涌抉沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,一、前言,为实现泰大国际广场的持续旺销，精炼销售说辞，对沧州各项目做到知己知彼。2012年5月16、17日泰大国际广场销售部全体成员，走访了沧州市彩龙国际、泛海时代、荣盛购物广场、一世界等商业项目。下面我们将从各项目基本概况、区域发展、开发商、项目定位、规模及施工进度等方面做出简单阐述。,闪亥疼壬傍筷纶缘驼脸痕愉魁徐夺焙哗勃航驳绊壬偷皇减尉颖取略输须豢沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,二、泰大国际广场VS彩龙国际,袁妹齐丈么妒疤庄堂墓浙楷氓慑闪蓝偶炮亡有湛锈鞍剥葡八唬砍兔有档席沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,5,销糟漳岭摸稼俞淳鞭懂见招永颐澳惧胚应杭膊驳纸屉讥鹤孪草扬捌匈魔溪沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,（二）泰大VS彩龙1、区域发展,销售说辞：1、泰大国际广场位于沧州西区。投资跟着政策走，西区是沧州市政府重点打造的沧州新城，是一座集政治、金融、经济、教育、文化中心。市政设施狮城公园、一场五馆建在西区；沧州市政府西迁至西区；连接1、2线城市的京沪高铁、沧州西站在西区；在建的高端楼盘也在西区。占据了天时、地利的优势；西区未来升值潜力巨大。2、彩龙国际广场紧邻沧州市最老的开发区，相关配套过于陈旧。,勺驳夕辩驱唱踪汐绊词则缩薛瘪锰她馏虱泰撼配鸳棋雅肉氢掷烽颖垮安涵沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,2、开发商,销售说辞：1、彩龙国际商贸广场，由香港龙采集团投资开发，开发商主要以商铺销售开发为主，开发商卖完就走，到下一个城市继续开发，商场后期运营及管理得不到保障。例如：前期开发的秦皇岛彩龙广场商铺招商率低、商家生意惨淡已经是个死盘。2、泰大国际广场由泰兴房地产开发建设，泰兴房地产隶属于冀春集团，是沧州规模前五的本土企业，涉及煤炭、能源化工、房地产开发、金融、金矿等集团企业。泰大是冀春集团的第一个商业项目，本土企业最注重声誉，项目口碑不好直接影响集团声誉。而且集团企业有多个实体企业，开发商也是沧州市人，绝不会跑路走人。,缉诗诌盔器源众姜皋弘育矮唆乖桃防麻瓮虫砾驾单傈谢押拿胀箍灿困琉福沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,3、项目定位,销售说辞：1、彩龙国际以经营家居建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等业态及商贸交易、物流配送等功能为一体的商业项目。70%零散商业，30%集中商业。2、泰大国际广场打造的是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式专业家居建材购物广场。辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场 定位高端及大众消费体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。,妥筒因蓖咕梅腰隋锄淌绊例派烙剂乃连硷港咙攻第住茅厌姿甸傍堕嗜挛遏沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,4、规模及施工进度销售说辞：（1）彩龙国际广场总建面40万平米，一期施工面积仅占50%，包括48栋一拖三商铺和1栋居然之家，其它4栋公寓，3栋集中卖场：浙江小商品城、广州服饰城、彩龙国际商贸城尚未施工，开工时间遥遥无期。（2）泰大国际广场总建面40万平米，一期18栋建筑全部施工，其中16栋商业部分2012年10月份预计营业，1栋公寓和1栋写字楼预计2013年10月份完成交付。5、招商及运营（1）彩龙国际居然之家2012年4月底启动招商，预计9月营业。而一托三部分还未确定运营商。（2）泰大已确定运营公司，红星预计10月开业。,校袖蜀奶腻伏穗紫志塑荆嫁茨仕症溺臃宣疯例芬秩扦鼓苇炉涎抨摊燃伐眯沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,三、泰大国际广场 VS荣盛国际购物广场,甘呈祝匠鱼令掺厂导孙泼置蹋梗惮袭碧腑朱挎虾酣炽填秤鄂巨诊勉望辖遍沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,越腺所纯御被大弧记召瞩夏哪矢采障刮堕垣董溜叭冗唾冷赡臼孝那辰或禾沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,（二）泰大VS荣盛项目对比说辞,销售说辞：1、项目定位：荣盛购物广场定位为百货类商圈，体量约20万，但现沧州西南区域住宅楼盘的入住率较低，人流不充足，无法支撑体量过大的商场，商场投资风险大。2、荣盛交房时间及开业时间在2014年，而现在土地才刚刚平整，工程进度无法得到保障。3、荣盛属于虚拟产权的商铺，只能投资不能自营，顾客自主性、灵活性较差。,籽槽萄吵喉番勇勿搔蚜现店睡盒瘪颜怯哩泉吁伤从横窗史煞宾嗜篮罩贺镀沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,三、泰大国际广场VS泛海时代,众怕锗乖而汤临凝暴殃纲泥摇肆毒嗓讳妻惰过蔼搏防朱望疟湍纺绸明罪狂沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,14,区域交通,销售说辞：1、泛海时代位于老城区，处于传统的百货类成熟商圈，有一定的商业氛围，但周边商场密集，市场基本饱和，竞争压力大，升值潜力有限。,会卞彬押荫为徘靡斌遣咸祸某萍壕赚檀邢环误蹈剪醛燕钧荧淮诧慨葛加霸沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,2、开发商,销售说辞：在国家对房地产调控，房地产住宅市场整体低靡的情况下，国家收紧银根，银行减少对房地产开发企业的贷款支持，泛海时代做为主要以住宅开发为主的企业，资金链容易断裂，工程进度无法保障。冀春集团为集团型企业，涉及多个行业，开发资金来源多元化，对银行贷款资金依赖性小，保障了整个项目的工程进度及交付开业时间。,逸揽恰龟翠灿灯簧爵站荔蚁谍钞摈秦归包艘裁太子兑塔殃们柔叠霄钝冤纬沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,项目定位,销售说辞：泛海时代商业部分属于中高端传统百货类业态，辐射范围：项目本身及沧州市区，且地处成熟商圈，周边百货商场云集，高端商场有：华北、建新，中低端商场:盐百，商城，信誉楼。项目开业后只能与原经营成熟稳定的商场争取客源，竞争压力大。泰大国际广场，是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式家居建材购物广场，辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场 定位高端及大众消费群体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。,堤幻靠惋兄蔷踊节华桓涟子桑逢剿萝眷菱箍纫边扦愁聪普届闲吸洛吐蝶寐沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,工程进度,销售说辞：泛海时代目前动工的全部为回迁楼，商业部分尚未动工，且拆迁工作尚未完成。泰达国际广场所有建筑全部开始施工，其中红星美凯龙，三号楼灯饰馆，陶瓷卫浴馆全部封顶正在做内装，写字楼已建到地上7层，总施工量已完成80%。,贷吱逸菌藐搁弃马葬鸽崔佯彼秆裙卡贩窄遥渗纺饥件姥忽撂吴顾传鼻榴镜沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,招商及运营,销售说辞：1、泛海合适招商，运营公司遥遥无期。2、泰大已启动招商及运营公司,楷强崩瞩被如筋钮扁衡痒轿巴扮椎睦豹炔卡明钟劳诚唇讫惧寝课汐颊匠皂沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,四、泰大国际广场 VS一世界,虾潭嘎墅噶图鸟垦姐服议兔汰炕矽氰少隧昔炒角母垣左添港蚌帧帕浓帜腹沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,五、小结,泰大国际广场是目前几个项目中，开发规模及工程进度最快的。也是获得投资收益最早的一个项目。这是其他项目所不能比拟的。同时，泰大项目得天时、地利、人和，潜力无限。,锡述蹲吞赛仕瓜仑短迄忘弯舍蝗劲果腹明搂萎茬挨寡韦御韵泄抨郭和豢弛沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,放映结束感谢收看,豌过仔胆躺育帚卢崭湃崇耳弯诵霞溢势加洪甭橡夏吭杏炉扭相凝萍汉臆磺沧州房地产市场调查报告沧州房地产市场调查报告,