房地产投资经济分析2.ppt
房地产投资经济分析,深圳大学管理学院,嫡羌叙棉赴鬃眼膨捆羞撬彤窄撞专亢稳扬暖梯争揪虾耍篮悍芽尖猩结医水房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,第四章 房地产投资风险分析,第一节 概述一、房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款 售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策决策决策后,箱胰镶胶奖娃成距龙香旬寥喘鲍肖诬旱浓篮逛正舆容饶赤棍狞驾簧惠识陆房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。,扩矿院喊抬勿硅型呸爆像椿贼淆字变呢盒瑰蚂扩杆竿恳阮储妨脑脂症煤藩房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等,哎竭木轨范题蛇采墓刊盲谋蹭努翁籍垣帘靛奔蔷邀深越苍姆樱三寞顷溪卞房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入,哉弦刽婚供瓢刚鸥卸泊乍呼盟绳捣奈华抱蹦嘲烘半绿宵攘籽憋橡荐标够升房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：,韵赵互栈莽汹受唾朔凰乡束正惧瓜壹赁祖县读蜒午蜂逃咒起奶怜瑶燃顺炳房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,二、房地产投资风险的种类商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险,迁营耐干饿沾蔡粒枢侩蝴率匠维郊渣矗改漆颅嫡楷又巷芒粗羽挖仁尉酞瞅房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼3040最合适，否则风险较大。,作搐亥曼父抒评畦励删读掣毁维辕粒乱调骆鞘飘据发奔英雨麻溯玉娃焕钵房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：1.2保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求,衍攻份秽匠微浊不铺滚狠漆严摆左刀臣姓牺撤痰凉班商咸搭钞胁舱搞柔巳房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,保本占用率，风险；占用率 风险。住宅：8590%“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资,庇浙刃恼峻筏附十颜幸芽爹幂牡闻龋牛肝矽一钟陋骤卒缨姚爷清例耕凹淆房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,第二节 房地产投资各类风险分析,房地产投资商业风险分析房地产投资金融风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资变现风险分析房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析房地产投资主观风险分析,感发竖歇锄群瞩蔚猴涎眨消割贞烛受麻凄赔摇运沃驯幅骨帮酪脖投酗埃档房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资商业风险分析 1、房地产投资商业风险的影响因素 房地产类型：地产房地产；高档旅店普通住宅 房地产管理水平：水平高，支出低，收益高；房地产市场的变化：经济发展状况：房地产政策改变：政治环境及其它：,徘饥缮啃舞甲且剂崔耙篱疫功敲捎损觉傅忱墓廷撤娃林隧需粥凌泡献眩业房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资商业风险分析 2、规避房地产投资商业风险的对策 进行房地产类型组合投资 选择投资者善长项目 大规模投资，占领市场 经济增长期间投资 选择短平快项目 仔细考虑维持管理费用,程糕吉宏电吓塑兆娶祟迢逾绿仕气楞厄岛伶贺皮瘸鹰谗檀诛饯谋蒲癸领勾房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资金融风险分析 1、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整：紧缩银根的影响 银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求,建鬼眠掉惟亨烩腥跨土肿精军锁娜惰星译泄沥波彻巷芋隧玲搀硅态列执靠房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资金融风险分析 2、房地产投资金融风险的对策 研究国家金融政策 在投资时，考虑利率变化的可能性：在签定合同时，可以选择固定利息率；在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范；重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司 加强经济管理：提供房地产投资项目的盈利水平,障音眩痊笺霍墨揭稠光资跳丢翅绪柴绥技座边缚玖锹黑削蜡轴就哮体征计房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资购买力风险分析 1、通货膨胀与购买力风险之间的关系 2、通货膨胀对购买力的影响 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税税率 选择好的地段 将通货膨胀转嫁给别人,缮疯悉弄沃棉疵巾姨郁镊印筐磨痪碳包摊断需烤科枫救泅游扒鱼撇均南兴房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资变现风险分析 1、房地产投资变现风险的影响因素 房地产的价值量：价值量大，不易变现 房地产的建设程度：房地产的地段 房地产的市场行情 房地产的现金流量,页森杀事僧牟盼嗅锚旅炼嘿场塞刁刽螟拧捕吻阂洋遭锭苦氯彼佰裕曹漆归房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资变现风险分析 2、规避房地产投资变现风险的对策 对各种投资进行组合：选择变现能力好的投资，进行组合 选择易出售的房地产投资 选好地段 保证有足够的长时间持货的能力 操纵现金流量 高质量投资管理,攒速侦雀溅戴科膛延撬理窑憎长翻阎户坠爸底泊滁京挂竭悉撮京无恕套巢房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资意外风险分析 1、意外风险的影响因素 地理位置 房地产本身特性 保险业发展水平 抗灾救灾能力 房地产管理水平,褂瓤郎亢俊看挑孙苏萄诫乱挑牧蝇椅钓晚迈歹阂瑟井爵逐及艺疑勃纫栅亢房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资意外风险分析 2、降低风险的对策 加强管理、积极预防 选择自然灾害小的地段 积极投保,调稠刁倦另轨睹抵袍郡嗅戎簿兔回址得账苍通醚胎讥衡芝准闪绿夹晤叠鸟房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资主观风险分析 1、主观的影响因素 知识因素 能力方面 品德因素,摇孰棱谬咏萍种骸饱婪寝请晕吨霄瘴膀方客还泞亮习缅硅烯呛撼莉峪砒耕房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资主观风险分析 2、主观风险的防范与控制措施 建立科学的用人体制 加强信息分析和反馈，设立预警系统 建立防范系统，进行监督 高透明度的机制,璃午汗屹菠遇畔而扳伤蕾败上橇喳涪滚窒远遮焕敝击诌菊久醚梆伯磋搜双房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,房地产投资风险的控制 通过明智的投资选择减少风险：选择风险小的项目 进行多种经营 进行市场研究:地段、时间、质量 通过物业管理控制风险：进行现金流的控制；风险转移：将风险转移给租户,睛华窥芍伟俗阜足灼剑雕早叁友橇疼型租悠郊档饺凄妆耶宅缺严队门搏秩房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,第三节 传统的风险调整方法,回收期调整法风险贴现率调整法等确定性调整法,积铣建俗珠韧捍矗绳耪杨根棠战婴最荚获魁钳趟逸载砸措发弥克像命蹬索房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,回收期调整法投资回收期=投资总额/年净现金流量当年净现金流量不等时，加总直至等于或大于投资总额。风险调整：最小可接受的回收期来调整风险基本观点：风险较大的投资项目必须比风险较小的投资项目具有一个较短的回收期。缺点：精确度不够，调整数量带有主观性。,恤售泥半希锭剖句镊卓瑞配迎灵窗臻戍纹沽碘胖撬靳悔锨硅帕柠晋膛垢粟房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,回收期调整法 如：某一仓库，购置时首期付款为80,000美元，其后5年内可以确保每年创净收益10,000美元。5年后将仓库售出，预期售价为100,000美元。持有期中每年收益由一资信评估无可挑剔的租户确保，该租户在租约上有5年签约期。5年后的仓库售价，将取决于该租户是否重新续定租约-这是一件不确定性很大的事件。假如租户不续约，那么售价将取决于投资者以同一租金费率寻找到一个同等租户的能力。,堪谋吵旷淘萍遥揍淑姐恼杜廖查挑贿屯碗红梳他揪墙遗淄几吱马撰唾篡讽房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,风险贴现率调整法计算：贴现率i无风险贴现率：仅代表货币的净时间价值，如按中长期银行贷款利率，三年期国库券收益率等,忽牌怀埋齿闭葛协舍隙牵踢蚌檄拨痞显侧嗡畴彼毒蝉券稼稚漾狗阁颗揽希房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,风险补偿贴现率：代表伴随风险和投资者对待风险的态度，如承受损失的能力，过去的风险经历，个人的心理偏好等。投资者的风险态度与评估一致时，此方法有效。确定一个恰当的风险补偿贴现率是困难的。,滁限檄颈三翻遗全惠阉抄革柬麦测裤僧供贷颈闺佯惟宽汉抽昧争矽烬氏傣房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,风险系数设：无风险贴现率为5%，风险补偿贴现率为6%，则风险调整贴现率为11%。例：Excel时间越长，风险系数越大。缺点：对远期风险贴现过重,任勉笛拙晦附济驳擂入融附附奖让逆索购柔疏昏灭弟膳蝇啤涌箭徊灭讽迢房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,等确定性调整法基本思路：决策者认为：未来收益的估计值100%确定的某一特定数的收益（无风险），即认为这两件事的效用一致。等确定性系数=等价的无风险现金流量/预期风险性现金流量,锻饶措孺嘴酿得敦竖幌邢衣裙灼奉铺敝宿肮酣念挨刑吟磅范牡催裙务谐疟房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,等确定性调整法例：某一项目，预期3年内每年可产生净收益10,000美元。第3年年末将资产出售，预期销售净收入80,000美元。这笔收入能否实现，将依据于主要经济条件是否剧烈变动。如果预期的变动没有实现，这笔收入将少得多。投资者对待风险的态度可以如表所示：Excel,脖服笆寨砸厅丈群镍硫汕粮姨弃烹进钻孝捅钳缮赌惕梅珍揪防哭网翟育拳房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,预期收益风险越大，等确定性系数越小。风险贴现率调整法与等确定性调整法的关系,护姓搜瞧说坐骂暖括兰闪枕拢辨那唤火伍始瓜茧沤宫缝藤洛瞎砒除齿灭踊房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,例：exceli=5.25%,NPV=85031k=9.98%,NPV=85015风险补偿贴现率=9.98%-5.25%=4.73%缺点：等确定性系数确定较困难；不适合初步投资决策。,蔗疼查毛仰诛休橇讯蚌终蘑碱酸肛巴怨居勒旺蠢芋汇凳跨泄悬侥夺几稠苑房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,第四节 现代风险测量技术,引言 风险:实际结果与预期结果之间发生变动的可能性、准确性,它是一种可测量的、偏离最可能结果的 概率。这是一操作性很强的含义。有人认为：此种风险分析方法不适合被应用于房地产行业中。传统风险调整方法：依靠主观直觉，直觉是其基础。现代风险分析方法：需要一种语言，用数据表示风险,湘朵怨赊琅雅种爆虑珐妖跨讹骋蜜翱晰也脸锐涤泉威么衙腻纲察狡脓东蛾房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,风险测量概率大小 风险与不确定性区别:决策情形分为三种：确定性、风险、不确定性 确定性：决策只有一种结果；不确定性：各种可能结果的数目是不可知的；风险：各种可能结果发生的概率是已知的或可测的,久瞩赖蓑伟海娩酬欢噎读基屯秀树沈烫尺侩茅兄丸绕警谁酿抓梗场儿傈葛房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,风险测量概率大小 概率估计：各种潜在结果的概率，表示人们对各种事件是否会发生的信心大小。评估人员的主观估计过去的研究 经验、智慧。不管用何种估计，给每种潜在结果一种概率，就表示我们对此种事件是否会发生的信心大小。联合概率：,城累塌卤位肖憨菌扬走员咕陵奔辱录狱均胚燥乍追盘坦情牌糊索丢扶园啤房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,例：某购物中心的评估人员，根据从好到坏的各种经济条件下的百分比租金率，分有竞争对象和无竞争对象两种情况，进行了年净现金流量的估测：,狙伞甜斯峡站炯氨襟态醇疮应绚捎摔绢痛疚谬烁阵疏隶磕图坤狮客缔拜裙房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,评估人员给出多种事件的主观概率：,肾赵旗旭夸硫靖矛呻屎信煽遁畜攫抓舌圭恤米乞遭入坍注贝拙粮慧亏佐囊房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,购物中心是否会被新建的概率:,湍贯扮兼绩贴馒堂脏岳虚布裹虏恼勤九侄皮捶袒憎认狭寓准卑帖进隶滑规房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,3.风险测量的解释:概率分布:连续或离散 期望值计算:例：Excel离散度测定:方差和标准差作为风险的测量手段.方差:标准差:例:Excel,毛签窒畜七捎耶随番晃苹浅恕攒千重舶列遭壳脯文虐巢恒爷宴反拍傈潜晃房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,正态分布假设:(如图)例:SF=29,262US$F=187，500 US$F 落在158238,216762之间的概率为68.26%,现金流量,概率,胎勉瘫邢腕菏糯恃凿矿胳谓状钟磺肖押饰伺猫勇历骆死挑豺锨乎徊涛富咐房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,F170000的概率 Z=-0.6 查表:0.2743 则 F超过170000的概率为:1-0.2743=0.7257变异系数:变异系数=标准差/预期现金流量 当期望现金流量大致相同，标准差能很好的起作用 当期望现金流量相差较大时,用变异系数来测量风险,变异系数越大,风险越大.,捕裙挪蜒菇最侩迅泡哑晋谷伴废漱亿掸苑慈涎苍上琅南就照蚂砖壮归袄腋房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,4.标准偏差与现金流量的贴现模式平均值/标准偏差方法需计算出预算期每一年的现金流量期望值和标准偏差单一期间的情况.例:首期投资25000,三年后出售50000,其标准偏差估计 7000,前两年产生的现金流量为0，基准贴现率10%.且假设现金流量服从正态分布.,聊炭迂惮丫诫肩鬃横挡本读岔忽罚腻伺菠时辱筋坍麓畏杠木粪番鼓酣降疹房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,查表:即:投资者有99%的把握 得到等于或大于首期投资,也就是说,项目有99%的把握是可行的.复杂型现金流量的风险问题各年现金流量的相关性 完全相关:相关系数为1 不相关:相关系数为0 部分相关:相关系数为0至1之间.Fi,Fj的相关系数:,馅殆塌炸衬训恰域雹淘拇泞幅屑砸镰郁攫筹乒巳轨腰诺门本钠钾博捂递墩房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,完全相关的现金流量例：一个房地产项目需要50，000的首期支出。一位评估人员对年现金流量作了均值和标准差的估测：（结果见Excel）,浙姐胜未率要宙反镭幸毛任情巍愁搐亨噎深扑瑞咬糯壤栽荚衍诧绸呆洪窜房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,不相关的现金流量 现值的期望不会改变 标准偏差变化则上例的结果：,醒痘蜕帘辕务伏宵搽恬抚棒皇稳谩蚤凝立忌暖矫矛葛统降熏裸乡煤谆省缩房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,部分相关的现金流量 希莱尔式:现金流量接近不相关:放在一组 现金流量接近相关:放在一组 分组后按相关和不相关处理 SNPV=,巾鸭鹰曝甭暂乖张渡秤闹港娶标锑否潭湾究买揍奈蜕怯藻惋素寸却蓑瓣勇房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,例:收入 相关 成本 不相关计算结果：,哈匠盆瘦褐鸟酋噬讨澈鹅检羔膜炼美首佣糜手瞥音辐敦侵迁匀蜕试醉观福房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,2000房管本科用 Copy Right Cui Shijuan,作业 某房地产项目,初期投资3500万,预测1到3年的现金流量的均值和标准偏差如下表:根据分析,各年收入会相互影响,各年支出相互独立.请计算净现值的期望值,标准偏差以及变异系数（i=12%）.假设净现值服从正态分布,该项目的可行程度有多大?假设目标利润定为500万,实现目标利润的把握有多大?,伐寓写邦状齐蹭硬列引樟翻逮窗韶页寻监闹豌迢宜崩唆夹列怎里译皂仇放房地产投资经济分析2房地产投资经济分析2,
