【商业地产PPT】中心区市调报告.ppt

市场调研篇,市场研究的范围和内容,总体经济形势分析总体市场分析市场竞争分析高端客户分析,Part 1,总体经济形势分析,从城市发展的眼光来看，深圳的建设速度是令人吃惊的，20年的短短时间，深圳已经经历了一次又一次的飞跃,深圳的发展解析,深圳历年经济发展走势,深圳市国内生产总值逐年上升，据中国证券网统计2003年1-9月份，深圳GDP增长率达到13%，大大高出全国GDP增长率（8.5%），深圳经济仍保持着强劲的发展势头。,深圳历年GDP情况,亿元,小渔村,行政特区,经济开放特区,区域性中心,国际化城市,国际化专业城市,1982,1987,1992,1997,2002,深圳不断调整自己的定位,未来,“深圳的目标是成为以物流、金融、高科技为主要发展方向有特色的国际化专业城市。”市委书记黄丽满,深圳的大事影响未来,CEPA的实施2002年12月4日，深圳会展中心正式开工，预计明年7月完成主体建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工；2003年1月24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审，预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车；,1月29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年6月动工；2003年1月27日，深圳皇岗口岸实现24小时通关；深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利，1号线隧道将于今年5月贯通，轨道有望于今年8月铺成；4号线隧道在8月也可贯通，11月实现轨通；,深圳的大事影响未来,CEPA的影响,CEPA的实施将直接促进深圳服务业的发展：服务贸易自由化将使深圳成为香港的生产、服务北上珠江三 角 洲主要落户的中心城市 货物贸易自由化的实施，深圳显然是港货北上的重镇，这必然 带来深圳商业、物流业的发展。香港是金融中心，随着深港金融服务联系合作的加强，深圳的 金融服务业也将的到进一步推动。,未来深圳仍会作为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，继续发挥其集聚和辐射作用。,中心区的未来解读,到2005年，中心区一批重大项目基本竣工，辖区交通、通讯、文化等 设施配套完善，现代化中心城区的辐射、带动、服务作用显著增强。建设面向未来的福田中心区商务旺区 建设中心区地下超大型商业街，即在沿城市中轴线的绿色浮岛下，连 接益田、金田、岗厦地铁站，建设我市首座大型地下商业城，发展零 售百货、美食、时装进出口、装饰等商业项目。充分利用高交会现有展馆和永久展馆，发展高新技术成果交易市场 完善福田中心区景区，以现代都市风光、购物、商业文化、休闲和商 务旅游为主 深圳市福田区国民经济和社会发展“十五”计划纲要,深圳市中心区是未来深圳唯一集金融、商贸、信息、文化会展及行政于一体的城市商务中心和行政、文化中心，将成为深圳经济活力的灵魂和城市繁华景观的主要标志。深圳城市管理办公室网,中心区重大市政工程进展情况,市民中心由美国李名仪/庭名勒建筑师事务所设计.现整体朝向平面布局工作已完成,预计今年年底完成行政大楼地基基础工程建设.文化中心包括中心图书馆和音乐厅两部分,由日本著名设计师矶崎新主持设计,现工程已接近尾声.少年宫孩子们的乐园-少年宫是由深圳宗灏建筑事务所设计的,现工程已进入 尾声,预计今年8月封顶,明年6月开放.深圳会展中心设计公司为德国GMP设计公司,现工程进展顺利,预计将于2004年第六届高交会期间投入使用.深圳电视中心今年2月份就已完成土建工程,现进展情况良好.,解读本项目地段,本项目地处几大经济圈的交汇处,分析总结,深圳作为中国对外的窗口，在20年的发展中经历了几次质的飞跃，已成为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，并正从经济特区向国际化大都市转变。中心区作为深圳的金融、商贸、信息、文化、会展及行政中心，借着CEPA实施的契机，服务业将得到迅猛的发展。本项目地处中心区城市地铁商圈、会展经济圈的交汇处，未来几年将成为中心区的“中心区”，商机无限。,Part 2,深圳写字楼市场总势,深圳写字楼历年销售,40.31,48.69,49.26,50.21,11.25,18.77,33.69,1.25,1.69,2.23,3.34,2.76,1.7,0,10,20,30,40,50,60,1996年,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,万平米,0,1,2,3,4,%,空置面积,空置率,深圳历年写字楼空置情况,部分甲级写字楼实际使用情况,中房深圳办公用房价格指数,个盘实现均价变迁,深圳写字楼市场运行势头良好，空置率逐年下降，而房价走势平稳，福田区更是呈上升态势，为项目的发展提供了良好的前景。,市场分析结论,Part 3,写字楼市场竞争分析,然而整个市场的竞争也如火如荼，我们在时间和空间的两个轴线上都面临着竞争。,日趋严峻的竞争态势,写字楼供应分区统计,不同层次的竞争,片区的竞争,在售存量写字楼和以出租为主的新建高档写字楼都是中心区写字楼的潜在竞争对手。,存量及二手楼价格拉低价格,地王大厦标出的二手价大大压低高档写字楼价格上涨空间！,地王大厦:均价15000元/平米（二手）嘉里中心:均价11000元/平米（二手）赛格广场:48层以下均价11000元/平米（存量报价）世贸广场:中高层10500元/平米（二手）特区报业大厦:均价14000元/平米（存量报价）,许多高端客户趋于只租不买,罗湖片区高档写字楼推出,市场租金价格偏低，目前不支持目标均价的投资价值,甲B级写字楼样本（按10000计算租金回报）国际商会大厦（80元/平米.月，租金回报率为9.6%）,甲级写字楼样本（按15000计算租金回报）地王大厦（130-80元/平米.月，租金回报率为10.4-6.4%）嘉里中心（90元/平米.月，租金回报率7.2为%）赛格广场（90元/平米.月，租金回报率为7.2%）特区报业大厦（110-60元/平米.月，平均为85元/平米.月，租金回报率为6.8%）江苏大厦（88-65元/平米.月，平均为76.5元/平米.月，租金回报率为6.12%）,写字楼供仍大于求，难以形成抢购局面。,按2002年度的数据预测，2003年度销售量可能达20万平米，仅中心区的供求比约就已大于一，为1.5:1。,中心区写字楼分级统计,212553.8,334100,106460,274731,319013.8,608831,0,100000,200000,300000,400000,2003,2004,0,100000,200000,300000,400000,500000,35层以下乙级写字楼,35层以上甲级写字楼,合计,600000,中心区2004年供应情况,中心区战国风云,会展中心,中心区风起云涌,竞争分析结论,2004年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本项目造成较大的竞争压力。,Part 4,高端客户分析,调研方法：抽样调查（实地和电话访谈）,我们选取地王大厦、嘉里中心、世贸广场、赛格广场、江苏大厦以及特区报业大厦作为调查的对象。,地王大厦典型客户,地王大厦调查结论,本次调查以地王大厦的高层客户为主，其客户主要有如下三类：外资企业为主。以跨国公司占相当部分，如高盛资产管理公司、英特尔公司等。资金较雄厚的中外合资企业。部分与国外企业有业务联系的国内企业。以从事国际贸易的公司为主。,嘉里中心典型客户,嘉里中心调查结论,嘉里中心邻近罗湖口岸，与周边写字楼相比，物业档次较高，成为香港公司设立办事处的首先写字楼。从调查的结果表明，嘉里中心的客户几乎与香港密切相关，主要有如下几类：,香港公司驻深圳办事处。船务运输公司。国际贸易公司。,世贸广场典型客户,世贸广场调查结论,世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼。其客户有如下特点：国有企业、上市公司。如农业银行，长江兴业发展有限公司、西南航空公司深圳营业部。它们通常整层置业。IT及相关行业公司。因邻近华强北，有相当部分IT公司选择在此置业。实力较雄厚的私营企业。,赛格广场典型客户,赛格广场调查结论,赛格广场因群楼电子配套市场的原因，无论是租或购买其写字楼的客户都有如下特点：绝大部分公司从事IT行业。大部分公司以中小企业为主。有部分从事IT行业的跨国公司选择在此办公，但以租赁的形式为主。,江苏大厦典型客户,江苏大厦调查结论,江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼，其客户构成对本项目有重要参考意义，调查结果表明，其主流客户如下；,金融证券公司投资、实业公司资产管理公司咨询服务公司国内公司的深圳分公司。,特区报业大厦典型客户,特区报业大厦调查结论,1、金融证券公司2、投资、实业、房地产公司3、贸易公司4、IT公司5、咨询服务公司,特区报业大厦的主要客户如下：,世贸中心典型客户,高端客户租买写字楼的行为特征：,1。业务越稳定，扎根深圳时间越久的企业，越倾向于买写字楼；而刚刚进入深圳不久，业务扩展迅速，以及需要高档写字楼，但实力偏弱的企业倾向于租用。2。大厦形象档次是否与其企业身价相吻合，是高端客户选择该写字楼的要素之一。（比如“地王大厦”的用户）3。在某类大型企业的带动下，一个规模适中的大厦中用户的行业集中度可以很高。（比如“嘉里中心”的用户）4。大厦所在商圈的行业集中度高的话，大厦用户的行业集中度也可同类增高。（比如“赛格广场”的用户）5。高端客户主要把写字楼作为：管理总部、营销总部、技术服务总部、研发总部、办事处和窗口。,高端客户调查结论一：,高端客户调查结论二：,金融类（包括银行、证券、保险、信托、基金等；占15%）；资本投资管理类（包括投资控股公司、风险投资、资产管理公司、财务公司等；占10%）；技术服务类（主要包括行业软件开发、建筑类设计、广告公司等；占10%）；物流业（国际货运代理、船务公司等；占5%）；中介及咨询类（管理顾问、会计、律师、中介代理等；（占10%）房地产及其相关行业（占5%）,高端客户行业分布主要集中在以下几类：,顾问,5%,房地产,5%,物流,10%,技术,10%,投资,10%,金融,15%,贸易,20%,实业,25%,高端客户行业分布主要集中在以下几类：,北京,银行、保险、证券等 金融类：20%会计、法律、咨询等 专业类：16%旅游、娱乐、物流等 商业服务类：15%电信及信息技术类：15%制造、工程、设备类：13%石油、化工及制药类：11%贸易类：10%,金融、投资及相关服务类（占35%）；咨询服务类（主要包括律师、会计、管理、信息）（占13%）；贸易、物流类（占10%）；航空、能源、电信、基础设施投资类（占7%）；科技产品及服务类（5%）；其它（占29%）,香港,高端客户调查综合评述,在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下，金融、证券、银行甚至房地产，这些行业已经不成为主要的支柱行业；市场的调节自然地对他们的规模、增长速度、发展稳定程度提出了更高的要求；但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲A级写字楼作为办公空间。他们中的佼佼者仍将是消化甲A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体。除了他们之外，深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者，他们代表着深圳无数新的可能。,【机密】,让城市学习优雅万科城市花园平台规划及彩域传播策略,“榜样”的力量！前言：彩域传播战略构想,张艺谋拍的电影一定比我拍的票房高，舒尔茨教授的整合营销比快感制造好卖。且不论水平优劣，首先他们都是榜样，是旗帜。在传播世界里，榜样们不需要如我这样给记者塞红包搞宣传，原因仅仅是榜样有力量。“榜样”物件的传播规律是，人们会主动去学习和接受他们。将“优雅城市”成为城市性格的榜样，通过大众传播的杠杆，去控制所有的传播端口，这就是实效为“彩域”构思的传播战略。,【壹】、彩域的“榜样”传播模式,一、“榜样”的模式,“榜样”的传播案例随处可见，被多种团体广泛屡试不爽的运用，如“雷锋”、“南方周末”、“姚明”。“榜样模式”又俗称“造神运动”，“神”的真相是什么不重要，人民枯燥苦难的生活需要“神”来崇拜、娱乐以及寄托。就如中国再出现一个飞人，也获得不了“刘祥”今天的光环地位。“榜样模式”优于其他模式之处在于，主体不需要去推销自己，而是人们主动学习的对象。,“榜样模式”的规律,榜样模式三步曲：1、主体是“神”。具有一些满足受众欲望的特长，比如刘祥要能成为世界冠军，而姚明是在NBA打篮球的中国人，雷锋同志“好事做了一火车”。2、事迹的传颂。通过大众传媒等手法，让这些神的事迹广为认知，并将事迹和行为联系起来。3、成为受众意淫的对象。此时，“神”已造成，主体成为符号，成为旗帜。人们成为他们事迹的狗仔队，这正是彩域传播所期望得到。,二、榜样的“彩域”版本：,按照“榜样模式”的规律，“彩域”的平台规划和传播战略如下：1、彩域是“神”：在平台规划时，彩域以及城市花园的平台价值，必须将优于同类并能满足受众欲望的特点彰显出来，形成榜样，为此，实效得出了“优雅城市”的符号。2、让城市学习“优雅”：“榜样”的事迹是用于学习的，“彩域”事迹的传播过程，虽然不需要观众坐小板凳拿笔记本，但本质是让受众学习。3、让受众意淫：人们津津乐道传诉彩域的优点，批判别人时，也爱引用“彩域”。此时，不光对商业运营有极大的帮助，更为关键的是，它为“ART新城市”积累资源，为新城的推广积累资源。,【贰】、“神”的主体设定 优雅城市,平台规划，让“彩域”成为神。注：在本方案的语境中，除特别说明外，彩域城市花园。,一、万科城市进化运动，就是要造神,领导彩域的总平台“ART新城市”是“万科城市进化运动”行为的产物，而“城市进化运动”，就是要把原来“拥挤、嘈杂、血腥”的城市，改造成满足中产幻想的“文化、美感、质量”的“ART新城市”。可见，出发点就满足“榜样模式”的要求。彩域完全可以按照“榜样模式”进行传播。,二、“优雅城市”榜样的主体内涵,不同城市的个性不同，符合以下标准的，才是优雅的城市。建筑美感：交融优雅城市的建筑十分重视与自然的水乳关系，而传统城市则于建筑不停糟踏自然；文化基因：格调优雅城市设置生长格调的配套设施；而传统城市为了满足蝗虫般的人们吃饭问题，修成了难民营；生活质量：距离优雅城市十分重视生活的尺度感；而传统城市不同物种争夺势力地盘，前胸贴后背，生活胸闷而气紧。,三、优雅城市的血统：,血统决定身份，城市也然：地块决定城市属性，优雅城市也有其属性限制：那就是，成为优雅城市的，一定有优雅的源头可以寄托。优雅之源头，要么该地块的是人文底蕴浓厚，要么是自然景观非常好。凡是给人优雅感的地方，如上海新天地，广州沿江路，成都浣花片区、东湖片区，丽江古城。都是在要么人文，要么风景，要么两者兼而有之的建筑与源头交融，产生格调感，体会到尺度感的。,四、彩域是如何变成“优雅城市”的：,建筑美感：交融；无论有意或者无意，城花的规划中，建筑师们处处尊重风景（优雅源头），尽量让建筑去适应地貌而非地貌适应建筑。无论是布局走向景观绿化朝向，感觉人工与自然恰到好处的融为一体，不可分割。文化基因：格调；格调是人为的东西，并且不是建筑师能够左右的，但优雅城市的个性让人与群分，让有品味有素质的中产聚合在一起，他们的各种行为取向，让优雅城市自然产生优雅感；生活质量：尺度；尺度是优雅城市这个“生活场”的整体感觉，因为它交融于优雅源头，群居人口的格调取向，使得再拥挤的优雅城市，离繁华再近的优雅城市，其置身感受，也是非常有尺度感，心灵有足够的空间，享受悠闲和宁静的生活，晃若隔世。,五、“彩域”的优雅物化标准：,以上分析都是非常抽象的，可以放诸四海的“优雅城市”，落到城市花园，我们需要找到其具体的物化特征，这种特征，在其他项目是绝对看不到的:1、在城市里:风景到处都有，彩域优于麓山的价值是它在城市里；“城市里”的语境是，无论你多大多豪多风景，不在城市里就哪里凉快哪里玩去。“城市里”在彩域的物化指标，就是区位。“城市里”，让彩域的电梯和商业以及公寓变得理所当然，同时也使风景、洋房、灰空间等其他物化指标变得珍贵。,2、风景中：彩域比春熙路更能吸引中产的原因是，同在一个城市，它与风景交融，如果春熙路也在浅丘上迤逦，在花下蔓延，在树林中行走，那么它也会变得优雅的。“风景中”建立一套优雅的价值标准：电梯不可贵，风景中的电梯才NB；商业街不可贵，风景中的商业街才NB；公寓不可贵，风景中的公寓才NB；办公室不可贵，风景中的办公室才NB。“风景中”落实到彩域，第一层次是彰显它的地貌价值，第二层次是彰显它的景观设计，比如“高尔夫”概念，情景回家道等等；第三层次是彰显风景里的生活，洋房容于风景，风景和洋房又成为电梯住户的风景。,3、洋房：这是彩域区别于其他城市楼盘的重要标志。今天说彩域的洋房，不仅是指某种产品形态，更是在建立优雅生活的标准，在炫耀优雅交融的概念。优雅可以这么说：“今天你洋房了吗？”，其涵义不是在和300平米的多层比大，而是说你够不够优雅，与自然融为一体的生活，才是优雅的。语境是：居住的优雅洋房，继续这一语境，管他是低层还是小高层，只要是“洋房”形态，就是优雅。在彩域的推广中，“洋房”不再属于“洋房”本身，如同别墅代表着身份一样，洋房代表一种生活方式，代表着“优雅”。洋房的生活方式，更被彩域演绎到各种产品中，其直接的结果，是产生大量的城市灰空间。,4、灰空间：在城市里，在风景中，决定了“灰空间”只属于优雅城市。城市的空间大量是封闭的，而郊区的空间太过开放。此处的“灰空间，即包括建筑的空间设置，更包括整个城市的公共空间设置。落实到彩域，灰空间泛指道路、玩乐等空间状态，院落、天桥、露台等规划设施，也包括建筑分布、走向对视野的体察。“城市灰空间”之语境，概括指城市里的公共空间，处于开放和封闭之间，无论是行走还是停留，都有迷离感。其直接价值是：无限度开放以和风景融为一体，但有保持着个体生活的私密。“灰空间”只属于优雅城市，在彩域，我们可以夸张的说：身处每一个点，看到的景象绝对不同。正是“灰空间”，造就了优雅城市的尺度感。,以上4点，不光是优雅城市彩域的物化体现，更可以成为“优雅城市”的物化硬指标。彩域之后，如果有人想复制“优雅城市”，那么他一定要达到这几个硬指标：在城市里，在风景中，有洋房，以及大量的灰空间，否则就不是“优雅城市”。,六、“沙龙”优雅城市的旅行地商业表现：,所有的“优雅城市”都是“城市旅行地”。广义的“旅行”概念，是指心灵上感觉到处于异域的愉悦，而不一定要身体离开，譬如逛公园、看美术展、听歌剧、晒太阳、迷路于城市某个老巷子。每个城市旅行地都有大量的商业休闲配套，“城市旅行地”的商业和成都南面的商业做对比，会发现区域商业都是靠本区域的人来支持，而以“新天地”、“优雅尚舍”、“龙堂”来分析城市旅行地的商业，会发现他们靠大量外区域的观光体验者来支持。直接点说，大世界的“宾诺咖啡”，光顾者多是紫荆居住人，而处于浣花区的“优雅尚舍”，其光顾者中，有大量的外区域居住者。,（一）、不同个性城市的不同商业：,（二）、不同优雅城市，其商业也不同,彩域的优雅和新天地的优雅不同，所以商业大处同，小处异，人们都是冲着“旅行”而来，但是新天地可以吸纳全国游客。彩域还不具有这种平台引力。彩域的优雅和“优雅尚舍”的共通性在于，它们都吸引全城的某类“体验者”；不同处在于，“优雅尚舍”的客户群体是大富，而彩域是中产。,（三）、一定要做商业的中心,只有成为“中心”的商业平台才有聚合力量。好在城市给商业给了太多的中心可以选择，时尚中心、消费中心、贸易中心、经济中心、文化中心。同样的，彩域商业也必须成为城市某种商业的中心。,（四）、沙龙商业中心,沙龙商业中心：指城市里用于小型聚会交流的地方，在城市里最优雅的处所，优雅然让人留恋，同时也汇聚了全城最活跃的口水人物。其业态自然属于休闲娱乐为主题。城市里唯有彩域有资格成为沙龙商业中心，因为这种商业中心，对环境是异常挑剔的。环境乃口水之源，灵感的猛药。彩域做为优雅城市的4大硬指标：城市里，风景中，洋房，灰空间，使得彩域当仁不让成为中心。沙龙商业中心，聚合全城里最具人文气息，供圈子聚会的商业形态。比如咖啡厅，酒吧，小酒馆演出基地，书店，西餐厅，茶楼，商务会所，以及智业型公司。,七、优雅城市的“彩域”平台描述：,对于成都的绅士淑女们来说，优雅城市三大内涵，四个硬指标，让他们留恋忘还，让生活恍若旅行。做为具有城市核的独立区域，优雅城市里弥漫着人文气息，汇聚着智慧、思想、品味的人物和场所，成为全城的最具格调感的沙龙商业中心。三大内涵和四个硬指标关系是，优雅城市是“交融、格调、尺度”的，想具有这些内涵，就必须“在风景中、城市里，有洋房和大量灰空间”的物化标准。,通过对彩域的自身分析，它完全够资格成为个性城市的典范，在造神运动中，可以变成“神”。,【参】、榜样事迹的宣传让城市学习优雅,彩域传播战略,在第二章的平台规划中，我们给彩域设定了巨有力量的“优雅城市”榜样。按照传播的“榜样模式”，我们需要做以下三步传播目标：1、建立“榜样”。让受众建彩域和“优雅城市”划上等号；2、榜样事迹展示。运用和其他个性城市做对比的手法，抛出以彩域做为范本的优雅城市“三大标准”、“四大指标”，将抽象的概念变得直观。3、事迹的扩散。榜样的标准一旦被认知后，“学习”将通过各种形式开始，即有外围的“受众议论，业界讨论”；也有为我所控的城市节等公关活动，商业招商活动。,一、三个目标：,二、三个目标的武器：,1、建立“优雅城市”概念武器：主要通过硬性广告来说产品。任务是说清楚。2、传播“优雅城市”内涵。主要通过楼书、软文、报道等长篇幅媒体来分析城市个性。任务是讲明白。3、学习“优雅城市”。主要通过城市联盟的城市节等公关活动来造势，任务是形成气势。,三、硬广告的计划：,硬广告，主要是报版。主要任务是讲清楚“优雅城市”的“三大内涵”和“四大标准”，让受众脑袋里有概念，次要任务是结合每个阶段的产品开盘，带出促销信息。硬广告做诉求时，“优雅城市”的某一点成为诉求主题切入，内文结合所有产品展开；而开盘内容则成为附属信息。即保持整体，又关照到每个产品点。“三大内涵”、“四大标准”做为切入点，配合后面产品的开盘，可以做510个报版。将这510个报版压缩在一个集中时间段进行。硬广告必须遵循“ART新城市”的广告要求。,四、软广告的计划：,软广告包括公关炒作、软文、楼书等。主要是展开“优雅城市”的利益点。其模式是对比式，结合“ART新城市”的传播，将“优雅城市”和其他城市进行做深入对比。把“优雅城市”和“ART新城市”紧密结合起来，和其他项目进行互动，又深入阐述本概念。将楼书可以做为最全面的软性文章，根据当时具体情况，在楼书里拆解内容用于报纸的软文和炒作。5版说清，10版说透。,五、城市联盟活动的计划：,在广告密集进行时，活动推后。恰好利用此阶段的空档，进行“城市联盟”的准备工作。除了“城市联盟”队伍的搭建外，还得收罗“沙龙商业中心”的适合商家。关于活动的要求:活动一定是和商家联合进行的；活动一定是有利于塑造优雅城市概念、招商、入驻等等；但活动不限于聚会，也可能是在媒体上相互关照；因为“榜样模式”的一切活动目的，不是外表的聚合人气，而是为了颂扬“优雅城市”这个榜样。大约在明年6月份，进入比较密集的活动阶段。注：利用好“小酒馆”的演出基地这件事，它可以直接转化为包括摇滚在内的音乐中心，促进10户以上的商家进入。,六、传播的时间节点：,“ART新城市”平台启动前（2005年3月前）：阶段：过渡准备阶段；任务：配合洋房销售，准备工作。具体安排：1、少量的广告出街，以配合洋房产品的销售；2、城市联盟开始运作，收集城市里以“沙龙”为盈利模式的商家，为6月份开始的“城市节”活动做准备。对这些商家主要有几种用法：如果它是优雅和沙龙的典范，那么就做品牌合作，以它们的品牌让人感知彩域的优雅；如果它有场所更改计划，就做为招商榜样，吸引“ART计划”的商家。3、楼书，以及下一阶段的广告计划完成。,名词解释:沙龙商家,沙龙商家，主要是指以“沙龙”为获利形式的经营者，它因为经营者的经营理想而被圈子群体所认同，而获得利润。其特征是：1、规模不大；2、一定有经营理想，靠呈现的“理想”来吸引客户，这是其最核心的竞争力；3、沙龙化，大多数是服务业的休闲业态（沙龙），也有第二产业或者“购物”业态，但靠“服务”获得圈子的认同后完成销售（沙龙化）。4、为保证“商业理想”的完整执行，对经营环境挑剔得一塌糊涂。,“ART新城市”启动后(2005年3月5月）：,阶段描述：“榜样”建立阶段任务：建立优雅城市标准，并进行深入的阐释。具体工作：1、510期报版，讲清楚3大内涵、4大标准；2、楼书的发送；3、510期报纸软文，将“优雅城市”事迹特点说仔细。,商业启动期（2005年6月年底）：,阶段描述：“榜样学习”阶段内容：以优雅城市为平台，建立“沙龙商业中心”的地位；具体工作：1、35期报版，35期软文。阐释“沙龙商业中心”。2、“城市节”不间断以新闻、评论、活动等方式启动；3、“ART计划”启动，吸纳渴望获得“沙龙商业中心”平台的商家。,谢谢！,