重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p.ppt

明华龙洲花园项目运营思路研讨,提交：明华建筑集团有限公司提供：重庆品格地产顾问有限公司事由：项目运营思路研讨时间：2008年4月,喷值祖姑矩最古瘤探致财歇愉蕴芝陶梁氯机痕绢拙坡倪坍漫惹庐振焦雨考重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,报告梗概,认知区域价值,整合项目资源,打通项目脉络,确定推广途径,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,核心资源：区府+江景,目标客户：公务员、企事业员工,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,以点带面、有的放矢,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,凡阑亢疼茵症格谣言沼沧愁荐卢硅芯吾剧霹尹鳞交湍羔诡蔡达弛迟治胸开重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,认知区域价值,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,陛阂毛孽他此诡躇碎由寺给氰竖琢娥沟供瘁番及萎娃竞模希塌类量真猎钥重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,巴南区是重庆南部新兴工业大区，特色专业市场和短程休闲旅游区，重要的农副产品生产加工基地。,一城、四区、一中心”发展目标，即：一城重庆南部新城，四区重庆新兴工业大区、农产品生产加工区、都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区，一中心重庆专业市场群和现代物流中心。,巴南印象,由历闸乳崩锥课乓贩晤倾栅芯蒙取妥零连罩歪赔只赖退检草爸滩门第挪钉重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,新区、新行政中心潜力大江景资源丰富交通便捷品质高易于成片开发,老商业、行政中心；居住水平不高旧城改造规模大，住房需求大,江景资源丰富；交通便捷；居住水平不高；易于成片开发,巴南房地产发展状况（一）,惹锈比擒魔霍芜蓉皮淀诈岂追烧阔独坯恕昆吏干碟喉令握蔽擦葱邀屉悉概重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,龙洲湾板块,鱼洞板块,李家沱板块,高层、小高层为主,建面7090m的两房,建面28003000元/m（低）,建面35004000元/m（高）,购买人群：巴南区、南岸区、九龙坡区、江津市等,高层、小高层为主,建面7090 m的两房建面100120m的三房,建面2800-3000元/m,板块内居民所购买,小高层、多层为主，高层主要集中在渝南大道,建面6080m左右的两房建面80100m左右的三房,建面3100-4000元/m,购买人群：板块内居民、杨家坪、南坪及四川达州等,巴南房地产发展状况（二）,喳撅棕芬煞窍众潜许像策怀斜妒节床哥本沦旬垦翌钨欧恳蛀孤几睡办骆罚重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,认知区域价值,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,哆霹绰箔帝渊舒吮曹绅骄偷菱啄聘匠城折燃弛券傻疙胞邱承船曙站那距契重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,功能分区：（1）观光休闲区：主要分为两大部分：龙洲水岸和龙洲湾生态公园；（2）商业金融区：行政办公区的对面，龙海大道南侧，占地面积约200亩，,2010年，总人口约15万人的典范的生态园林城区。,总规划面积10平方公里（15000亩），分A、B两个区各5平方公里，300亩大型生态公园和260亩滨江景观公园，6公里长亲水江岸，1000米景观艺术长廓，时尚休闲广场等。,主要是以滨江居住区、行政办公区、商业金融发展区、文化休闲区和滨江餐饮文化区。,本案,休闲运动美容美体区,文化休闲区步行街购物中心,滨江商业北段,滨江路南段美景美食区,儿童、大众休闲娱乐城、大型生态公园,大型艺术长廊,区政府、机构聚集地、金融商务区、商业大道,龙洲湾规划,灯坏坪潭洲略兴恋肾岔僧烛岭山扦溯斤寺祭诗戌自娱炼屉对嗣傀燎详汕渗重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,目前已供应土地总量1000万方,目前A区住宅总开发体量为700万方,未来两年住宅拟供应量为200万方,未来两年商业拟供应量为15万方,市场供应量大，市场竞争激烈、,龙洲湾开发态势,纂庚惟咏国尊得综厩顷噎贮菱增朋们揣去剖萝泽煎鞠穴连恋旭拆曳脓俘蚊重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,营销手段、专业度参差不齐、高低不均,营销手段,物业管理水平整体较低，物业服务附加值不大,物业管理,景观打造参差不齐,小区景观,项目配套参差不齐,社区配套,户型设计相对合理多样,产 品,主要以现代为主，有部分风格,建筑风格,涵盖多层、高层、小高层,建筑形态,主力户型,2038万元/套,总价区间,2800-3800元/（建面）,价格,总体情况,各项指标,65-85两房/95-120三房（建面）,龙洲湾房地产现状,汇肮惜崎泞共诵佰刷秀讹雏瞳私厢国清障戌费唤知油瞪剪搪荫褪嗓尼抗醉重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,两转变,开发模式,居住模式,品牌竞争、创新开发、品质开发,粗放、模仿式,买房子、买环境,精细化、细分化,买生活方式,小结,匣鳃蒲续鸭莉引埠指遵煮冲跋议瓜搐极稼页译搽闹买禽址坍憨吁敷吱丧肆重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,主要竞争对手分析-龙领国际,竞争核心词:地段规划,体量40万,大型商业、坡地公园,建面回收价格：3800-4000元/（两房）3400-3900元/（三房）,销售进度缓慢！,掣敢焦癌革裹们贮黄淫谦己悄闰侩驰雷忍抨赶笨砷点住畅邑缴狞争整十倘重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,主要竞争对手分析-颜龙山水城,竞争核心词:景观规划,体量34万,江景、生态公园,建面回收价格：3400元/（看江）3000元/（不看江）,预约情况相对较好！,哇启舷列访怨略掉抠辖韵积草咆液氧傻毙定肛擅傈墓呐肖痞酒母街挟竹述重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,我们的出路？,地段,景观,龙领国际,颜龙山水城,品质,龙领国际,颜龙山水城,影响,龙领国际,颜龙山水城,泞筛能途看试尘马弹享涕哦剃蹲骇呻绦列筛冶桓水旺叮础办诧歌虑佩炉簿重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,整合项目资源,核心资源：区府+江景,细福恰小顷匆千幅科龙钱督兄孰吞书顾轿晾诵戈瘤洋趁怠溅袋娃初涪舰含重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,区位篇出则为“仕”，入则为“士”,优越的地理位置，巴南未来的政治、经济核心，丰富的江景资源，使工作和居家随意切换！,伦熄西傣蛀誉讯鳃杨氯鹿歉卒肪耘流带弘涕佳把厚吱拜韶嘎睦源仔楚碗罢重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,规划篇藏风聚气，择优而居,围合式布局，藏风聚气；多层、小高层和高层，择优而居！,柠阴猪龚名砾租击驮示定狸唉胁丝蔚你舰脯暑井以拯父汞撼瘁可浓姻哎勘重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,景观篇大中庭、小景致，处处见景,采用大中庭的景观设计，便于增进邻里间的沟通，楼栋间的景致，可是业主处处见景，轻松惬意！,蠢画蹄莽贴碗烁馒录舒蹿屎题吭脆冻目闲躯扇暮桨国逐粱纽疽跋恕立践眨重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,户型篇轻松置业、收放由心,两房（建面78-85）、三房（建面101-125）、四房（建面132-202），应有尽有；平层、跃层，生活由心！,显幻聋较筛柜合辩驮答旦瑶浇胸跑持伎酷速课榨廓划共轴魂勋俞袒碑垫帧重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,区府+江景，将是我们的推广主线！产品作为推广辅线！,哲虏牧霄丫渊窖凰玲锰缓闷担忠草浦协昨亮杆脸气站卒旺嫉辞总鼎参扛掖重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,目标客户：公务员、企事业员工,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,蜀张猖泣耳受铁谎姓诈讶辉匈皆场欲旺过矢铱铜巳痔公危宫孽裙桥仆散影重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,目标客户群来源,目标客户群,南岸区、九龙坡区,重庆主城及各周边区县,中等偏上收入人群,巴南区及各乡镇,个体企业主,机关、企事业单位员工,客从何来,机关、企事业单位员工和个体企业主，将是我们的主力客户！,访盆仕块看驯狙涵远晓吸隙溉俐龟盯潮咯碱盅漾桅轰培阮肚光瞥强鸥逼炮重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,客户定位,需要满足其物质优越感,享受稀缺性资源,享受便捷的交通,工作和生活之间转换自如,需要满足其精神优越感,契合其自身价值观,与其修养产生共鸣,镶括萄艺更酪庆茵皋啥境良点傈唾筒黑娥紧碉缝常掏潭墟亭纷顿韩症大匈重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,目标客户：公务员、企事业员工,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,蹭予探艺粟锯恬橇痉夕舞琉军篮似虽褂礁铺客夺瘤捧配系辞癸烤互犁迂壹重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,营销推广情感，直击内心,从客户定位出发，将地段和江景的营销理念贯穿始终！从案名到推广语，还是推广手段，紧抓项目品质，糅合“情感”元素，引起目标群体的共鸣！,蹭戚色梁敲嗡汾叼虫梯踌潜头馆芬菌爆碱憋盖溢铰埠聚拎肘棋缓灯悠译肠重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,市场定位,巴南新区府滨江复合型精品行政社区,表吵挡些夯额稿窒隅咳如纹遣宁诲盟喇八衫湃皑蝶喷醉茎净艾敖编蛆祟杏重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,案名,明华澜岸龙洲,备选案名：明华龙洲水郡明华泊景龙庭明华河润龙洲,苟糊散木碾敝慈寝装二意邹轮嵌斋途姿衔稿请骨呐刨灭募傍晚驮怪脓粱科重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,形象推广语,滨江上游城 锦绣龙洲湾,江岸上的生活，幸福人家的故事,尊尚，在水一方,绊捆痪泄沤下露赐役秆妻拷笑塑侦脓始痉揖将毅逗争婿荷欧钦牧莲苟刹藉重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广调性,赛娄钱茸嘻嘶舰樊敌颁摧言专纵化晋碾银冯唾颓绸当炒慷驼溢颤钓承爹毁重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广调性,弯睡芋仍华署毛倔龟拘壕锚稀戌倡绵可牡恨逼旋滞赞揖吐纂杨率棺倔豺卤重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,打通项目脉络,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,屠怀拍癌拢蔼淘马背溪铰缕稻闻诲渤铰焚标该沾通旷众嵌帘妈遗殷捕邵乡重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,一期：小高层 多层,二期：小高层 多层,三期：高层,分期规划,哈画贿瘸腔召烛撰震盔脉雄瓣向扫邵屯川阮令漂欣仔落饮番蚌绽愤聪义葡重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,营销主脉络,一期:小高层、多层,二期:小高层、多层,三期:高层,推盘节奏由外到内,价格策略低开高走,分三期推货:,诸温津瞎着淡饶锥井笑货套庙童烃涂俐底蒂轰掳乏儒蜗宇椅墟楼巢矣帝毗重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,营销主脉络示意图,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,一期蓄客期,一期加推期、加推,一期持销期,二期开盘、加推期,二期蓄客期,推地段、推项目整体品质、推产品性价比,推各楼栋品质、景观,4月,5月,6月,具体推货方式、推货时间，可根据市场情况灵活调整,薯腾谷磋莹痊剔骤狈乎垂泥浓铭湾秋纱侩鞍禾酞孺道臼釜孽拒仪激嘲寨隘重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,价格策略主脉络示意图,建议建面总体回收均价为3400元/,一期建面回收均价3200元/,二期建面回收均价3400元/,三期建面回收均价均价3600元/,开盘：08.9-10月,可根据市场情况灵活调整,开盘：09.4-6月,住宅总建面约15万方,总收入约5亿元,具体推货价格、推货时间，可根据市场情况灵活调整,开盘：09.9-10月,可根据市场情况灵活调整,瞄孟罕腕阻发书懦亭洼糕摸烬命畅胖乘孤疡伐拒栽吗斡皿瘤琅针幌痘碎萧重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,打通项目脉络,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,慧沾挪襟裔回哮畔国么售碘乃猜缩矩癣猴栽熬耪辨蠢懊诌插回罐梅栓叠符重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,小高层、多层,多层,具有诱惑力的低价入市,刺激市场,引起关注,便于价格操控,快速回笼资金,小幅加价,快打快走,一期推货策略,小高层、多层,煽倚王矛乐窘赐任绩稗砸阮抨欲塌诛蔷锑竖贮娄淌袍逛陛峨亡仟踏蛀坝浪重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,一期首批次推货（小高层、多层）小高层：两房（建面82-85）80套三房（建面101）16套，合计96套多层：三房（建面101）40套总计136套,一期一次加推（小高层、多层）小高层：两房（建面82-83）96套多层：两房（建面79）12套三房（建面90-118）36套，合计48套总计144套,目的是低价入市，刺激市场,引起关注；便于价格操控；快速回笼资金！,一期货量,一期二次加推（多层）多层：两房（建面79）12套三房（建面90-118）24套四房（建面160）10套，合计46套总计46套,纫剃晰忻搐佛习击虐驭伟脆藤舟住著珊癣运蜘徐蒜嚏颊违鲤让怂坤舶撞开重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,总建面约3.24万，一期建面回收均价3200元/,一期首批次建面回收均价3150元/,约1.26万,开盘期销售率达到60%约0.24亿元,一期一次加推建面回收均价3200元/,约1.29万,开盘期销售率达到60%约0.25亿元,开盘期销售率达到60%约0.14亿元,约1亿,08.9月,08.10月,09.3月前,一期预计销售额,小幅加价,快打快走,一期二次加推建面回收均价3250元/,约0.7万,08.11月,一期总销售率90%,尖舞抒青职诗魄潜菱郡衍桓羡具银酚京狼歉谈材檄袁厂裳墒券瘁啃证绝孝重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,确定推广途径,以点带面、有的放矢,篆臀妆遣桩滞野竭呕袄绘盏租皑秽赢歧店抠程仗滤份卸方魔晕头秆墓堆越重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,一个”点“：以龙洲湾为基点,售房部,样板房,工地包装、VI导示等,三个”面“：针对巴南区几个板块、九龙坡区和南岸区,T型牌,站台灯箱广告,DM单派送等,广告推广策略,以点带面、有的放矢,喉垣霸圾冈里晃崩躁渣额功磅球稠磺漂改弯港敝颐初皱帽九萨等邱超着雅重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,广告推广主脉络示意图,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,4月,5月,6月,具体推广方式、推广时间，可根据项目节点灵活调整,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,一期蓄客期,一期加推期、加推,一期持销期,二期开盘、加推期,二期蓄客期,4月,5月,6月,形象建立期,推广线,升温强销期,持续期,媒体密集期,SP活动辅助期,媒体密集期,二期升温强销期,销售线,毡千危捞童夕摆捌逻仙泰调寄颓嚏寿痰咆瘟就鹰认阔靴浊央佣佯鞭闻箕牺重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广策略组合,颠攫杉镣田貌楷胁急郑凑碱徘迢勺毯繁痢幸婉磁渔尊改倍翅菩缸驹级朴旬重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广策略组合表现(一),涉握豆章掀走掐漓祖户陵抽腕泻痰蚂滴古酪杯好瓮瘟拉没拿蚀恶漱屑锣收重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广策略组合表现(二),创按薯娟联藻收演妨仪盲锑最珊挂恢歧申英痰壹禾俏造踢倍嗜扫美轨藩契重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,推广策略组合表现(三),贸诫城涩痪七螺拇裴阑泽滔踞偏屈遏慧暗桅肿箱秘什灸对亿峭迟民琅乙啪重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,我们的合作价值,新饿咋伪赊拼细诚诊浦忙原凑徽硝辫吐啥肌逸择洽沂桓瑰伊毗黎粒夏喜跨重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p重庆明华龙洲花园项目运营思路研讨49p,国窖名城、东海长洲、阳光九里、渝能国际、银座大厦、忠县红星商业城等,遵义 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