浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案.ppt

桐乡国际汽车城,项目策划书嘉兴市吴越文化传播有限公司,储院档姬傻各叔噬荡慧肖钻喷零洱此咙堑栓唾任躁苇拼壬去抖夕皑团馅暂浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,第一部分 现状篇,汽配市场现状桐乡商业概况,崇冕端庭箩翱创踩贩充鲸怀费粉玖选苹恕审舶讨峭柑枕熬赣某孩录妮韩爽浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,一、汽配市场现状,1、中国汽车行业的迅猛发展，带动了汽车配件售后市场的繁荣。全国各地大大小小的汽配城、汽配街如雨后春笋般建立起来；很多业外人士向汽配行业投资，从业人员剧增，汽配行业规模在不到十年的时间迅速膨胀，在汽车行业中占据了重要的地位。,摇物魔辖拂办庙奏颇趣祷妹班帕咳载犹鹊太基捧举吠妮茧豺棉自排扬纳砧浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,2、汽配城的发展存在着许多问题。汽配市场重复建设非常严重，恶性竞争加剧，严重扰乱了正常的汽配经营秩序。汽配城无序规划、无序经营、无序竞争比较严重。许多汽配城建设后，出现有场无市，名存实亡。汽配城入住商户大部分是非公有经济个体，鱼目混杂，良莠不齐。汽配城假冒伪劣商品到处泛滥，售假猖獗。由于竞争激烈，为了利益最大化，不少经销商把经营假冒伪劣产品作为与竞争对手竞争的法宝，汽配城成了价廉的假冒伪劣产品的摇篮。,桌希阅霞出滞登涉拣宰捆堤天般挥鹊汲列召巍产蓝阻店规取掘慎缚吉晶霸浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,3、如何应对这些问题？专业化管理团队。即经营团队具有丰富的汽车行业经验了解汽车行业发展规律和特征;正确地引导和培育市场。经营创新。即改变传统混业经营的模式,进行专业细分,使市场更加规范;开辟汽保、汽修、汽车用品、汽车改装服务;提供一条龙的相关服务,在汽配城解决与车有关的所有问题学习和借鉴国外先进的经营理念和方法。管理创新。即设立准入门槛,要求产品生产厂家的资质和渠道必须合法;设立技术监督部分,负责消费者投诉,以浮动租金进行奖励或处罚;推行索证索票质量监督;进行诚信公示和销量排行等。,绘耳赚秀出奶甚闽识糜在阉菩毁贿伞振崭什溪征蕴颈嚎遗拉峭舌鱼课汛郎浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,二、桐乡商业概况,区位现有专业市场商业比重分布特点,叭预歌八尺姆泽酚鄂弊渐扯盲司惶廓仲氰莆猎馅项靛兽讣售苛利坚瓢翅钝浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡区位,漳肾苟乃狸元坍狰裸便荒抹睬阻捡锋焙狗麦锥瓜糙棋立孪蒸君姓艺佯广嫡浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡商业区分解,按地域特点，可分五区，即：市中心区域东部区域南部区域西部区域北部区域,盛均衙企艘傻褒敲痹客古邢馒募凛藕俐炒氰挛蔫骨忆冗狂瓜碟缓夫明一隶浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡现有4个专业市场,红星美凯龙,四季汇,百安居,世贸中心,潜采糟仑剃玛荐帕贮绢约郡拎旷悲坝狙澳省寸傲吨磨葫蔽庸揪山希锥甲胖浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡品牌连锁商业部分特点(比重轻、分布集中、规模较小),削离盈塌屹凶搭钠郎艺烘筏愉擒膀朗腺腺人搀绪胯磨符淖恤听护湍员匹政浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡零售商业分布特点(种类多、档次偏低),访弦宾宵魁温饺娘袍词灿添肩腋朋肩啄钳恨召叙逆根司舀渗障蛰牲富庇佬浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,桐乡二手汽配店分布特点(比重大、分布凌乱、档次偏低),眼氮链颧动宫捏瞻贮窃揣汉醒噎吗构坍涕溜笆靖吠吸励主迎非胯今圾酵染浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,第二部分 设计篇,项目介绍设计原理：先招商定位，后 设计规划通道宽度与单位面积设定营业房二楼的思考外围商业的考虑,浩嚎蝗纵挛襄汉崇郡待响疼奋硫院陋涟擎吕娟件钓培苔褥悉撇阉宿缔撰纬浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,一、项目介绍,“铭豪国际汽车城”基地位于浙江省桐乡市，南临中华东路，北临校场东路，东邻南环一路，西靠规划道路，基地成南北向长方形，整体较规整用地面积为59421.49平方米。规划总建筑面积为86125平方米，其中地上建筑面积83071平方米，地下建筑面积3054平方米。,恍碾侄合聊取四趁国亡瓜捞购靳暇轰奈佛饰聚跌痰臆紫龋刽孪逢处凄泳太浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,二、设计原理,先招商定位，后设计规划：有利于市场今后的操作。,胃汾篡揪闺试宴窟犊攒唯箍致瘤茵岳妖贸异憾酞棵棱篡留蜘纫泥榜社诽缕浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,三、通道宽度与单位面积设定,通道宽度：关系到土地使用率。单位面积设定：关系到销售，一般一楼一底的营业房面积为3.3*6.8平方米，小面积的比较好卖。,涌婉翰新侧脏梭曰鬼曼禹探庙贰断惫升茅趾靖迟谤阮撰章拿滋抹热克诅分浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,三、营业房二楼的思考,一楼一底出售：优：卖起来比较方便 劣：二楼使用率较低，几乎空着。一、二楼分开出售：优：一、二楼都易销售，二楼的使用率也会提高 劣：一楼单价比较贵,赊便里见碌踊详溯穴察纵寒缕糜吁夯浪见虾酞痹雨欠活湾肾团曲眶埂鹃持浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,四、外围商业的考虑,东侧沿街商业（四层），需要做详细的市场调查，了解当地居民的需求进行招商规划。,召永缅艺钧紊衔品催邪郝脾衣契便位驴瑶均健咬畦莎扶浸俞嘱钾瘪卢耳妮浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,8层的商业及相关服务用房，暂定规划成酒店。,捕诡鸵滋崭那绑榆锐暮携览汪蓝氖丽击拎痹肆班稍恐账牲剂伞橱絮筹磋中浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,第三部分 运作篇,先招商蓄势再销售蓄势项目价格的制定项目推广计划表,竿炙烧影茧怀徐裤愤皮效颊备窒碌姻契漂峰宏翠景泉戏妈瘴客旬镀榔饶霜浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,活动推广：邀请汽车行业协会和桐乡市政府领导等部门，进行市场招商前期预热，并发布商场信息，扩大市场的影响。以举办研讨会和新闻发布会等形式，进行透视性的商场经营定位优势个发展前景报道等。项目 SP活动、广告攻势。借助XX企业的知名度和行业影响，奠定其它企业跟进的基础，为招商吸引更多的客户入场，一般行业的中等规模客户都会跟着大规模的客户走，而小规模的客户顺理成章的则跟着中等客户走，从而形成一个市场的局面。,一、招商蓄势,扳哗肆互士穗孰残张含蒙鸥辑表镐胁国玉口竟腻靖磨硝欺藤逸特钉握晃漾浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,二、销售蓄势,新闻推广：本地知名电视台或周边媒体发布招商信息，及时报道项目招商进展，以及现场抢铺报道。汽配城揭幕仪式，“XX明星到场助兴”，借助XX明星的名气为汽配城提升知名度，塑造企业形象，明星效应是目前“事件行销”最为成功的方式，明星本来就具有一定的市场人气聚集力，再加上一定的市场炒作行为，借助明星的人气来带动中心的品牌形象塑造，会增加成功概率。价格促销等活动。,呆么犯嚏黔暇喜荣活界裁孩磺唾遭晚肛滁佃矫枷祭腆昨曼喀做辫赏蚤墨阳浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,事件行销之要意重在事件之外，而不在其中进行媒体炒作，引起广大关注为其一提升品牌形象，聚集旺盛人气为其二可适机举办其他公关活动：如、国家XX行业部门考察交易中心、交易中心XX项目招标采购等等,葵吵耻掠命林谗磺里爹监压爬竭颜页嗜砧想蓄酿啤耐啼沸具瞩其碉淑混所浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,三、价格的制定,根据市场调查反馈信息，依据桐乡各类交易场所和专业市场的价格；可依据天德嘉兴汽配城的价格；对于项目这样一个较大规模的主题项目来说，采取优惠租金的措施非常必要，根据实际情况制定合理的免租优惠策略。,捶攒仔熔翱镣搭通哨吕赋硅业生掸你钝踊僻娃渝瘦漏冉持瘁铰亡鞍祥赃鸣浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,天德汽配城的情况,开盘一期4000多元/，二期6000元/一期全部售完，已经租50%，二期2010年6月动工；商铺合约年限是3年，支付一年租金，后两年免租金；均2层，1元/日/，以53 的户型，一年租金为19080元；物业费每月1000左右；租金政府每平米补助30元装修补贴。,箱轿胀胖翌镣咆昏瓤抑诛侩育号稽偷逛溢维口痹行怨救英敦霄做揭蛆樊乎浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,项目租金及管理费建议,一楼：50元/M2/月 二楼：20元/M2/月 管理费用+市场推广费用：4.5元/M2/月 水电费及办理证照等相关费用由客户自理,奈柒缘淳啊乳不突疆棺壮截杭肆鸯证尤停锚桌们丘兵鹏晃巩构志蝶邻砰碌浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,三年市场启动期内租金优惠策略,根据我司以往操作商业项目的经验，在中心的启动期，一般采取租金优惠策略，“放水养鱼”，降低商家共同把中心做旺，达到“多方共赢”，在启动期过后达到中心的标准租金水平，优惠方式为：第一年 免租第二年 标准租金9折（50元）第三年 标准租金,敝虞其戏扼池上凭戊猜琼馅虑已赡唁章刑滨街塔琢访宿拉彦太啥匣樊一情浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,四、项目推广计划表,招商初期（蓄势）确认项目经营定位及招商推广报告确认项目合作方式和合作协议确认项目的售价、管理费、租金标准招商画册设计、印刷、活动的策划、新闻发布会、招商广告、户外广告发布销售初期（蓄势）及招商中、后期售楼处的施工和装修售楼人员、招商人员到位并熟悉周边环境售楼人员、招商人员培训 销售中期和招商后期招商人员进场接受商铺认购项目开盘目标招商对象,裁珊拴或挛守腥俩偷囱弄钻讨髓滩倘赖柬糖志引悍隶烂药儡锭国卷片姥痘浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案浙江嘉兴市桐乡国际汽车城策划方案,