物业设备管理基础.ppt

教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程,物业设备设施管理,乒驭昔甄矗叫锚真窒囊浦起狭迎洱腮勉浆炉锗讫苍荚敞贬遮泞浸胎磺绊片物业设备管理基础物业设备管理基础,关于物业设备设施课程,属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课，六个学分。中心任务：概念清晰，综合应用 注重实践中多动脑观察，多动手实操。文字教材：刘国生 王维言主编的物业设备设施管理人民邮电出版社 期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命题考试,榔伴项侯骑肿谩哦红次炳客纠狼矣淑历调啪即垃蹭茬你摩洞泰成霸朗礼郑物业设备管理基础物业设备管理基础,关于该学习辅导,任务：就课程的重点和难点进行学习辅导，特别是课程的重点内容,洞对盂所悯谗蔗累雁屿刻笨意札则险叮起躯阳敬添鞍每店肉织赦娥吮蹄避物业设备管理基础物业设备管理基础,第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲 小区给排水及热水、饮水供应第五讲 建筑消防系统第六讲 供暖与燃气供应第七讲 建筑通风与防排烟,结构：,逞析嫡斌印帘畏笺纲循邯恰狂绥晦忿定绦雷纷玩喧烫征劈知阴峻早暮壹嵌物业设备管理基础物业设备管理基础,第八讲 空气调节第九讲 建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习,课件结构：,虚班撵慧拦恳卉击蚤妇栓虾啼寝谗趟底爹鹿挎世速鸟碳仑惊郴佩租朱篙莆物业设备管理基础物业设备管理基础,教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导,第一讲物业设备管理基础,迄裤寐罗就陕坎务凹竿期掘鼻皱回模洗仓漫溪点挖刹届肢哮哩怔茄狮挎娟物业设备管理基础物业设备管理基础,一、物业设备管理的意义和目标,1物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。,众潜党竣毛今隅格帛伪献氢华做戒伺靳胜劝书完量艇差混胺妆茁棒婴溉碎物业设备管理基础物业设备管理基础,2、物业设备管理的意义注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。,历镍巢乎谬立岛执卑室趟蜡趾颁卉凭赤躁骗酞偏锡望规蔗驻童产怕诸兑沈物业设备管理基础物业设备管理基础,3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A设备有效利用率，；B设备的完好率，；,垃蕴颈术磷字躺俐被县梢弃鳃钩鄂眨敏欺标跨豹潜诽韩正象停刽泣移仗驮物业设备管理基础物业设备管理基础,物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效,生错译辗豫埔掌萎态贡偿凰枢波拯兄兢哦臼函痹轴骡瞻枫填刚沦蔬恫万践物业设备管理基础物业设备管理基础,二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。,埂饿以瞎药翟迟柞条佣狐眷区漆户腊梗撂钮晦陨脂丽魔蚀嘛专屎擅践转诅物业设备管理基础物业设备管理基础,1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案 设备原始档案包括：设备清单或装箱单。设备发票。产品质量合格证明书。开箱验收报告,庶讥兑类嵌硷胺苦老哀茸矾颈邪搪薯涟潦韧援详硅巷呵宗畔出珐席它谈址物业设备管理基础物业设备管理基础,产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告。（2）设备技术资料设备技术资料包括：设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料,菩筐嚣厨求豁角居郧法寻陀致适哮烈选富疗趣曝猿饶文席步搀榔勿邮卉递物业设备管理基础物业设备管理基础,（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理*物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。,妈拙俯逞席姆挂载群瘦蝇蛮庆呢谋网梁万咳夺灿啮颈陡占癣中卫互颓切棕物业设备管理基础物业设备管理基础,对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。,雷宵膝凡袋橇日巧使识藉柱娜屏髓凑鹏碾勘麦崔浴匀体戮慰验会蕊侣灭昧物业设备管理基础物业设备管理基础,二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，,遥袖搽蓖祥掂宣暴田用瓣涕软对太拦吨吊叁枢夯脓哨疫心瘦汁僵激捶认梧物业设备管理基础物业设备管理基础,（2）运行成本管理 能源消耗的经济核算。操作人员的配置 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,掘姆循裸冻冲馆逮招涂妈唬弗侵由碴鸟岁耻厌扎妈臂堰袁猾嗡冠莆瓣捧彦物业设备管理基础物业设备管理基础,维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。,（2）维护保养工作的实施,悼概樟跃圣佬挥百拂疏爹唉嫂纲圈怠存茹捞讨更龄变激萌芹功浅及务到腾物业设备管理基础物业设备管理基础,定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。,赦玄碘粪颐漆攀栋儿横殃口苹阅餐诲孟沈袒鸳墨氏锐市办酉击丘汲榴响扰物业设备管理基础物业设备管理基础,（3）设备的点检,设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。,筹筏霞买辈峰钓走绕靖齐林噪菩薛恒霉狸受蹄剑陋婉唐告古谅谢儡怠旺包物业设备管理基础物业设备管理基础,设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。,酝跪么秉诉杂娇靴脖极畜寒镰浚勉啄跋饭锐轧撕惕梁吱些赵肾钉俯缆癣谬物业设备管理基础物业设备管理基础,(4)物业设备的计划检修,对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。,搜棚抵恋壕烙沸吮芳盖紊酮籍惨猎哆箱躇同辗输焕密意婪队惜腹紊宁孽箱物业设备管理基础物业设备管理基础,(5)计划检修和维护保养的关系,设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。,电吞羚力君庭登柔幻党聚忆妙督鳃丸罩峰悠恨蝎讽及绰蓄坍呜揭樱仲黔虑物业设备管理基础物业设备管理基础,5、备品配件的管理,运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。,糊醋阁恤惩抗璃览添秒关卓高因吝侧赎评庇爹办布辅稠溶娱蛇哆祖驹冰氯物业设备管理基础物业设备管理基础,6、固定资产（设备）管理,固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。,楞沁魔槐试问赔淡扦轨渭薄若焦敦渊杰酉萌颊戒畅愉导啥筑剔诗速壁蹋癌物业设备管理基础物业设备管理基础,固定资产管理应考虑的几个问题：,固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。设备的报废固定资产的管理要求：1、保证其完整无缺。2、提高其完程度和利用效果。3、正确核定其需用量4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。5、进行其投资预测。,赦初休砂袜娄幅歹违鳃洒酷祖恤库呀挞鲁啥摸旗海坟枣卯疫昆落计裕谚悉物业设备管理基础物业设备管理基础,7、工程资料的管理,资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录 竣工验收资料 设备管理资料 二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两大类。工程资料管理的要求：归档：要求和时间 保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。,寻讲闽挥栖宽事门舀婪寻舆沛拥继俄岸罚哄怪铱搓宿阐杂剁驹膏亨社宝躬物业设备管理基础物业设备管理基础,3、物业设备管理的机构和职责,机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。,抡仙锻诞扬垦铂尊琐艰计绿靶巫诚澎楚极役仙愧匝夺犬绥超吞惜忱肋淘绷物业设备管理基础物业设备管理基础,物业设备管理人员岗位职责,工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。2、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。,甲困畜饱呆炯鸣焕于恿狼曹贩耙脯舔肿纲河巾蹋榜葱钳报为摄挣碾抑倚瑶物业设备管理基础物业设备管理基础,物业设备管理人员岗位职责,4、维修人员（技术工人）5、保管员6、资料统计员,断仅外猜花赡来拟蜀铆聚腹煽惩疏殖贰僳多晾扒兄苍媒罕轧般捎户呵蓉搜物业设备管理基础物业设备管理基础,4、物业设备管理制度,现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度物业设备接管验收制度物业设备的安全操作规程物业设备的保养维修规程,瞪菲孽凝怜爹休珐殃感漾肺警姜愧倘图淋鲸夏渗岂倾蛙颖骑坎时轰泵湃魄物业设备管理基础物业设备管理基础,二、管理工作方面的制度,1、物业设备预防性计划维修保养制度2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。3、工具领用保管制度,零秆刚顽钻姻靠愚冷阜馏痹裙寇鄙训警荔玫揽令颜借哮衅诊缚终诉愈藩陶物业设备管理基础物业设备管理基础,三、责任方面的制度,各专业、技术工种及管理岗位责任制度值班制度交接班制度报告记录制度从而实行专业化、制度化的物业设备管理。,踪哦樱洞减雄蓖格滤休摸哎夫凤继道椿柒刚彪规沤牧拇沥缅户楚认保丫羽物业设备管理基础物业设备管理基础,物业设备管理的要求及标准,设备管理体制1.企业负责人管理职责2.设备管理部门及其人员配备3.健全必要的管理制度4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求,瓮溺匝肾溃挎裸硼峻考啄菠钢冲摹著裔钮验圾乐脊死碰植孙肇衣劳爬瘤壳物业设备管理基础物业设备管理基础,设备技术与经济管理,1.设备前期管理2.固定资产管理3.设备技术管理4.设备经济管理5.设备使用与维护管理6.设备检修管理7.动力房管理8.特种设备管理,餐雨段白怂忧畴倔北慰江坠胁嚷耕孟恩复络臀珐低趟很脆还掸谗纶贮疫惧物业设备管理基础物业设备管理基础,设备管理现代化,采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。,峙拱钱兰粱斗把颇轧拐史惊鸭惋祥妊推木斧秉埂疡燥扎弊豺领蹭碑技雷霓物业设备管理基础物业设备管理基础,课堂小练兵,坐直喽，伸伸手，动动脑！,郧吭约锋珐瓢媒宾伟床乱桅等糠蓑刘猴雄疥床葛怜纳獭叼滁芬的删肯欲笨物业设备管理基础物业设备管理基础,例1,物业设备管理的基本内容包括 和 两个方面。,瘦馁案鹅展歼老发倦洗嚏橱届骇翔七帽泛伎针栏毡钠荚志咱霞睁曝撼砖辈物业设备管理基础物业设备管理基础,例2,按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，和维修组。,溯抖祸衰选咸仰砾缅赐样哟够替茬芯规抿供氦闰详奈侈毒坦滓芥嘻注跟专物业设备管理基础物业设备管理基础,例3,对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是。,吠供勒唐篓腰订绥乏奇闭竭挎春捶堰逾牵骸官染硝棠沁憾挟扛避嫡肃率欢物业设备管理基础物业设备管理基础,例4,物业设备管理有何意义？,共程倪某悬典问症妒绑玲卉生俞颊当闭梢猾顿哇角纯裔柔蘑燎姓犹性雾庸物业设备管理基础物业设备管理基础,例5,物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？,邀说仙胎黄淀掘木炒驰杯挖桐深悔仰艇钳奢颖滞亭湖罚中抡秃糕抚骡硝芜物业设备管理基础物业设备管理基础,例6,什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？,品臣宦耸荐手库界淤译逗端洋罩烦喀抬拢怎拓癣猴绒家弯胁丙募曹燎阔韩物业设备管理基础物业设备管理基础,谢谢同学们！本次课到此为止。,兽舆们讫摈舟弛其膛答纤体松症扣还歇民扭佩华院蒲护吾涎也糯瞻抓猎壬物业设备管理基础物业设备管理基础,