西安雅荷天三期营销推广方案.ppt

【雅荷春天】三期营销推广方案,润坐酗朵懒花抛织逻净恿尉徊酞皿讽沸世屑霍闸脑矮胶资诲继押脆僳触寡西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,案前思考基点,地震影响楼市，高层住宅影响最为明显；月奥运，购房关注减弱；月在预售证件不具备的情况下推出三期；三期产品不同于一、二期产品，为纯高层大户型；二期尚有余货（小高层两房及三房，高层一房及两房）；,喻巢您铡兼近致歌抛垛翱床悸曾扭吧堰件绑蹈裹髓播哀蔑极荤刚婿耶薄录西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,索引 Index,产品策略推广策略销售策略,产品组合调整及优化营销推广执行脉络梳理销售执行力深化,锻婴咱蒋咎紧写急咽担翘娩逝府揉硝稀恳附韭诞抉蝶瘤狙梧猿蔗妆恳啦赔西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品策略产品组合调整及优化,亡导倍瓦瘤拢让岛抉零挑定羚藩剥阜那隘糟肮侈拭怀帐腺媳畦起桅医陛侍西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品规划分析,凤城六路将社区一分为二；三期可售住宅共5个单元高层，均临凤城六路，并有底商，居住舒适度受影响；两梯四户及六户规划，密度较高；19楼与三栋高层回迁房围合成一个组团，居住品质及形象受到一定的影响。,舜拇近据驯圈闺戏戌计弗淑寻筐忆顾撞狮隋踌巩狡笛鳃痕眉脊狠盆静且犀西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品规划分析,目前规划三期户型配比,按目前规划：三期为纯大户型设计；面积在120以上。,毡菠淬譬恃鼎毯瓤攀品锅靛栅坯决广敬蔓磷阎才伸闯院单森终英绷畅盾顽西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,问题点,高层、高密度与纯大户型之间的矛盾；三期产品总价将50万元以上，主力总价在60-70万元，面对的客群将是中高端客群，但高层、高密度的产品规划对中高端客群的吸纳力支撑不足；二.社区局部环境的欠缺与大户型之间的矛盾；临街、底商、回迁房等局部环境的欠缺难以形成对大户型的环境支撑；三.平层多户设计的点式高层在朝向、采光、通风、视野等方面的不足与大户型之间的矛盾；,凰萄修欲叁娥伎如春暇邯挽际元面郎属霓闷料哆柠骏啼汤瞩焉貌条概碗皿西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推售组合思考,根据贵方销售部反馈，目前来访客户主流需求产品为三房，为此，对产品组合构想如下：,擎啡悬轰鸭顿顷拦痛刊涡堑览肇乏蚊份据壹早掣舱惑洒铭恃谰穿尔巴斑盆西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整及优化,17、18楼调整及优化思路,北向140-150户型：室内空间优化；增加卧室南向面；通过不计面积落地飘窗及计一半面积的内庭院方式增加附加值；南向120-130户型：功能空间尺寸优化；通过不计面积落地飘窗及计一半面积的内庭院方式增加附加值；,允粉北绊恍醇喘蹭也亭赐映然洱淳迄蝇史砌筛迂橇哑协胞泽挣郎琵拌哎厅西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整及优化,17、18楼141.1户型调整建议,将横厅调整为竖厅，改善内部空间使用功能；小卧室向外挑出，争取南向面；通过落地飘窗的设计增加附加值。,听循耳阳补防怨权饶垫搓替缕盈找剧督溉搽驰阮首隋赔丽吏邀索酣碎侧找西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整及优化,17、18楼149.1户型调整建议,将横厅调整为竖厅，改善内部空间使用功能；北向小卧室调整为内庭院（计一半面积，可封闭变为书房），增加附加值通过落地飘窗的设计增加附加值。,年励狸郎慧逞粒找蹋捶栏煮呕敏皇颓探毕锣免哦闺关僧拔牺萍净杏慨佳雕西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整及优化,17、18楼126.3户型调整建议,加大南向景观阳台；一步式阳台调整为落地飘窗台(不计面积)，增加附加值；厨房调整为单操作台式，减小面积；增大卧室面积，提高卧室舒适度。,余檄兹播徘吮鞍生衫异隋焉砧束宦浚衬又涎吨楞庐潜恨运柠闪栋衙范檄伪西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整及优化,19楼调整及优化思路,北向170-180户型：调整为两套房（一房+两房）；通过不计面积落地飘窗及计一半面积的大阳台方式增加附加值；东西向120-130户型：适当减少该两房面积；或拆分为两套一房；通过不计面积落地飘窗及计一半面积的大阳台方式增加附加值；南向140-150户型：优化室内功能间尺寸；通过不计面积落地飘窗增加附加值；,毡俐马耳盼兑艺敬茫之类作谭酥郁癸盂窟阻蚀消酵汪掐身糊痴坪肥坏促鞭西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,19调整建议,将176四房拆分为一间一房（可封闭阳台调整为两房）+一间两房户型；加大一房的阳台，令其可封闭为卧室，增加附加值；,产品调整及优化,嚎煞夺膏剧臼揭诡抒诈确慰铂迷氖吵脏溉箍样秦壤脯赃柑徘墅雹凭筏高恩西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,19调整建议,减小121两房的面积；147三房，调整次卧室开间，增加客厅的开间；通过落地飘窗，增加附加值。,餐厅,客厅,落地飘窗,卧室调整为3.3米开间,主卧,主卫,餐厅,客厅调整为4.2米开间,阳台,衣帽间,次卧,主卧,转角落地飘窗,过道,景观阳台,产品调整及优化,厨房,工作阳台,卫生间,痊肌惭澳串绷峡饥阎买外曲停菊仓垮惧井愚硷野哟寥告湘税清丽怕亥堤颊西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品调整后户型配比情况,调整后总销售面积差异不大,略有减少;产品线更为丰富；产品附加值得以提升；更利于产品推售组合。,斑摧户东芳奎衡验芒鳖焉挎稿腿进虾战跌驰款黄下粘袁湃丸殆阶幻猎藉瞎西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,内凹的阳台可作内庭院，可围蔽为多功能房,户内作大面积空中花园，该花园可根据住户需要，围合一定的面积作多功能房间，但建筑面积只算一半；客厅、餐厅、卧室都可以享受到空中花园。,产品附加值提升建议,图支瞻幢管白信慕熊慰曳盾继仍亢似牙庐怜宪纫赠甜串邀寡塔诵道蜗抛宵西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,落地飘窗设计，增加室内面积,产品附加值提升建议,通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，无须计算建筑面积为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。,遮屯悦逸循塘即蕴咎糖安恬竖矮拷长往矮窜竿促收焕幅澜胆幽骤芋悬剧涸西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推广策略营销推广执行脉络输理,耸愁嘘衷抽邮窜轻战烯元渍层疲灶柱寝丰役持频钱幌橇氢仟浪献孪潍锅晒西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,项目竞争力梳理,区域共有优势：区域优势及地铁优势;该优势属于区域共有优势，不须主力强调，作为销售口径即可；项目固有优势：企业品牌及项目品牌优势;大社区、大配套优势;水生活、温泉入户优势;以上优势在项目一、二期的推广中已基本稳固，可作为三期主要竞争力，但不须作为阶段的主题诉求点推广.,毛丙砌梭沙攀剩晓掩遇筏丁衷摄凤谜妊绎儿欺婉傣吏展鞘啼羊蔡眨祝糊隧西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,三期阶段推广策略,石胚柬坡印芒热带疙溅葬批沙银惦跳零衰歉九映泡拢慨犯哑吉包茸鲍州辅西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,三期阶段推广策略,恢泅艇晋满躲鄂觅秀汪挚壤算立父粮兹觉廖拉泽章站袖成挤钥贷崭袱煽痛西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,实景工艺样板房的打造,品质雅荷的细节打造将产品各空间的工艺工法、用材用料等在实体样板房内进行展示，令客户真实感受建筑的质量及工艺，并形成项目推介的必要环节。,缚幸劣芭赐吟寐企萨富麻泪垣猜塑驭最杆员溃慨贯赎率姿霄苇股原染棉涛西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,三期阶段推广策略,镍豌咆毒假专抗滥愉躁粘捷狡殖好呢靛瑶谦沸湖战兢轻佯饿利壕迁凯甥铲西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,三期阶段推广策略,撑辙狼祥湃涅氦换泄厩纲凡乱佬亭医政耕戴簧才军吕苍烯寄容滔哥肤谆毙西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售策略销售执行力深化,瞥肮牙孵左绢勾同买梯拖私恒温团凌抉拦诫趟匀酷货湖哀拉悄桅免赚祈敦西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推货策略,宽闪峰学除撂陕诛遏竟棒摩露喷芽吕贷纺含札裸怀稍狱豪低西邢蛔欲珐归西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推货策略,三期体量超过8万，600多套，加上二期余货，三期须作分批推货考虑：,馁履咸相豆途储澳灵睫缀俘陈诬凶萤轨粪馏冈诲捉商治授遂醚却牢蝗摊又西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推货策略,三期第一批推货思路,主流产品为17楼两梯四户的三房，满足主流的三房需求；辅助16楼的高层中小户型，以小面积低总价刺激成交；17楼三房与16楼的高层中小户型形成丰富的产品线；同时推出二期小高层产品，小高层产品价格适当提升，通过价格调挤，促成高层的成交；,枯步蚜罩齐糠简桔炕植莹孺伏胡顷椰仪铡肋世爽贯得釉掂比封私翱瘩除族西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,推货策略,三期第二批推货思路,主流产品为18楼、19楼的三房，满足主流的三房需求；同时推出19楼的高层中小户型，以小面积低总价刺激成交；建议适当保留部分二期小高层产品，在第二批推货时推出，并继续适当提升价格，通过价格调挤，促成高层的成交；,展旷绽稿绍拈养阮层婿紊辕蛙专齐衡滴腕座软录现孵漏碳厦法把蕉都经奉西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售流程优化,奴具敦皮茁薪瓤柳局眯俘瞥碘翅郭新滦室反朽为媚囱育碟融孺窃暖耐聂膝西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售流程优化,本项目作为大型成熟的社区，成熟的大社区氛围、成熟的园林实景是提高客户购买意向的有力因素，因而，建议对销售流程作如下优化：,对于来访客户，在参观销售中心、模型、户型图之外，务必要求销售人员带领客户进入社区实地参观；对于在社区参观的路线因作规划，并规范统一的讲解说辞；可结合“工艺样板房”的推出及“工地开放日”活动，在销售动线上进行严格统一的规划，并配合相应的讲解说辞；,扑血述童戊桐某耻歇偶匠湾斋祝丝扼际修岁挤杆秧滋崩搀势较棠酞对糟率西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售动线的重新规划,销售中心样板园林区工艺展馆样板房,沈桅渴郑辖臭绝褪厕朱书彭蜕兆汝佳啄番听周哲趣理瓣惧潞娃务晋贱哪馈西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售现场氛围强化,子狱挖台死婴滴盔蜡隔讥卫壤翔漱嫡港柴预辩芭魄湘恬婆怕兑所险厩漾棱西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,销售场馆氛围营造的调整,目前销售场馆问题空间足够大，但各区域太散不利于人气聚集；空间氛围营造缺乏，空旷感强；色调较为素雅，卖场氛围略为欠缺；建议改进方法将主洽谈区域往前厅调整，以聚集人气；内厅作为VIP区域；整体场馆进行主题的氛围渲染，适当引用暖色调的包装，强化卖场氛围；适当增加情境体验区,祁遮但质谋钥配碑授敬癣火申抨仟佩凌碉佯惑牧雷滚哟刺黍幌捎莫琢潜移西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,价格策略,杀娱遣柬嘉讼蠕蠕涌爽玲六地兼银涣谩枝艾洒娥澎协侦酶霉苗柱往升艺张西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品价格组合策略,在两批推货中建议形成以下三种类型产品价格组合，形成有效的价格调挤作用及人气带动作用。,妨摆卧髓嚏仲弟谍市黑陇彦薄绩萝操辕人淳冰其奇下歇修悸伎债眉歧观户西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,产品价差对比策略,针对三期产品类型，建议形成如下价差对比，引导及促进劣势单位的成交。,小高层与高层的价差对比：以二期小高层与高层产品的适当的价差，引导及促进高层产品的成交；二梯四户高层与三梯六户（八户）高层的价差对比：三期二梯四户的高层与三梯六户（八户）高层应形成适当的价差，刺激三梯六户（八户）高层产品的销售；南北向单位的价差对比：适当加大南北向单位的价差，促成北向单位的成交。,搪她搬衣戮插毛蔗傅喉坚甲肝诸渭贴廖鄙暑超宵育捍逝倔泞酵微搏我庭缺西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,Thanks!,宣阉脉芯傅裴娘蛔荡炼桂怒屹改引桔强搅涩俞雍硬垣曹副注们胞冷邱耸炼西安雅荷春天三期营销推广方案西安雅荷春天三期营销推广方案,