五星级商务酒店可行性研究报告报告.doc

某五星级酒店可行性研究报告目 录第一章总论31.1工程名称31.2工程概况31.3可行性研究报告的编制依据31.4主要经济技术指标41.5结论4第二章工程工程建立背景及必要性52.1 工程建立背景52.2工程建立的必要性5第三章工程选址及周边环境73.1 工程选址及评价73.2 交通环境7第四章工程定位及建立规模84.1 工程定位分析84.2工程建立规模124.3 工程功能分类12第五章工程开发建立及实施方案135.1 工程主要经济指标135.2 建立方式13第六章投资估算及资金方案156.1 工程投资估算15第七章经济效益及社会效益分析177.1经营收入预测177.2经营管理本钱预测207.3社会效益分析20第八章环境影响评价228.1环境保护依据228.2环境影响报告228.3环境评价23第九章工程管理及劳动卫生平安249.1工程管理249.2劳动卫生平安24第十章资源节约2610.1节能2610.2节水2610.3节电26第十一章工程经营方案2711.1 工程管理模式2711.2企业CIS品牌规划2711.3 人员招募与培训2711.4组织架构设置2811.5工程经营筹划理念2811.6完善的酒店设施与效劳2911.7五星级酒店标准室家私配备29第十二章研究总论30第一章 总 论1.1 工程名称工程名称：某五星级酒店工程地址：省某市1.2 工程概况处于某市商业中心的中心地段。地块周边将规划有商务办公、大型住宅以及紧邻规划后的某市政府。地理位置优越，它的落成将成为商业中心标志性建筑，也将会提升某市区的整体形象。1.3 可行性研究报告的编制依据（1） ?省94装修定额?（2） ?建立工程经济评价方法与参数?第二版（3） ?旅游、饮食效劳企业财务制度?（4） 酒店建立工程市场开展前景预测（5） 工程周边实际调查情况（6） 其它相关资料1.4 主要经济技术指标1本工程主要根底参数指标：项 目指 标备 注1：占地面积26232：总建筑面积28532含地下室3：容积率5.794：绿化率30.37%5：层数26F地下1层，地上25层6：地下车位172工程主要技术经济指标预计工程总投资：11580万元预计建立期：1年1.5 结论某五星级酒店即可填补某市没有五星级酒店的市场空白，引领和带动了酒店行业的开展，同时也展现了贵宾接待，会展，商务，休闲，餐饮的综合功能。投资回收期为4年，其经济效益和社会效益十分显著。因此，本工程是可行的。第二章 工程建立背景及必要性2.1 工程建立背景随着某市区的整体规划和开展，赋予了某五星级酒店更高的要求。作为该商业中心未来标志性建筑，乃至某市酒店行业的领头羊，承载着城市旅游，休闲，会展的现代化高档次消费需要，已成为某五星级酒店的重点工程。2.2工程建立的必要性（1） 工程建立将促进本区经济和社会开展本工程建成后的营业收入将由住宿，娱乐，餐饮，会议及其他效劳工程构成，通过丰富多彩的效劳让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述效劳工程均是高效经济的工程，均易获得较好的经济效益。同时，本工程的建立落成，可以拉动当地很多行业的开展，同时，可提供新的就业岗位，缓解就业矛盾，有利于社会和谐开展，起到繁荣区经济的作用，为区经济的开展创造良好的投资环境，促进区经济的快速崛起。（2） 本工程提高了某市高端接待的接待能力作为某市的高星级酒店之一，加强加大了的某市的整体接待能力。（3） 工程落成将带动本地区酒店行业开展本工程建议定位为五星级多功能商务酒店。他将引进更多先进的管理经历以及营销体系，也必将在同行产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管理，营销等体系，以带动本地区酒店行业更先进的开展。第三章 工程选址及周边环境3.1 工程选址及评价 工程位于某市钟山区世纪广场东侧，该位置是商业街核心地段，其周边商业配套齐全，是酒店投资的最正确位置。 3.2 交通环境 本工程交通便利，距离商业中心，医疗，行政、火车站、汽车站都十分便捷。第四章 工程定位及建立规模4.1 工程定位分析1行业分析：本市现有各大酒店概况酒店名称星级类型房间类型会议室配套特色餐饮设施时代假日酒店涉外标准间，套房238间大小共7个KTV棋牌室健身房、等休闲娱乐场所功能齐全，环境幽雅宴会厅、大餐厅和21个风格各异的餐厅包厢凤凰祥林大酒店商务分析结论：星级标准：目前某市只有二家四星级酒店，其余的多为商务经济型酒店，因此在四星级，五星级酒店的竞争上根本不存在，给我们未来的工程提供了足够大空间。酒店类型，会议室规模：大局部酒店以涉外，商务为主，这也为我们的投资工程提供了会议开展的空间和展开差异化竞争的时机。其他配套设施：各酒店都有相关配套设施，但是配套设施档次，装修风格，以及规模参差不齐，不能够满足顾客的多方面需求，不能承载一个城市的对外接待形象展示功能。餐饮：有规模餐饮部的酒店为之甚少，不能承办大型餐饮活动以及满足旅客对各地方不同餐饮口味的需求。建筑风貌：建筑风貌属于较流行风格，酒店自身进展外观改造重新装修，适应目前的开展。这样使酒店经营开展会受到一定得局限性。尤其随着城市经济的开展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。特色：各酒店经营特色不鲜明，不能够到达让顾客眼前一亮，永不忘怀的效果。故本工程在投资建立时一定要考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到更大的市场份额。2市场分析：一：政府会议选址成难题 随着某市每年政府会议的召开，众多参会者从各地县聚集到此，但是某市没有一家酒店可以同时满足“两会会议召开，参会者住宿的问题。参会者不得不这几天分散在室各大酒店住宿，每天清晨在集中到选定的会议中心开会，增加了会议组织难度，也给参会人员带来了极大的不便，每年政府的会议很多，这也只是其中的一个缩影，然而却没有一家酒店可以承接政府的大中型会议，也只是一个缩影。每年有大大小小的经销商会议，企业商务会议，这么大的市场空间，却很难有酒店去承接。这也为本工程的市场开展提供了很大的空间。二：外地旅游观光客 某市有凉都称号，其气候特点已经在全国围鲜有名望，是当下避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，著名中外。随着大力开展旅游业，某市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的开展。但是很多中高端游客的到来，却很少有酒店可以满足这类游客的多方面需求。三：外地投资商随着某市的开发和政策优惠，很多外地投资商会来到某市及周边进展工程考察。他们考察的围不光是工程本身，还有软环境，以及未来有可能举办展会，商务谈判，会议的选址问题。本市高档次酒店几乎没有，作为某市开发的整体配套设施，它的投资开发势在必行。由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满足现代化旅游，商务会议，会展，政府接待等多方面高层次需要，这也同事为本工程的开发提供了可开展的思路。3本工程定位为:五星级商务酒店4功能定位:以住宿为主，商务会议，会展为核心业务的多功能商务酒店。5形象定位：某市标志性建筑。建筑风格与商业街整体风格协调，统一，突出大方，高档次的建筑特征。图4-1 五星级商务酒店效果图4.2工程建立规模 根据工程定位及功能划分，该工程预计建筑面积：28532地上26960平方，地下1572平方4.3 工程功能分类本工程总建筑面积约28532平方米，其中：客房局部：11544平方米，占总建筑面积的42%，客房设置包括单人间，豪华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。 公用设施局部：15416平方米，占总建筑面积的54%，包括大堂、走廊、机电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和商务中心、会议室、餐厅、便利店，康体中心、健身房，棋牌室等。地下室局部：1572平方米，占总建筑面积的4%，包括：停车场、仓库等。第五章 工程开发建立及实施方案5.1 工程主要经济指标项 目指 标备 注1：占地面积26232：总建筑面积28532含地下室3：容积率5.794：绿化率30.37%5：层数26F地下1层，地上24层6：地下车位175.2 建立方式拟采取面向省外具有承当该工程工程能力的装修公司，以公开招标的方式进展招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩突出，信誉与质量良好的建筑承包商承当该工程的工程建立。切实贯彻“百年大计，质量第一的方针，落实国家?质量振兴纲要?和?建立工程质量管理条例?，促进建筑施工企业加强质量管理，使建立工程质量水平过硬，业绩卓著。此工程建立的工程质量监理，面向国外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监视，以保证科学有效，合理公正的控制工程建立工期，本钱，质量。第六章 投资估算及资金方案6.1 工程投资估算 总投资估算及构成=场地租凭费用+前期费用+根底设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费，本工程总投资估算为 11580 万元，详见工程投资估算表。第七章 经济效益及社会效益分析7.1 经营收入预测本工程为某市第一家五星级商务酒店，并且建立在某市中心城区。收入主要以住宿，餐饮，休闲，娱乐，会议，大中型会展为主。假设酒店采用主要收入局部自营，其他局部分包形式经营管理。根据目前某市酒店根本收入情况进展预算：（1） 住宿：540元/天*208*365*75%=3074.8万元 2餐饮中餐厅：工程数据面积1924 m2大厅224 位包房18间平均消费300元/人日人流200人包括午、晚餐日收入6万元月收入180万元年收入2160万元宴会厅：工程数据面积418.8m2功能厅600 m2厨房900m2宴会用餐每周1次，每次20席，1200元/席宴会厅出租每周1天，租金6000-8000元日收入0.4 万元月收入12 万元 年收入144万元西餐厅工程数据面积1147 m2平均消费178元/人日人流50人/日日收入0.89万元月收入26.6万元年收入318.7万元（3） 餐饮、娱乐、康体营业预算依据 康体中心面积2432m2工程年收入万元月收入万元日收入元会员消费144124000SPA273227604日人流250 人/日总计4173411604KTV娱乐中心工程数据面积2843 m2包房48 间大厅200 位演艺吧100 位平均消费120元/人日人流380人日收入4.56万元月收入136.8万元年收入1641.6万元（4） 会议：120万元/年（5） 其他收入：120万元/年上述预测总计：7995.5万元/年7.2 经营管理本钱预测 根据客房收入与餐饮，娱乐工程的平均毛利率计算： 经营利润=7995.5*40%=3199万元7.3 社会效益分析1带动相关产业开展带动上游钢铁、水泥等建材行业，下游装修、家具等行业，产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增长的支柱产业。本工程的开发将直接带动周边地区的建材、工程效劳等相关产业，带动地方经济开展，增加地方财政收入。2创造就业时机本工程可提供300余人就业岗位。3优化某市投资环境目前某市正处于开展阶段，各大企业纷纷入驻，对于商务，会议等日常活动日益频繁，本工程更加为企业提供了商务便利，优化了城市投资环境。第八章 环境影响评价8.1环境保护依据依据规：?建立工程环境保护管理条例国务院令253号?、?建立工程竣工环境保护验收管理方法?等。8.2环境影响报告(1)工程建立地周边环境状况本工程地址位于某市中心地带，周边已有投入使用的工业区和行政区，办公居多。在施工阶段会对周边办公做成影响，需严格执行相关法规依据(2)建立工程对周围环境的影响及采取的相应措施在工程建立周期，我们认真贯彻国家及省市区有关节能减排的文件精神，做到周密方案、充分论证、严格管理、注重落实。在工程准备前期，我们通过公开招标，选用具备专项资质、企业信誉好、管理能力强的企业，进展拆迁，做到现场清洁；不污染周围街道和居民环境卫生，杜绝灰尘、噪音等污染。在工程设计阶段，委托专业，从节能减排的角度在设计过程中，选用节能设备、环保材料，整体建筑要求冬季保温性好、夏季隔热性好，保证投入使用过程中，降低能耗，节约资源。 在施工阶段，我们按照相关要求，在施工管理过程中，优化施工组织设计，降低能耗、减少施工污水、噪音、粉尘的污染排放，按照平安文明工地要求，严格管理。在工程建成运营过程中严格按以下措施严格控制各类污染：a、废水本工程建成后的废水主要为生活污水，生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。b、废气本工程用气为天然气，天然气是一种干净的燃料，根本无污染物排放，尾气经烟囱排入大气，不造成对环境的污染。c、固体垃圾固体垃圾主要来源于楼宇办公、生活垃圾。办公及生活产生的固体垃圾、废弃物经专人收集后，送往垃圾站分类堆放，定期清运处理。d、绿化措施绿化既可以美化环境，又可以起到隔音防尘、调节温度、吸收CO2等多种作用。本工程在与之相邻的建筑间进展绿化，在道路两侧种植行道树及绿化隔离带，以营造舒适优美的环境。8.3环境评价鉴于本工程所处环境，其开发建立过程中，环境保护压力比拟大，所以要严格执行相关环保控制管理规及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合开展规划树立良好形象。第九章 工程管理及劳动卫生平安9.1工程管理本工程建立管理由中标的建立公司开发建立，工程管理由工程工程管理理论和经历丰富的工程管理公司，实行工程管理效劳。从选址地块建筑物撤除、场地“三通一平、工程报建、工程勘察设计监理、工程招标、造价咨询、工程监理以及工程建立过程管理和后评价做全面的管理效劳，保证该工程的顺利实施。严格按照?中华人民国合同法?、?中华人民国建筑法?、?中华人民国工程招投标法?等法律法规，省市区的地方性法规文件办事，在工程建立过程中，杜绝腐败事件的发生。9.2劳动卫生平安本工程严格遵循国家标准、规中有关平安卫生和劳动保护的要求和规定，确保工程建成后有平安的操作环境和良好的劳动条件，保护职工的平安和安康。a、本工程在楼宇设置严禁吸烟和设有防火的标志，同时要求设平安通道标志，对各种电器设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，插座、供电设备设漏电保护装置，以保障设备的平安运行和操作人员的平安。b、对建筑物按防雷设计规，采用相应的保护措施。对室的金属管道设置防雷感应和静电危害的接地保护措施。c、建筑装饰材料选择绿色环保型产品，工作场所设置通风换气系统，以保证工作人员有良好的工作环境。d、对员工定期进展体检，按时发放员工劳保用品。第十章 资源节约落实节约资源和保护环境是根本国策，建立低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友好型社会。本工程能耗主要来源于商业运营。工程的节能降耗工作主要着力于建筑节能、日常节水、节约用电等方面。10.1节能严格执行?民用建筑节能管理规定?中的相关规定，尽可能采用新技术、新材料，坚决贯彻国家节能降耗政策方针。10.2节水水是根底性的自然资源和战略性的稀缺资源。本工程在建立和运营中，严格按照?中国节水技术政策大纲?以及某市行业用水标准，本工程应采取有效的节水措施、制定节水管理制度。在日常管理和工作岗位中实行经济目标责任制，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。10.3节电(1)采用建立部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿化照明设施等。(2)采用建立部推荐的中央空调制冷节能技术和产品。(3)采用节能型变压器，降低变压器的能耗。(4)制定节电管理制度。第十一章 工程经营方案11.1 工程管理模式模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系。模式二：投资者自己管理经营，但是参加一个更大的联盟团体来获得一些支持。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，参加一个更大的酒店品牌集团。模式五：委托管理特许经营的双重运作。模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。投资人可根据自身实际情况，选择工程管理模式。11.2 企业CIS品牌规划如自身投资经营，那么必须对本企业进展一系列品牌规划。在自身经营的同时，使品牌经营上升高度，最终依靠品牌力量获得更大的市场份额。11.3 人员招募与培训为保证效劳质量，提高管理水平和经济效益，所有经营管理人员、技术人员、效劳员都要经过严格的专业训练，并具有一定的文化水平，所有人员在上岗前方案安排承受培训，确保工程建成后能顺利高效地运行。11.4组织架构设置11.5工程经营筹划理念1工程品牌确立宣传筹划2创新建立迎合消费者心理诉求商务消费酒店经营类型3VIP会员经营筹划4实质性的会员制效劳体系以储值会员卡为主导的销售方式5工程经营“吸引点及“利润点开发11.6完善的酒店设施与效劳一家完善的五星级酒店，需要具备以下设施与效劳：先进完备的会议设施、多样化的运动和康体设施、ID、房宽带上网冲浪、中外卫星电视、录象节目、智能化管理系统、24小时保安效劳、24小时送餐效劳、VIP贴身管家效劳、导游效劳、按摩桑拿中心、医务室、洗衣效劳、邮政收发和快递效劳、机票预定、机场接送、车辆租用、停车场、行存放、商务中心秘书效劳、婴儿看护/婴儿床、免费擦鞋效劳、外币兑换、专业摄影摄像、高尔夫球场预定、残疾人卫生间/轮椅、插花、叫醒效劳、留言效劳等。11.7五星级酒店标准室家私配备客 厅：名牌电视机，沙发床，茶几，电视桌，灯具，机，鞋架，水杯，垃圾筒，烟灰缸；卧 室：高级席梦思床，床头柜，写字桌椅，衣架，灯具，机，水杯，垃圾筒，烟灰缸；洗手间：全套布草，五星级酒店标准日耗品，口杯，垃圾筒，烟灰缸；餐 厅：餐桌椅，餐布，灯具；厨 房：灶具，炊具，餐具，品牌电冰箱，微波炉，电磁炉，组合式厨房设备，厨用布草，电热水壶，灯具，垃圾筒；窗 帘：高级遮光窗帘；床上用品：全套高级优质床上用品。第十二章 研究总论在工程的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本工程的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本工程而言，市场的分析和工程的整体定位，以及工程投资经济分析是基于专业经历和经济学的角度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的经营管理模式，本工程的赢利目标最终可以实现。