[其他资格考试]物业管理师经营管理第七章3.doc

物业管理师经营管理第七章（3）（四）按照计算依据不同划分 按照成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分（并非成本构成项目）。（1）目标成本在目标利润已经确定的基础上所要求实现的期望成本。（2）定额成本成本项目按定额计算，再汇总出物业管理成本。例如，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出定额成本。（3）计划成本计划期经过预测而预算出来并要求执行的物业管理成本。计划成本是指令性成本。（4）实际成本计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。把成本划分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对于物业管理企业正确看待成本支出，加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义。（五）按照与决策的关系划分 按照与决策的关系，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。（1）边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的；反之，是不合算的。微观经济学理论认为，服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。（2）差异成本是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业管理服务量的成本变化量，乘以增加或减少的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。“差异成本”会计工作者认为，边际分析的方法固然科学和精巧，但边际在现实中是难以把握的，不如“差异分析”那样易于求得较优效果。（3）机会成本机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。（4）估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。（5）沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（6）可缓成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。（7）可免成本是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。（8）附加价值成本是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。将成本划分为边际成本、差异成本和机会成本等，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管理服务的经济效益具有十分重要的意义。