[其他资格考试]第一章 物业管理概述.doc

第一章 物业管理一、考试目的和基本要求（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用物业管理条例（以下简称条例）分析、处理物业管理工作中条例相关问题的能力。（二）考试基本要求掌握：条例对物业管理的定位，条例的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。二、要点说明（要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级，共17个要点）1.条例对物业管理的定位（A）2. 物业管理的特征（B） 3. 物业管理的市场化特征（B）4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C）5. 我国物业管理的产生和发展（C级）6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（C级）7. 物业管理在社会经济中的地位和作用（B级）8. 我国物业管理制度建设的历史沿革（C级）9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位（D级）10. 城市新建住宅小区管理办法（C级）11. 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点（C级）12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点（C级）13.条例的指导思想（A级）14.条例创设的法律制度及其内容（B级）15.条例的主要内容（C级）16.条例法律责任的特点（C级）17.条例确立的基本法律关系（ A级）三、要点内容第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念1.条例对物业管理的定位（A）2. 物业管理的特征（B） 3. 物业管理的市场化特征（B）4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C）1.条例对物业管理的定位（A）(一)物业管理的概念 物业管理条例(以下简称条例)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (二)对条例所称物业管理定义的理解物业管理定义的理解物业管理条例规范的范围：仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。物业管理活动产生的基础：物业服务合同。物业管理的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。图1 物业管理定义的理解（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理； 第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理。保洁、保安、绿化、维修等服务内容委托给一家物业服务企业。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。（2）物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，双方是平等的民事法律关系。 （3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。 (三) 物业管理条例调整的范围： （1）条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，条例在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。 （2）条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村条例确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。近几年乡村的住宅物业发展很快，很多村民集中居住一块，同样需要物业管理。 2. 物业管理的特征（B级） 物业管理的特征 （一）社会化 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。（二）专业化物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。 （三）市场化 市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。3. 物业管理的市场化特征（B级）物业管理的市场化特征房地产权属状况的演变：单一产权式向多元化产权式转化，独立的产权主体向共有的产权主体转化。物业管理方式转变：业主共同决定对共有财产进行管理业主充分享有物业管理的决策权（选择权）物业服务企业行使物业管理职能物业管理服务合同图2 物业管理的市场化特征物业管理的市场化特征 （1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变 房地产权从单一产权式向多元化产权式转化，房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。 （2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 在共有产权状态下，委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。是解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式的一条途径， （3）物业管理活动应当遵循市场原则 业主和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。（4）非市场性的房屋管理不属于物业管理 非市场性的房屋管理不是严格意义上的市场关系，不属于条例调整的范畴。 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C级）将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权。 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。 第二节 我国物业管理的产生与发展5. 我国物业管理的产生和发展（C级）6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（C级）7. 物业管理在社会经济中的地位和作用（B级）5. 我国物业管理的产生和发展（C级）（一） 物业管理的起源与发展（D级） 物业管理起源于19世纪60年代的英国。 （二）我国物业管理的产生（C级） 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。（三）我国物业管理的发展（C级）1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例， 1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。 2000年，中国物业管理协会成立。2003年6月，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。截止到2005年底，我国物业服务企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征C级） 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。 7. 物业管理在社会经济中的地位和作用（B级） (一) 实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节 我国物业管理制度的历史沿革8. 我国物业管理制度建设的历史沿革（C级）9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位（D级）10. 城市新建住宅小区管理办法（C级）11. 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点（C级）12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点（C级）8. 我国物业管理制度建设的历史沿革（C级） 主要对全国性的法规政策进行简要介绍。 (一) 城市新建住宅小区管理办法 (二)物业管理服务考评标准1全国优秀管理住宅小区标准 2全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 3关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知 (三)物业管理从业人员培训合格上岗制度 1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知， (四)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 (五)物业管理企业财务管理规定 (六)住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 (七)物业管理企业资质管理试行办法 (八)住宅室内装饰装修管理办法 (九) 2003年6月，国务院颁布了物业管理条例。注：2007年8月26日，国务院关于修改<物业管理条例>的决定正式公布，自2007年10月1日起施行。 条例颁布后，制定的全国性政策法规作列举式介绍： (1)2003年6月，建设部发布业主大会规程；注：2010年1月1日废止 (2)2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法； (3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法；(4)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准； (5)2004年3月，建设部发布物业管理企业资质管理办法；注：2007年11月26日进行修改。 (6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定。 (7)2004年9月，建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)； (8)2005年11月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。（9）2007年3月，全国人大通过了中华人民共和国物权法，2007年10月1日实施（10）2007年9月10日，国家发展改革委员会和建设部联合印发了物业服务定价成本监审办法（试行）（发改价格20072285号），2007年10月1日起施行。（11）2007年12月4日，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行， 1998年住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法同时废止。（12）2010年1月1日起施行保安服务管理条例。（13）2010年1月1日起施行业主大会和业主委员会指导规则，2003年业主大会规程同时废止。9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位（D级）在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 二、从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预； 三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，需要政府从全局的高度进行必要的监管。10. 城市新建住宅小区管理办法（C级）城市新建住宅小区管理办法规范了以下几项主要内容：(1)确定了物业管理活动的主管部门；(2)确定了物业管理工作的基本内容；(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式；(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度；(5)明确了管理委员会的权利与义务；(6)明确了物业服务企业的权利与义务；(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施；(9)针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施11. 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点（C级）从20世纪90年代初到条例颁布前，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点（C级）2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针；二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 第四节 物业管理条例13.条例的指导思想（A级）14.条例创设的法律制度及其内容（B级）15.条例的主要内容（C级）16.条例法律责任的特点（C级）17.条例确立的基本法律关系（ A级）13.条例的指导思想（A级） （1）条例的指导思想（A级）条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。（2）条例在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则： (一)物业管理权利和财产权利相对应的原则 (二)维护全体业主合法权益的原则 (三)现实性与前瞻性有机结合的原则 (四)从实际出发，实事求是的原则14.条例创设的法律制度及其内容（B级）（一）条例创设的法律制度（B级）条例就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业服务企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。（二）条例创设的法律制度的内容（B级）要准确把握条例所创设的法律制度的内涵。 (1)尊重和维护业主的财产权利 (2)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 （3)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动 (4)妥善处理政府和市场的关系15.条例的主要内容（C级）条例主要内容简介（具体内容在各章节中体现） (一)第一章 总则 (二)第二章 业主及业主大会 (三)第三章 前期物业管理 (四)第四章 物业管理服务 (五)第五章 物业的使用与维护 (六)第六章 法律责任 (七)第七章 附则16.条例法律责任的特点（C级）条例的法律责任有如下几个方面的特点： (1)行政责任、民事责任并存。 (2) 凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则。 (3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。17.条例确立的基本法律关系 （A级） (一) 业主相互之间的关系 (二)物业服务企业和业主之间的关系 (三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 (四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 (五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系