[其它考试]早期介入与前期物业管理.doc

早期介入与前期物业管理 早期介入：是指新建物业竣工（备案）结束之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。第一节 早期介入一、早期介入的必要性(一)、发现物业项目开发建设中存在的问题主要表现在：(1) 物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；(2) 建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；(3) 工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；(4) 建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；(5) 建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等；(6)财务介入预算成本。(二)、早期介入的必要性 在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。二、早期介入的作用(一)优化设计：物业管理企业可从业主及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。(二)有助于提高工程质量：在物业的建设过程中，物业管理企业能够及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。(三)有利于了解物业情况：物业管理企业可以通过早期介入，对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置等隐蔽工程状况进行全过程跟踪。(四)为前期物业管理作充分准备：物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与政府各职能部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。(五)有助于提高建设单位的开发效益：早期介入可以使建设单位得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用周全、业主满意的物业，同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。三、早期介入的内容分为：物业开发项目的可行性研究阶段（立项阶段）、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段五个阶段。(一)可行性研究阶段 1内容(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；(5)设计与客户目标一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 2方法和要点 (1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。(3)用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。(二)规划设计阶段 1内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 2方法和要点(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。(三)建设阶段1内容(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。(2)配合设备安装，确保安装质量。(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。2方法和要点(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。(四)销售阶段 1内容(1)完成物业管理方案及实施进度表；(2)拟定物业管理的公共管理制度；(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 2方法和要点(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。(五)竣工验收是指：工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。 1内容这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 2方法和要点物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。第二节 前期物业管理前期物业管理：是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段，分为：物业承接查验阶段、物业入住阶段、业主大会选聘物业管理企业三个阶段。在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主人住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。本节只就前期物业管理的部分特殊内容作简明介绍。 一、物业管理项目前期运作(一) 管理资源的完善与优化：在物业管理实践中，往往在业主人住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括： 1管理用房到位 建设单位按规定将管理用房移交给物业管理机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。 2物资配备到位 一个新的物业管理项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。 3物业管理人员到位的主要内容包括： (1)补充人员； (2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能； (3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构；(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。(二) 在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。(三) 对具体物业管理项目进行管理时，物业管理企业可以根据企业的自身情况和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。二、工程质量保修：在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。物业管理企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业管理企业反映，物业管理企业应及时转告建设单位。三、前期沟通协调：物业管理活动直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。四、前期物业管理的特点 (1)前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。 (2)前期物业管理的职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介人与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。 (3)新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。 (4)经营亏损。在前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。物业的承接查验物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。第一节 新建物业承接查验 在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。物业的承接、查验工作流程如下所示：物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交一、准备工作分四部分(一) 人员准备(二) 计划准备 (1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料； (3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。(三) 资料准备 (1)工作流程一般有物业承接查验工作流程、物业查验的内容及方法、承接查验所发现问题的处理流程等；(2)承接查验的常用记录表格有工作联络登记表、物业承接查验记录表、物业工程质量问题统计表等。(四) 设备、工具准备二、物业查验的主要内容与方式(一)物业查验的主要内容 1物业资料(1) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3) 物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4) 物业管理所必需的其他资料。 2物业共用部位(1) 主体结构及外墙、屋面；(2) 共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；(3) 公共卫生间、阳台；(4) 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，由于各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 4园林绿化工程分为园林植物和园林建筑。5其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。(二) 物业查验的方式 对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。 查验的相关资料由建设单位提供，无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。三、承接查验所发现问题的处理 1设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；2. 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；3. 验收检查不细、把关不严；4. 建材质量不合格；5. 建设单位管理不善，气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示：(一) 收集整理存在问题：对收集所有的物业查验记录表，内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表并将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。（公函）(二) 处理方法：由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，（开发商决定是否采纳，物业公司不承担责任）便于建设单位进行针对性整改。工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责；第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。(三) 跟踪验证：为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。（有记录）物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。第三节 物业管理工作的移交移交工作分为三种情况：一是、由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；二是、在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；三是、在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。一、新建物业的移交(一) 移交双方：在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。(二) 移交内容 ：移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料，移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。二、物业管理机构更迭时管理工作的移交 物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。(一) 移交双方：物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。(二) 移交内容1物业资料(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料包括：1)业主入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2)房屋装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。(3)管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。(4)财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。(7)其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。2物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接 (1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)； (3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。3人、财、物的移交或交接 (1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识 (2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。 (3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。(三)办理交接手续：同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式；(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单； (4)提出遗留问题的处理方案。(四)注意事项 (1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。 (2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 (3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。表（一）物业资料接管验收表序号资料分类资料名称1产权资料建设用地规划许可证2建设工程规划许可证3土地使用权证合同4建设工程施工许可证5商品房预售许可证6用地红线图7综合竣工验收资料竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、暖、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线布置竣工图）8建设工程竣工验收备案表9建设工程消防验收合格证10人防工程验收合格证11环保节能验收合格证12公共配套设施综合验收合格证13供水合同、二次供水卫生合格证、供电协议书、许可证14天燃气供气协议书、供暖协议书15电话、宽带、有线电视协议书、电梯使用证、锅炉使用证16设计施工资料地质勘察报告书17全套设计图纸18图纸会审记录19设计变更通知单及技术核定单20工程预决算报告书21重要施工会议纪要22隐蔽工程验收记录23质量事故处理记录24沉降观测记录25建筑主要材料质量保证书26砂浆、混凝土试块试压报告27供水供暖供气试压报告28防水工程试验报告29其他可能影响将来物业管理的原始记录30机电设备出厂合格证、装箱单31设备主要安全部件的型式试验合格报告32机电设备使用说明书、电气原理图、接线图、随机软件、影像资料33设备保修卡、保修协议34机电设备安装、调试报告35业主资料已购房业主的姓名、房号、面积、联系电话等36已购房业主的付款情况或付款方式及专项维修基金缴纳情况37其他资料建筑工程质量保修书38拆迁安置资料39房屋面积测量成果表40房屋质量保证书41房屋使用说明书42建设施工单位维修负责人、主修人员联系电话表（二）房屋本体接管验收表序号类别验收标准1主体结构梁、柱、承重墙无变形、裂缝、漏筋缺陷，抗震结构符合要求，地基沉降不得超过标准允许值；2外墙无渗漏，外墙砖粘贴牢固，外观无明显色差、污染，面层无裂纹、损伤，对缝沙浆饱满，线条顺直，雨落管、空调冷凝水管安装牢固，整齐统一；3屋面隔热层、防水层、面层完好，排水通畅，无积水、渗漏，雨水出口檐沟、雨落管接口严密不渗漏，装饰砖粘贴牢固，造型、广告牌、避雷器安装牢固；4地面楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓，整体面层平整无裂缝，无脱皮、起砂，装饰地砖面层表面平整，接缝均匀顺直，粘结牢固，无缺楞少角，无裂纹、损伤，色泽均匀一致；5内墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落、起泡、明显裂缝、水渍污渍、霉点，装饰墙砖面层粘结牢固，无缺楞少角，无裂纹、损伤，色泽一致，接缝均匀顺直；6顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、脱皮、起泡、裂纹、霉点、水污渍；7卫生间阳台地面应低于相邻地面2厘米，坡度合理无积水、倒泛水、渗漏；8木地板平整牢固，接缝严密，色泽均匀，油漆完好光亮；9门窗开启灵活，无晃动、裂缝、损伤、变形、锈蚀、刮花，锁扣零配件齐全，安装位置准确牢固，开启灵活，门窗缝隙严密适度，玻璃安装牢固，密封严实，无明显刮痕损伤，油漆均匀，色泽光亮完整，门铃对讲安装牢固，操作灵活，通话音质清晰，功能完好；10楼梯钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面光滑，混凝土楼梯无裂缝，无表皮脱落，粉层光滑，砖料面层须防滑，无损伤，扶手安装牢固，对接光滑、无缺损；11木装修木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；12油漆油漆工程色泽光鲜一致，无脱皮、堆积、漏刷现象；13电气原件箱线路配电箱、电气元件、电气线路安装平整、牢固，过墙有套管，导线连接点紧密，金属导管、线槽电气上连成整体并可靠接地，避雷装置、等电位的所有连接点牢固可靠，接地电阻符合规范要求；14开关插座开关、插座安装牢固平整，开关灵活，插座符合左零右火规定，电源接通正常；15灯具灯具安装牢固，完好无损，发光正常；16通信电视电话、宽带、有线电视箱、插座安装接线良好；17水、电、气表水、电、气计量表安装牢固、正确，读数正常，无损伤；18卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍、刮花、裂纹，接口严密无渗漏，排水通畅；19给水管网生活消防给水、中水管网、阀门安装牢固，接口严密无渗漏、无锈蚀，穿墙有套管，给水压力足够；20暖气热水空调管网暖气、热水、空调管道、阀门安装牢固，接口严密无渗漏，穿墙有套管，保温防腐符合规范要求；21排水管网地漏、排水管道安装牢固，配件齐完好，接口严密无渗漏，排水通畅；22防护网衣架防护网、晾衣架安装牢固，焊接良好，面漆均匀无脱皮；23过墙洞预留过墙孔洞位置正确无遗漏；24人防工程人防工程设施完备，干燥无渗漏，验收合格；25送风排烟送风排烟系统功能正常，验收合格；26其他其他配备设施完好，型号与设计相符，功能正常。表（三）公共配套设施接管验收表序号分类验 收 标 准1避雷设施屋面避雷设施连接可靠；2散水散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜平整；3路灯路灯、装饰灯安装牢固，完好，照明正常，灯柱安装牢固，油漆完好；4绿化绿化符合设计要求，苗木草坪无缺损、枯死、杂草，喷灌设置合理，安装牢固，阀门开关灵活；5室外路面室外路面平整，无起砂、断裂，道牙整齐，无缺损，地砖拼砌平整牢固，无明显裂缝、缺损，交通标识线、减速带、路牌指示清楚完好；6消防箱栓消防箱栓标识清楚玻璃完好，水龙带、枪头配件齐，安装良好，无渗水，水压足够；7门牌栋号楼栋、单元、户门门牌安装牢固，标识清晰，经有关部门确认；8垃圾桶站垃圾桶配置合理、完好，垃圾站外观良好，使用方便； 9电动门小区电动门功能正常、围墙安装牢固美观；10值班室岗亭秩序员值班室、岗亭安装牢固，配件齐全，标识清楚，完好无损；11道闸系统车辆道闸系统安装牢固，开启灵活，标识清楚，功能完好；12停车场汽车停放场地平整，标识清楚，照明充足，安全设施、排水设施良好；13车棚自行车、电动车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全设施、排水设施良好；14沟渠明沟、暗沟排水通畅，盖板安装牢固、平整；15污水井化粪池污水井、化粪池配置合理，排水通畅，检查梯完备，池壁粉刷良好，井盖完好；16护坡护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固；17台阶踏步台阶、踏步砌筑平整、牢固、无裂缝；19信报箱信报箱安装牢固，标识清楚，完好无损；20景观小品健身器材景观雕塑、小品、休闲桌椅、健身器材、儿童游乐设施安装牢固，安全设施完备，安全提示标识醒目；21指示牌广告牌指示牌、广告牌安装牢固、安全、美观；22燃气系统燃气管道、阀门、调压箱安装规范，无泄漏。 表（四）机电设备接管验收表序号分类验收标准1电梯（1） 型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范，有电梯运行使用证，注册登记，机房设置合理配件齐全，标识清楚，完好无损；（2） 交接资料齐全（包括如下内容）：电梯类别型号驱动控制方式，技术参数和安装地点；制厂提供的随机文件和图纸；变更设计的实际施工图及变更证明文件；安全保护装置的检查记录；电梯检查及电梯运行参数记录；隐蔽工程记录；安装技术变更资料；（3） 设备及配线的绝缘电阻值必须大于0.5M，电气安装符合电梯电气装置施工及验收规范；（4） 保护接地（接零）系统必须良好，电气设备外皮有良好的保护接地（接零）；（5） 电线管槽及箱盒连接处的跨接地线必须紧密牢固无遗漏；（6） 电梯的随行电缆必须绑扎牢固，排裂整齐，无扭曲，其敷设长度必须保证轿厢在极限位置时不受力，不拖地；（7） 电气装置的附属构架，电线管、槽等非带电金属部分的做防腐处理，防锈漆均匀无遗漏；（8） 电梯机械部件安装良好，运转设备运行无杂音、异声和剧烈震动；（9） 电梯桥箱应有紧急呼救、报警、运行监控、应急照明设施及安检合格证，停层显示面板功能正常；（10）电梯系统控制良好，指示明确，曳引机、限速器、钢丝绳、轨道、控制柜、控制柜等安装符合规范；（11）电梯运行试验：电梯起动升降和停止，轿厢内无震动冲击，制动器可靠，乘坐舒适；运行控制能达到设计要求，指令，召唤，定向程序转换，开车，截车，停车，平层等准确无误，声光信号显示清晰、正确；减速器油的温升不超过60度，且最高温度不超过85度。2变配电（1）型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，机房设置合理配件齐全，标识清楚，完好无损。表面光洁平整。设备表面油漆完好、无损伤；（2）经过供电系统验收合格，核发运行发电证明；（3）高压配电设备：高压开关柜、开关柜、PT柜、计量柜、联络柜、所内用电柜、直流屏、蓄电池等配送电柜（箱）及关键机构功能良好；（4）配电室各种设备配带用具、操作工具、安全用具齐全；（5）配电室接地符合设计要求，接地电阻不大于4欧。3发电机发电机型号、数量、装箱单与移交清单相符，安装符合规范，防护装置良好，附件完备，外观完好，标识清楚，工作状态、机房隔音、通风、排烟、采光良好。4设备间电气（1）设备间电气安装符合低压电气安装施工及验收规范；（2）各电气元件、电缆导线齐全，安装良好，规格型号符合设计要求，各种保护装置齐全、合理；（3）配电柜（箱）各电器元件及其与导线连接紧固，布线整齐合理，接触良好，无虚接、过热、噪音现象，有良好的接地保护；（4）设备间电气配电柜各指示灯、电动机运转正常，无噪音和过热现象；（5）有设备房应有应急照明，电线电缆接口端有编号或挂牌，配电柜上标识清晰。5供水、中水、消防泵房（1）设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整；（2）水泵规格型号、电气控制符合设计要求，满足生活供水、消防供水、排水需要；（3）泵体、电机表面清洁，铭牌齐全清晰，阀门、压力表等附件齐全，功能正常；（4）水泵密封（机械、填料）良好，无渗水、溢水；（5）泵轴与电机同心，机座紧固，螺丝无生锈；（6）阀门开闭灵活，关闭严密，阀体、手柄完好，外观整洁；（7）压力表指针灵活，指示准确，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水；（8）水泵动力线路暗装，控制箱安装位置合理，控制按钮、指示灯、电气元件齐全良好，导体连接紧固，无虚接漏接，无发热、噪音；（9）水泵与水箱及供水管道连接良好；（10）点动观察：水泵转向、启动电流、电气动作顺序、指示信号等正常；（11）启动停止水泵：检查运转平稳，无跳动、异声，正常出水，水压能够满足供水要求，压力指示稳定，远传控制正常，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值，单流阀动作良好，无漏水；（12）水泵负载试运不小于4小时，具体时间根据水泵的规格及配用功率决定；（13）水泵房具备地漏或排水设施；（14）通风系统运行良好，水沟排水通畅；（15）变频器运行正常，有使用说明书、合格证。6集水坑（1）潜水泵规格型号符合设计要求，安装符合施工规范，试运转良好，无杂音，无异常震动；（2）具备地表水渗漏、污染防护措施。7消防设施（1）消防喷洒管材应符合设计要求，管材无锈蚀，无飞刺，零件齐全；（2）喷洒头规格、类型应符合设计要求，外观完好，连接紧密牢固，水带配置齐全；（3）消防栓箱体规格、类型符合设计及使用要求，箱体表面平整、光洁，无锈蚀、划痕，箱门开启灵活；（4）管道穿墙处不得有接口；（5）水泵规格符合设计及使用要求；（6）阀门开启灵活，关闭严密，无泄露、断水现象。8消防安防监控（1）设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；（2）消防联动、报警功能正常，信号显示功能正常，消防水泵及报警手动功能正常；（3）监控画面清晰，画面切换功能完好，录象功能正常；（4）门禁系统信息反馈正常，图象清晰，通话声音清楚。9弱电（1）电话、宽带、有线电视设备配备完善，安装规范，信号满足使用要求。（2）机房应采用独立的供电回路，配备稳压电源；（3）机房设备排列整齐，布线合理，标识清楚；（4）通风良好。10中央空调中央空调设备型号、数量、装箱单与移交清单相符，安装符合规范，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清晰，设备外观完好、机房采光、通风良好；11锅炉换热器集中供暖锅炉、换热器设备型号、数量与移交清单相符，安装符合规范，特检验收合格，工作性能达到设计指标，标识清晰，设备外观完好、机房通风、采光、排水设施良好；（表五）新建物业承接查验物业管理服务机构更迭承接查验物业资料情况：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文