[从业资格考试]土地估价实务.doc

土地估价实务目 录第一章 基本概念1一、土地价格1二、土地市场1三、土地估价原则3四、地价影响因素5五、土地估价8第二章 基本估价方法8一、市场比较法8二、收益还原法9三、剩余法(假设开发法)10四、成本逼近法11五、基准地价系数修正法、路线价法11六、各种估价方法的比较12第三章 案例分析13一、案例一13二、案例二14三、案例三15四、案例四16五、案例五17第四章 实际工作中的问题17土地估价实务第一章 基本概念一、土地价格土地价格与一般商品价格构成不同，就一般商品而言，价格是价值的货币表现。例如：一个杯子的价格中包含着固化在其中的价值，由原料加工成为杯子消耗了资源和劳动力。其价格由生产成本和生产商的利润及流通环节的利润构成，即价格来源于商品本身。土地是一种自然产物，不是人类劳动的产物，所以没有生产成本，土地的价格主要是反映土地作为资源和资产的经济价值，产生的原因主要是由于土地的所有权或使用权的垄断性。土地价格的高低取决于可以获取预期土地收益的高低。土地价格是土地的权利价格，是指土地在一定权利状态下的价格。一般来讲，地价是土地的权利价格，我们现在所评估大多数的土地价格是在一个评估时点、设定用途、设定土地使用年期、设定开发程度条件下的土地使用权价格。同一宗土地规划限制的用途不用，如：商业用地、住宅用地、工业用地、其他用地等，会造成土地价格的巨大差异。比较地价的高低,在用途一致的前提下比较楼面地价更加具有说服力。二、土地市场土地的交易市场，实际上是土地权利价格的交易市场。土地市场与一般商品市场不同，一般的商品交易后买方支付商品价格，获得商品；土地市场交易的是土地的权利，买方支付土地的权利价格后，作为标第物土地位置无法发生转移，仅是土地相关权利的权利人发生变化。由于土地具有稀缺性，随着经济的发展、城市化的进行，现有的城市规模不断扩大(最近十几年是我国城市规模膨胀很快的阶段)，人口增加(农业人口纷纷进入城市，人口比例中，城市人口的比例上升)，生活水平的提高(例如人们对住宅的要求，从简单的满足生活需要，到追求高质量得居住环境，对居住面积的需求日益增加)，人类对土地的需求会越来越大，往往土地的供给不能完全满足人们对土地的需求，从而出现了土地占有的垄断性，最终导致土地价格的上升。按照土地市场的一般规律，在社会经济发展较稳定的情况下，土地价格应该是逐步上升的。土地市场具有较强的地域性，这是由于土地自身具备的不可移动的特性决定的，在济南获得一块土地是不可能搬运到青岛，这就决定了不同地域间土地不具有替代性。所以不同的地域有不同的土地市场，不同的土地市场的具备自己不同的特点。土地市场的发展具有不均衡性。城市的发展、膨胀不是按照同心圆规律发展的。同一土地市场中，由于人口的密集程度，商业的繁华程度不同，人们的消费观念和购买心理不同。从而导致土地市场的发展不均衡。将一个城市的地价向等高线一样标示出来，会像风向玫瑰标一样。在一个区域内进行土地评估工作，必须对该区域内的土地市场有比较详细的了解，了解该区域内土地市场的特点。从土地市场中完成的土地交易价格，可以作为对当地土地市场了解的重要依据。日常工作中对土地、房产交易案例的收集是了解当地土地市场情况的非常重要的手段。三、土地估价原则这里着重分析几个日常评估中经常采用的几个基本估价原则。1、替代原则替代原则是土地估价中广泛采用的基本原则，是市场比较法和基准地价系数修正法最直接的理论依据，同时也作为收益还原法、剩余法、成本逼近法的重要的理论依据。根据市场运行的规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，也就是说有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是通过相互影响和比较之后决定的。例如：市场上同时存在两个手机经营商，甲经销商推出新品种，市场替代性小，可以获取高额利润；乙经销商推出相应的手机品种，使其在功能上具有较强的替代性，价格较低，于是购买人群流向乙经销商，这样甲经销商就要采取降价等措施吸引消费者，最终在市场中该类型手机的价格会趋于一致。在同一个土地市场中，土地的价格也同样遵循这个规律。功能上或预期收益上具有替代性的土地的价格应当趋于一致。个人看法，商业用地的替代性最小，住宅用地次之，工业用地替代性最强。2、预期收益原则前面讲过，土地的价格实际上是取决于可以获取预期土地收益的高低。作为一个土地的投资者，要对某一块土地进行投资，就需要预测将要投资的土地未来所能带来的收益。这就需要估价人员了解该土地过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响做出细致的分析和预测，准确预测该土地从现在至未来能带来的利润总和收益价格。这是收益还原法所必须依据的基本原则。预期收益的估算必须是客观合理的。这要求估价人员必须对价格的形成因素经过认真分析，并对将来的变化作出客观合理的预测，应当排除脱离现实使用或因投机及违法使用土地所获取收益的预测。因案例收益的特殊性求取得土地价格往往容易脱离实际的地价水平。预期收益原则是收益还原法和剩余法的理论基础，再采用这两种方法求取待估宗地的价格时，确定待估物业的预期收益就是预期收益原则的具体应用。预期收益应当是客观的、现实的、在未来的多少年是可以实现的。3、最有效使用原则土地的用途是具有多样性的，不同的利用方式会给权利人带来不同的土地收益，而土地的权利人都期望从其占有的土地上获取更多的收益。我们日常接触到的土地评估，大多是现状评估，在明确土地的权利状况的前提下，根据土地的现状，通过分析地价影响因素，选区适当的评估方法，测算土地价格，往往不需要分析最有效的利用方式。但在用途变更、新增地的出让、收购储备土地的招标、拍卖、挂牌出让等过程中容易碰到设定土地利用方式与现状土地利用方式不同的土地评估。这时就需要运用最有效使用原则。在判断土地是否为最有效使用时，应当考虑一下因素：该地块的最佳利用方式是什么。目前的利用方式是否最有效。转换为最有效使用的可能性。最有效利用方式的持续性。历史形成的城市内部的工业用地的价格较高，就在一定程度上反映了最有效使用原则。其价格高并不是再现用途上产生很高的土地收益，而是他在用途上存在潜在变更可能性，可以为将来的开发者到来较高的土地收益。4、报酬递增递减原则在经济学中有边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益相应增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。对土地的投资同样遵循着一原则。例如在某一地段建设高层写字楼，随着建筑楼层的增加，纯收益相应增加，当超过某一层数以后，收益就难成比例增加。该原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。该原则在项目可行性研究上应用较多，根据该原则可以测算出土地的边际使用点，使对土地的投资利用达到最有效。5、需求与供给原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给的均衡点。需求超过供给，价格提高；供给超过需求，价格下降。土地的价格同样也由供给与需求的关系确定。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等特点，使得土地的价格具有独占性。替代性越差的的土地受需求与供给原则影响的幅度越小。作为工业用地，影响地价的主要因素为交通条件、基础设施状况、宗地形状、土地面积等，这些因素与土地的自然因素联系较少，随着交通的日益发达（道路状况和交通工具）这些主要因素的人为变动成为可能，适合于工业项目的用地面积增加，其价格受需求和供给关系的影响增大。对于商业用地则不然，其影响地价的主要因素为商业繁华程度、人流量、商业气氛（人气）、公用设施配套状况等，这些因素的变动相对困难的多，其价格受需求和供给关系的影响较小。四、地价影响因素1、一般因素说明影响土地价格的一般、普通、共同性的因素，这些因素对土地价格的总体水平产生影响。一般因素包括：行政因素、人口因素、社会因素、国际因素、经济因素等。一般因素对地价的影响是影响整个城市的地价水平。城市的规模和整个城市的经济发展水平决定了一个城市的地价水平。地价水平大概指一个地区的平均价格。济南、青岛经济发展水平高于其他地级市，济南、青岛的地价水平要高于其他地级市的地价水平；从全省的经济发展水平来讲，东部地市的经济发展水平要高于西部地市的经济发展水平，东部地市的地价水平要高于西部地市的地价水平。具体的可以从各地方相应的房价水平上体现。2、区域因素说明影响土地价格的区域因素，区域因素一般包括区域繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业积聚状况、规划限制等。城市特别是大城市的发展是不均衡的，城市的不同区域地价水平、经济水平的差异是巨大的，区域因素的分析结果应当分析出委托评估土地所在区域地价水平处于整个城市的位置，及区域的发展预期。对于住宅用地和商业用地来讲还存在一个购买习惯和居住习惯的为题。可以举例说明济南发展的不均衡性。3、个别因素个别因素是待估宗地具体的使用条件，其对地价的影响是最直接的。一般包括面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、规划限制、使用年限等。各因素条件对于不同用途的土地价格的影响程度和影响趋势是不同的。个别因素中往往出现决定地价的因素，如方正的一块土地上空有高压线经过，按照要求高压线投影两侧15米内部允许建设永久性建筑物，这会严重影响土地的利用效率，从而影响土地的价格。下面以基础设施条件对地价的影响作一个简单的分析。基础设施条件作为土地利用的条件对地价产生影响，基础设施条件的不同会导致地价的不同，基础设施条件对不同用途地价的影响幅度不同。 对于工业用地，基础设施的“三通一平”（通路、通水、通电、场地平整）是正常生产的最基本的条件，上述基础设施条件配套状况齐备便可以满足正常生产的需要，对工业用地地价水平影响较大。对于商业用地，区位条件是影响商业用地地价水平的最主要的因素，基础设施的条件对商业用地地价影响较小。对于住宅用地，基础设施的配套水平直接影响着居民的生活质量，因此基础设施的条件对住宅用地地价影响较大。由于有暖气和煤气对地价的影响幅度远比暖气和煤气的配套费用要高。4、按照几个主要用途分析主要影响因素和次要影响因素针对与不同用途的土地，地价影响因素对地价的影响幅度是不同的。评估中分清主导因素和次要因素对把握待估土地的价格是十分重要的。下面从商业、住宅、工业三种用途分析一下不同用途土地的主要地价影响因素。商业用地对商业用地影响最大的因素是商业繁华程度、人流量、商业气氛（人气）、公用设施配套状况，交通条件、基础设施条件、环境质量、生活配套设施状况等因素为影响地价的次要因素。 住宅用途对住宅用地影响最大的因素是生活配套设施状况、环境质量、基础设施条件、公用设施配套状况，交通条件、商业繁华度、人流量等因素为影响地价的次要因素。工业用途对工业用地影响最大的因素是交通条件、基础设施状况、宗地形状、土地面积等，商业繁华程度、生活配套设施状况、环境质量、人流量、公用设施配套状况等因素为影响地价的次要因素。五、土地估价宗地地价的评估是根据评估目的、待估宗地的规划限制条件、宗地特点和当地的土地市场状况，选择适宜的估价方法(根据规程基本评估方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法假设开发法、基准地价系数修正法)对待估宗地的一般、区域、个别条件进行分析，评估出待估宗地在某一时点的土地使用权价格。第二章 基本估价方法根据城镇土地估价规程，一般可选用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等，评估中估价方法的选择应根据当地地产市场的发育状况结合委托评估土地的具体特点选择。一、市场比较法市场比较法是评估方法中最让人信服的一种评估方法，市场中客观存在的价格应当是最合理的，该方法适用于各种用途的土地，限制条件是当地地产市场发育完全，可以获得充足的市场案例。需要注意的几个问题：1、案例的选择具有替代性。比较实例应选择与估价日期最接近，与估价土地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区类似地区的正常交易实例。2、交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常的市场价格。交易行为中的特殊因素主要有以下几种：有利害关系人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或一方获取的市场信息不全情况下的交易；交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；相邻地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常交易。3、比较因素的选择及因素修正幅度的确定。不同用途的土地，影响价格的因素不同；同一种因素对不同用途土地价格的影响幅度是不同的。4、比较过程中一定采用待估地因素条件指数比比较实例因素条件指数。综合修正系数的简单公式为：Dz=Dp/DeDz综合修正指数；Dp待估地因素条件指数；De比较实例因素条件指数。二、收益还原法收益还原法是根据地租地价基本理论演化的一种估价方法，该方法适用于存在现实收益的土地的评估，一般情况适合于写字楼、商场等可方便求取收益的物业。不适合于工厂、仓库等生产企业用地。需要注意的几个问题：1、客观收益的确定。待估物业的实际收益不一定可以作为客观收益，这中间实际上仍然是替代原则在评估中的应用，有点类似于市场比较法中比较案例的交易情况修正。客观收益应是现实的、在未来的多少年可以继续获得的。2、土地纯收益的确定。评估实例中收益的调查获得的往往是综合收益，单纯的土地收益往往调查不到。例如在写字楼、商场、住宅等用途土地的评估中，调查到的租金收入是整个物业的租金收入，着就需要估价师从整个物业的收入中将土地的纯收益剥离出来。（总收益扣除需要正常支出的各项费用，再扣除由房屋或其他特殊因素（好的物业管理、整套的家具等）带来的收益，求取土地纯收益）3、土地还原利率的确定。土地还原利率确定的准确与否直接关系到最终评估结果的准备性。土地还原利率的确定一般采用下列方法：土地纯收益与价格比率法；（平均收益/平均价格）安全利率加风险调整值法； 投资风险与投资收益综合排序插入法；（高风险，高收益）不同用途的土地还原利率应当不一致。（市场的验证）从房屋出租的租金收入及房屋的售价中可以进行验证。三、剩余法(假设开发法)剩余法(假设开发法)是根据整个不动产的价格(假设开发后的价格)中扣除开发费用，开发费用中包括建筑安装成本、开发配套成本、项目的前期费用、适当的利息利润测算剩余地价的一种方法。实际是从开发商的角度测算开发项目所能够承受的最高地价。一般适用于可以出售或出租的物业所占用的土地价值的评估。需要注意的几个问题：1、不动产价格的确定。一般需要通过市场分析确定不动产的售价。最好是通过市场比较的方法求取相似区域相似物业的售价情况，这将直接影响到求取得土地价格的可信程度。预期收益原则的应用，确定的开发完成后不动产的售价要具有现实性可实现性，要考虑到当地土地市场的发展趋势。2、开发费用的确定。需要比较详细的了解当地房地产开发项目的开发过程，开发过程中需要发生的费用，熟悉不同结构、不同用途房屋建筑安装成本和必须的装饰费用。3、规划材料的重要性。土地的价格是一种权利价格，规划条件决定其价格的高低。规划控制指标容积率、建筑高度等。四、成本逼近法成本逼近法是根据土地取得过程中所要发生的各项费用求取土地价格的一种方法。该评估方法适用于位于城市边缘，用途为工业、仓储、特殊用途（军事、机场、高尔夫球场）等土地利用效率较低的土地的价格评估。需要注意的几个问题：1、土地取得费的确定。城市周边区域的征地往往不是完全按照土地管理法的相关规定执行的，这需要估价人员对当地的征地市场又比较详尽的了解。2、土地开发费的测算。3、在城市的内部区域使用成本逼近法往往求取的地价偏离市场价格。个人认识：在城市周边获取土地，征地成本+出让金+相关税费和手续费=地价。五、基准地价系数修正法、路线价法基准地价系数修正法、路线价法是根据政府有关部门测算的地价成果测算地价的一种方法。该方法适用于各种土地的评估。需要注意的几个问题：1、基准地价内涵分析。基准地价修正体系中各个级别价格均是设定条件下的价格，使用基准地价修正系数法就是将基准地价设定条件下的价格通过开发程度、期日、区域因素、个别因素、特殊因素的修正，修正到设定条件下待估宗地具体条件下的价格。只有将基准地价内涵分析清楚才有可能更好得利用基准地价求取较为准确的土地价格。2、容积率修正。采用基准地价评估住宅用地、商业用地，评估过程中要注意进行容积率修正。容积率对该两种用途价格影响很大，是主要影响因素，评估中不能忽略。六、各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点、限制条件和适用范围选择适宜的方法。方法比较项目市场比较法收益还原法剩余法(假设开发法)成本逼近法基准地价修正法(路线价法)观点替代收益建筑成本+地价=房地价成本替代适用范围适宜有交易地区的土地估价适宜有收益的土地估价由交易的地区，地产有开发和再开发的价值新开发的土地有基准地价(路线价)的地区限制1、无类似交易案例或务市场交易时难以采用2、必须考虑所有有差异的项目，并进行适当修正3、必须查证比较案例资料的准确性1、对无收益不动产评估困难(无法剥离收益)2、收益数据必须合理、准确3、还原利率必须适当1、对于不适宜建筑或无再开发价值的土地评估困难2、房价的预测难以准确3、开发费用难准确1、不适合已经建成的土地或已开发的土地2、往往成本不等于价格无基准地价(路线价)的地区现实性评估结果与市场价格相近最具有现实性评估结果与市场价格有一定差异接近市场价格评估结果与市场价值有偏差接近市场价格第三章 案例分析一、案例一 XX工程一期2号楼建设用地价格评估1、地价影响因素分析地价影响因素分析比较详细，能够通过因素分析得出地价的发展趋势。在个别因素中进行了最佳利用分析，充分体现了最佳最有效使用的原则，规划条件的重要性。评估中按照基准日规划用途评估，而不是按照现状用途评估。采用三种评估方法进行评估，根据各种方法的特点、通过综合分析，确定采用加权平均方法综合确定地价，体现了估价师的估价艺术和对市场的分析能力。2、市场比较法通过因素条件说明表可见评估报告中对比较案例的描述是十分详尽的。比较案例选用的是楼面地价，因此在容积率修正是修正的幅度小，而且作反向修正。可以引出楼面地价和楼面毛地价的概念。3、假设开发法在采用假设开发法进行评估时，通过案例的比较确定待估物业开发后的价值，较为使人信服。同时通过对北京市高层公寓住房的市场分析说明项目的可行性及预期房价实现的可能。对周边物业的描述不够细致。假设开发法测算过程中，不要忘记地价也应当负担相应的利息和利润。二、案例二 XX宾馆所占用的土地使用权价格评估1、因素描述该报告的特点是术语规范，描述完善。尤其对地价影响因素的描述细致，并能够客观的分析各项因素对地价的影响程度，各项因素的描述与后面的评估过程衔接性较好。2、方法选择评估方法的选择依据充分，说服力较强，待估宗地为商业用地，适宜采用收益还原法和市场比较法进行评估。3、收益还原法收益还原法测算过程中，客观受益的确定方法较好。通过市场分析的方法确定各种房间的收入标准，同时充分考虑了旅馆行业经营的淡旺季，在测算过程中通过调查分析采用了相应的入住率，使得测算结果较为准确。4、市场比较法市场比较法测算过程中，充分调查分析了估价对象与比较实例的地价影响因素，并在比较因素的选择上通过分析剔除了不产生作用的因素(次要因素主要因素的转换)，侧重比较差异性，在实际评估工作中较为现实。对于案例一，交易中存在非正常交易，分析交易背景，确定交易情况修正系数，避免了因案例价格偏离市场价格导致评估结果不准确。三、案例三 XX公司股份制改制土地价格评估1、基准地价系数修正法基准地价的内涵分析没有，基准地价实际上也是一个设定条件下的土地价格，当基准地价系数修正表中因素均为一般，地价定义的用途、估价期日、使用年期、规划条件一致条件下的土地价格。基准地价系数修正法实际上是比较法的一种，对比较案例详尽的描述是十分必要的。2、成本逼近法土地取得费和土地开发费的计取缺乏说服力，这是成本逼近法求取城市中心区土地价格的通病，待估宗地位于市中心比较繁华的地段，实际上周围土地的取得是通过拆迁的方式取得。根据报告中的描述，待估宗地所在区域实现“五通一平”的开发费用为27000-45000，而待估宗地处于繁华地段、基础设施完善程度较高，土地开发费用为什么不取高限。可以结合下一个案例的成本逼近法讲解一下。3、如何根据地价求取租金该报告实际是测算土地租金水平。报告中先采用基准地价系数修正法和成本逼近法评估待估宗地使用权价格，再采用收益还原法的基本公式推算出土地年租金，在理论上方法可行，也非常现实。四、案例四 XX号宗地集体土地使用权抵押价格评估对估价过程中各种评估参数的确定过程及依据说明详细、具体、具有较强的说服力。在集体土地使用权价格评估思路上，采取先估算国有条件下的价格，再扣除土地所有权性质变更所需要发生的费用的方法评估设定条件下的价格，具有可操作性和借鉴价值。成本逼近法求取50年期的国有出让土地使用权价格（不包括宗地内的开发费用）扣除土地增值收益扣除集体用地转为国有土地的手续费加上宗地内的开发费用。基准地价系数修正法求取50年期的国有土地使用权价格扣除增值收益扣除集体用地转为国有土地的手续费。导致两种方法的开发程度设定程度不同。地价定义、基准地价分析。五、案例五 XX农用地土地使用权抵押价格评估*农用地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称（略）二、委托估价方（略）三、受托估价单位（略）四、估价目的为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。五、估价期日（略）六、估价日期（略）七、地价定义1、地价内涵本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备混凝土堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期为49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面。2、土地实际开发程度在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备混凝土堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。3、地价定义依据设定的开发程度。本次评估目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备混凝土堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。设定的用途、养殖制度与使用年期。经土地估价师现场查验，待估宗地实际用途为养殖用地，与登记用途一致，养殖制度为一年养殖期的养殖水面，土地使用权终止日期为2052年7月17日。根据本次评估目的，遵循合法原则及估价期日的正常经营技术管理水平，设定用途为养殖用地，设定养殖制度为一年养殖期的养殖水面，设定农用地使用权的使用年期为其剩余使用年期。八、估价依据（略）九、估价结果（略）十、需要特殊说明的事项（略）十一、土地估价师签字（略）十二、土地估价机构签章（略）第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况宗地位置：（略）。宗地用途：（略）。宗地四至：（略）。宗地面积：（略）。土地级别：（略）。地籍图号：（略）。地号：（略）。土地使用证书号：（略）。国有土地使用证书编号：（略）。2、土地权力状况待估宗地土地所有权属于国家所有。*企业通过划拨方式取得待估宗地国有土地使用权。并于2002年7月领取了待估宗地国有土地使用证，编号为*，土地使用年限为50年，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。据调查，待估宗地土地使用权在估价期日未进行抵押、出租、亦未设定其他他项权利。3、建筑物和地上附着物状况待估宗地内现有办公楼1幢，宿舍3幢，仓库1幢，均服务于养殖业生产。根据估价师的实地察看，待估宗地作为养殖水面，目前正处于有效使用状态。二、地价影响因素分析1、围垦区位置江苏沿海从射阳河口到长江口，近2万平方公里的南黄海海域是由70多条沙脊组成的以鲸港为顶点的辐射沙洲，最大的潮汐通道黄沙洋位于中部，呈东西向；第二大潮汐通道西洋位于西侧，呈西北-东南向；第三大潮汐通道小庙洪位于南侧，呈东西向。海北围区工程位于江苏辐射沙洲西北角。整个围垦区面积10万亩。2、自然条件分析气候气温（略）。降雨量（略）。灾害气候（略）。水源条件（略）。水质条件（略）。保水能力（略）。环境条件（略）。地质地貌（略）。3、社会经济因素分析区域经济发展状况（略）。养殖水面供求状况（略）。据消费地距离（略）。交通条件（略）。第三部分 土地估价一、估价原则1、预期收益原则（内容略）。2、报酬递增、递减原则（内容略）。3、贡献原则（内容略）。4、多种评估方法相结合原则（内容略）。5、公开、公正、公平原则（内容略）。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1、土地估价方法的选择一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。评估时选用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。*市境内农用地市场不甚发育，交易案例极少，无可供选择的交易案例，无法采用市场比较法和剩余法进行评估，*市至今未完成农用地分等定级估价工作，亦无法采用基准地价系数修正法进行评估。由于待估宗地为收益性土地，可测算其客观受以及成本费用，故可采用收益还原法进行评估。另外，围垦及土地开发费等成本费用可以测算，可以采用成本逼近法进行评估。因此本次评估中选用收益还原法和成本逼近法进行评估。2、土地估价技术路线（内容略）。（二）估价过程1、成本逼近法评估土地取得费及相关税费。待估宗地的取得费应考虑同一供需圈内类似条件土地的重置成本。待估宗地为沿海滩涂，因此应参照取得沿海滩涂等为利用土地进行农业开发的客观发生费用确定。据调查，沿海滩涂等未利用土地进行农业开发的土地取得费一般包括海堤围垦费用、滩涂资源补偿费用、土地管理费用。海堤围垦费用。要确定每增加一亩滩涂资源的平均海堤围垦费用，需要确定平均每公里海堤的造价及每公里海堤可增加的滩涂资源面积。我们对同一供需圈内的滩涂围垦情况进行了调查。调查结果如下：滩涂围垦情况调查表垦区名称A垦区B垦区C垦区D垦区海堤长度(公里)7.4525.239.713.47围滩面积(万亩)3.2248.87.2每公里海堤增加围滩面积(亩)4295.39512.59072.175345.21总投资(万元)2550待估37235565每公里海堤造价342.28待估383.81413.14每亩滩涂围垦费用(元/亩)769.87待估748.9423.06772.92滩涂资源补偿费.根据当地政府的政策规定,在自垦滩涂总面积中的38%的土地使用权归地方政府后,再缴纳滩涂资源的平均海堤围垦费用进行反购，这部分费用相当于资源补偿费用，因此滩涂资源补偿费用为38%Î784.9元/亩=298.26元/亩。土地管理费用。根据江苏省国土资源局、江苏省物价局苏土计（1995）63号 、苏价涉（1995）第155号文件规定，土地管理费用取上述费用的3%，即（298.26+748.9）Î3%=35.49元/亩。土地取得费及相关税费合计为298.26+748.9+35.49=1118.65元/亩，折合1.68元/平方米。农用地开发费。农用地开发费指使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如海堤、田间道路、田间防护林、引水沟渠、引水闸等。包括宗地红线外通路、通沟渠泵站、灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站、灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整费用；根据委托方提供的滩涂资源开发费用资料，经咨询当地建设行政主管部门及*市2001年度与2002年度的中低产田改造中农田设施配套建设情况，宗地红线外通路、通沟渠泵站、灌排水、通电、具备海堤防护设施的开发费用按土地面积计平均在0.85元/平方米，其中道路分摊0.3元/平方米,供电系统分摊0.05元/平方米, 通沟渠泵站、灌排水费用分摊0.5元/平方米，海堤防护设施以经计入土地取得费不再重复计算。宗地内通路、通沟渠泵站、灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整费用按土地面积计平均在1.7元/平方米，其中道路分摊0.5元/平方米,供电系统分摊0.15元/平方米, 通沟渠泵站、灌排水费用分摊0.5元/平方米，部分具备海堤防护设施费用分摊为0.25元/平方米,土地平整费用为200元/亩，即0.30元/平方米。开发费用总计为2.55元/平方米。利息利息率、计息期的确定利息率：投资利息率按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利率5.31%计。计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，调查确定农用地开发周期为1年，土地取得费和宗地红线外的开发费用在开发前支付，其计息期为1年；宗地红线内的开发费用视作在开发期内均匀投入，其计息期为0.5年。计算利息；土地取得费和宗地红线外的开发费用利息=（1.68+0.85）Î5.31%=0.13元/平方米。宗地红线内的开发费用利息=1.7Î5.31%Î0.5=0.05元/平方米。利息总额为0.18元/平方米。利润利润率的确定投资利润是把土地作为以一种生产要素,以固定资产方式投入,发挥作用而取得回报,因此投资利润与同行业投资回报相一致.农业投资回报率根据*市农业投资回报率尽量年的水平在12%左右。故确定投资利润率为12%。利润的计算。利润=（1.68+0.85+1.7）Î12%=0.51元/平方米。土地增值土地增值率的确定。本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益上述共识中的土地增值收益是待估农用地因增加投资进行农用地开发或中低产田改造，是农用地生产能力得到提高而引起的农用地价格的增值。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以有限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。公式中的土地增值收益是有限年期的土地增值收益，上述公式中计算的地价即为有限年期的出让土地使用权的价格。*市人民政府及*市各级政府近些年来不断加大中低产田的改造与新农地的建设。考虑到待估宗地所在区域养殖水面用地的现状，经过分析多宗案例农用地的50年期的成本价格和市场差额为成本价格的20%左右，综合确定待估宗地所在区域农用地50年期市场价格与成本价格（成本价格=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润）的差额为成本价格的20%。土地增值收益的计算土地增值收益=成本价格Î20%=（1.68+0.85+1.7+0.18+0.51）Î20%=0.98元/平刚米。50年地价计算50年期的地价=成本价格+土地增值收益=1.68+0.85+1.7+0.18+0.51+0.98=5.9元/平方米。49.48年地价的计算土地还原利率的确定。我们采用了安全利率加风险调整值法。及土地还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一方面是市场风险。目前农产品价格已经完全市场化，农产品市场分显较大，风险系数一般在2%左右，故在选区土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4%。年期修正系数的计算。忽略自估价期日起算未来49.48年内土地还原率的波动因素，年期修正系数为：年期修正系数=1-1/（1+0.04）49.48/ 1-1/（1+0.04）50=0.9966年期修正后地价=5.9Î0.9966=5.88元/平方米。2、收益还原法收益还原法是将待估农用地未来各年期正常纯收益，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估宗地价格的一种方法。年总收益的分析计算。待估宗地76974.5亩，为整体租赁经营方式，类似用途的农用地租金案例很少。我们调查分析了待估宗地所在区域的海滩的租金情况，待估宗地无论养殖还是种植，其土地收益相当。待估宗地为海滩，用于养殖需要89年调整周期，每年宗收益或发包租金比上一年均有稳定的递增率。在不考虑农副产品价格和养殖业、种植业成本波动的因素，第九年其宗收益或发包租金趋于稳定。我们调查分析了待估宗地所在区域的养殖水面的租金情况，确定一般大型养殖水面的租金在估价期日后的第一年为55元/亩，第二年至第九年为在第一年基础上递增25元/亩，预计第九年起租金保持在255元/亩，出租率为95%。承租方在承包期内依法自主纳税、负责工程管护与维修、承担工程和养殖风险。年宗费用的分析计算。总费用是指待估宗地的使用者在进行租赁经营活动中所支付的年平均可观总费用。管理费。管理费是指对滩