宁波市北仑区房地产市场调查分析报告(doc14).doc

宁波市北仑区房地产市场调查报告调查人：上海智岛地产顾问机构调查时间：2005年2月第一部分 认识北仑北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积593平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有259个行政村。经过19年的艰苦创业，北仑开发建设取得了巨大成就，现已初步建成基础设施良好、经济繁荣、社会进步的临港新城区，成为宁波市最具增长力的经济强区和浙江省对外开放最重要的的产业基地和形象窗口。第二部分 北仑的人口经济的快速发展使得北仑的人口结构发生了很大的变化，2003年末在册暂住人口达17万余，而当年北仑总人口数只有33万余，外来人口已经多于本地常住人口。人口的快速增长为北仑房产市场的需求奠定了基础，请看北仑区2000年至2004年人口变化情况图表：2000年2001年2002年2003年2004年人口总量330090330784332293337641343295年增长率0.67%0.21%0.46%0.91%1.67% 表-1人口数量增长的同时，人口增长率也不断提高，说明北仑人口增长的速度还在不断加快。旺盛的人口必然会产生旺盛的住房需求，可以断定北仑的房产市场是有需求的，只待我们去开发。图-1第三部分 北仑的经济（一） 全区GDP发展情况北仑国民经济健康快速发展。初部核算，2004年全区实现生产总值200亿元，比上年增长17.6%。图 -2是2000年到2004年北仑GDP增长率的变化图，我们可以看出北仑经济增长速度不断提高，由2000年的12.7%增长为2004年的17.6%。图 -2经济总量不断提高的同时，北仑人均GDP也不断提高，1998年北仑人均GDP为20783元，到2003年增长为52715元，五年翻了一番多。（二） 北仑人民的收入城乡居民收入稳步快速增长。2004年北仑城镇居民人均可支配收入15882元，比上年增长11.2%。单位：元20002001200220032004人均收入1189811991129701427715882增长率9.1%9.8%8.4%10.1%11.2% 表-2随着收入水平的不断提高，人们更加注重生活质量的提高，北仑人民产生了较强的购买力。从2002年至2004年北仑人均消费支出增长率都在10%以上。从恩格尔系数的不断降低反映出北仑人民的生活水平在快速提高。 图-3（三）三次产业贡献比较北仑产业结构稳定提升，工业强区地位确立。第三产业比重保持稳定态势，房地产业作为第三产业的重头戏在这里起到了重要的作用，同时也反映了北仑房地产业发展比较稳定，市场情况良好。第一产业比重的不断降低，说明农业人口在不断降低，逐渐转移到第二、第三产业中去，为后者的快速发展提供了强大的人力资源。图-4 第四部分 北仑的房地产市场（一）近年完成投资情况北仑房地产投资额稳步快速增加，2003年完成开发投资21.6亿元，是2000年以来增长速度最快的一年，比2002年增长77.9%。尽管受宏观调控影响，2004年北仑房地产开发投资增长速度平稳回落，但年增长率仍然达30.2%，完成投资额28.09亿元。亿元20002001200220032004完成投资1.758.8912.121.628.09增长率45.2%408%36.1%77.9%30.2% 表-3（二） 北仑房产供需格局北仑区近年房地产市场一片繁荣，购销两旺。2003年是北仑房地产市场的一个分水岭：2003年北仑房地产施工面积达255万平方米，比上年增长75.8%；房屋竣工面积85.09万平方米，比上年增长143.%；房屋销售面积达107.8万平方米，比上年增长212.2%。2004年北仑房产开发量在施工面积、竣工面积、销售面积上都有提高，但是增长速度明显回落，请看下表：单位：万平方米2001年2002年2003年2004年施工面积142.8255338.06增长率39.3%75.8%32.59%竣工面积25.085.09191.88增长率-35.7%143.1%18.75%销售面积34.5107.8117.99增长率-19.6%212.2%9.42% 表-4出现2003年这样一个高端，而后回落较快是有多种原因引起的。首先，2002年在竣工面积和销售面积上的负增长使得当年的绝对值比较小，在较小的基数上2003年的快速增长显得格外明显。其次，2004年央行的宏观调控政策出台，直接影响到了开发商的开发能力。房地产业是一个靠资本运作的行业，央行的金融紧缩政策导致了许多开发商得不到足够的资金去开发新的楼盘。再次，央行提息给了消费者一个暗示，市场的观望心态逐渐增加，2004年房屋销售面积增长缓慢是有据可考的。（三） 北仑房产的结构组成1、以2003年为例，北仑房产结构中住房占有绝对优势，2003年房屋竣工面积85.09万平方米，其中住宅68.2万平方米，商业营业用房12. 4万平方米，别墅和高档公寓占1.54万平方米。2004年这种住宅占绝对优势的情况稍有好转，住宅竣工面积比例由2003年的80.2%下降到59.7%。 图-52、实际销售方面，2003年还是住宅占绝对优势地位，全年完成销售面积107.8万平方米，其中住宅95万平方，营业商业用房1.4万平方。图-6从上述图表可以看出，北仑房产市场中住宅是主角，商业营业用房缺乏，按照每1000人需要800平方米的购物场所计算，北仑城区尚未达到这个标准，因此北仑商铺的销售难度不会太大。另一方面，我们发现北仑别墅和高档公寓比重不高，目前别墅只有黄山别墅比较成规模，在建大规模别墅小区少。高档公寓在北仑只有里仁花园，今年将推出三期，尚不能满足北仑市场。因此建设高档次的公寓房在北仑应该有比较广阔的市场前景。（四） 空置面积2002年全区商品房空置面积6.0万平方米，比上年减少69.1%。2003年房屋空置面积11.1万平方米，比上年增加6万平方米。2004年商品房空置面1.05万平方米，比上年下降90.51%。从以上数据可以发现北仑房产形势较好，空置面积逐年渐少，而且幅度很大，说明需求尚未饱和，供应量还有增长的空间。 图-7从空置面积的结构上看，2003年空置三年以上的房屋中住宅比例不高，办公楼在这里占有近75%的比例；空置3年以内的房屋中商业营业用房占有较大比例，商铺的投资价值必然要未来几年内才能体现出来，所以在短期空置面积中商铺占有较高比重。总体来说，北仑房产市场销售形势一片良好，空置房屋面积总量不大，三年以上的更加少，2003年时为8142平方米。（五）北仑的房价走势目前北仑房价总体上能被市场接受，在4000元/平方米左右；少数高档次精装修的房屋售价在6000元/平方米以上，里仁花园三期精装高层住宅售价将在7000元/平方米起。由此看出，高档次的住宅在北仑依然有市场。预计北仑总体房价会有微幅上升的趋势。从北仑二手市场获得的信息是，在2004年五一之前，北仑房产一路高攀，达到最高峰，之后稍有回落，目前已趋平稳。北仑房屋租赁市场比较繁荣，主要是外来人口多造成的。普通100平方米左右的房子，一般配置，一般地段的月租价在1500元以上。里仁花园（二期精装）130平方米的房子年租最低4.5万，最高达6万元。（六） 要竞争对手分析1、 里仁花园三期里仁花园的技术参数：总建面积306000平方米，总占地面积315542平方米，绿化率52%。一期二期共计建筑面积106000平方米，三期四期共计建筑面积12万平方米。户型面积从110平方到220平方，主打户型140平方米左右。全部经装修，7000元/平方米起价。里仁花园的优势在于以下几点：a. 品牌效应，经过一期二期的运作，里仁花园在北仑人民心中已然是高档次楼盘的代名词了。b. 地段优势，里仁花园地处北仑区发展新区位。距新区政府、体育中心都十分近。c. 硬件设施好，小区周围有三个学校，三期提供地暖，24小时供热，并拥有室内泳池。里仁花园总体规划中绿化率达52%，房屋间距较大。2、 太平洋花园广场高层，不带装修。3560元/平方米起价（三层），顶层4400元/平方米，越高越贵，复式4700元/平方米。户型从70平方到150平方多，主要是120平方左右的。3、 黄金海岸规模：24万平方米。户型在100平方米到120平方米为主，A型一楼价格4048元/平方米，二楼4457元/平方米；B型一楼4947元/平方米，二楼5357元/平方米。4、 蓝天公寓高层，小高层住宅。面积集中在80到120平方米，有少量140平方米左右。三楼价格4000左右。5、 宁波东部新区宁波东部新区是宁波的最新规划发展区，离北仑仅30公里路程，20分钟可以到达，这是吸引北仑的一大原因。该区相比北仑区的优势是该区配套成熟，商业、学校、会展一应齐全。用北仑人的话说，宁波东区更适合居住。但是宁波东区的房价比北仑高出一截，多数楼盘均价在8000元/平方米以上，少数价格较低的在5500元左右。宁波东区的购房客户中，还是本地人为主，自住的多，投资的少。例1：彩虹国际均价8500元/平方米，总共165套，135平方米为主力户型，最大190平方米。一次性付款优惠300元/平方米；按揭优惠100元/平方米。例2：星河晨光面积在55到147平方米范围内，中心价5600元/平方米，一次性付款优惠100元/平方米。第五部分 北仑的土地市场2004年，北仑区共招标土地46宗，成功中标38宗，流标率17.3%。2004年全年出让土地1700余亩，基本满足了北仑建设的需要。在出让的38宗土地中，以起始价获得的土地有22宗，集中在北仑辖区的乡镇和比较偏僻的城区地块。2004年土地出让最低价格350元/平方米，最高价格4500元/平方米（原北仑中学地块）。北仑长江路沿线地块均以高价出售，最高价为3670元/平方米，高出起始价1000元/平方米2600多元每平方。城区长江路沿线地块容积率在均2.0到3.5范围，由此看出05年城区高层小高层住宅供应比较充足，多层住宅地块不多。北仑土地供应的另一个特点是拆迁安置性质的地块较多。第六部分 目标客户研究我们对北仑年收入在10万元以上的潜在客户进行了问卷调查，主要为机关事业单位职员、企业高级白领、私营业主以及高收入的普通上班族。调查发现无意在北仑购房的客户比重达38.9%，主要原因是这部分人近期无换房计划，其次原因是对北仑的环境污染严重不满。无意在北仑购房的客户中85%看好宁波东区的发展，希望到东区购房。这部分客户认为可以接受的房价为5000至5500元/平方米，占总数的42%；接受5500至6000元/平方米的占21%，可见北仑人能接受的房价还是在5000至6000元/平方米。调查还发现，无意在北仑买房的客户其实十分希望在北仑出现一个高品质、环境优美、物业管理完善的小区，其中57%的客户愿意在北仑购买这样的房子。对有意在北仑购房的客户调查中，我们发现最看重价格因素的占45%，最看重环境的占27%，最看重物业的仅占4.5%。北仑的购房者中出于投资目的的占主要，比重54%；自住的比重为45%。客户对自己能承受的价格分布比较均匀，4000元以下者占31%，4000至4500元/平方米的占27%，45000至5000元/平方米的占31%，高端市场客户不多。北仑购房者对面积的需求也比较集中，44%的客户需要面积在100到120平方米，31%的客户需要面积在120到140平方米，22%的客户需要大面积（140平方米以上）房屋。第七部分 几个应引起注意的问题（一） 污染问题我们在调查访问中一再感到，相当部分的客户不在北仑买房的原因是北仑不适合居住，认为北仑的污染很严重，这部分客户主要是机关事业单位的职员，他们对北仑定位成重化工基地极为不满。不过从北仑有关单位得到的消息是，台塑的污染影响不是很大，而建龙钢厂的污染设备（炼焦炉）今后也将转移到镇海。在本案的推广策划中，必须要告知消费者北仑的污染情况在好转，以改变其偏见。（二） 媒体问题北仑作为宁波的一个区，在媒体方面比较薄弱，没有当地报纸，宁波晚报是当地人最主要的纸质媒体。北仑电视台在北仑是唯一的当地电波媒体。在项目推广中，引用宁波的媒体会导致高成本，而当地媒体又相对不足。（三） 大户型住宅应引起注意部分客户反应150平方以上的住房过大，总价过高，一般在80万以上，心理上不能接受。总 结北仑经济发展迅速，人民收入较高，拥有很强的购买力。房产市场也拥有很大的需求量，但是目前北仑市场上客户观望心理逐渐严重，首先是由于北仑缺乏消费者喜欢的住宅；其次是受到政府宏观调控的影响，客户持币待购的心理渐浓。因此，运用有效的营销策划方式，解除客户的疑虑，北仑房产形势依然能保持旺盛。