台州市城市住宅小区物业管理规定(doc15).doc

台州市城市住宅小区物业管理规定第一章 总 则第一条为加强城市住宅小区的物业管理，维护住宅小区的生活秩序，为居民创造整洁、文明、安全的居住环境，明确业主、物业管理企业和业主大会的权利与义务，根据建设部城市新建住宅小区管理办法等有关规定，结合本市实际，制定本规定。第二条 本规定适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。第三条 物业管理按照专业服务与业主自治相结合，行业管理与属地指导相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、规模型管理。住宅小区物业管理应积极创建全国和省级物业管理示范、优秀小区和先进小区。第四条新建住宅小区物业管理应实行封闭式管理，封闭设施应与住宅小区房屋建筑和其它设施同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，所需投资纳入开发成本。第五条 台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门。县（市、区）建设行政主管部门主管辖区内住宅小区的物业管理工作。其主要职责是：（一）根据有关物业管理的法律、法规和规章，制定具体的实施细则；（二）负责物业管理企业的资质管理；（三）监督和检查住宅小区房屋维修专项资金的缴纳、使用；（四）负责物业管理专职人员的培训；（五）负责住宅小区物业管理创优评比工作。公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、规划等相关部门按照各自的职责，对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。街道办事处（居民委员会）应积极支持住宅小区实施物业管理。第二章 住宅小区物业管理机构第六条 住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时，建设行政主管部门应当会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第 一次业主大会或第一次业主代表大会。第七条 业主大会由住宅小区的全体业主组成；业主代表大会由每个住 宅单位推选业主代表一人组成。第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利的机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利：（一）推选产生业主委员会；（二）批准业主委员会章程；（三）通过或修改业主公约；（四）批准住宅小区物业管理计划；（五）监督业主委员会的各项工作；（六）决定其他有关业主权益的重大事项。业主大会或业主代表大会决定问题，以组成人员的过半数通过。第九条 业主委员会由业主代表和居民委员会等有关方面人员组成。其中，业主代表的比例不低于百分之八十。业主委员会组成人数根据住宅小区规模确定，一般不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。业主委员会决定问题，以组成人员的三分之二通过。有条件的业主委员会可聘请建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。住宅小区已设立居民委员会的，业主委员会可以与居民委员会合署办公。第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持，每年 至少召开一次；经业主委员会或百分之十以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主利益的重大问题，业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。第十一条 业主委员会是业主行使业主管理权利的日常办事机构，其工作职责：（一）维护业主的合法权益；（二）制订业主委员会章程和业主公约；（三）决定选聘或续聘物业管理企业，负责签订物业管理委托合同；（四）审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；（五）监督物业管理企业履行物业管理合同；（六）定期向业主大会或业主代表大会报告工作，并接受监督；（七）督促落实业主对物业管理的意见和要求；（八）协助物业管理企业落实各项管理措施；（九）接受当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各有关专业管理部门的监督、指导 ；（十）督促业主及使用人遵守业主公约及其他有关规定。第十二条 业主公约对全体业主具有约束力。业主公约按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。第十三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，不得与国家法律、法规和政策相抵触。第十四条 物业管理委托合同应包括以下主要内容：物业管理的事项、 标准、权限、期限、收费标准及收取办法、双方权利和义务、违约责任、合同期满财产和技术资料的移交等条款。物业管理委托合同按省建设行政主管部门制定的示范文本执行。业主委员会与物业管理企业 签订的物业管理委托合同应报所在地县级建设行政主管部门备案。第十五条 物业管理应提前介入住宅小区的前期管理，在核发建设工程用地许可证时，由建设行政主管部门征询开发建设单位意见，确定一家具备相应资质的物业管理企业开展前期管理，并与开发建设单位签订物业管理合同。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%的，由已确定的物业管理企业继续实施 物业管理。物业管理成本的不足部分由开发建设单位负责。业主委员会成立后，由业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘，在同等条件下应优先续聘先前已实施管理的物业管理企业。第十六条 住宅小区开发建设单位应通过批准该建设项目的县级以上建 设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料：（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；（二）单位建筑、结构、设备竣工图；（三）住宅小区地下管网竣工图；（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；（五）住宅小区竣工综合验收资料；（六）物业管理所必需的其他工程建设技术资料。业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。第三章 物业管理企业第十七条 设立物业管理企业应具备相应的专业技术和管理人员，并经 所在地建设行政主管部门资质审查，报台州市建设行政主管部门审批，领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订的资质标准执行。物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。第十八条 物业管理企业的权利：（一）根据物业管理委托合同和国家、省、市有关规定对住宅小区实施物业管理；（二）受业主委员会委托监督业主公约的执行；（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理费用；（四）劝阻、制止损害他人物业或防碍住宅小区物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿 ；（五）有权要求业主委员会协助管理；（六）开展多种经营和有偿服务，选聘专营公司或聘用专人承担专项服务。物业管理企业的义务：（一）以为业主服务为示旨，严格履行物业管理委托合同，为业主提供日常的便民服务；（二）接受业主委员会和业主的监督，重大的管理措施应提交业主委员会审议决定；（三）接受建设行政主管部门、有关专业管理部门及所在地街道办事处的监督指导；（四）发现违法行为，及时向有关部门报告。第十九条 物业管理企业根据物业管理委托合同对住宅小区实施物业管理，提供下列有偿管理服务内容：（一）房屋公用部位、共用设施、设备的维修与养护；（二）住宅小区公用设施和场地的维修、养护与更新；（三）房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的清扫保洁；（四）绿地、花草树木的养护、管理，绿化设施的维修、养护；（五）维护公共秩序，日常治安管理；（六）车辆进出及停放的管理；（七）业主委员会与物业管理企业商定的其他管理服务事项。第二十条 住宅小区内的管道燃气、通讯以及户外水电、有线电视的管 线、设施、设备的维修与养护，由各有关专业单位负责；专业单位也可委托物业管理企业负责，维修与养护费用由各专业单位支付。住宅小区内路灯设施，由开发建设单位统一配套建设；路灯电费由电力部门在公用事业附加 中支付。第二十一条 物业管理企业应当配备具有房地产、建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的专业人员。第二十二条 物业管理企业的保安人员，经县级以上公安机关培训后持 证上岗，并接受所在地公安机关的监督和业务指导。公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度，落实安全防范措施，并进行监督检查。物业管理企业的保安人员对住宅小区内违反治安管理的行为和犯罪行为，有责任予以制止，并及时报告公安机关。第二十三条 物业管理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工 作，协助开展各项社区性服务。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务的项目，居民委员会不得提供有偿服务。第二十四条 物业管理属于服务性物业，物业管理企业可以享受国家对 第三产业的有关优惠政策。除经营性收人外，物业管理费和代收代缴费按照省、市政府规定免缴有关税收。第四章 管理经费和管理用房第二十五条 住宅小区房屋维修专项资金按以下规定提取和筹集：（一）住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按该住宅小区建筑安装工程造价的2?3%比例提取，具体比例由县级人民政府确定；台州市本级由市建设、财政、物价部门确定。住宅小区房屋维修专项资金在领取商品房预售证时预缴，住宅小区竣工综合验收合格后结清。（二）集资随着建的住宅，由集资建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴，工程竣工验 收合格后结算。（三）住房制度改革出售的房屋，其房屋维修专项资金应在房改房出售之月起三个月内，由住房制度改革机构负责划转。第二十六条 房屋维修专项资金的所有权属业主，由业主委员会委托建 设行政主管部门专户储存，专项管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行规定的同期年利率。房屋维修专项资金，用于房屋共用设施、设备以及共用部位、住宅小区内公用设施的维修、 养护与更新。增值部分经业主委员会同意，可用于物业管理成本贴补。房屋维修专项次金的收取、管理和使用，按省建设、财政、物价部门制定的办法执行。市、县（区）财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、管理和使用进行监督、检查和审计。第二十七条 物业管理企业使用房屋维修专项资金，应提出年度使用方 案，经业主委员会审核同意，报受托的建设行政主管部门。建设行政主管部门应在接到报告后七个工作日内将该住宅小区房屋维修专项资金划拨给住宅小区物业管理企业。第二十八条 住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人应按住宅小区房屋总建筑面积1%?3%的比例同步建设物业管理用房，提供给选聘的物业管理企业使用。 物业管理用房免交城市建设配套费和相应的土地出让金。住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人在住宅小区验收合格时，应按房屋建设成本价提供住宅小区房屋总建筑面积或房屋建设造价的4%的比例建设商业用房。住宅小区内商业用房应合理布局，其所需费用在该住宅小区的房屋维修专项资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业管理企业使用，租金标准由物业管理企业与业主委员会商定。租金经业 主委员会同意，可用于该住宅小区物业管理费用的补贴。物业管理用房和商业用房产权属该住宅小区的业主委员会。物业管理用房和商业用房不得转 让或改变用途。第二十九条 住宅小区付使用时，开发建设单位可以委托物业管理企业 承担保修责任，并签订委托合同。保修经费根据委托合同的约定划给物业管理企业管理和使用。第三十条 房地产开发建设单位缴纳的房屋维修专项资金、物业管理用房和业主委员会成立前支付的前期物业管理费，列入该房地产的开发成本。在本规定实施前已建成使用的余额小区可由房地产开发建设单位与业主委员会在建设行政主 管部门的指导下，共同协商提取或分担房屋维修专项资金。第三十一条 物业管理服务费根据所提供的服务性质、特点等不同情况和保本经营、略有微利、以业养业的要求，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。第三十二条 为物业所有权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施 的维修保养和保安、绿化等具有公共性有偿服务，实行政府定价。政府定价的物业管理服务费应根据住宅小区封闭管理与否、管理水平优劣和物业管理企业资 质等级实行不同的价格标准，具体办法由市建设和物价部门制定。政府定价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业根据服务项目和各项开支情况，向物价部门申报，由市、县物价部门征求同级建设行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。第三十三条 实行物业管理的住宅小区内空置的住宅，由开发建设单位 按核定标准的50%支付物业管理服务费。第三十四条 为物业所有权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、 有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。政府指导价由市、县物价部门会同同级建设行政主管部门制定。物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具 体收费标准。第三十五条 为物业所有权人、使用人提供的特约服务或专项服务，其服务收费标准实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费由物业管理企业与物业所有权人、使用人协商议定并签订服务合同。第三十六条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行 规定的收费办法和收费标准，提高服务质量，提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。第三十七条 实行物业管理的住宅小区，物业所有权人、使用人应按核定的收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费；不按规定缴纳管理服务费的物业管理企业有权按照服务合同要求追偿。第三十八条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应 收取公共服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。第三十九条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费 办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理服务费的收支情况，接受业主委员会的监督，物业管理企业应当每半年向业主公布一次。第五章 责 任第四十条 物业管理企业不履行物业管理委托合同或履行合未达到约定 标准的，业主委员会有权有要求其限期履行或采取补救措施。双方争议不能协商解决的，可向建设行政主管部门申请调解，也可根据合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。第四十一条 物业管理企业有下列行为之一的，业主有权投诉；业主委员会有权制止，并要求其限期改正；县级以上建设行政主管部门根据建设部城市新建住宅小区管理办法等有关规定予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：（一）管理制度不健全，管理混乱的；（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；（三）私搭乱建，未经批准改变住宅小区内房屋和公用设施用途的。第四十二条 违反本规定，有下列行为之一的，由县级以上建设行政主管部门按照省有关规定处理：（一）未经建设行政主管部门资质审查擅自承担住宅小区物业管理业务的；（二）住宅小区开发建设单位或集资联建产权人违反本规定，不交纳房屋维修专项资金或不按规定提供物业管理用房或商业用房的；（三）物业管理企业转让或改变物业管理用房和商业用房用途的。第四十三条 对违反业主公约的行为，物业管理企业有权根据业主委员 会的委托予以制止、批评教育、通知责任人限期改正；逾期仍不改正的，提请有关部门处理。造成损失的，责任人应承担赔偿责任。第四十四条 违反本规定，截留、挪用住宅小区房屋维修专项资金的， 除责令限期退回款项外，由财政、物价、审计等有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。第六章 附 则第四十五条 本规定发布前已建成使用的住宅小区，应按本规定逐步实行物业管理。本规定发布前已建成使用的住宅小区，应创造条件实施封闭管理，封闭设施所需资金由原开发建设单位负担，城市建设配套费可予适当补助。第四十六条 本规定适用中的具体问题，由台州市建设规划局负责解释。第四十七条 本规定自发布之日起施行。