六安市房地产市场供求状况调查(doc15).doc

六安市房地产市场供求状况调查一、六安市土地储备与用地规划1、六安市区内国有土地级别划分为：一级地主要分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大别山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级地主要分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。三级地主要分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。四级地主要分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。2、土地储备状况城市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙管理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。 除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，未来土地市场供应体量较大，新增土地主要集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，说明六安市政府在未来旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极影响。3、土地出让与开发2004年六安城市规划区供应 了62 宗土地，土地总面积 301.22万 平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有计划推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年计划出让15 个地块， 计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是皖西东路D地块、北门塔公园以北、裕安区政府招待所等5个地块，共计14.7万平方米，221 亩。结合过去两年的情况，土地市场出让和开发比较活跃，在总体储备总量的支撑下，开发空间较大，房地产项目开发2004年来明显增多，从中也可看出，房地产开发项目增速较快，竞争将趋于剧烈，但土地的价格仍在一个稳步上涨的层面上前行。二、房地产开发市场概况1、开发状况：自2000年到2004年以来，共有53家开发企业参与六安的房地产开发，其中来自市外的开发企业43家，开发土地面积4200亩，其中老城改造面积3000多亩。并开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋170万平方米、开发面积近200万平方米、商品房约140万平方米。六安明令城市规划建设用地60平方公里以内及西环路外侧200平方米至老淠河（窑岗嘴大桥至新安大桥段）范围内的农民既城市近郊特定范围内的住户，符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的，原则上必须进入市政府统一建设的安置点，购买公寓住宅。每户80平方米以内按建设成本价提供，超出部分按市场价购买。首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等，以此带动了六安市的房地产市场。同时，一批投资较大、档次较高的项目，如天盈星城、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店，正在建设之中。2003年，全市房屋交易面积68.96万平方米，交易额7.89亿元。2004年房屋交易面积 平方米。市区经济适用房建设和危旧房改造步伐加快。相继建成了毅达小区、锦绣花园、明都花园、金鼎花园、兴美花园、金裕小区等住宅新区。2、价格状况六安房价大体经历三个阶段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米。2005年多层住宅城区都在2000元/平方米以上，徽商国贸中心房价最高达到2698元/平方米。高层、小高层的出现将使房价提升一个层次。目前，六安第一栋小高层住宅，位于皖西路上的华安中心广场即将封顶，市场价已达2200元/平方米以上。由于2003年开工面积较2002年减少，导致2004年竣工房屋市场放量相对较少。由于旧城改造带来的需求拉、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，因而2005年上半年房地产住宅市场的销售情况仍然表现突出， 而随着2004年的开工面积和住宅项目土地市场大量投放，预计2005年下半年起将逐渐影响市场。特别是中央7部委出台了更加严厉的调控房价措施后，虽然六安拆迁改造还有一定的空间（如常青路、黄大街的拆迁改造），但相对而言，未来市场形势不容乐观， 六安房价迅猛上涨的幅度会得到有效遏制，房地产投资市场风险骤然加大。3、市场特点:从经济水平来看，六安近几年的发展比前些年有了更快的发展，经济发展较为稳定，特别是在经济开发区政务新区等的带动下，区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为动拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力；从房地产业发展来看，由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念，近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受，房地产的发展一直都处于供销两旺的势头；外埠房地产商抢滩六安，一方面提升了六安房地产的发展水平，另一方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出 。六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004年价格经过井喷式的发展后，2005年商品住房的销售逐步转稳。从产品特征来看，六安市现有住宅建筑面积在80-130平方米（二居室及三居室为主）楼层在 二三四五层的消化较快；商品房仍以初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业氛围太浓，也降低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想；大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。商业街区偏多、小区内部步行街过烂；铺面多为上下双层联体；老城改造项目几乎都是商住型，内部建设二条以上的小型商业街。从消费热点来看，住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失，尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。而皖西路只是集中在街道的北侧，仅仅是超级市场的投资乐园。从产品需求来看：住宅热、商业冷。从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。徽商在住宅市场风光无限，始终引领六安房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。然而，其沿解放路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不敢定位，被逼无奈正在悄悄更换销售代理，以便推动市场销售。豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。明珠广场步行街小铺面好于大铺面，而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼，本地市场也难以接受，没有产生预期的所谓黄金效益。各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。安徽东旭房地产销售代理公司二00五年十月附：六安市某公司近期房地产市场问卷调查六安市商品住宅消费者特征及其需求特点1、受访者目前居住状况调查虽然目前六安市民自有住房比例较高，但主要还是以单位自建房和经济适用房为主，考虑到受访者在接受访问时心理因素所导致的误差，实际拥有完全产权的商品房的市民所占比例可能会低一些，49%的受访者与父母同住，随着这部分受访者经济实力的提高和新的住宅理念的认同，这表明目前商品房在六安的住宅市场中尚未占据主导地位，商品房对于希望改善和讲求自身居住环境和品质的客户还有相当大的发展空间。2、受访者购买有完全产权的商品房的潜在意愿调查近年随着六安市商品房住宅的开发力度逐步加大，新的住宅理念正逐步被当地市民所接受。调查显示有86%的受访者在三年内有购买商品房的意愿，并且打算在一年内购买商品房的占到了27%，表明六安市民已经逐步认同了商品房住宅理念，有相当大的潜在消费群体。3、受访者预期购买商品房楼型调查调查显示有73%的受访者预期购买的楼型是多层住宅，反映出多层住宅在六安市民心中认可度最高，从经济发展及购买能力等层面考虑，在相当长的一段时期内多层产品仍是六安房地产市场的主流。就目前六安房产市场而言，具有小高层这种建筑形态的个案均为在建项目，如华安中心广场，明珠广场，规划建设的小高层项目较多，如帝都豪园、枫丹翰林苑、和顺花园及天盈星城等。但市民对小高层的了解度相当有限，只有约21%的受访者预期购买小高层，但随着现代居住理念的不断深入，本地居民对高端产品认识与接受度也将逐步提高。小高层住宅是住宅类型中的一个重要的有机组成部分，而以小高层面世的住宅个案必将引领当地的现在居住理念，提升项目整体品质和声望。春江公寓、振华新村、裕豪小区开发的别墅全部销售完毕，但总体体量较小，天盈的上城国际与和顺花园在规划中有相当体量的别墅产品。4、受访者预期购房总价调查以上数据显示：在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套。其中，购房预算在15万/套以下的占31%，愿意用15-25万购买一套住房的占37%。调查结果于目前六安的经济发展程度以及市民的购买力基本相符，同时考虑到调查时受访者对价格询问的敏感性，其价格实际接受程度可上浮5%10%。5、受访者预期购房单价调查被调查者认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m2，有11%的受访者选择了1000元以下/m2的价格，分别占27%、36%、16%、8%的受访者选择了1000-1500元/m2、1500-1800元/m2、1800-2000元/m2、2000-2500元/m2的价格。只有2%的受访者承受的商品房单价超过2500元以上/m2，调查结果于目前六安在售的楼盘单价基本相符。6、受访者购房目的调查从消费者购房的目的来看，投资与居住仍是两大主要需求。在购房者中，属一次置业和属二次置业的占72%，投资只占5%。而由于六安外来人口较少，二级房地产市场不活跃，没有专业的中介机构，所以用作出租的也只占7%。以上情况说明，一是六安旧城改造力度加大，目前的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者所占比例较低，上升速度也较慢。问卷分析数据汇总ü 主力客源均为六安本地居民，且购房目的多为自住，这表明六安的房价是有实际需求作为基础的；ü 从建筑形态上看，目前六安市场上住宅产品以多层为主流，因其得房率高、物业费低而倍受消费者青睐，但各种产品的市场接受度正逐渐发生变化，选择小高层的客户会逐渐增多；ü 在未来期望购买两房和三房的，面积在100-130m2人群占绝大多数，数据结果从侧面反映了当地未来住宅的一个发展方向，将在满足基本居住功能的同时逐步向舒适性过渡，三房是未来市场的主导；ü 在被调查者中绝大部分人能够接受的购买总价都不超过25万元/套，认可的商品房单价都集中在1000-2000元/m2，与倾向购买的户型相对应，反映出目前六安较低的房价水平；ü 数据反映出六安市民在购房时最看重的是地段、价格、交通和建筑质量，分别占受访者总数的30%、25%、12%、10%，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性以及购房者成熟度的提高；ü 调查显示六安25-35这个区间段的消费者有购房意向者占受访者总体的47%，该类人群对住宅环境有较高要求的同时，由于经济实力的限制，对总价又较为敏感，两房和面积偏小的三房的居住功能已经完全能够满足该类人群的需要。商业市场分析六安商业概况六安市是大别山区域中心城市，有大别山明珠之誉。经过多年的改革，多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个，六安金商都、六安商之都、西都时代广场、六安百货大楼等处于龙头地位。拥有各类市场350个，营业面积126万平方米，年交易总额55亿元。六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线3个部分，其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场，东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。六安商业市场存在着规划滞后、服务网点功能单一，群组组合紊乱，特色不明显，差异不大，集散效应不明显等现状。随着六安经济的不断发展以及消费者需求的变化，六安商业也态也发生了深刻的变化：从原来的百货商场为主的零售业形态逐步过渡到形成了连锁超级市场（世纪联华）、专卖店（主要集中在服装、电器行业）与百货商场（六安商之都、六安金商都）等多样化形式并存的零售业态模式。虽然目前六安形成了多种业态并存的商业局面，但在档次、产品内容、种类方面仍有较大局限，同质化倾向较为严重，商业物业内的业态、业种布局也不尽合理，并仍以出租铺面的传统百货业经营为主，缺乏功能整合的综合性物业，也正因这些问题的存在，六安在商业业态上有很大提升与发展的空间。商业发展机遇商业发展的基础条件将进一步完善随着六安旧城改造力度的加大，六安在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。商业发展的市场需求将进一步扩大随着六安城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。商业市场管理将进一步规范六安现阶段的专业市场，如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场、等存在着管理比较混乱，结构布局不合理等弊端，随着商业的不断发展升级，必将形成有效的管理机制来规范商业市场。商业发展的环境将进一步优化根据城市总体规划，到2010年六安将发展成为市区40万人规模的现代化城市，城市规模的扩大、城市经济的发展，合肥对六安经济的辐射等战略实施等诸多有利因素，都为六安城市商业带来前所未有的发展机遇。商业经营户问卷调查1、经营者店面经营模式状况调查2、经营商品倾向性选择调查铺面房受到较多数经营者（48%）的欢迎，同时市场类商铺也受一定数量经营者（39%）青睐。对比经营者商品种类倾向性选择，可以看到服装类是经营者的主要选择，总的来看，经营者对经营类型的倾向和对店铺形式的倾向是由当地消费水平、习性，商业发展水平等因素决定的，但也要看到的是经营者在选择经营产品时通常是针对目前的产品经营种类、经营状况、周边环境及周边竞争状况为考虑因素，因此不排除在所经营区域实现经营产品差异化，以回避直接市场竞争情况的存在。3、经营者预期理想商铺面积调查经营者对经营类型的倾向和理想中的经营规模决定了理想建筑面积的大小。21-50区间是经营者的主要面积选择，比例为49%，其次为50-100区间，比例为38%，其余面积区间选择比例相对较小，总和为13%。商铺面积也反映了经营者对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。9、经营者预期购买商铺总价调查a、购买总价：b、购买单价调查显示，就购买总价而言，37%的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，42%的经营主愿意购买总价15-25万元的商铺；就购买单价而言，55%的经营户目前只能承受5000元/以下的单价。除去因现场的价格调查可能存在的一定误差，价格接受度上可上浮1015%的因素外，调查表明六安本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。10、经营者预期租赁商铺价格调查（元/月/间）调查显示，就月租金支出而言，2000-2500元/月的租金是大部分经营户的承受上限，少数实力较强经营规模较大的经营户能接受3500元/月的租金。不同的租赁价格反映了经营者在自身经济实力和对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。12、经营者目前店铺经营年均收入调查统计结果存在偏保守的情况。调查显示，六安本地商户的经营纯收入在2万元以下这个区间内占了相当的比例（42%），而经营纯收入在7万元以下的占到全部受访者的89%，这与六安本地的经济发展情况基本相符。但年均纯收入在7万元以上者所占比例也将达到了两位数，为11%，说明：整体而言，六安也存在一部分收入较高、价格承受能力也相对较高的经营者。问卷分析数据汇总1、商业发展水平不高，经营理念相对较落后，经营户未能摆脱传统街铺经营模式，对商铺的地段因素尤为重视；2、商铺以沿街店面形式为主，商铺经营户绝大部分租赁商铺进行经营；3、在有更合适商铺的前提下，经营户绝大部分（83%）有购买或租赁新商铺的意愿；4、在购买新商铺的方式方面，有相当一部分的（37%）的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，绝大多数经营户（42%）愿意购买总价在15-25万元的商铺，表明有相当部分商户将成为新推出的商铺的潜在购买者；同时表明徐州本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。5、有相当部分商户仍以现有资金数量作为购买商铺的考量依据，多数不愿以银行贷款的方式实现商铺的购买，这就一定程度上制约了该类人群的总价接受度。