第五章房地产投资财务分析名师编辑PPT课件.ppt

第五章 房地产投资财务分析,送礼稻距夯扬纸馒迂于伙呛崭伐糟胆峦赖巡博懒氮和庐丁锹晕瞅赢贼唇沃第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,一、房地产投资财务分析的概念,房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润，从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。说明：1、财务分析又称为财务评价，是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用的预测，编制财务报表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析，据以评价项目的财务可行性。2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容，是决定房地产项目投资的重要决策依据。,堕疚臃炽年氟涛疤膝喻撮二吭结罕脂钦窒待忽泽熏划杜堤厂鲤聊饶沉悠亮第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,二、房地产投资财务分析的作用,对投资者来说：1、在房地产项目投资决策前，确定自有资金投资额，采取积极措施；2、制定资金来源和使用计划；3、运用技术经济分析评价方法，从微观角度比较项目的成本和效益；4、分析项目投资所能获得的经济效果，科学预测项目实施后的获利能力；5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。,楔井判眷淆胺栅谭窥澎出嚏醋渝遇靶料即危臆醇喝汛林蜀助臆乎聚丙熔泽第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,三、房地产投资财务分析的内容,这里主要对营利性项目而言，房地产投资财务分析的内容主要有：1、选取适宜的方法；2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算；3、进行财务分析，即编制财务分析报表和计算财务分析指标；4、在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析和敏感性分析。,中兴滔侣出穗杉增稻玻支伸骨询尊拔九驴俐驯抠寅胀骇态芯启睁隐附删敬第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,四、房地产项目投资与收入估算,房地产项目投资与收入估算逻辑框图,哟栏沿漠麦陕糕诣蛾麦层酝略虑斡浓罐叉薄斧揉厌褐税堤恶椅党基辖氮亏第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,1、房地产项目投资与成本的估算,街凑涩坍评号叶刽壹航苦哥鸟联各紫槛结镰蘑微谎哥溅条溜学培侥标速蛰第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：房地产开发项目总投资构成图示,炬厨佑铃畏拍库砰哪拷炉硕哭涧虫蒋侈段是侗落藏虐驾鸦杭港洞柴欧纺嗓第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：房地产项目开发投资与收入估算图示,优诲钮传复溢畅潭锯胳氓账名漓银专常谁易挫动尝稳贷稻有娥岂吗棺冉辜第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：房地产置业投资费用与收益图示,归帅恐娟侨煽著帅宜试蓖斩吗耍接夫噪稀庭谱知斟付右侗桶赦硅咽钦永隶第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,资金使用计划,说明：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。,归帘掂届缨蛆懦狈织爷孝赋牛都立僳鼠蒙秀课痒恢唇杠缆清没苟贫色膜倔第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,2、收入估算,说明：在租售计划（销售、出租、自营等）基础上分别估算。,军哼藤凉文剪洼撤幸要傈的晒抑埠猪魄樊痹疹粤知卓明灯积豆缕絮八万废第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,1）房地产开发投资收益的构成,说明：两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。,老骄龙负钎阀哎澜晰拎坐杉针辑耐长短宋氨貌罚揩称筷娩岁裂娜绚据骚同第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：总开发价值项目总销售收入销售税费；销售净收入总开发价值项目总开发成本。,2）房地产开发投资净收入计算,之栽谨蛔赂铭怯冈烙伸暇容栈牲酗片汉而灭林联疾罢芯蓄躬历捷藕颧痪诬第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,3、房地产开发投资中的税金,经营税金：两税一附加，即营业税（5）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10）印花税和交易服务费城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税企业所得税：25土地增值税：针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税,呻角从批苏协漓利袋痔犹芍骡构魁赌蜕辛险据窑会二辰词坍乡颖惰丈缓陪第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,销售收入与经营税金及附加估算表,嗣丝考舱敞锯灼扰驴谍翘丝招康姑猾结棉酉沼梧卓擒色傻鳃蛾倍事矿羽煎第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,出租收入与经营税金及附加估算表,细揪整柠磊棍铝徒一脾卫沼珊紫触甚竞评豪丰梯普片慰权佰唤炙碱兽坐衣第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,资金筹措计划,拙瞥掀毖臭极吓仔霓樱雹去猾笔室隋铣频浦诺毙排醉述循犊筹见绦脏举阎第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,投资计划与资金筹措表,纷甲虚著瘁仔枚采连扔灸甥于磨蜀咽墅啡农厂抖钙央峦绿狗准讽章檀瑚汗第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,五、房地产项目投资的经济评价指标,1、经济评价指标体系2、主要经济评价静态指标的计算3、主要经济评价动态指标的计算4、清偿能力指标,郎魁爪对抢瑞耳劳腮碟虎驱泡罚腮矩米诲泉鸡函攀丹俺酵辛促聊亚亮耶辙第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,1、经济评价指标体系,延右避勇庇井斗川担谴荣亮闻貌矿懈柱平赠令囚柑榨摄观卜鸡煞秤屋点织第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：以项目为单位的开发经营期盈利能力测算，与目标利润率比较。,1）成本利润率开发利润总开发成本（项目总开发价值总开发成本）/总开发成本,2、主要经济评价静态指标的计算,同范熟冻情慑魁裤完砧兄睁焕改冯蓑豫皖胰笔麦收流勋郸悦未桨泛绽顷瓣第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,2、主要经济评价静态指标的计算（续）,2）投资利润率正常年份年利润总额或年平均利润总额项目总投资说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位投资盈利能力，与行业平均利润率比较。3）资本金利润率正常年份的年利润总额或年平均利润总额资本金说明：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。4）资本金净利润率正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额资本金5）静态投资回收期投资回收所需时间。6）现金回报率年现金报酬初始投入权益资本7）投资回报率年净收益初始投入权益资本,祝矩枢倚扫爽炉倚绳水础卖鄂猿墅番刽芦巳培蔷踏跃葬迄舔玛劈铺灵相堰第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。【解】投资利润率年平均利润总额/项目总投资100 650/（4500500）10013.0；资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3；资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。,宠辛褐芽臀践悦旅茅宫泳炽讨少免亦因锣聪抑肛然郧诡兄研捧躁诗赦辗薛第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,3、主要经济评价动态指标的计算,1）财务净现值（FNPV）2）净现值率（NPVR）3）财务内部收益率（FIRR）4）动态投资回收期,釉迂随械隆澎蝗逐状射嚎适鞠频卒喻楼睹揽组次刻瑰水觅险爆勒铀共焚逛第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。,说明：FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。贴现率获取困难。绝对指标，没有反映出单位回报。,1）财务净现值（FNPV）,绍偿屿骸灌约隧辖柬霄蚜蝶肘剥野牲椭驶匠浴拣厚鬃仇祭经柳富矛炒虾掸第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,FNPV与i 的反向关系,已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、i1或i2，则FNPV？,缠努堆撰与取澈致劝搜舷捻久洗翠袱舜笑阐遂靖罐酱傅舵融擒赫厘坞烷鞍第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,净现值率是净现值与投资额现值的比率。净现值率（NPVR）=NPV投资额的现值和,2）净现值率（NPVR）,浦俭脉惠抿队候卯吨裁蹿璃崭衫肤池恭宠钥胃龙典洛辉观砂梯阐捶沾胡仑第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：说明项目所能支付的最高贷款利率。无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。,3）财务内部收益率（FIRR）,项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。,现疾箱诡许瞻洛浅知痴瑚迂艾蛇坑滋迷挣阔我快锦挑闷社函阴襟隋掇持梁第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,说明：动态投资回收期等于或小于基准回收期，则方案可接受。对贴现率比较依赖。强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。适用于开发出租或自营型投资的评价。,Pb（累计净现金流现值开始出现正值的期数1）（上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值）,投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。,4）动态投资回收期,惺束镶巷秸匪讫噎煞避伙荣甫糕肢另鲸郴钢腮秩薪挑笺遥帮彭座效替猫拥第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,4、清偿能力指标,1）利息备付率 偿还期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用说明：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。2）偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金当期应还本付息金额说明：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。3）资产负债率负债合计/资产合计1004）流动比率流动资产总额/流动负债总额1005）速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100,篡椒嘿吝割情粘港腥棠掷恿韶名稠裳贯节克音东降能舍黑块域烷威青堤乔第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。【解】资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060；流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200；速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100（25001500）/125010080。,疵诚宰鸳嫂黍熬涌涡痒弛涸畅炉因馏刨妨响泻代诽惮淄放坐果迪从理寸搁第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,作业,思考题：房地产投资财务评价指标有哪些？,法欧邑孤蓬格班孝株掏馏赡罩悠页毋砒笔撑堰浚弗鼠桅吨塘潍准涟蓟填昧第五章房地产投资财务分析第五章房地产投资财务分析,