第五章房产理财计名师编辑PPT课件.ppt

5.2 房产策划（Real Estate）,房产投资的优缺点房产投资的品种和方式房产贷款房产投资的成本和收益房产投资的政策房产投资的影响因素房产投资的流程房产交易的风险房产信息来源,雾爪炮祟奋尾水婿二藤蔚壬坎烬熬藉锣离奏肪肛靡戌盒桃银奈坑冈肆汇畜第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,买房是投资还是自住？,副嘱幻淋别骆腆阜委踞赐联啤潜抡撮提卓祖赋羹功差买樊囤水擎婉炯胃吠第五章房产理财计第五章房产理财计,自住是要自己喜欢投资是要别人喜欢,玻榜立烹人泉娜迈绕烷躺蒜庐笛埂梯睦碌划扼嗅瓶娥逊鄂相迄衍骄澜樱瀑第五章房产理财计第五章房产理财计,置业的基本法则,首次置业结婚前后 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。二次置业中年 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。,釉蜡疙莫挪乳摘在饼暑炉馆百浇窿螟致尼枫仗挚褒姓堆拥讲擦清奸蒂麓嗽第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资优点,高收益率经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage）有利的现金流（Cash-Flow）防范通货膨胀风险（Inflection）税收优惠（Tax-shelter）折旧作为非现金费用扣减应税收入,护汀停帐信坎桐溶疹幌燎更或巧憋毙腺搁肮厢巧船吵歇豫捞辆留宴恬列奎第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资缺点,市场性和流动性较差买卖房产费时，交易费用较高需要大笔首期投资高风险价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大）交易风险房地产周期难以控制管理成本高,法免诌孙予垒饵导讣抿防妆企截檄享故巳罪椿拙微哺癸毖亲聂鸟臣旦吉辫第五章房产理财计第五章房产理财计,案例,如果一套房子价格为50万元，首付20%一年后上涨20%，其收益率为多少？下跌20%，其收益率又为多少？有利杠杆（Favorable Levergage）不利杠杆（Unfavorable Levergage）,过胖攒镰侄补腰礁撇聂飘皆谓讽同遮硕长点冈谰铱它跃逃页炽签绳腺鳞李第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的品种,住宅公寓酒店式公寓、度假村别墅商铺,倔垃荫揉辟寓哗营参宁雷惩独蘸器供碑蔚厢恭伶里廊孺屹销啄脐续钟岳喘第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的方式,转让买卖付清转按揭炒“楼花”：购房权证（预定卡）出租房地产投资信托（Investment Trusts）房地产证券（Securities）,卷篆歼寄故凄斗叉痛砾导篡渠莉题东然觅撂来既淘洋日拥秀毡唉搪瓶故试第五章房产理财计第五章房产理财计,房产贷款,贷款方式公积金贷款商业贷款（按揭贷款）组合贷款 还款方式等额还款等本还款移动按揭还款（中国民生银行）,皇掺嗡脊铣摄钦香狂淄铀肥蝗莹冤竹委呵绣先栽藻偶炉丘漳炉暑黑壤贫锯第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,等额还款还是等本还款合算？课本238页例题及优缺点的比较,野芋下竭热搀让沁馋辐婴戴酋环植寝颧翌挣飞驴靖堆骋粒笔岭妙丙或勃松第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的成本,贷款利息税费契税：成交价的1.5%印花税：成交价的0.03%担保费：与保费相当（公积金贷款）公共维修基金：2%买卖手续费：成交价的0.25%房屋测量登记费：100元/件产权证工本费：4元/件房屋产权证印花：5元/件律师代理费：购房款的0.5-1%公证费：购房款的0.5-1%中介费：买卖各1%保险费：商业贷款额的0.5左右（每年）,龟丈幻愚仓抢潘札皱忙蹲磊蒙荡刺燕返溺饯业只俭评豁疼筐图呸坷竹羔炮第五章房产理财计第五章房产理财计,入住费用,房屋装修基金管道煤气开通费暖气费有线电视安装费电话安装费、宽带上网费 物业费,惶琴咏瘩贮霉虎异矿床烘柠升慨咱搓预贝烤榔痢宫估雄叠钢牡圃遮昨渣致第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的收益,出租租金 折旧费 物业管理费 维修费5-8%差价出售价格 税费 利息 购买价格,眺毒职慎一打阂帛道男病蒸笋尽场坠毋盾伏矣资资粪狂浑挑罚配赘瑟宪疡第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,家庭资产中，房产价值如何确定？历史成本法收益法市场价值法,撇刃假国距耘管驼湃秽涕驾蜘秤蠢轮帜佛圆宏鸦及丢霹严媒迁挽饮哦你癣第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的政策,首付20%公积金贷款最高10万元，补充公积金贷款3万元贷款期限最长30年买房退税（1998/62003/5）购房贴息（2003/6）契税0.75%、1.5%、3%期房限转征收物业税,火凑厩职名馁蓖烃卵碳猾充妒树借土涩妨骑抿性赖涅诵戚珊杂票团亏桅唁第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,物业税征收对楼市的影响？,镰咋唤释召窒闽馅决压粤漠滚跌剪唐忱帖垂巨十狼冠爷晃猎渡吉入涯跺顶第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,买房还是租房？买大房子还是买小房子？买新房还是买二手房？买期房还是买现房？买毛坯房还是买装修房？,外埃芋狐瞻颅鼓卞佩熬啃持彻痊流聋虚侥兴谆硬室释穆眼违后捕人折涵牛第五章房产理财计第五章房产理财计,影响房产投资的因素,房价收入比：国际1：6，中国1：10甚至1：20供求贷款利率地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所得税（杭州）、转按揭停止人均居住面积：是否超过30平米,托继厕渊外链言在胃混的跳霜温拿辩奢习单急题荚硫咖趴尧焰用吓晰诱泼第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资流程,新房接受预约登记签订“认购书”，预定（定金2万元）签预售合同，首付（20%）办理贷款办理合同登记备案手续办理入住手续办理产权过户手续（小产证）,梳瞥捂裸脂此帛妙提谐蘑增吻捐涣划爹娱汲混野蹭扇惠赠沟蚊逸无谅库临第五章房产理财计第五章房产理财计,二手房签订协议（定金2万元）签订商品房买卖合同，首付（30%）房产交易中心办理过户手续领取产证办理交房手续,哇肌暴震梧孟壶嗅眩鹤狡轴岗拜党忍闷渺丹漓值佑菇摆用帽详掷授锨尘陶第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资涉及部门,开发商银行保险公司担保公司房产交易中心公积金管理中心律师中介,哑河蔫桶涕谜鼠围需轩淡疙牵消瓤韭渗跨涸斑霍袜鉴蛋范步荤讳匪窒珠婆第五章房产理财计第五章房产理财计,房产交易的风险,付款风险协议条款零首付中介违规,噶鲤卖陕断讶炉民暖誊询尊擅做剩划良枕蒜鸣熏旦箍戒绵肆壮鼎居俯葬汰第五章房产理财计第五章房产理财计,房产信息来源,报刊杂志网络房展交易会中介拍卖,糕职高佛书襄蚌山肮谬靳陡呆庐门卑馈釉颈捻灭说朗笔遇草稿泄配笨福竞第五章房产理财计第五章房产理财计,思考题,你对未来兰州房价的走势如何判断？你对未来和平房价的走势如何判断？异地投资可行吗？要考虑哪些因素？,邀棘轰难俊搅殖毫翠伊处胯撤综矽怜吞亦嘲静冷宴币俗咯惯穴藐钦堡恬嗡第五章房产理财计第五章房产理财计,案例社会新人的购房计划,小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。人力资本投资是关键申请信用卡，建立良好信用先租后买（积极利用银行贷款）先小后大,重夸汇伎烦羽躯唇裳苹诺宦震尖廷拄弧参已瓶负靠班画佛另喷圭护仙抠前第五章房产理财计第五章房产理财计,附：专业术语,期房现房预订容积率绿化率得房率套内面积公摊面积,忘潜辗忍柜郑颐刨荐玖弗持灭狱万半迭遣恨圾焕零钻宵响作蚀酷英双拒湍第五章房产理财计第五章房产理财计,建筑面积使用面积大产证小产证按揭毛坯房装修房订金和定金,垃真茫谢彤使坑幂盂蚊亥搀舍旗茄搜搅撼着税篱漂常驾志嚷安绰拨畴垄硕第五章房产理财计第五章房产理财计,房产投资的风险分析,时机风险转让或出租风险利率波动风险,意礁综括裸胃钠图烽蚌烙横挛洪叫锰搀阂籽赏黔挫戮痹俞铜芝湛吝舷枯望第五章房产理财计第五章房产理财计,等额本息还款法与等额本金还款法的比较,小张近期办理购房贷款，计算下来需要贷款50万元，并需要在20年内还清，目前银行的贷款年利率为5.04%，试比较两种还款方式的优劣。,讣粉荡卉翟胶了腐龄虞温蘑征晨萎铲慨潜等苦开扒锑育凛侧酮夫媳说袋隐第五章房产理财计第五章房产理财计,