溧阳房地产市场研究(doc8).doc

溧阳房地产市场研究随着近几年国民经济的快速发展，溧阳经济的各个方面都有了长足的发展，2004年全市实现国内生产总值148.5亿元，完成全社会固定资产投资70亿元，分别比上年增长22.6%和32.9%，实现财政收入16.42亿元，其中一般财政收入6.82亿元，分别比上年增长33.8%和38.5%。在百强县最新排名中，列全国县域经济基本竞争力百强县（市）第44位，提升了8位！城市的发展带动了我市各个行业的快速发展，房地产市场也显现出了迅猛的发展态势，随着供求关系的不断变化以及城市规划的进行，房地产市场出现了很多变化，下面就我市房地产发展的一些数据做一个分析。第一部分：城市研究一、 溧阳市近三年GDP对比分析从2002年开始，溧阳的经济发展快速稳定，从统计数据上看，到2007年，溧阳GDP有望突破200亿元！二、 溧阳市区人口发展目标溧阳市区人口发展目标（单位：万人）三、 溧阳市区人均住房使用面积分析溧阳城镇居民人均住房使用面积分析（单位：平方米）第二部分：城市房地产总体经济数据分析一、溧阳房地产发展综述2004年度溧阳房地产开发完成实际投资额为10.5亿元，商品房施工面积为58.5万平方米，其中住宅为49.5万平方米；新开工建筑面积为45万平方米；竣工房屋建筑面积为14万平方米，销售面积为37万平方米，其中住宅为33万平方米，空置面积为3.25万平方米。目前，市区普通住宅房价格平均为2800元/平方米，最高价已经达到3300元/平方米，别墅一般为40007000元/平方米，营业房价格为500012000元/平方米，最高为16000元/平方米。二、溧阳近三年来房地产投资分析溧阳20012003年房地产投资总额数据分析（单位：亿元）2001年至2004年溧阳房地产步入一个持续快速发展的快车道，由于2003年房地产投资的减少和市场需求的扩大，导致市场上的供应楼盘减少，加速了2004年溧阳房地产的“井喷”，三年之间实际房价飚升了100%以上！三、溧阳房地产近三年来销售和空置面积对比分析四、溧阳房地产近三年来施工和竣工面积对比分析第三部分：基于近年来溧阳房地产市场发展的思考溧阳日益增长的房价是否反映了市场的真实需求？根据溧阳市区人口发展目标中2002年的21.77万增长到2007年的25万计算，按每个人住宅建筑面积27平方米计算为81.27万平方米；原城区居住人口住宅使用面积将由20平方米/人增加至25平方米/人，则这部分新增加的住宅商品房面积约为108.85万平方米。有上面两项新增需求计算可以得知2002年至2007年城市共需增加190.12万平方米住宅面积，这还不包括城市中旧城区改造的拆迁面积。通过上面的计算我们可以看出：溧阳市场的住宅需求还是较大的。城市新增人口住宅需求量（2521.77）*27=81.27原城区人口改善居住条件住宅需求量（2520）*21.77=108.85总计190.12如果按以上政府发展目标计算我们大致可以预计出今后两年每年房地产交易量必须达到50万平方米以上才能实现目标。年份2002年2003年2004年2005年2006年需求量（平方米）21万29万27万50万63万从以上分析我们可以发现溧阳房地产市场的发展还具有一定的潜力，目前的房价确实是市场真实需求的表现，但同时我们也可以发现房价的快速上扬，导致了购买力不足，已经抑制了相当一部分的消费需求。第四部分：目前溧阳房地产市场版块研究随着近几年溧阳城市建设的发展，以及城市面积的急剧扩张，在市中心版块拆迁成本增高，拆迁困难，几无可开发用地的情况下，居住从市中心向四周扩散，尤其是向南和向西两个方向发展，目前南部新城区版块已形成气候，其他区域也开始启动。同时随着溧阳建设花园式城市规划的逐渐成熟，天目湖以及周边地区也开始活跃。但是考虑到天目湖版块的发展还需要时间去证明，我们暂且把溧阳市区的地块作为分析的重点。目前市区地块主要分成市中心、城东、城南、城西、城北五大版块。一、市中心版块由于市中心版块拆迁成本增高，拆迁相对困难，因此近两年市中心楼盘相对不多。有代表性的市中心个案仅有南大街广场，下一阶段，随着房屋销售价格的提高，国家土地政策的日益严格，以及规划部门对城市形象的考虑，市中心版块的供应量所占比例将有所增加，初期以较为容易拆迁的厂房为主。随着市区的动工面积增加以及市区形象的改善，市中心版块的价值将得到进一步的提升。二、城东版块城东原属马垫乡管辖，历来不属于溧阳发展的主方向。该地块在规划上相对比较凌乱，上规模的住宅小区较少，消费者对该版块的认可度不高。根据溧阳城市规划，将会对该地区杂乱的住宅和工厂分步进行改造，并建设公园，城东的城市形象会有一定的提升，但仍不会是消费者购房的首选。三、城南版块南部新城区是溧阳发展的重点区域，南部新增用地124.59公顷，新增人口3万人，在目前南部已经建成的小区有：燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等，在这些小区示范效应的带动下，南部新城区已经成为消费者置业的首选之一，其住宅的销售均价已经达到并超过3000元/平方米。四、城西版块 随着城西教育文化的建设，湾溪河湿地景观带及西郊风景区工程的推进，西部版块的价值正在不断的上升。西部版块除了在价格上的优势外，学区、景观和道路都是西部版块最大的亮点，西区以其较高的性价比在溧阳房地产市场上占有一席之地。五、城北版块由于溧阳曾经有过向北发展的规划，主要以昆仑房地产开发公司为主的房地产开发企业在溧阳北部城区开发了较大规模的住宅小区，如昆仑花园、昆仑西苑、昆仑东苑等，直至现在昆仑东苑、昆仑南苑仍在销售。六、城市改造的加速和市中心的回归2003年、2004年两年的土地供应量以城南最为充足，随着城南住宅用地的减少，2005年市中心和城西所占比例有所增加。由于国家保护耕地的土地政策的约束和城市形象的需要，政府规划部门将注意力转移到老城区，老城区的改造将进入加速期，老城区的形象将会有较大幅度的提高，市中心版块将回归其应有的面貌和价值，再一次占据溧阳房地产市场的主力位置。1、 溧阳市房地产进入版块之争的春秋战国时代。2、 每个版块的搏弈都有自己的支撑点。3、 市政配套先行，在每个版块，政府均规划有公共绿地，公园，商业中心，依此为依托形成新的居住生活区！4、 目前城南区生活版块已接近成熟，市中心改造是个长期的过程，城西版块日趋成熟，发展迅速！