呼和浩特市上半年房地产市场形势分析报告.doc

呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告目 录一、基础数据分析2（一）房地产投资21、完成开发投资22、开发资金来源3（二）土地购置4（三）商品房建设51、商品房交易62、不同套型83、二手房9（四）商品房价格101、商品房价格102、不同价位住房11（五）商品房空置情况11二、2008年上半年房地产市场运行特征13(一)市场供求形势出现明显变化13（二）房地产投资仍然过快14（三）土地供应15（四）房价总水平仍在高位调整15（五）住房供应结构有所改善16(六)住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化16三、房地产市场存在的主要问题16(一)房地产市场结构性矛盾依然突出16(二)房地产开发市场秩序不规范17四、影响2008年下半年房地产市场走势分析17(一)影响2008年房地产市场走势的因素17(二)2008年房地产市场走势预测18五、政策建议18呼和浩特市2008年上半年房地产市场形势分析报告一、基础数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资上半年，呼和浩特市房地产完成开发投资297166万元，比上月增长74.55 %，与上年同期相比增长46.23%。经济适用房完成投资6.84亿元，同比增长了356%，占房地产开发投资的23%；廉租房完成投资1.54亿元，同比增长了100%，占房地产总投资的5.18%。（见表1、图1）表1 2008年1-6月完成开发投资增长数据表 单位：万元、% 项 目单位2008年1-6月与上年同比(%)上月环比(%)本年完成投资万元29716646.2374.55 其中:商品住宅万元22862154.0859.38 新增固定资产万元184442158.984.75 图1 2007年、2008年上半年投资增长比较 在各种用途房地产开发投资中，商品住宅投资228621万元，同比增长54.08%，占完成投资的76.93%；商业营业用房投资34532万元，同比增长12.36%；办公楼投资21770万元，同比增长79.85%；其他投资12244万元，同比增长1.98%。（见表2）表2 按用途分房地产投资状况 项 目 单位2008年6月2007年6月2008年与2007年同比增长(%)2008年占完成投资比重(%)本年完成投资297166 20322046.23100 其中:商品住宅万元228621 14837654.0876.93 别墅、高档公寓万元6885 10234-32.722.32 办公楼万元21770 1210479.857.33 商业营业用房万元34532 3073412.3611.62 其他万元12244 120061.984.122、开发资金来源本年房地产开发到位资金1047755万元，同比增长2.73倍。从资金来源看，国内贷款与去年同期相比增幅仅1.66个百分点；自筹资金同比增幅较大，同比增长近16倍，去年同期下降近14%；其它（定金与预付）资金增长32.46%，增幅低于去年61.74个白分点。（见表3、图2）。从本年房地产到位资金占完成房地产开发资金的比例看，同比增长43%。表3 2007年、2008年上半年开发资金来源情况 单位：万元、% 项 目2008年6月2007年6月2008年比2007年增长(%)本年资金来源合计1047755 383131173.47 1、上年末结余资金406177 76311432.27 2、本年资金来源小计641578 306820109.11 （1）国内贷款87368 36524139.21 银行贷款58130 非银行金融机构贷款23838 （2）利用外资3200-100 其中：外商直接投资3200-100 （3）自筹资金409520 157865159.41 其中：自有资金259924 107038142.83 （4）其他资金来源144690 10923132.46 其中： 定金及预收款100510 62711502.77 个人按揭贷款20911 97656-78.59图2 2008年上半年房地产资金来源构成（二）土地购置到2008年6月购置土地面积56.6万平方米，与上年同期相比下降1.53%；完成开发土地面积增长50%，与去年同期相比增加108.52个百分点；待开发土地面积同比增长15.29%，与去年同期相差1个百分点。（见表4）表4 2008年、2008年6月土地购置状况 单位：万平方米2008年6月2007年6月2008年比2007年增长(%)本年完成开发土地面积77.1451.3750.17待开发土地面积323.22280.3515.29本年购置土地面积56.657.48-1.532008年6月土地购置费33641万元，与去年同比下降7.39%。购置单价同比增长3.2%。但是今年46月增长幅度较大，每万平方米由4月的189.23万元，增加到594.38万元，增长77.23%。图3 2008年4-6月土地购置价格 单位：万元/万平方米 （三）商品房建设商品房施工面积992.94万平方米，与上年同比增长37.37。其中新开工面积154.67万平方米，与上年同比增长88.69；竣工面积94.89万平方米，与上年同比增长49.53。商品住宅施工面积764.89万平方米，与上年同比增长43.58。其中新开工面积136.8万平方米，与上年同比增长104.82；竣工面积84.85万平方米，同比增长80.37。竣工面积与上年同期相比增幅7.62个百分点。经济适用住房施工面积175.32万平方米，同比增长了53.28，占商品房施工面积的17.65，其中新开面积23.8万平方米，同比增长了274.2，占商品房新开工面积的15.38。经济适用住房竣工面积31万平方米，同比增长了286。廉租房施工面积5.26万平方米，同比增长了100，占商品房施工面积的0.53，其中新开面积5.26万平方米，同比增加100。（见表5、图4）表5 商品房施工、新开工、竣工情况 单位：万平方米时 间项 目数量住宅办公楼商业营业用房其他2007年1-6月施工面积722.83532.7142.91102.9044.31 其中:新开工面积82.0266.794.38.042.89竣工面积63.4647.044.3311.820.272008年1-6月施工面积992.94 764.89 51.17 125.14 51.74 其中:新开工面积154.76 136.80 6.32 7.70 3.94 竣工面积94.89 84.85 5.04 4.31 0.69 同比增长()施工面积37.3743.5819.2521.6116.77 其中:新开工面积88.69104.8246.98-4.2336.33竣工面积49.5380.3716.4-91.54155.6图4 2008年6月商品房施工、新开工、竣工构成 单位：%（四）商品房交易1、商品房交易上半年商品房批准预售面积130.83万平方米，同比增长293.7%，与上月环比增长484.6%；到6月末累计可售面积521.26万平方米，同比增长44.98%，与上月环比增长1.67%；实际预售面积10.64万平方米，同比增长5.35%，与上月环比28.2%；预售套数1031套，同比增长5.96%，与上月环比增长29.04%；预售额36794.22万元，同比增长34.67%，与上月环比增长30.49%。（见表6）上半年商品住宅批准预售面积79.93万平方米，同比增长200.3%，与上月环比增长1027.4%；到6月末累计可售住宅面积269.25万平方米，同比增长208.3%，与上月环比增长3.97%；预售套数970套，同比增长3.19%，与上月环比增长30.73%；实际预售面积10.48万平方米，同比增长21.2%，与上月环比增长28.7%；预售额35504.76万元，同比增长60.33%，与上月环比增长31.04%。（见表6）表6 2008年1-6月商品房交易情况年份指标单位合计住宅办公楼商业营业用房其他2008年1-6月新建商品房预售批准预售面积万平方米130.8379.9311.6833.75.52 预售套数套1013970 预售面积万平方米10.6410.480.090.040.03 预售金额万元36794.2235504.76754328.462072008年1-6月新建商品房现售 成交套数套4001319464499244 成交面积万平方米38.5430.770.736.320.72 成交金额万元115015.4176244.254150.9632220.422399.782007年1-6月新建商品房预售批准预售面积万平方米33.2326.625.41.21 预售套数套95694016 预售面积万平方米10.18.650.091.210.15 预售金额万元27322.3822144.462794418.924802007年1-6月新建商品房现售 成交套数套236420827814955 成交面积万平方米24.1202.751.080.27 成交金额万元59456.2146152.929004.133472.04827.122008年比2007年新建商品房预售同比增长(%) 批准预售面积293.71200.26524.07356.2 预售套数5.963.19-100 预售面积5.3521.160-96.69-80 预售金额34.6760.33170.25-92.57-56.882008年比2007年新建商品房现售同比增长(%) 成交套数69.2553.41-17.95234.9343.64 成交面积59.9253.85-73.45485.19166.67 成交金额93.4565.2-53.9828190.142、不同套型截止到6月，不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下15.58万平方米，占可售面积的32.81%，登记销售2035套，占可售套数的48.87%；90144平方米的18.49万平方米，占可售面积的38.94%，2446套，占可售套数的40.36%；144180平方米的13.41万平方米，占可售面积的28.24%，437套，占可售套数的10.49%。（见表7、图5、图6）表7 不同套型新建商品住房供需情况指 标合计90以下90-144144-180面积（万平方米）批准预售79.5726.4929.4923.59月末累积可售269.25152.8998.2518.11登记销售47.4815.5818.4913.41套数（套）批准预售7328356224461320月末累积可售305671997295141081登记销售416420351692437图5 2008年上半年不同套型销售构成 单位：%图6 2008年不同套型住房同比增长情况 单位%3、二手房二手房成交面积25.06万平方米，同比下降1.69%，与上月环比增长27.2%；成交套数2999套，同比增长14.25%，与上月环比增长30.4%；成交额63404.37万元，同比增长26.9%，与上月环比增长23.77%。二手住房成交面积20.19万平方米，同比下降1.56%，与上月环比增长31.1%；成交套数2701套，同比增长16.62%，与上月环比增长32.7%；成交额40668.65万元，同比增长13.1%，与上月环比增长31.1%。（见表8）表8 2008年二手房交易情况 单位：亿元、万平方米、套分类成交面积成交金额成交套数与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)二手房25.06-1.6927.26.3426.823.8299914.2430.4其中：二手住房20.19-1.5631.14.0713.131.3270116.6232.7（四）商品房价格1、商品房价格截止6月末，商品房平均售价3874元/平方米，与去年同比增长2.6%，与上月环比增长0.5%。其中商品住宅平均售价2904元/平方米，同比增长3.53%，与上月环比增长0.4%。截止6月末，二手房平均销售价格2530元/平方米，与去年同比增长29.1%，与上月环比下降2.69%。其中二手住宅平均售价2014元/平方米，同比增长14.8%。（见表9）表9 2008年上半年销售价格情况分类平均销售价格分类平均销售价格与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)与上年同期比(%)当月与上月环比增长(%)商品房38742.60.5二手房253029.1-2.69其中商品住宅29043.530.4其中二手住房201414.80图7 2008年上半年房屋销售价格趋势图2、不同价位住房不同价位新建商品住房登记销售面积，与2007年同期相比，1000-1500元/平方米销售面积增长，销售套数下降， 1500-2500元/销售面积和套数均下降， 2500元/平方米以上均呈增长趋势，特别是30004000元/平方米增长较快，增长7倍。（图8、表10）图8 2008年上半年不同价位新建商品住房构成 单位：%表10 2008年不同价位住房同比增长情况 单位：%1000-1500元/1500-2000元/2000-2500元/2500-3000元/3000-4000元/4000-5000元/登记销售面积15.57-14.17-9.2358.56566.67145.14登记销售套数-9.42-27.63-8.4479.42607.23987.5登记销售平均成交价3.453.17-2.441.75101.33（五）商品房空置情况2008年上半年商品房空置总量173.71万平方米，比2007年末增加4.15万平方米，与上年同期相比增长45.62，与上月环比增长4.48%。其中滞销（13年）面积160.13万平方米，积压（ 3年以上）面积13.58万平方米，分别占空置总量的92.18%和7.82%。其中住宅空置面积总量112.98万平方米，比2007年末增加0.51万平方米，与上年同期相比增长32.08，与上月环比下降2.29%。其中滞销（13年）面积104.12万平方米， 积压（3年以上）面积8.86万平方米，分别占住宅空置面积的92.16%和7.84%。（见表8、图5）表8 2008年房屋空置情况指标合计按 用 途 分住宅户型结构别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他90平方米以下140平方米以上与上年同比（%）45.6232.08965.4954.0177.2241.07与上月环比（%）4.48-2.9234.836.42-0.5930.1614.9466.93图5 2008年空置房屋构成 单位：%2008年滞销房屋构成2008年待销房屋构成 二、2008年上半年房地产市场运行特征(一)市场供求形势出现明显变化在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使购房者预期在发生变化，自2007年以来，呼和浩特的住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降。2008年4月后开始呈上升势头，到6月份商品住房实际销售面积同比增长44%，如果比较增长幅度将近100%。从住房供给方面，商品房施工面积、新开工面积和住宅竣工面积与去年同期相比增长幅度均较高。无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大，同比和环比增幅在200个百分点以上，特别是住宅环比增长了11.27倍。这其中有随机备案的因素，也有房地产市场旺季因素。一方面说明上市商品房在增加，住宅市场供应仍然充裕。但另一方面也存在不正常因素，应该引起有关方面高度重视，积极查找原因以防供需失衡。从不同套型商品住宅登记销售构成看，90平方米以下比重在下降；144平方米在逐渐增长，成为购买主力；144平方米以上销售面积增长幅度较大，销售套型在下降，表明购买单个面积增加，但购买人群在减少。除二手房成交面积略有下降外，无论二手房与二手住房成交面积、成交套数、成交额均呈增长趋势，而且2008年以来增幅较快，除4月份外，其他月份始终在30%以上。表明在住房价格高位运行的情况下，人们又开始转到二手房市场。（二）房地产投资仍然过快房地产开发投资持续增长，去年以来投资增幅一直在两位数以内，今年4月份与去年同期相比还处于下降趋势，到6月份与去年同比突然增加了40.35个百分点，住宅投资增加37.52个百分点。可见住宅投资仍然是房地产投资的热点；办公楼投资却形成了鲜明的反差，与上年同期相比增幅下降140.45个百分点，其中有去年60年大庆因素。从资金来源看，国内贷款基本平稳，银根紧缩政策作用明显；自筹资金增幅较大，说明房地产企业在继续看好呼和浩特的房地产市场，积极筹措资金，这在一定程度上支撑了呼市的房地产市场发展，但同时也增加了企业的风险；其他资金增长尽管下降，但定金增长幅度较大，这也刺激开发商加快了房地产开发的速度，同时反映了市场交易仍然偏热的现象。（三）土地供应因为今年国家继续加强对土地市场的监管。针对2007年房地产开发商高价拍地、囤地的状况，国务院于2008年1月下发了关于促进节约、集约用地的通知，严格执行闲置土地处置政策。这些土地政策一定程度上遏制了开发商蓄意囤地的行为，所以政策促进了土地加快开发。今年上半年土地购置面积在下降，完成开发土地面积增长幅度较大，表明开发商加快了用地的使用。但是同时待开发土地面积仍然增长，表明仍然有囤积土地的现象。（四）房价总水平仍在高位调整进入2008年，在住房市场是否出现拐点的争论中，呼和浩特市的住宅价格总水平继续小幅上涨，2500元/平方米的住房在逐渐减少，二手房价格市场有些波动，虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位调整的状态。在全国70个大中城市中，呼和浩特市的房屋销售价格指数排位始终靠后：2008年1-5月份，房屋销售价格同比指数始终排在70位，环比价格指数波动较大，5月份下降到55位；新建住房价格指数1-4月排在第70位，5月上升到68位，环比同样波动较大，5月份排位到21位；二手住房价格指数，1-4月同比始终在69与70位之间徘徊，5月排位到65位。二手住房价格指数环比同样波动较大，5月份排位到20位。数据表明在全国部分一线城市房屋价格下降的情况下，呼和浩特市的价格始终在高位调整，房价既要防反弹更要防大跌。（五）住房供应结构有所改善2007年8月份以后，在逐步落实国务院有关文件精神，积极推进住房保障制度的建立与完善，保障性住房和中低价位的普通商品房供应增加，住房供应结构得到进一步改善。一是房地产投资中住房投资始终占70以上；二是增加建设经济适用房，使经济适用房的投资占住房投资的比重有所提高；三是今年财政安排了资金投向廉租房建设，廉租房等保障性住房的建设明显加快。房屋空置面积增长幅度较大，增幅接近50%，主要是滞销和住宅占比重较大，分别达到92%和65%。尽管销售增幅在200%的速度增长，但远低于施工面积、新开工面积、批准预售面积的增长速度，所以使空置面积增长较快。应该引起政府有关部门的高度重视。(六)住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化今年以来，住房市场供需双方进行着市场预期的心理博弈，在僵持的过程中，住房市场走势开始出现分化。从2007年开始，在多项调控政策的作用下，对房价走势的预期发生变化，市场出现观望现象。其中，住房的真正需求者，希望房价持续下降，以减少住房的支出，持币待购。住房消费者的这种心理变化，导致住房销售面积从2007年初以来一直下降。目前开发商承受着国家银行、土地、资金以及市场需求的种种压力，但大部分开发商仍然在全力坚守着房价。开发商的坚持能力取决于其资金的供应，包括本身实力、融资能力及定金和按揭等。三、房地产市场存在的主要问题(一)房地产市场结构性矛盾依然突出2008年以来，呼和浩特市商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。经济适用房和90平方米以下商品住宅供给缓慢和城市化进程的加快，城市人口的增加，住房需求旺盛形成矛盾，从而加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。 (二)房地产开发市场秩序不规范在开发交易环节，部分项目存在随意变更规划、违规开发、广告虚假、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理不规范等等问题。绝大多数问题是老问题，但始终得不到很好的解决，如项目从立项到实施过程，违规现象不断发生。四、影响2008年下半年房地产市场走势分析(一)影响2008年房地产市场走势的因素2008年国家宏观政策取向，呼和浩特高经济增长率和良好的经济增长质量以及城市化规模的不断扩大，上半年房地产市场出现的一些积极的变化和走势，为下半年房地产市场的平稳运行创造了一些条件，均有利于房地产市场的平稳发展。但也应从前面的数据分析看到，呼和浩特市的房地产市场自我调控和释放风险的信号：一是商品房空置面积增加；二是房地产市场体温仍在升高，投资增速加快、待开发土地增加；三是房价始终增长，销售尽管上升，总体仍显趋淡；四是房地产市场自身存在的问题，等等。仍然存在促使房价上涨或不稳定的压力。未来的7至9月，众多房企面临着必须付清土地转让金的压力。有关专家学者也指出，即将到来的7至9月，将是开发商资金链最紧张的时候，一些中小开发商可能将面临淘汰的危险。而决策部门显然已经注意到这个问题。6月13日由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。这些将促进房地产市场平稳发展。(二)2008年房地产市场走势预测综合各方面因素分析，下半年房地产市场将呈现以下特点： 1、积极落实解决城市低收入家庭住房困难的政策，房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量继续增加，将对稳定房价起到积极的作用。2、在调控政策的进一步落实下，住房市场价格走势仍将继续保持高位调整。房地产开发商将加快住房施工、竣工和销售速度；非合理住房需求会进一步得到抑制；消费者行为进一步理智，市场供求关系将有所改善。3、房地产行业资金进一步紧张，房地产开发行业和中介行业将面临重新洗牌。五、政策建议2008年下半年房地产市场不确定因素会增多，未来走势也不太明朗，需要继续加强和落实房地产调控措施，推动房地产市场向健康方向发展。政策的立足点应注重社会基本群体的住房和增强消费者的信心，促进房地产市场的平稳运行。进一步落实、贯彻国家宏观调控政策。进一步落实解决城市低收入家庭住房困难的政策，确实解决社会最低阶层的住房问题，促进社会和谐与安定。给予保障性住房和小户型中低档住房建设资金支持，严格控制高档和一般商品房的开发贷款。我们要力争做到“双防”，既要防止房地产市场走下坡路，同时，也要防止发展过快。