[法律资料]北京市物业管理法律法规考试大纲及重点题目.doc

北京物业管理法律法规（考试大纲）第一部分 全国性法律、法规1.物权法中业主建筑物区分所有权的内容；业主对其建筑物专有部分享有专有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利2.物权法规定的业主行使专有部分所有权的内容；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。4.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。5.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；关于建筑区划内共有的范围，物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但位于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本条是关于建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所归属的规定。需要说明的是本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。关于物业管理用房的归宿，物业管理条例第38条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。6.物权法中业主共同决定事项的内容； （1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。7.物权法中业主共同决定事项的表决规则；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。8.物权法规定的业主大会和业主委员会的决定效力；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以 请求人民法院予以撤销。9.物权法规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。10.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式； 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。11.物权法中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容； 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 12.物业管理条例对管理规约的规定；管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。13.物业管理条例中业主的定义，业主的权利与义务；（1）房屋的所有权人为业主。（2）业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（3）业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。14. 业主大会的组成与性质；物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。15. 业主委员会的职责；业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。16.物业管理条例对业主委员会的限制性规定；业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。17.物业管理条例中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。18. 物业管理条例中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告 知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。19. 物业管理条例对装饰装修管理的规定；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。20.物业管理条例对维修资金管理的规定；住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。21. 物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。22. 物业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。23. 最高人民法院认定业主的条件；依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。24. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。25. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。26. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。27. 最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。28. 最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。29. 最高人民法院对业主予以支持的行为；物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。30. 最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持31. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。32. 保安服务管理条例对自行招用保安员的单位的要求；自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。娱乐场所应当依照娱乐场所管理条例的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。33. 保安服务管理条例规定的保安员的禁止行为；保安员不得有下列行为：（一）限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；（二）扣押、没收他人证件、财物；（三）阻碍依法执行公务；（四）参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；（五）删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；（六）侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；（七）违反法律、行政法规的其他行为。34. 民法通则中与物业管理密切相关的规定；中国民法通则第57条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”物业管理中提供服务的行为大多数属 于合同行为，中国合同法第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面 形式的，应当采用书面形式。”物业管理中民事行为的有效条件：物业管理中民事行为的一般有效条件，是指民事行为具备什么样的条件才能生效即产生 法律上的约束效力，其基本涵义是指使已经成立的民事法律行为(包括合同行为)发生完全效 力的必要的事实。根据中国民法通则第55条关于民事法律行为应当具备的要件和合同 法第三章关于合同的效力之规定，物业管理中民事法律行为的有效必须具备下述三个要件 ：(1)行为人具有相应的民事行为能力，此称为当事人合格要件。(2)行为人意思表示真实，即当事人所为的行为应与其真实的自愿意志相符合。(3)行为不违反法律或者社会公共利益。物业管理中民事行为的无效：无效的物业管理民事行为是指缺乏民事法律行为有效条件的行为。认定为无效的物业管 理民事行为，从行为开始时就没有法律约束力，称为自始无效。民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。民事行为的无效有两种含义：狭义仅指绝对无效，对 中国合同法第52条所规定的5种情形，是合同也是其他民事行为绝对无效的类型；广义是指与民事行为有效相对应的民事行为效力不是在民事行为依法作出时就发生的，而是包括 绝对无效、相对无效和效力待定三类情况。35. 消防法中与物业管理密切相关的规定；（1）建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准。公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不燃、难燃材料的，必须选用依照产品质量法的规定确定的检验机构检验合格的 材料。（2）歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用。（3）机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责：（一）制定消防安全制度、消防安全操作规程；（二）实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；（三）针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；（四）组织防火检查，及时消除火灾隐患；（五）按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；（六）保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作。（4）县级以上地方各级人民政府公安机关消防机构应当将发生火灾可能性较大以及一旦发生火灾可能造成人身重大伤亡或者财产重大损失的单位，确定为本行政区域内的消防安全重点单位，报本级人民政府备案。消防安全重点单位除应当履行本法第十四条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责：（一）建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；（二）实行每日防火巡查，并建立巡查记录；（三）对职工进行消防安全培训；（四）制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。（5）禁止在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火；因特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续。作业人员应当遵守消防安全规定，并采取相应的消防安全措施。进行电焊、气焊等具有火灾危险的作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。（6）任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。公用和城建等单位在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，必须事先通知当地公安消防机构。（7）机关、团体、企业、事业单位以及乡、村可以根据需要，建立由职工或者村民组成的义务消防队。（8）机关、团体、企业、事业单位违反本法的规定，未履行消防安全职责的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者处警告。营业性场所有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停产停业，可以并处罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处罚款：（一）对火灾隐患不及时消除的；（二）不按照国家有关规定，配置消防设施和器材的；（三）不能保障疏散通道、安全出口畅通的。36. 业主大会和业主委员会指导规则中业主大会议事规则的规定事项；（一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。37. 住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为；(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构; (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房间; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸拆除连接阳台的砖混凝土墙体; (四)损坏房屋原有节能设施降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为38. 城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则；根据城市异产毗连房屋管理规定异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用，依下列原则处理：1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例承担。2.共用墙体的修缮，两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担。3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部份，由所在层房屋所有人承担；结构部位，由毗连层上下房屋所有人按比例分担。4.屋盖的修缮：（1）可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按比例分担，为若干层使用的，使用层的房屋所有人分担一半，另一半由修缮范围覆盖下各房屋所有人按比例分担。（2）不上人房盖，由修缮范围覆盖下的各层房屋所有人按比例分担。5.房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、)的修缮，由所有人按比例分担。6.房屋共有部位必要的装饰费用，由受益的房屋所有人按比例分担。7.楼梯及楼梯间的修缮：某些层专用的楼梯，由专用的房屋所有人按比例分担。各层共用楼梯，由房屋所有人按比例分担。8.房屋拆除的费用与残值回收，由房屋所有人按比例分配。39. 建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定。建设工程质量管理条例规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）洪热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第二部分 北京市物业管理政策法规北京市物业管理办法1.北京市物业管理办法对物业管理的定义；物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。2.北京市物业管理办法规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。3.北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。4.北京市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定；建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。5. 北京市物业管理办法对物业管理活动监督管理职责的划分；市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。6. 北京市物业管理办法中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。7. 新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。8. 建设单位撤出管理区域的规定；主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： (一)物业管理区域划分资料； (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； (三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； (四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (六)业主名册； (七)物业管理必需的其他资料。9. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； (二)选举或者更换业主委员会委员； (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案； (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务； (五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六)申请改建、重建建筑物及附属设施； (七)申请分立或者合并物业管理区域； (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。10. 业主大会的组成主体；业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。11. 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需 资料，并推荐业主代表作为临时召集人12. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案： (一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告； (二)业主大会决议； (三)管理规约、业主大会议事规则； (四)业主委员会委员名单。13. 业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。14.北京市物业管理办法对物业服务合同内容的规定；物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。15.北京市物业管理办法对于物业服务企业委托外包服务的要求；物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人16.北京市物业管理办法对物业服务合同终止的规定；物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。 决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。17.北京市物业管理办法对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。18. 对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。19.北京市物业管理办法对物业服务项目负责人与服务项目的规定；物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。 物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。20. 对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法21. 房屋建筑使用安全管理应遵循的原则；房屋建筑使用安全管理应当遵循合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。22. 房屋建筑的安全责任人及其承担的责任；房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑安全性、适用性、耐久性。23. 房屋建筑管理人及其职责； 房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。 自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。 管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以接受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。24. 房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为；使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为： (一)擅自变动建筑主体和承重结构; (二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品; (三)超过设计使用荷载使用房屋; (四)堵塞疏散通道，封闭建筑物的疏散出口，损坏消防设施; (五)擅自拆改防雷装置; (六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。25. 房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查： (一)房屋的开裂、变形，地基不均匀沉降等异常现象; (二)木质产品和木质构件的虫蛀、腐朽等现象; (三)白蚁蚁害区蚁情; (四)金属构件等防腐或者防火涂层的完好性; (五)室内外公共区域装饰装修的松动、起翘、脱落等现象; (六)房屋建筑附属构筑物的安全牢固情况; (七)房屋建筑公共部位空调的运行状况; (八)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等基础设施设备的完好性及运行情况。 26. 房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件；房屋建筑有下列情形之一的，安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定。 (一)出现结构开裂、变形，地基不均匀沉降等危及使用安全迹象的; (二)拟进行结构改造或者改变使用用途的; (三)遭受自然灾害影响，出现结构损伤的; (四)毗邻建设工程施工现场，房屋建筑使用安全可能或者已经受到影响的; (五)因火灾、爆炸、碰撞、振动等外部事故影响，出现损伤的; (六)擅自变动建筑主体和承重结构的; (七)其他依法应当进行安全鉴定的27. 房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式；对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。 房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担;人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。 28. 依法取得房屋修缮工程施工许可的要求；房屋修缮工程必须符合国家和本市相关法律法规和规范标准的要求。 本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动。 29. 危险房屋的处理类别；经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。 （1）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或下一次进行安全鉴 定的时限。 （2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。 （3）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。 （4）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。30. 房屋应急抢险遵循的原则。房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。北京市住宅专项维修资金管理办法31. 按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围；下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。32. 关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。33.北京市住宅专项维修资金管理办法规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围；住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的。34.北京市住宅专项维修资金管理办法规定的住宅共用设施设备的