南京浦口及城北区域地块可行性研判.doc

南京浦口及城北区域地块可行性研判市场开发部：范靖宇 新项目调研部：李雪松、吴育兵 时间：2015-3-11一、区域土地市场1、 土地成交情况Ø 鼓楼区（住宅用地）：土地供应稀缺，地价很高。 鼓楼区（含下关区）自2008年以来只成交5宗住宅用地，作为南京城北的老城区，商品住宅用地稀缺，土地供应主要以商办用地、经济适用房、公共基础设施用地为主；物以稀为贵，片区地价水平很高，从近2年成交地块来看，亩单价在1600-2300万/亩之间，楼面价达到14000元/平米的较高水平。同时参考临近的迈皋桥板块地价，中电、恒大的拿地价格也达到2600-2800万/亩，楼面价高达14000-15000元/平米。鼓楼区住宅用地成交明细地块名称位置面积（亩）容积率成交总价（万）总建面（万方）亩单价楼面价竞得单位拿地时间幕燕金属物流中心地块幕燕金属物流中心1264.2619600035.715615496南京宁华世纪置业有限公司2014.7.7热河南路酿造厂地块热河南路酿造厂242.55570004.1235113828鑫和房地产有限公司2013.10.25军队空余土地转让项目鼓楼区牌楼巷49号103.531002.33121338今朝建设系统有限公司2011.7.202010G59 模范马路以北566.37200023.412943082国电南自科技园公司2011.1.7复地新都国际下关区东井村100号2651.8 1.2175000306605825复地公司2008.2.1参考周边地价：迈皋桥板块近期住宅用地成交情况中电颐和府邸迈皋桥华电二期932.5424400015.8261115420中电熊猫置业有限公司2013.9.29恒大华府 77321500015.3280714033恒大地产2013.12.4翡翠华庭1182.7733600021.8284515408Ø 鼓楼区（商办用地）：商办用地出让宗数相对较多，但多为小地块，同时地价水平较高。2007年至今，商办用地成交12宗，多数为小地块，但G32、G33地块面积达到1883亩，占到近几年出让总面积的85%（已转让给龙湖地产）；从近两年的成交价格来看，地价整体达到1000-1300万/亩的水平，相当于住宅用地一半的价格。地块名称位置面积（亩）容积率成交总价（万）总建面（万方）亩单价楼面价竞得单位拿地时间2014G01蔡家巷地块97.4266004329630316144瑞厦建设2014.2.282013G80幕府山街道华宏A一期372.7414006581011326291苏盛房地产开发公司2013.12.132013G16铁道职业技术学院地块193.5269004489713985992德胜房地产开发公司2013.5.202012G53燕江路201号123.58970285097343146宁华物产2012.12.182012G54中央北路河路道1号843.69100020228010804499中储发展股份有限公司2012.12.182001G83黄家圩路火车站北广场242.418000385257484672华润停车场控股2012.1.122011G70钟阜路以东572.250000839048745959苏宁置业2011.12.62011G41二板桥复兴街244.18440006601718576665下关城建2011.11.12011G06燕江路以北173.211000353346643113宁华物产2011.3.112010G66黄家圩地块254316006547212874826盛康商贸2011.2.152010G33滨江江边路以西3号地8653.0478930017527039134503南京临江老城改造建设投资公司2010.9.302010G32滨江江边路以西1号地10185.7912141003931264119230882007G29湖北路51号173.124050036276232211164新城创置2007.6.8Ø 浦口区（住宅用地）：近期浦口土地出让多集中在高新区及新城板块，受地铁10号线开通及江北新区规划的的影响，地价差异较大，其中高新区的楼面价基本在3000-4000元/平米，而浦口新城板块的楼面价是高新区的2倍多，整体达到7000-8000元/平米。浦口区近期重点住宅用地成交明细地块名称位置面积（亩）容积率成交总价（万）总建面（万方）亩单价楼面价竞得单位拿地时间2014G75高新区丹霞路以东地块1972.28600028.84372981新城万嘉2014.12.262014G74高新区星火北路以东地块1872.0886000264593313招商局地产2014.12.262014G76高新区蓝海路以北地块2152.28540031.63962703绿地国际商务中心2014.12.262014G68南大浦口校区以东地块892.074900012.35493976红太阳房产2014.12.232014G48南大浦口校区二期地块981.1292007.22974057金安地产2014.9.92014G47青奥体育公园A地块南侧1183.217600025.114947005保利地产2014.9.92013G39浦口新城望江路以东1582.521000026.313297973福建正荣2013.7.262013G40浦口新城镇南河路以北1072.715200019.314207891滨江国际浦口新城南河路与临江路1702.521050028.412357411雅居乐地产2010.10.2927936300046.513027813Ø 浦口区（商办用地）：成交地块相对较少，纯商办地块的价格基本在400-470万/亩之间。2014年华润获得的大型商住用地（距目标地块3公里）亩单价达到1040万/亩，未来将打造成大型城市综合体项目，包含30万方的住宅和40万方的商办体量。浦口区近期重点商办用地成交明细地块名称位置面积（亩）容积率成交总价（万）总建面（万方）亩单价楼面价竞得单位拿地时间2014G39浦口新城中央大道以东3353.2834800073.210404755华润置地2014.7.72012G55浦口新城总部大道北侧856.53660036.9430993明发集团2012.12.182012G56浦口新城滨江大道以北7053300023.34721415天一置业2012.12.182012G48浦口新城总部大道北侧8133010016.23711854红星美凯龙2012.12.6常发广场新浦路6号1043.53430024.23311417常发地产2011.7.19二、区域商品房市场1、鼓楼区综合分析：鼓楼北，即老下关区，现状多为老小区、厂房等，人口密度大，拆迁难度高，前几年的旧城改造进度缓慢，这也导致目前该区域的住宅开发项目很少。而当前预推出3块地，且不少工厂将陆续搬迁，可以看出下关区的旧改进程会逐步加快，区域价值将得到进一步释放。（1）鼓楼区历年住宅成交走势：鼓楼区因项目少、供应量低，导致近几年成交量一直在40万方左右徘徊，但近两年成交价一直维持在20000-21000元/平米的较高水平。年份2010年2011年2012年2013年2014年2014年环比增幅供应量(万方)22.721.552.7145.1%成交量(万方）20.833.145.637.636.7-2.4%供销比0.50.571.44成交均价1887315181173092139420554-3.9%（2）当前片区住宅及商办的库存、去存周期： 目前区域住宅存量为1824套，按照近3年年均3150套的去化量来看，去存周期为7个月；商办存量为56.3万方，按照年均18万方的去化量来看，去存周期为37个月，商办体量的供应量明显过大。（3）周边竞品概况：鼓楼北（下关老城区）在售项目很少， 区域内唯一的住宅项目复地新都国际属于尾盘销售，住宅只剩最后10套左右房源，纯商办项目花样年在2014年底首次开盘，目前在售公寓和商铺；参考迈皋桥板块的新项目来看，由于近期的拿地价格较高，新房价格基本达到20000元/平米以上，高于该区域正常的售价水平，导致销售速度较慢，月均去化35套左右。项目名称拿地时间楼面价总建面容积率物业形态首开时间去年销量月均去化当前价格复地新都国际2008.2582530住宅1.8,商业1.2住宅2010.117526318000公寓2014.22402213500商铺2014.640630000花样年喜年中心2012.124499203.6公寓4.8米2014.12151518000555519000精装商铺111F400002F30000中电颐和府邸2013.915420162.5住宅2014-101053521500恒大翡翠华庭2013.1215408222.8住宅2014.12343424000精装（4）2014年鼓楼区住宅销售排行榜：排名项目名称成交套数成交面积（万方）成交均价成交金额（亿）1世茂外滩新城122416.71651327.52复地新都国际7528.71880616.33恒盛金陵湾5676.22460215.24中海凤凰熙岸2003.23258310.35龙江国际社区450.5211901.1（5）二手房市场概况：区域二手房市场较为活跃，由于该区域靠近主城区，毗邻老的中央门商圈，因此外来人口租房、购房落户的需求较多，今年以来鼓楼区在全市二手房成交量中占比最高。从价格来看，老小区的（多层为主）二手房价在13000-15000元/平米不等，房龄相对较短的（小高层、高层）二手房价在15000-18000元/平米不等，而中央门附近位置较好的二手房价基本在20000-22000元/平米。2、浦口区综合分析：（1）浦口区历年住宅成交走势：区域成交量价呈上涨趋势，但2014年成交量下跌较多，成交价出现了11%的涨幅。整体来看，区域年成交量在160-230万方的水平，成交均价在10000-11000元/平米之间。年份2010年2011年2012年2013年2014年2014年环比增幅供应量(万方)116.7250.3207.2-17.2%成交量（万方）4568150.3233165.8-28.8%供销比0.81.071.25成交均价79158152812199661111111.5%（2）当前片区住宅及商业的库存、去存周期： 目前区域住宅存量为11485套，按照近3年年均17400套的去化量来看，去存周期为8个月；商业存量为78.1万方，按照年均24.6万方的去化量来看，去存周期为38个月，商办物业的市场供应明显过剩。（3）2014年浦口住宅销售排行榜:排名项目名称成交套数成交面积（万方）成交均价成交金额（亿）1旭日上城226824.61065126.22威尼斯水城203522.39417213新城香溢紫郡175314.8978214.54朗诗未来街区12139.391628.55天润城115110.690709.66大华锦绣华城9468.4109989.37华府国际6397.499647.48旭日爱上城6016.9115937.99东方熙龙山院45111123537.810省建艾菲国际4444.4102334.5（4）周边竞品概况： 项目名称拿地时间楼面价总建面容积率物业形态首开时间去年销量月均去化当前价格雅居乐滨江国际2010.107400-7800752.5住宅2013.1134629毛坯16000精装21000正荣润江城2013.77900462.5住宅2014.942910716000东方万汇城1005公寓2013.611391149500商铺2013.11119601F350002F15000明发新城中心2012.12993376.5公寓2014.112241129000三、同行访谈1、城北鼓楼（下关区）地块Ø 花样年置业顾问：我们是纯商办的综合体项目，以商业、公寓为主，从去年底开盘情况来看，公寓的销售还是蛮好的，依托我们的集中商业，对于精装公寓的需求比较大，且不少客户带有比较明显的投资意向；同时对于商铺的需求也较大，但我们的商铺最小都是160平米的，总价得500万左右，而客户想要的是70-80平米的小商铺，所以就导致问的人很多，但真正买的却不多。对于旁边这个地块（张王庙西地块），要是商铺面积小点，控制住总价，应该是好卖的；住宅的话，我觉得这个区域就没什么项目，都是老小区，因此老中央门这个位置的住宅价格至少得在22000元/平米以上，220000-24000都没问题。之所以这么说，是因为这边的几个单位效益都很好，职工的购买力强，像我们这个地块就是从中储手上买过来的，里面的职工收入都比较可观，而旁边的汽轮电机厂职工也很多，收入也比较高，因此这个区域的购买力是没问题的。Ø 复地新都国际置业顾问：老下关区的住宅项目很少，而最近的主要集中在迈皋桥板块。我们这个区域基本是老小区、厂房为主，多数住宅的户型面积小（50-70平米居多）、居住品质差，因此该区域的改善性需求还是比较明显的，我们的主力户型就是130平米的3房2卫，且所有的顶层都是复式户型，而90平米的2房总共就3栋楼。因此可以说我们的定位很明确，就是针对区域内的改善需求。事实上我们的客户群体也是以周边区域的改善需求为主，少部分是江宁、六合等区域的客户。2、浦口区地块Ø 正荣润江城置业顾问：目前这个区域的住宅项目不多，主要就是正荣和雅居乐，而雅居乐都是大户型，最小的也要130平米，选择性很小。我们的产品线丰富，从70-140平米都有，销售情况也明显好于雅居乐，基本以刚需、首次改善为主，而且我们的户型设计很有竞争力，如78平米的2+1房，南北通透，在市场上很有竞争力。Ø 万汇城置业顾问：长江隧道、地铁10号线均已开通，基本实现了和主城区的无缝对接，同时今年将全面启动江北新区开发建设，力争上升为国家级新区，因此浦口新城这边未来的发展前景是很好的。我们项目是个大型综合体，以商业、公寓为主，未来将成为浦口新城的商业核心。对于销售情况的话，我们的公寓还是很好卖的，就1个户型，面积为65-70平米，均价才9500元/平米，总价相对较低，而且就在10号线站台这边，因此不少主城区的客户在这边投资。我们项目最核心的卖点就是低总价、地铁房。四、地块解读及初步研判1、 中央北路95号地块 （1）基本经济指标：地块位置鼓楼区中央北路95号占地面积（平米）41592（62亩）容积率2.98总建筑面积（平米）123944.16建筑密度 20%绿化率 30%建筑限高（米） 80米用地性质二类居住用地公共配建1、用地内代征代建24班小学一所，占地17172；2、配建净菜超市一座，建筑面积不小于2000；3、配建社区中心，占地和建面都不小于2000；4、配建12班幼儿园一所，占地不小于4700；5、在保留建筑的西南侧需设置集中绿地不小于1500；其他规划指标“9050”限制：套型90平米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例50%地块四至东至中央北路西至现状居住小区南至现状居住小区北至73908部队（2）地块区位与交通：Ø 地块处于老城区（下关区），是传统的居住区，周边人口密度大、交通便利，离城区核心区域新街口直线距离7公里，周边生活配套齐全，居住氛围浓厚。Ø 地铁：地铁3号线即将在4月份通车，本地块在3号线沿线，离最近的干休所站只有200米，属于典型的地铁房，可以方便快捷的到达主城区。Ø 公交：地块紧邻“五佰村路”站，公交线路涵盖1、35、42、77、575、Y9路等多条公交线路，对外交通十分便捷。Ø 火车站：地块离东南方向的南京火车站仅3公里左右，对外出行很便利。（3）地块生活配套：Ø 学区：地块南侧1公里即小市中心小学西校区、建宁小学、小市中心小学东校区，教学质量一般。另外地块内规划有小学和幼儿园，后期该项目的学区应该是本地块代建小学。Ø 生活配套：地块位于老城区，是传统的居住区，临近中央门商圈，周边生活配套齐全，包括商场、餐饮、超市、医院等，生活十分便利。（4）地块内部条件：地块东西长、南北窄，整体相对规整，但西侧地块明显过于狭长，不利于整体规划。目前地块内基本拆迁完毕（除保留用地），但整体高差很大，从东往西地势逐渐变高，与中央北路相比，整体高差在3-6米不等，后期的土方开挖量会很大。（5）地块不利因素： Ø 周边现状较差。地块东侧、西侧、南侧均为老小区，北侧紧靠73908部队，周边居住人口众多，人员较杂，这在很大程度上影响了该项目的形象和档次。Ø 地形、地貌存在较大问题。地块内有高差，70%左右的地面高出中央北路3-6米不等；地块不够规整，且在地块中间位置有保留建筑，并要求配建小学、幼儿园、菜场、社区中心、集中绿地，对地块的整体规划设计提出很高的要求，同时大量的公建配置也会增加额外的开发成本。（6）售价预估：参考周边二手房售价及迈皋桥板块新房价格，本项目住宅售价预计在21000-22000元/平米。（7）取地建议：建议积极跟进该项目，但地价不能过高，楼面价最高上限为15000元/平米。（8）综合研判：地块位于老城区、紧邻城市主干道中央北路、靠近中央门商圈、地铁3号线开通在即、生活配套完善，同时区域内首改需求强烈，项目总体量12万方，纯住宅用地，综合来看，这确实是个比较优质的地块；但同时需要格外注意土地价格，根据周边近期成交的地块来看，地价会直接影响到项目后期的销售进度。2、 线路器材厂地块 （1）基本经济指标：可售面积共38.4万方，其中住宅20万方，商办18.4万方。地块位置小市街道线路器材厂占地面积（平米）136787.95（205亩）容积率2.711总建筑面积（平米）390000建筑密度 40%绿化率 30%建筑限高（米）幼儿园限高15米，其余地块限高60米用地性质商住、商办混合用地公共配建1、 合理安置小市基督教堂，在地块出让前完成选址落地，协议签订。2、 配建服务社区用房，幼儿园，建成无偿交给政府。其他规划要求套型90平米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例50%地块四至东至线路新村、安康东路西至安怀村十里长沟南至和燕路北至安怀东路地块用地性质出让面积（）容积率总建面（平米）住宅面积（平米）商业面积（平米）备注A商住48358.92.612573310058625147商业占比为20-30%，此处按20%计算B幼儿园6946.560.85557建成无偿交给政府C商住65301.331959049795297952住宅不大于50%，配建1.1万方的社区用房和110KV变电站，计容D商办23137.62.76247262472商业不大于50% 可售面积合计384109198538185571（2）地块区位与交通：Ø 地块位于小市街道，紧邻和燕路，四周基本都是老小区，人口密度大。Ø 地铁：地铁3号线即将在4月份通车，本地块离最近的3号线“小市站”约600米；同时地块距离东侧1号线的“红山动物园站”约1公里，属于双地铁房。Ø 公交：地块靠近“安怀村东”站，公交线路涵盖8、30、54、72、76、308、575路等多条公交线路，对外交通十分便捷。Ø 火车站：地块离东南方向的南京火车站约2公里左右，对外出行很便利。（3）地块生活配套：Ø 学区：地块紧邻小市中心小学东校区和建宁小学，但教学质量一般；另外地块内规划有幼儿园。Ø 生活配套：地块处于老城区，是传统居住区，临近中央门商圈，周边生活配套齐全，包括商场、餐饮、超市、医院等，生活十分便利。（4）地块内部条件：地块内目前是厂房，尚未拆迁，同时地块外围的南侧和西侧均有污水沟环绕。（5）地块不利因素： Ø 周边现状较差，影响项目品质。地块四周基本都是老的居住小区，尤其是地块东北方向有一大片的城中村，脏乱差现象严重。Ø 地块外围的南侧和西侧有污水沟环绕，后期需做处理（最好填埋），否则影响项目形象。Ø C地块规划要求配建110KV变电站，而C地块是4个地块中相对规整、位置最佳、价值最高的地块，配建变电站必然会对该地块后期的售价产生影响。Ø 项目总体量38.4万方，其中住宅20万方，商办体量18.4万方。参考东侧的复地新都国际项目来看，对于住宅部分的去化是没有问题的，但18.4万方的商办体量较大，去化存在一定难度。（6）价格预估：重点参考复地新都国际和周边二手房价格，预计本项目的住宅价格在19000-20000元/平米较为合理，商铺均价在28000-29000元/平米（2层连卖），公寓价格在14000元/平米。（7）取地建议：基于所处区位及未来发展预期，建议继续跟进该项目，同时建议商业公司针对该地块的商办部分进行可行性研判。（8）综合研判：地处成熟老城区，周边人口密集，交通条件优越，但同时配建要求较多，如安置基督教、配建幼儿园、变电站等，另一方面建议针对18.4万方的商办物业，让商业公司进行可行性研判。综合来看，该地块无明显硬伤、开发价值较大，建议继续跟进。3、 小市街道张王庙西地块 （1）基本经济指标：总建面23.5万方，其中住宅体量11.75万方，商办体量11.75万方。地块位置小市街道张王庙路西占地面积（平米）63388.21（95亩）容积率3.7总建筑面积（平米）234536建筑密度 40%绿化率 30%建筑限高（米） 100米用地性质二类居住、商办混合商住比5:5公共配建1、 配建占地面积3800的9班幼儿园；2、 配建建筑面积不小于10000社区中心，建成均无偿交给政府。注：幼儿园、社区中心占地面积均计容。其他规划要求套型90平米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例50%地块四至东至张王庙沟西至现状小区南至幕府南路北至北祥路（规划）（2）地块区位与交通：Ø 地块靠近中央门立交桥，紧邻中央门传统商圈，东西两边均为小区，北侧为在建的花样年项目及其他居住区，南侧即铁路。Ø 地铁：地铁3号线即将在4月份通车，本地块离最近的3号线“小市站”约800米。Ø 公交：地块距最近的“中央门北”站约700米，公交线路涵盖8、30、35、54、72、76路等多条公交线路，对外交通十分便捷。Ø 火车站：地块离东南方向的南京火车站约2公里左右，对外出行很便利。（3）地块生活配套：Ø 学区：地块靠近小市中心小学西校区，约600米。Ø 生活配套：地块处于传统的中央门商圈，北侧在建花样年商业综合体，因此周边的生活配套是很完善的。（4）地块内部条件：地块整体较为方正，内部基本平整，为净地，但与路面有高差，比幕府南路路面低1米左右。（5）地块不利因素： Ø 距离铁路70米左右，有一定影响。因靠近南京火车站，列车即将进站，因此车速减慢，但会鸣笛，有一定噪声污染。据周边居民反馈，在白天不会感觉到太大影响，但晚上会有少许噪声和震感。Ø 由于铁路阻隔，导致对外交通不够通畅。东侧的中央北路是距离地块最近的主干道，由于道路中间有栅栏，车辆只能右转往南行使，无法向北；西侧的幕府西路也是主干道，但离地块约2公里，距离相对较远。（6）价格预估：参考周边二手房价格和花样年商办物业的售价，住宅价格预估在21000-22000元/平米，公寓价格为19000元/平米（含600元/平米精装），商铺价格25000元/平米（两层连卖）。（7）取地建议：建议积极跟进，同时注意控制土地价格。（8）综合研判：地处老城区、紧邻中央门核心商圈，地铁房，整体来看区位优势比较突出。地块北侧紧邻在建的大型商办综合体花样年项目，未来是铁路以北区域的大型生活配套，但同时也与本项目近12万方的商办体量直接竞争，后期必然面临同区域、同质化竞争。4、 天浦路北地块 （1）基本经济指标：地块总建面34.6万方，其中住宅18.4万方，商办16.2万方。地块位置浦口区江浦街道总占地面积（平米）104373（156亩）容积率商办4.5、商住2.8总建筑面积（平米）345815规划要求套型90平米以下住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例50%地块四至东至望江路（已部分修好）西至丰子河路（已通车）南至天浦路（已修好，未通车）北至兴隆路（已修好，未通车）地块指标分解地块面积（平米）用地性质容积率建筑高度（米）建筑面积（平米）住宅面积（平米）商办面积（平米）A31510.37商办4.5 150141797141797B72863.5商住2.8 10020401818361620402合计面积345815183616162199（2）地块区位与交通：Ø 地块位于浦口新城区，紧邻雅居乐滨江国际项目，南侧3公里为青奥体育公园，目前周边多为空地，西南方向及北侧有部分商办项目在建。Ø 地铁：地块南侧浦口大道上有地铁10号线，从地块至“万汇城站”和“临江站“均为1公里左右距离；由于地铁10号线的开通，实现了浦口与主城区的无缝对接，交通条件大为改善。Ø 公交：目前地块周边暂无公交车站，距离最近的“万汇城”站约1公里。Ø 过江隧道：地块至长江隧道收费站约2公里，对于自己开车的客户而言，过江进城比较便利。（3）地块生活配套：Ø 学区：后期依靠雅居乐配建的中小学及幼儿园。Ø 生活配套：目前周边暂无生活配套，后期主要依靠地块西侧的万汇城大型商办综合体。（4）地块内部条件：地块为净地，相对平整，但与路面有高差，高于路面1米左右。目前地块南侧为空地，东侧隔着望江路是雅居乐滨江国际项目，西侧为4-5米宽的小河，过河是主干道浦滨路，北侧为220KV的变电站。（5）地块不利因素： Ø 北侧为220KV变电站，高压线经过地块东北角。地块北侧，即兴隆路对面有220KV变电站，高压线经过地块的东北角，对项目有一定影响。Ø 周边生活配套匮乏，居住氛围差。地块所在区域规划为浦口新城，在2年前开始启动，目前处于起步阶段，周边居住人口很少、生活配套匮乏，对客户吸引力有限。Ø A地块为商办用地，总建面14万方，规划要求建150米的超高层，且酒店式公寓不超过35%，后期的投资及去化风险较大。（6）综合研判：处于未来浦口新城的核心位置，毗邻地铁10号线及过江隧道，对外交通环境较好，同时距离南侧青奥体育公园3公里。但该地块也存在较大问题，一方面是靠近220KV变电站，对项目品质影响较大；另一方面靠近雅居乐及正荣项目，这两个地块在当时都是浦口的地王（楼面价接近8000元/平米），因此预计本地块的地价会较高；同时规划要求建150米的超高层，面临较大的投资风险。（7）取地建议：综合考虑到该项目的地价可能较高（紧靠雅居乐、正荣项目），且开发风险较大（浦口区商办物业的市场供应明显过剩），不建议继续跟进。