房地产开发项目可行性研究报告（大纲）.doc

房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、总论1项目建设背景2项目概况（1）项目名称：_（2）建设地点：_（3）建设单位：_（4）企业性质：_（5）经营范围：_（6）公司类别：_（7）资质等级：_（8）企业概况：_（9）工程概况：_（10）资金来源：_3可行性研究报告编制依据4可行性研究报告研究范围5研究结论及建议  6主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1                                      项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标      1总占地面积平方米 2总建筑面积平方米 3建筑容积率  4小区绿化率 5户均面积  多层住宅平方米户 联排低层住宅平方米户 6地下停车库车位平方米车位 7 综合售价  多层住宅元平方米 联排低层住宅元平方米 8地下停车库元位 9建设投资万元 10每平方米建设投资元 11投资利润率 12全部投资财务内部收益率(税前) 13全部投资财务净现值(税前)万元 14全部投资投资回收期(税前)年 二、住宅市场分析与营销战略1当前住宅市场现状2商品房市场现状与市场需求3商品房的市场需求及发展4当前住宅市场面临的矛盾和问题5营销战略三、项目选址及建设条件1项目选址2建设条件21 位置优越22 交通方便23 建设场区“五通”条件具备供水：_供电：_煤气：_通讯：_场地：_24 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全25 土地征用情况四、建设规模及功能1建筑面积的内容2功能设施标准21 建筑使用功能22 设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设施23 住宅户型规划3工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。    表2                                      主要工程量一览表序号项目名称说明            1土建工程建筑面积                  111213多层住宅联排低层高档住宅地下停车库建筑面积                  建筑面积                  建筑面积                  2给排水工程水箱、水池、水泵机房        3普通消防系统住宅区                    4变配电工程(强电)配电房变配电设备            5照明工程小区照明                    6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)  7火灾报警及安全监视   公共场所火灾报警，可视防盗门 8通风工程地下停车库通风             9闭路电视住宅区                     10室外工程室外绿化及部分道路场地     五、建设方案1建设场地环境11 地形12 场地自然条件（1）地貌：_（2）水文地质：_（3）地震裂度：_（4）地基土工程地质评价：2总体规划布局21 片区规划22 小区整体规划设计原则23 总平面布局24 交通组织25 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。    表3                                      项目建筑技术经济指标序号项目指标      1总用地面积平方米    2总建筑面积平方米  3地下建筑面积(地下停车场)平方米    4地上建筑面积平方米    其中：多层住宅平方米   联排低层高档住宅平方米   5建筑层数  地上层      地下层        6建筑总高米        7建筑层高  地上米        地下米        8建筑容积率 9绿地率以上    10停车  地上不停车           地下辆        3建筑方案设计31 建筑方案总体构思32 平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。表4                                       项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积平方米套 2住宅标准层总使用面积平方米 3住宅标准层总建筑面积平方米 4住宅标准层使用系数 5套内建筑面积平方米 515253多层住宅    A型多层住宅    B型联排低层高档住宅    C型平方米套平方米套平方米套   6户内平均居住人数人户 7居住户数户 8居住人数人 （2）公用建筑。33 立面设计4结构设计41 基础造型及处理42 上部结构5公用设施方案51 供水排水52 供电（1）供配电系统。（2）照明及电力设备。53 供气54 中央空调55 弱电设计6消防7环境保护六、项目实施进度安排本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：_年_月_日：项目建议书批复。_年_月_日_年_月_日：编制可行性研究报告并报批。_年_月_日_年_月_日：建筑方案设计。_年_月_日：综合管网设计。_年_月_年_月：施工图设计。_年_月：报建、领取建设规划许可证。_年_月_日：工程开工。_年_月：完成投资的25%，开始预售。_年_月：主体工程断水。_年_月_年_月：单体工程验收。_年_月_年_月：分项工程验收。_年_月：正式入住。七、投资估算与资金筹措1投资估算总投资造价见表5和附表1表5                                     项目投资估算   单  位：万元序号  项目  开发产品成    本 分期计划进度        1234  1土地费用     2前期工程费     3基础设施建设费     4建筑安装工程费     5     公共配套设施建设费     6开发间接费     7管理费用     8销售费用     9开发期税费     10其他费用     11不可预见费     合计     2资金筹措详见附表2八、经济效益分析1住宅销售价格2销售进度及付款计划本项目计划在_年内完成销售，各年销售计划见表6。表6                                     各类建筑销售计划表（%） 项目合计123 多层住宅    联排低层高档住宅    地下停车场    3税费率本报告采用的各种税费率见表7。表7                                          税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率  营业税 土地增值税 城市维护建设税 公益金 教育费附加费 法定盈余公积金 企业所得税 任意盈余公积金 房产税(按租金) 不可预见费     项目盈利能力详见附表3附表7。    表8                                           敏感性分析表序号项目变动幅度()全部投资(所得税前)     内部收益率()净现值(万元)投资回收期(年)   0基本方案   1开发产品投资     2售房价格     3预售款回笼进度    4租房价格                                            5清偿能力分析6资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。7敏感性分析将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。8临界点分析详见表9表9                                   临界点分析表敏感因素基本值临界点   全部投资税前内部收益率 期望值 开发产品投资(万元) 最高值 售房价格(元平方米) 最低值 土地费用(万元) 最高值 售房面积(平方米) 最低值    9主要经济指标项目的主要经济指标见表10。表 10                                       主要经济指标表序号名称单位数据备注   111   12 建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场出租房地下停车场 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米         12  3456789经济数据总投资资金筹措其中：资本金使用预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元      年平均  年平均  年平均  年平均  年平均  年平均  年平均  12345678财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率 年年          九、风险分析及对策1市场风险分析2经营管理风险分析3金融财务风险分析