《房地产估价案例与分析》模拟试卷.doc

房地产估价案例与分析模拟试卷2004年湖南省房地产估价师考前培训班房地产估价案例与分析模拟试卷一、问答题 (共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第14层为裙楼，用途为商业用房，518层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。   请说出(1)评估该综合楼的技术路线；         (2)应搜集、审核哪些资料?   (二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?   (三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?   二、单项选择题 (共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。)   (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。   (1)征地补偿费应按(    )用途予以计算。   A农用地    B商业用地   C工业用地    D当地政府制定的标准  （2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择(    )。   A估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。   B估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。   C估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。   D估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。   (二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。   (1)此房地产的抵押价格为(    )。   A建筑物价格加土地的现时价格   B土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金   C建筑物的价值   D等于房地产重置价减去建筑物的折旧费   (2)此房地产的建筑物价值(    )。   A等于重置价减去可修复部分的修复费用   B等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧   C等于重置价减去耐用年限计算的折旧额   D等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边   状况，最后确定折旧额。   (3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为(    )。A无影响            B.  对象的价格C估价对象的价格    D影响三、指错题 (下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告   一、委托方：田X X   二、估价方：x x房地产评估有限责任公司   三、估价对象：田X X拥有的x x市五四西路35号41301号住宅(包括生地)   四、估价目的：房地产抵押贷款   五、估价时点：2001年5月23日   六、估价依据：(略)   七、估价原则：(略)   八、采用的估价方法   本估价采用比较法、成本法综合评估。   九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。   十、估价人员：(略)   十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。                                          x x房地产估价有限责任公司2001年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于x住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象41301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积22295 平方米。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元对讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。   二、区域因素分析：   估价对象位于x x市五四西路35号41301号。其所在的建筑群为1999年底新建的  住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与x x市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距x x市高新技术开发区、燕赵大酒店、  时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民  购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。   三、市场背景分析(略)   四、最高最佳使用分析(略)   五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。   六、估价测算过程   1比较法将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。   (1)比较实例确定   比较实例A坐落在x x市五四西路35号的42401号房产，建于1999年为七层砖混结构，房主金x x。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第四层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222.95 平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。418号车库建筑面积18.91平方米，位于楼下院内。该房产为私有房产。   比较实例B坐落在XX市五四西路35号的21502号房产建于1999年，为七层砖混结构，房主张x x。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内三层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59平方米。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅、设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室  一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91 平方米车库一个。楼上附有50 平方米室外阳台一个。该房产为私有房产。   比较实例C坐落在x x市五四西路35号的11301号房产建于1999年，为七层砖混结构。房主  王x x。实例c是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第三层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积22138平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同，可比实例的结构、地理位置、使用功  能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此三案例作为比较案  例。详见表一：表一案例项目比较实例A（金XX）比较实例B（张XX）比较实例C（王XX）评估标的物（田XX）1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.222、建造日期19991999199919993、地段等级二类二级二类一级二类二级二类二级4、结构砖混砖混砖混砖混5、用途住宅住宅住宅住宅6、保养好好好好7、交通便利便利便利便利8、所在层数第四层第五层第三层第三层9、建筑面积222.95M2343.59M2221.38M2222.95M210、单价1750元/M21800元/M22500元/M2   (2)估价计算：   交易情况修正：   评估标的物与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下：   实例A100100    实例B=100100    实例C100/100   交易日期修正：   2001年1月至2001年5月，XX市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下：   实例A100  (1十0.5)100=100.5100实例B100  (1十0.5×4)/100=102100   实例C100  (1十0.5×2)/100=101100   区域因素修正；   实例A、c位于x x市五四路35号佳辉小区，B位于x x市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的区域因素修正率如下：   实例A=100100    实例B=100/98    实例C=100100   个别因素修正：   实例A、B、c物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例的个别因素修正率如下：   实例A=94100    实例B=97100    实例C=135/l00   (3)价格计算：   根据上述各项修正，列表如下：表二比较实例交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37利用直接比较法公式：                            交易情况    交易日期    区域因素    个别因素                            修    正    修    正    修    正    修    正   估价对象房地产的价格  ×（  ）/100 ×（  ）/100  ×100/（  ）×100/ (  )   可比实例交易价格利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价为：   (1871.01十1892.78十1870.37)/3 1878.05(元平方米)用比较法测算得出评估标的房地产的总价值为：   1878.05×222.95 418711(元)2成本法估价测算过程：该房产1999年购入价为：1850元平方米                      1850×222.95 平方米=412458(元)产权手续及各项收费：412458× 59620623(元)利息：(412458+20623)× 3716024(元)投入装修：70000元扣除一年折旧：70000×3021000(元)   412458十20623+16024+(7000021000)498105(元)   根据成本法得出评估标的房地产的价值为：498105元。   七、评估结果：   采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。   采用成本法得出的评估标的房地产的价值为：498105元。   对以上述两种方法得出的结论取中间值即：  (418711+498105)/2458408为此次评估结果。   故此次评估最后结果为：458000元。                                   x x房地产评估有限责任公司                                       2001年5月23日四、指出并改正下面估价报告片断中的错误 (本题l0分。不得在试题上改，在答题处指出错处并改正。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)某住宅开发项目土地使用年限为1998年5月1日至2068年4月30日，规划建筑面积15000平方米，预计售价2000元/平方米。该项目于1998年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元平方米，管理费为建筑费的5，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20，后两个季度分别为30。假定在每个季度中间投入，年利率6，销售税率和销售费用分别为售价的6和3，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目1999年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20，季度利率为  1.6。该项目在1999年3月1日的价格为P，估算如下：   (1)计算开发完成后的价值   2000×15000(1十1.6)2=2906.256(万元)   (2)计算建筑费   1000×15000×30(1十1.6)0.5+1000×15000×30(1十1.6)1.5   446.443+439.412   885.855(万元)   (3)计算管理费   885.855×5(1十1.6)1.5=43.251(万元)   (4)计算销售税费   2906.256×(6十3)（l+1.6）2=253.390(万元)   (5)计算利润    (P+885.855+43.25l+253.390)×200.2P+236.499（万元)   (6)计算项目价格   P开发完成后的价值建筑费管理费销售税费利润   2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499   P1239.384(万元)房地产估价案例与分析模拟试卷参考答案   一、问答题   (一)（1）成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。           假设开发法；通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。       (2)  国有土地使用权证。           建设用地规划许可证。           建设工程规划许可证。土地使用权出让合同及交纳土地使用权出让金凭证。           施工许可证。       施工图纸、施工图预算、施工合同。           已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。   (二)增值额分配有三种方法：A以合并前各自的单价为基础进行分配；B以合并前各自的面积为基础进行分配；C以合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。   (三)首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，  通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资  项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。   二、选择题   (一)(1)A    (2)A   (二)(1)B    (2)B    (3)A   三、指错题  （1）估价对象描述过于简单。   (2)  无估价作业日期。   (3)  没有土地使用权年限。   (4)  无价值定义。   (5)  估价结果应为人民币肆拾伍万陆仟元整而不是肆拾伍万元整。   (6)  估价报告应用的有效期不应为三年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年(见房地产估价规范P78)。   7 无交易情况介绍。见表一。   (8)  交易日期修正错：   实例A100(1十0.5)1100 100.5100   实例B100(1十0.5)4100 102100   实例C100(1十0.)2100 101100   (9) 区域因素修正错，实例B应为100102。   (10)个别因素修正错，实例A应为10094，B为10097，C为100135。   (11)个别因素修正时，可比实例c修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30(见房地产估价规范P11)。       (12)直接比较法公式错，交易情况修正应为100(    )。   (13)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。   (14)估价单位名称前后不一致。   四、改错题   (1)计算管理费错，应为885.855×544.293(万元)   (2)计算销售税费错应为2906256×(63)261.563(万元)(3)计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×200.2P+186.030(万元)城市房屋拆迁估价指导意见