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戴德梁行西安利君时代策划方案66页1、前言2、西安市经济及商用物业市场简析2. 1西安市经济进展状况及写字楼行业态势2.2可类比项目调研3、项目客观条件分析3.1 建筑设计指标3. 2项目优点与缺点分析4、项目定位及策划主题4. 1项目定位系统5. 2项目主体部分功能规划4. 3项目策划主题5、销售操控系统5. 1分段销售及目标5. 2整、散楼层分段销售调控5. 3建议租赁定价系统6. 4建议销售定价系统5.5制胜租售策略6、项目包装及推广宣传建议7. 1有针对性的项目选出推广建议7.2 项目包装及推广工具7.3 宣传推广渠道一效用分析及可用性建议7、项目经济效益分析8. 1租售收支现金流转预算7.2租售条件设定8、建议合作方案1.1 1业绩选介1.2 资源优势1.3 建议合作方案9、结语1 .前言本建议书乃“戴德梁行”为“西安利君置业有限公司”所开发位于西安市未央路的“利君V时代”项目，按房地产市场专业营销策划特式，并发挥敝司的专长优势，且结合贵项目的综合特点，所针对性编制的“市场策划及销售建议方案（简案）”。有鉴于西安市目前写字楼市场销售之颓势，而商业项目竞争也日趋猛烈，故如何为本项针对性厘定一不落俗套，且可切实执行的策划主题，实为本项日后在租售招商管理市场上能否脱颖而出的关键。敝司深信自身具专业及实际的策划识见及能力资源，能提供最切合项目条件的特色主体策划包装，并可启动敝司国内外的客户网络，通过专业高效的租售经营管理建议，并以我司管理核心人员在国内外的市场公信力广邀同业主推本项，务求在最短周期内以最合理的成交价达到租售业绩目标。鉴于本项目运作的特殊性，本建议书纯属提案性、建议性内容，望能与贵司领导交流、探讨实际执行之可行性及建议合作服务内容；然而，务必明确指出的是，所附内容及资料纯属商业机密，并仅供封面列明之呈阅方批阅及参考之内，在未得到敝司的书面认可前，任何人士或者其他项目均不得擅自使用或者将本文内容外泄。敝司尽可能确保所附内容及资料的完整及真实，并不承担任何法律责任。若欲获取进一步资料及商讨委托细则，请与敝司管理人员联系。2 .西安市经济及写字楼市场简析2.1 西安市经济进展状况及写字楼行业态势2.1.1 西安市经济进展状况“十五”期间西安经济始终保持快速、协调、健康进展的良好态势，综合经济实力显著增强。2004年西安市生产总值历史性地突破IoOO亿元大关，达到1095.87亿元，估计2005年达到1265亿元，比“十五”预期目标高出95亿元，比“九五”期末的2000年高出622亿元，年均增长13.4%,高于全国与全省的平均水平。综合实力的不断增强为“十一五”社会经济的持续快速进展奠定了良好的基础。“十五”时期，西安市完成全社会固定资产投资2544.2亿元，比“九五”时期增加了1728.5亿元，增长了2.1倍。西安市按照“中心集团，外围组团，轴向布点，带状进展”的要求，合理调整城市功能布局，加快了高新技术开发区、经济开发区、曲江新区与阎良航空产业基地、西安济浦渭生态园等园区建设。06年实现社会消费品零售总额突破RMB900亿，相比'05年同期增长15%,绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48%）。商贸业已成为西安经济进展的支柱产业。2.1.2 西安市写字楼市场总体情况写字楼区域分布及进展趋势西高新：西高新是西安最为集中的商务办公区，也集中了西安大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时，也都把眼光投向了更广阔的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源逐步呈现紧张趋势。同时，各个写字楼也在配套、设备与办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米左右。城内：西安城内的区域是西安商业CBD的真正所在，成熟的区域环境与四通八达的交通条件，使得该区域依然是写字楼供应与需求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街与与平门里一线，最大的优势是有关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围并不好。整体均价6000元/疔，租金基本在3545元/nf。城北：城北商住楼、写字楼要紧沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，因此这里办公气氛相比其他地区并不浓。同时受到区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼在这样区域需求量很大。要紧是由于商住的价格通常要比纯商务写字楼的价格便宜（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业办公。城南、城东、城西：城南、城东、城西毕竟不是西安市的重要CBD区域。其中城南的写字楼集中在长安路沿线，城东则基本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区域，因此有部分写字楼集中在那里。城西作为西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐步改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。综上几个区域的写字楼来看，2006年西安写字楼消费市场遇到前所未有的挑战；同时西安写字楼的租金指数自2004下半年以来一直呈略微下降趋势，从指数走势来看，2006年西安写字楼竣工面积为33.58万平方米，实际销售面积仅为14.73万平方米；同时西安中高档写字楼空置率在30%以上，入住率能达到80%以上的写字楼为数不多。西安写字楼租金将进一步微调下降。西安写字楼消费市场呈算术级增长，而开发市场却呈几何级增长。从市场供应来看，未来西高新地区将有更多的甲级写字楼加入，经开区、济浦河地区的部分甲级写字楼也都将在未来一两年进入市场。从中长期规划来看，西高新约在60万平方米，经开区在20万平方米左右，其他地区在15万平方米左右，潜在供应量在100万平方米左右。未来几年都是西安写字楼供应较为集中的时期。在对西安写字楼市场广告的长期调查中发现对高档（甲级）写字楼的描述极不准确，高档几乎成为所有写字楼所重点诉求的方向，大多数商住楼是难以支撑高档概念的，可见西安对具有价值的高档写字楼的认识与鉴别能力的不足，这也为市场上真正内外均具备甲级标准之办公物业投放推动市场提供了机会。2003年至2006年5月份西安写字楼市场供需及价格示意图2003年至2006年第二季度西安写字楼市场供需情况：（表一）2003年至2006年5月份西安写字楼市场平均销售、租金价格情况：（表二）03年至2006年5月份西安写字楼市场平均销售、租金价格情况（单位：元）I60004000200004550462549725056销售价格租金价格2003年2005年1、 从表一显示可知，西安市写字楼市场需求成逐年递增的趋势。2、 由于西安市05年受经济及政策影响，整体写字楼市场供需极为低靡，造成了06年上半年西安市写字楼市场集中放量的情况，如表一图例所示，仅06年5月份之前市场存量就达到05年市场存量1.31倍之多。其中放量较大的要紧是商住型物业，占到80%,而商住楼的集中放量也造成了市场供给高速增长的现象。3、 2006年6月份城南区在售各物业平均价格为：商业用房7923元/平方米；写字楼5073元/平方米。城南区各类型物业均价较上月均表现为上升状态。其中商服用房均价上涨了0.81%,写字楼均价较上月上浮了O.28o硬件分析长安国际广场老三届.世纪星高科广场高新数码大厦1、开发条件1.1进展商西房企业集团陕西力克房地产开发有限责任公司西安高科房产高新地产1.2地理位置西安市大南门广场西安市南二环西段88号高新四路与南二环路口东南角高新路与科技路什子西北角1.3规模面积总建筑面积：26万f写字楼50037疔（4栋）总建筑面积：59000m2A座写字间38640平方米总建筑面积近14万平方米数码大厦1.4营业面积地上2层为商业部分，三层1200Hl2,四到十层：1414m212层裙楼营业面积：3000m23层商务配套，427层为写字楼A座写字间38640平方米C座金融商业配套5956平方米天幕阔景商业裙房30000平米（世纪金花旗舰店）三种业态构成1.5物业管理公司美国仲量联行陕西盛邦物业管理有限责任公司高科物业仲量联行1.6竣工投入时间2、技术指标2005年2004年6月2003年12月2004年2.1空调供暖中央空调中央空调中央空调中央空调2.2供电系统供电系统双回路供电系统双回路供电系统双回路供电系统双回路（单/双路）2.3交付标准外墙为玻璃幕墙，首层大堂装修，电梯停装修，标准层公共部分装修，办公间装修，公共卫生间装修单元式热反射中空玻璃幕墙毛胚房、设备设施到位、行政预留洗手间公共部分精装修，室内地面水泥刮糙，墙面水泥压光，无吊顶公共部分精装修，室内地面水泥刮糙，墙面水泥压光，无吊顶2.4使用率使用率：77%使用率：70%使用率：70%使用率：66%（平均）2.5配套设施地下一层设银行专属金库，二层屋面设喷泉、水池的景观，长安万丽五星级豪华酒店私人行政公寓称是主体购物广场国际名品展示旗舰店全球连锁会员俱乐部花园餐厅4种同声传译国际会议室商务吧、商务中心及商务超市500f豪华大堂10种中庭景观5000平方米开放式广场C座金融商业配套一层内设银行、证券、保险等金融服务机构，二、三层为餐饮、休闲场所；楼顶停机坪室内阳光天顶泳池国际会议中心高新购物中心国际商务俱乐部经理人沙龙等国际宴会厅及观光回廊2.7停车位地下2000个停车位地下三层4000f停车场（136个停车位），地面6080个停车位地下312个停车位地上50个停车位420位3、市场条件1.西安顶级地段，其本身1.地处南二环甲级写字楼区，1、项目地处高新四路扼守高1、项目地处高新区核心位置，3.1项目优势已成为西安的标志性建筑，外部交通十分便利。2.配套设施十分完备，整体外观大气，属于顶级办公区。周边的商务配套设施十分健全，每两层设立一个层大堂。2.中国写字楼100强的第50名，宣传口碑效果不错。新门户，交通便利，周边配套齐全。2、项目外立面设计简洁、大气，气势雄伟，形象好交通便利，地段优势明显。2、项目气势雄伟，内部配套及设施档次高。3.2项目缺点1 .项目入市较好，后期运作不成功，虎头蛇尾，资金有一定问题，目前公共部分尚未装修完成。2 .曲高与寡。周边写字楼氛围正在形成之中曲高与寡3.3定位及策划主题国际甲级金融写字楼得长安者的天下中国写字楼100强少数人的商务版图酒店式NET商务区聚帝都之豪气西北总部基地对接世界财富500强3.4宣传推广力度3.5销售情况价格前期的宣传力度很大目前基本没有宣传均价：11760元/Itf前期广告力度大，中期要紧以户外为主，目前要紧通过楼替横幅、条幅均价：6780元/Bf前期广告推广力度大，中后期推广以户外为主均价6500元f前期广告推广力度大，中后期推广力度小均价8600元/nf（租售率）60%80%85%50%3.6出租报价A座90元f;B座150元f;68元/nf月70元/肝月80元f月D座85元f2.2.2可类比项目入住企业情况:长安国际广场xX地域类型国内企业（公司）国外企业（公司）省内企业（公司）省外企业（公司）大型企业中小型企业大型企业中小型企业金融类汇丰银行；东亚银行服装类报喜鸟企业集团SWAROVSKl（施华洛奇）；CK（卡尔文.。克莱）；DAKS（英国）；DUNHILL（登喜路）；BALLY（体育品牌）；实业类榆林中华盐田开发有限公司远大空调有限公司华南资源开发有限公司上海富士施乐有限公司；哈根达斯（冰淇淋）公司；IT公司；众邦药业公司，MISSSIXTY服务类万豪酒店：西房企业集团：美美长安国际百货有限公司陕西长安建设投资开发有限公司中电商务信息技术公司享端咨询有限公司；易居家具装饰服务有限公司；深圳佳睿科技有限公司上海美美商业管理有限公司：Ermenegidozegna：PAULSHARK：GUCCL合计523416老三届世纪星大厦地域类型、省内外省大型企业中小型企业大型企业中小型企业服务类中铁3局第一建设工程责任公司陕西科恭应用技术有限公司陕西无线电管理委员会；元中广告泰豪科技股份有限公司简介上海千思数字化装饰北京东道设计西安分公司北京康达律师事务所实业西安深蓝食品饮料有限公司陕西老蜂农蜂业有限责任公司上海宝钢；方正集团：熊猫集团伊力诺依；东风雪铁龙商务代表处金融陕西省股权托管中心；交通银行其他西安人才中心国际分部西安人事局人才服务中心合计4672高科广场地域类型省内外省大型企业中小型企业大型企业中小型企业服务类西安汇龙网络科技有限公司；华中地产投资有限公司；大唐置业智胜医疗器械公司：鼎诚人才培训部；欣卷文化传播有限公司；新怡科技进展有限公司美格菲、天地源建筑造价公司深圳瑞丰实业超越科技进展有限公司昌德公司；上海海林装饰公司实业万德化工有限公司、银桥乳业、尧柏水泥嘉特科技有限公司：键源净化设备有限公司；西特防静电技术公司深圳多元科技公司其他朗通科技进展有限公司飞马科技贸易有限公司北京一诺伟业商贸公司合计31026数码大厦.类型企业国内企业（公司）国外企业（公司）省内企业（公司）省外企业（公司）大型企业中小型企业大型企业（公司）中小型企业（公司）实业类西门子公司；ABB集团公司；ITT工业公司；HONEYWELL（霍尼韦尔）公司；伊斯流淌力公司；贝加莱工业公司；UT斯达康公司服务业世纪金花；西安高科集团公司高新企业俱乐部；融侨房地产有限公司、华夏人寿保险有限公司、上海天地源股份有限公司：深圳博艺廊装饰有限公司、北京龙发建筑装饰工程有限公司与记黄埔公司；安捷伦科技公司；仲量联行公司其他国家电力监管委员会西北监管局合计214210综合描述：1、以上四个可类比项目均以高档写字楼形象面市，规模体量较大。均使用知名物业管理公司运做。商务配套比较高档、齐全。2、从入住企业来看，以长安国际广场、数码大厦品质最高。长安国际广场16家外资企业、数码大厦10家。其次是老三界，入住企业大多为国内大型企业。如下表：项目省内企业省外企业外资推广主题大型中小大型中小长安国际广场424316国际甲级金融写字楼；得长安者的天下老三届世纪星4672中国写字楼100强；少数人的商务版图高科广场31026酒店式NET商务区；聚帝都之豪气高新数码大厦214210西北总部基地3、综上分析可知，商业办公楼的地理位置、交通状况、气派外型、有用性及配套设施均成为中外公司企业选址的考虑标准。本地客户市场对甲级办公楼的需求量需然不断增长，然而写字楼的供应存量及新增量却远远大于需求量，造成市场承接力不足，空置率平均偏高，高档写字楼更是如此。4、对外资及三资企业公司来说，他们对甲级办公物业的需求量也会与时并增，但此数企业机构决策人的审评标准较高，市场上徒具外形包装而品质欠佳的所谓甲级物业是难入法眼；有待市场上真正内外均具备甲级标准之办公物业投放市场才能引发此类型高端需求客户之高位成交八3.项目客观条件分析3.1 项目建筑指标利君V时代位于西安市迎宾大道与风城一路东北角西安市区由北二环进入西安经济开发区的要紧门户，总建筑面积为57278平米，占地9.3亩项目由商业裙楼、两座主楼及地下停车场构成。建筑面积：57,000m2进展商：西安利君置业有限公司交付日期：2008年物业类型：综合商住产权状况：出售型地理位量：经济开发区3.2 项目优点及缺点A.优点（STRENGTH）分析如下：项目所处的大区域（北经济开发区）近几年进展迅速，投资迅猛，已投入的巨额资金与卓有成效的区域营销，使该区域成为西安的“城市进展新中心”，加之西安市政府的北迁，对北经济开发区西安行政中心的形成起到了绝对的支撑，必将带动有关政府职能部门及企事业单位的入驻，加速推动了区内行政商务氛围的形成，使项目具有了良好的市场预期。本项目位于北经济开发区一期CBD商务区迎宾大道南入口，毗邻北二环，区内购物、银行、星级酒店、高档办公楼密布，地段价值素养较为成熟。区域内整体环境好（绿化、道路、氛围），未来的办公环境会在政务中心背景下形成一种全新的生态办公氛围，从而有别于西安其他区域现有的商务区。大厦外形设计豪华气派，尊贵高雅，科技感强，视野开阔。超前创新的建筑风格，使本项目成为北经济开发区的标志性建筑。办公楼层有用性高，且可满足多类型客户对面积的要求(从40nV单元至整层1,400Hf),灵活性强；进展商实力雄厚，所操作之房地产项目均有不凡市场表现，对客户信心保证。B.缺点(WEAKNESS)分析如下：本项目所处区域属商务办公新区，现阶段商务氛围相对较弱，客户有效需求不足，短时间内较难聚集一定数量的有效客户，销售将存在一定压力。补点建议一如若吸引买家，惟有打造出符合市场需求却又领先于现有办公模式的产品。鉴于本项所处的位置虽非西安成熟的商务办公区，但区域包装正在向国际化、政治化、生态化靠拢，故本项产品要借助区域优势特点打造成科技、生态主题型的高尚办公形象，以领先的科技智能及生态化办公特质面对寻求创新办公环境的自用客户与投资客。北经济开发区区内商业办公楼供应量较大，同期本区域市场上推出的写字楼项目众多，本地企业需求量毕竟有限，市场存在竞争压力，市场客户未能识别个中优劣，可能造成恶性竞争如价格战等；故如何于开盘前期吸引品牌的企业进驻“利君V时代”以制造“掀头效应”将为项目租售成败的关键。补点建议一使用敝司后文所建议之“IBU名商总部”+“制造力散发中心”策划主题，巧妙处在于可突出“国际知名商务企业进驻本项”，尽快确立知名企业商户的进驻，以“掀头效应”打消潜在客户的疑虑，以先声夺人之势吸纳本地高端客户“藉风跟进”，招徒大批欲与已进驻本项的知名企业发生商机关系的本地及合资企业客户，奠定项目无可仿拟之尊贵首席办公物业地位，树立“北经济开发区首席创新示范式办公楼”之独有形象；并可在项目投放市场后面对同区竞争项目时，以“IBU名商总部”的商机引点吸纳市场上在同时考虑租购其它竞争项目的准客户，打响项目知名度，项目价值性得以表达，对潜在客户具有额外吸引力，区内竞争对手项目无法模拟。北经济开发区写字楼租售市场估计将在23年后方可达到成熟期，区域内商住类办公项目较多，市场目标客户现时对高档办公楼档次素养的价值性认知不深。补点建议一就国际评判标准，高档写字楼均为纯写字楼，且京沪写字楼市场近年也表现出高品质写字楼纯粹化特征。在本区域除个别写字楼（经发大厦）外纯写字楼为之不多，故运用推广包装向市场传达“纯粹写字楼”的国际物业标准与高性价比，不难提升本项之价值。同时在宣传推广上建议通过前期软性广告营造项目北经济开发区首席创新示范式商务旗舰君临天下“耀世待发”的气势。一尽量监控项目工程如期竣工，对客户带来信心保证。4.项目定位及策划主题4.1 项目定位系统4.1.1 项目整体定位按前文就西安市商务办公物业市场的简析与对本项目的客观分析，根据敝司多年的商务项目实际操作经历及推断，敝司深信本项目可准确定位为：利君V时代科技办公、阳光办公、生态办公典范利君V时代强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化与员工素养的培养与提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，与满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。利君V时代一五星级的形象、四星级的配置、三星级的价格。阳光办公国际标准舒适办公环境 人性化的建筑功能设计与层高设计，自然光线照射到大厦每个角落，使在这里工作的人们尽享阳光办公、激发无限灵感。 细节的高标准设计，防晒、防反射、隔音、隔热等环保型建材的应用。 强调建筑的商务环境设计，适宜人们休憩、交流、运动的阳光空间，在公共空间分享阳光，调节心情、舒缓压力。 电梯数量足够，停车位足够，赠送户式中央空调，使用便利、费用低廉，有效降低企业运行成本。科技办公高端智能化（数字化）写字楼，科技引领商务5A智能化系统：“楼宇（BA）+办公（OA）+通讯（CA）+消防（FA）+保安（SA）,让写字楼充满“智慧”。全楼网络联盟在线办公、先进的全自动化商务文秘系统、多功能演示会议技术平台。网上物业管理平台：提供网上预定会议、机票、餐饮等无忧服务，使网络成为一切物业管理服务的通道,并能通过网络促进彼此的互动交流。无线局域网：能够在楼下咖啡厅，在大堂茶座，在甚至楼顶花园，皆能随时满足移动办公的现实需求，激发商务灵感，让工作与享受从容转换、轻松掌握。生态办公经开区首席景观写字楼 绿色广场楼前拥有大面积花园广场，在寸土寸金的北经济开发区彰显卓然不群的高贵气度。 景致大堂以水境、园艺小品、绿色植物等景观形成花园大堂。让您在紧张的工作中得到放松与休闲，让您与您的客户在这优雅的环境中达到共识，精诚合作，成为商海中亲密的朋友。 空中花园楼层中或者楼顶设置空中花园，突破了写字楼人际交往的壁垒，既为办公人士与到访者提供了自由交流与休息休闲的空间，也为严谨沉谧的商务空间注入了内敛宁静的理性之美。花草、绿植、流水、清音的生态有氧办公，激发无限工作灵感，成就顶尖智慧商务。4.1.2项目客户群定位根据对西安市甲级办公物业需求量的深入分析，并结合对本项硬件（如位置、规模等条件）情况的熟悉，本案的市场潜在目标客户，按机构性质及需求面积预测统计如下：客户定位在注重企业形象与个性办公环境的企业机构；其中实力派企业（国有或者股份制企业、准上市公司机构、其他性质与行业的企业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户，设计创作型企业（如装饰、建筑、三维动画等）及服务于本区域的企业为补充客户。主力客户特征：1）公司自身实力通过历年积存已处在国内同行业水准的第二军团领军人，并有信心在一定时期内成为第一军团的中坚力量；2）关注提升公司形象及品牌知名度；3）既希望利用中央商务群的商务综合优势，又希望降低运营成本；4）在企业自用的同时，又有资金的保值及增值的资本运筹。5）期待企业办公环境能够产生一定的制造力由于中高档客户所在的企业大多非常强调专业化程度，具有较高的利润率与良好的成长性，他们要求办公场所功能相对专一，周边交通配套齐全；由于需要接待客户，写字楼务必能表达甚至提升公司的专业化形象具有相当的档次，高端纯写字楼的产品定位迎合了那些追求公司形象的实力型企业的青睐。国内知名企业与本地实力型企业将会在国际企业入住的情况下跟进，形成“羊群效应”，继而实现楼盘销售。4.2项目主体部分功能规划楼层功能分配租售策略Loft417层（约13000平米）47117平米的制造力散发中心，面积可自由组合。针对西安广告设计、建筑设计、家居装饰等创意服务类企业与跟随西安市政府北迁而进入经开区的服务类企业定制的专属工作空间，突出性价比、创新性、升值性与投资性，可考虑作为项目前期销售的重点。写字间49层（约4520平米）开放式自由组合的商务办公，面积80200平米，全方位提供最先进及一站式的办公、文秘、家具、文秘及会议服务。先租后售，带租约销售，销售面对本区域的投资客户。租赁面对一些计划进驻西安市场的国内企业公司。如许多在本项周边商务考察及长包酒店商用的公司，他们往往需要一、二年的筹备时间，通常会采取先租办公空间，待市场壮大后考虑购买。写字间1023层（约10626平米）办公楼间格划分，面积灵活分配，提供从150平米至最大整层759平米办公面积。销售针对中大型成长企业，以低层“先租后售''带动入驻热潮，提高高层办公面积的成交价（估计比市场可比项目成交价高10%）；提供灵活的不一致交易方式，以扩大目标客户群体，提升写字间整体组售率。写字间2426层（约7000平米）名商总部中心，面积划分区间为300一整层2000平米，以大面积或者整层销售为主。为提高项目档次，凸现项目品质的部分。是经开区少有的甲级写字楼标准办公空间，以西安、国内知名企业与北城外资企业、标杆企业作为目标客户群体，塑造北城顶级办公商务旗舰的形象。1、2、3层商业7、-2层（约IOooo平米）大堂、商务中心、咖啡、金融、品牌名店，酒吧、健身、美容美发、西餐厅、阳光午休书吧、停车场、便利店考虑到整栋大厦的品质保证，与各功能运营者多以租赁为主的实际情况，对功能配套楼层面积以租为主，停车场可售使用权4.3策划主题制造力散发中心（LOFT）人性化灵动工作空间阳光办公阳光品质酒店式物业管理买一层得两层高性价比、高升值性阳光、科技、生态商务利君V时代一经开区创新示范式商务旗舰IBU名商总部（OFFlCE）高端智能化（数字化）写字楼全楼网络联盟在线办公多功能演示会议技术平台国际标准舒适办公环境空中花园、绿色广场无线局域网、网上物业管理平台利君V时代一经开区创新示范式商务旗舰创新示范经开区科技办公、阳光办公、生态办公典范。商务旗舰经开区首席国际标准舒适办公环境、高端智能化（数字化）、全景观写字楼。支撑A:树立项目新形象制造力散发中心概念浅解：一个颠覆旧办公模式的智慧型企业制造中心，再生于一个规划领先的大规模新兴商务区，为西安办公革命竖起了新标志。每个区域版块中都有一个领头羊，往往并不是建筑最高、体量最大的建筑被称之NO.1;而是最具有地区优势代表性、综合品质最高同时有引领性的稀缺价值的楼盘才能被称之NO.1。结合本项所处区域的政治、国际、生态的特点，将本项目标对准市场上以制造、创作为主的中型智力企业，提出“商务环境革命”。以标志性的层高、全通透被璃幕墙、厅内高生态植被、各层不一致的公共环境艺术处理为思想激发平台，突出大厦阳光、富氧、全景观的创新办公特质；以全楼网络联盟在线办公、先进的全自动化商务秘书文仪系统、多功能演示会议厅为技术平台，突出大厦所能提供的创新商务技术服务含量，使客户得享一体式的商务、办公、文秘服务。客户同意性分析：目标客户对企业办公形象要求高，有极强的创新意识，要紧提供智力型服务，作为智力服务型企业，对固定资产的投资有较强的增殖保值要求，决策者愿意为能促使员工发挥潜能的措施支付一定费用，从而使企业具备更强的竞争力跃入行业一流梯队。北经济开发区作为西安近年来进展最快的城市新中心区域，已具备了高质素、大环境、高升值的良好形象，对智慧、制造性企业有着较强的吸引力。优势分析：超越竞争一独创突出主题，可避免写字楼同质化严重的现象，树立项目独一无二的竞争优势；市场占位一符合项目特质，卖点突出，形象明确，理念适当超前，引领市场；支撑B:提升项目品质与内涵“IBU名商总部(INTERNATlONALBUSINESSUNloN)”概念浅析：“IBU商联”一以商业咨询商务联会为主题，突出本厦所能提供之顶尖技术服务含量，及全方位的商务办公场所。以最先进的全自动化商务秘书系统为技术平台，吸引国际知名企业或者大型国企公司进驻我厦，客户无需投资在装修、设计、家具、办公文艺等设备上，便能收“购房进驻便可马上开展业务”之效。先租后售、带租约销售，对进展商来说诚属一项成本低、回报高、风险小、灵活性较大的市场营销策略；名商总部一北城实力派企业总部基地，国际标准舒适办公环境，经开区甲级写字楼典范。提升项目品质与内涵,巩固“经开区首席创新商务旗舰”形象，超越有关竞争项目；客户同意性分析：欲租予一些计划进驻西安市场的国内、外高新企业公司。如许多在本项周边商务考察及长包酒店商用的国际性公司，他们往往需要一、二年的筹备时间。这些公司均乐于选择临时设址于具有最先进及现成的商务设备的办公地点，往往亦因此愿意负担较高的租金。（在国外同类型的商务中心租金往往比纯办公楼的租金要贵上30%）优势分析：超越竞争一本厦独创突出主题，可提升形象。并可争取落址竞争项目的知名企业公司移址本项；灵活性一只需设置可任意拆移的活动间断，户型弹性灵活，将来亦可整层租予有需求的客户（我方拥市场独有经验，可为进展商提供最先进的全自动化商务秘书系统的技术顾问服务，并欢迎贵方考察成功应用此系统的商务中心项目）；成本低一统一的商务秘书系统技术先进但成本不高；办公家具方面，建议可与美国HOMEESSENTlALS家具出租集团合作，为办公客户直接提供家具出租服务，按不一致要求订制并可随时更换。此来进展商无需负担配置家私的成本；高回报一以此商务办公基础功能、设备齐备之条件，并辅以低价始租予知名跨国公司、社团及通过各类媒体有偿与无偿报道与大力宣传，可望在一个年度内将租售价提升15%-20%左右。广告效益一国际性企业公司的进驻可提高项目及进展商的知名度。国际知名企业或者大型国企公司的进展动态自必吸引国内、外传媒的相继无偿报道导，垂手可得超值的广告效益。资源我方与进入国内的多数外资、合资企业均保持良好的合作关系，时机成熟之时，我方能够引进这些外资、合资企业进驻本项目，这将极大提升楼盘档次与楼盘附加值。注： 上述主题策划再辅以国际水平的物业管理服务，强化项目国际化形象，向准客户保证物业保值及增值能力； 以“国际知名公司企业进驻本项目”为卖点，创办“IBU名商总部”作主题宣传推广，料能把市场认可租售价上推1075%; 上述主题概念在传媒推广市场上本身已甚具新闻价值，能为项目争取到大量的主动软性新闻专访；对进展商来说，可节约大量的硬性广告投放成本，宣传收效与更显著（因真实性高）5.租售操控系统5. 1分段租售及目标阶段时期推广策略及工作执行租售业绩目标Ioft写字间策划导入期5/077/07（3个月）制定所有策划主题、市场推广及租售操控方案。协助进展商组建市场租售中心。开始选择合作媒体以软性广告形式导入项目卖点及策划主题。就策划主题与目标客户明确合作意向及配合细节。开盘强销期8/0712/07（5个月）以''制造力发散中心”为念，精心设计策划的宣传推广手法投放市场，打造项目知名度及声势。以“IBU名商”为概念，招徒国际著名办公客户，结合国际知名客户入驻及30%（售）20%（售）客户签约仪式盛势开盘。租售高峰期1/086/07（6个月）全力推广项目热销及IBU商联成立盛况，“重点客户签约仪式”公关活动等。公推最佳楼层及面积吸引高峰期客户。以良好的售后服务，使已签约客户辗转介绍客户。50%（售）45%（售）合计80%（售）65%（售）5.2建议整、散、售面积分段体调控5. 2.1LOFT办公空间率先亮相销售，树立项目新形象。原因：本项产品的要紧卖点之一为LoFT办公空间，具备创新、有用、高性价比的特点，再配以“制造力发散中心”的主体概念，强势系统地宣传推广，必将引起西安写字楼市场震动与目标消费群的高度关注，便于迅速提升项目的知名度与影响力，凸显项目核心形象，为项目平层写字间的后继租售工作奠定良好的市场基础。6. 2.2LOFT办公空间使用从上（部分）而下销售策略，前期形成热销氛围。原因：从上（部分）而下销售LOFT办公空间，要紧目的是由于较高楼层的LoFT办公空间便于表达LOFT核心卖点，容易形成样板示范效应，刺激目标消费群购买，在项目开盘入市期形成热销的局面。从而对项目整体的顺利销售起到推动与拉引的作用。5.2.3平层写字间前期以49层为主，进行散租，以带动平层写字间部分之租售工作。原因：以“IBU商联”为平层写字间部分包装主题，突出办公区所具备的制造力内涵。以最先进的全自动化商务文秘系统、演示会议功能为技术平台，抓住政府马上北迁，经开区飞速进展的有利时机，吸引国际、国内的知名企业进驻本项目，以“掀头客户效应”带动平层写字间部分整体租售工作。“IBU商联”租赁部分后期可带租约销售。5.2.4继后平层写字间1026层以整售、散售并行的方式在市场推出，提升项目内涵及品质。原因：针对“IBU商联”形成的国际品牌企业入驻的牵头效应，趁势推出利君V时代一“名商总部”概念，就1026层平层写字间部分，以整售、散售并行的方式在市场推出，以经开区首席国际标准舒适办公环境、高端智能化（数字化）、景观甲级写字楼的项目内涵及品质，吸引经开区乃至西安的实力派企业购买入驻。5. 2.5办公区面积分层整、散销售调控策略楼层销售面积调控合计面积24-26层半层、整层售予超大型客户（500-240Onr）8,000m210-23层半层、整层售予大型客户（150-759mj）10,626mj4-9层“IBU商联”带租约销售，散卖中小型客户（80-229rf）6,831mi477层LoFT47117mj15,600m,调控设定：以上建议的面积调控可满足具不一致面积要求的客户，包含IOft客户（47117Y417层）、小型面积客户（4-7层IBU8075Om中型面积客户（873层150-30Om,）、大型面积客户（14-23层300-759m?）、甚至超大型客户（24-26层500-2,400m）吸纳市场各类型要求的购买客户；IBU商联散租、散售客户安排到较低楼层。因对进展商来说，高/低层销售价差距幅度较大，高层销售可带来较大收益回报。而对客户来说，相信大部分租户因流淌性较大对楼层选择不可能太坚持；同时较低楼层的小面积写字间划分，总价较低，便于投资。在物业管理角度上，散售及散租户集中于低层将较易于管理。5. 3建议IBU商联租赁