澄迈县商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）.docx

澄迈县商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为规范我县商品房预售资金的监督管理，保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法和海南省商品房预售资金监管办法等有关规定，结合本县实际，制定本实施细则（以下简称“本细则第二条凡在澄迈县申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、使用及监督管理，适用本细则。本细则所称预售资金，是指预售商品房的房地产开发企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房出售，由购房人缴交的定金、预付款、房价款（包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款）、保证金等各种款项。第三条澄迈县住房和城乡建设局负责指导和监督本县商品房预售资金监管工作（以下简称主管部门），具体负责制定本县监管实施细则及三方监管协议书文本。澄迈县住房保障与房产管理局负责本县商品房预售资金监管工作（以下简称监管部门）,具体负责会同人民银行澄迈支行通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行、与开发企业及商业银行共同签订预售资金三方监管协议、对开发企业管理使用预售资金的行为进行监督检查或委托第三方机构协助对开发企业使用预售资金的行为进行审核检查。人民银行澄迈支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。商业银行按照监管协议做好监管账户监控和拨付工作，并定期与监管部门对账，对发现的违法违规行为及时向监管部门反馈。第四条商品房预售资金的监督管理遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。第五条预售资金监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目完成房屋所有权首次登记后终止。第二章预售资金监管账户的开设与变更第六条监管部门会同人民银行澄迈支行通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定本县辖区内能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并通过澄迈县住建部门门户网站予以公示，开发企业应从公示的名单中选择商业银行作为监管银行。第七条开发企业在申请办理商品房预售许可证前，按一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。第八条监管账户一经设立，原则上不得随意变更;确需变更的，应由监管部门、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，重新签订新的监管协议，并在5个工作日内将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。账户变更期间，原监管账户范围内的商品房暂停销售。第三章预售资金监管协议的签订第九条开发企业在申请办理商品房预售许可证前，须与开设监管账户的监管银行和监管部门签订三方监管协议。监管协议应明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等，监管协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在商品房买卖合同中予以体现。未签订监管协议的，县行政审批部门不得核发商品房预售许可证。第十条开发企业在取得商品房预售许可证后，应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，将监管银行、监管账户等信息在商品房预售许可证、商品房买卖合同上载明，并在商品房销售现场显著位置以及县住建部门门户网站进行公示。第四章预售资金的收存第十一条开发企业预售商品房时，由购房人缴交的定金、首付款等全部购房款直接存入监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。购房人分期或其他付款方式购买商品房的，在签订的商品房买卖合同中，必须注明付款次数，每次付款金额和付款时间，并按合同约定由购房人将购房款存入监管账户。第十二条购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）由贷款银行按开发企业提供的监管账户直接划入，并注明用途。第十三条开发企业不得向购房人以集资、借款、会员费、工程抵押等形式变相预售商品房，逃避资金监管。第十四条监管银行应充分利用自身网络技术条件按幢按套建立购房款明细管理台账并定时传送给监管部门，确保专款专用。购房款明细管理台账包括房号、购房人每次交存购房款时间、金额及累计交存总额等。在监管部门商品房预售资金监管系统建立后，监管银行业务管理系统应与监管部门商品房预售资金监管系统对接联网，实现信息共享。第五章预售资金监管的额度第十五条商品房预售资金实行全程监管，确保专款专用，对用于支付工程建设等费用的预售资金要实施重点监管。商品房预售资金重点监管额度按照项目建筑、安装、装修和区内配套建设等成本费用（含税）以及5%的不可预见费用确定。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。开发企业申请的重点监管资金应用于支付本项目工程建设进度款、建筑材料、配套设施、设备、全装修工程进度款等款项以及法定税费、不高于5%的不可预见费。开发企业申请支取监管额度内的资金，须经监管部门核实同意。监管账户内累计预售资金超过重点监管额度后，监管银行应通知监管部门和开发企业，开发企业可自行提取重点监管额度以外的资金，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。第十六条开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目资金使用计划。使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照项目建设进度达到主体结构封顶、竣工验收、配套设施建设完成、初始登记、具备办理产权转移登记条件五个环节设置资金使用节点：1、项目主体结构封顶时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的45%；2、项目完成竣工验收时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%；3、项目完成配套设施建设时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的90%；4、项目完成初始登记时，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；5、项目具备办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止。完成初始登记并达到具备办理产权转移登记的条件前，监管账户内的资金不得低于重点监管额度（含税）的5%。第十七条开发企业申请使用监管资金前，应当向监管部门申请对项目工程形象部位进行现场查勘。现场查勘后，开发企业按照施工进度向监管部门提交以下材料申请办理拨付手续：（一）商品房预售资金使用申请表；（二）授权委托书及受托人身份证复印件；（三）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料及影像资料；（四）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；（五）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知；（六）其他应当提交的材料。首次拨付款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的转款回单。如支付工程款的，则需提交监理单位对相应款项使用情况的证明材料。第十八条申请材料审核合格后，由监管部门在3个工作日内出具同意拨付证明。监管银行收到监管部门同意拨付意见后，应在2个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或单位。监管银行违反监管协议，未经主管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。第十九条有下列情形之一的，监管部门可书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的预售资金，并协调相关部门监督监管账户内资金的使用：（一）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的。（二）预售项目发生质量事故或存在严重质量问题的。（三）预售项目未按期交付使用或存在不能按时交付风险的。（四）项目存在违法违规建设和销售的。（五）项目存在严重债务和劳务纠纷的。（六）县住建部门认定应当暂停拨付的其他情形。开发企业侵害购房人权益，依法应给予赔偿的，应优先用超出项目监管额度以外的预售资金支付。第二十条在销售中若发生退款的，开发企业可以向监管部门申请解除退款部分的监管申请，监管部门应在3个工作日核实并书面通知监管银行。第六章预售资金监管的解除第二十一条开发企业办理完成项目房屋所有权首次登记并达到具备办理产权转移登记的条件后，可以持解除监管申请书、授权委托书及受托人身份证复印件及房屋所有权初始登记等证明文件向监管部门申请解除预售资金监管。监管部门受理申请审核通过后，向开发企业出具解除预售资金监管通知书。开发企业持解除预售资金监管通知书到监管银行按规定办理解除预售资金监管手续。第二十二条解除监管后的账户和剩余资金由开发企业自行处理。第六章监督管理第二十三条监管银行应按月将预售资金收支等情况报送监管部门。监管部门应主动在住建等部门门户系统公示监管协议、工程形象进度和预售资金收支情况等相关信息，方便购房人查询。第二十四条监管部门要定期巡查预售项目，发现项目收支存在异常情况的，责令开发企业限期改正。人行澄迈县支行发现监管银行违规的，应当依法严肃处理。监管银行发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管部门，监管部门要及时作出处理。.第二十五条涉及人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法（2022）12号）有关要求执行。第二十六条开发企业有下列行为的，由监管部门责令其限期整改，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金：（一）未按规定收存、使用预售资金的；（二）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；（三）以收取其他款项为名变相逃避预售资金监管的（四）其他违反预售资金监管规定的。情节严重或拒不改正的，按照国家及我省诚信管理有关规定处理，同时关闭该项目网签系统。违反相关法律、法规、规章规定，依照相关规定处罚。第二十七条施工单位、监理单位提供虚假资料或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理。违反相关法律、法规、规章规定的，依照有关规定处罚。第二十八条监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、管理以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任。第七章附则第二十九条本细则的具体应用由澄迈县住房和城乡建设局负责解释。第三十条本细则自2022年月一日起施行，有效期至年月日。