枣阳市商品房预售资金监管办法（2023试行）.docx

枣阳市商品房预售资金监管办法（试行）第一条为加强商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房双方当事人的合法权益，防范交易风险，确保商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，依据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令第248号）、城市商品房预售管理办法（中华人民共和国建设部令第40号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市范围内商品房预售资金的收存、使用及监督管理适用本办法。第三条本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房在不动产首次登记前出售，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括首付款、预付款及预售商品房按揭贷款等款项。本办法所称合作银行，是指房地产开发企业申请商品房预售许可证时，开设商品房预售资金监管专用账户的商业银行。本办法所称按揭银行，是指购房人办理按揭贷款时提供按揭贷款的商业银行（含住房公积金管理部门委托的商业银行）。第四条市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责本市商品房预售资金的监管工作；金融监管部门负责对合作银行和按揭银行的商品房预售资金管理行为进行监督；合作银行负责与房地产开发企业共同处理商品房预售资金的收存和使用，及时提供监管账户资金信息工作；按揭银行负责将商品房按揭贷款（包含公积金贷款）存入商品房买卖合同约定的监管账户。第五条市住建局对商品房预售资金的收存和使用实行全额全过程监管。项目预售资金必须全额纳入监管账户,市住建局在办理商品房合同备案前，先予审查购房人所交纳的购房款入账情况，对全款购买的核实全款入账记录，对按揭贷款的核实首付款入账记录，凡不能提供银行入账流水的,一律不予办理合同备案。对采取按揭付款的，开发企业要在合同备案后3个月内向市住建局提供按揭款进账流水。第六条市住建局建立商品房预售资金监管合作银行名录。承接商品房预售资金监管业务的商业银行，与市住建局签订商品房预售资金监管合作协议，约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证前，选择名录内的商业银行（以下简称合作银行），开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并与市住建局、合作银行共同签订枣阳市商品房预售资金使用管理协议书（以下简称协议书）。协议书格式文本由市住建局会同相关部门另行拟定。第七条监管账户应当遵循一证一户、专款专户、专款专用、封闭管理原则。一个商品房预售许可证只能开设一个监管账户；房地产开发企业有多个商品房开发项目或项目分多期开发的，也应当遵循一证一户原则，分项目单独开设监管账户。第八条房地产开发企业开展商品房预售工作时，应当在售楼部醒目位置公示监管账户信息，在商品房买卖合同中必须注明监管账户信息。房地产开发企业应当协助购房人将购房款直接存入监管账户。合作银行核实缴款信息后，向购房人出具缴款凭证。房地产开发企业应当根据合作银行出具的缴款凭证为购房人换取交款票据。购房人贷款购买商品房的，金融监管部门要监督指导按揭银行在按揭贷款发放后直接将按揭贷款划转至商品房买卖合同约定的监管账户。第九条商品房预售资金的使用范围，包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设施工进度款、税费、预售项目抵押贷款本息和其他管理费用等。项目建设的前期费用如土地款、配套费、设计费等，在工程竣工验收前一律不得列入使用范围。第十条房地产开发企业使用商品房预售资金时，监管账户应当按照工程进度留足资金余额：在主体工程封顶前不低于预售备案总金额的20;在主体工程验收前不低于预售备案总金额的1O;在工程竣工验收前不低于预售备案总金额的5;在不动产首次登记前不低于预售备案总金额的2%o完成不动产首次登记的，解除资金监管。第十一条房地产开发企业使用商品房预售资金时,依据协议书约定向市住建局提出申请，提供用款事项的相应材料。市住建局收到房地产开发企业的申请资料后，核定用款额度，在3个工作日内作出答复。资金使用符合本办法相关规定的，市住建局出具同意意见。合作银行按照同意意见的用款额度办理商品房预售资金拨付手续。对申请拨付工程进度款的，施工企业必须提供未拖欠农民工工资证明及农民工花名册，市住建局要加大核实力度，确保农民工工资及时兑现。有下列情形之一的，市住建局不予同意使用资金,并将理由告知房地产开发企业：（一）申请资金超出用款额度的；（二）该项目之前用款未按照要求使用，且违规行为未改正的；（三）未按照规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;（四）不按照规定使用商品房预售资金的其他情形。第十二条市住建局应当将房地产开发企业未按规定收存、使用商品房预售资金等违规行为书面告知合作银行,合作银行应当暂停支付项目商品房预售资金。待违规行为整改完成后，市住建局再书面告知合作银行。合作银行要严密监控预售资金流向，确保专款专用；对预售资金流向有异常的，应及时告知市住建局、金融监管部门。第十三条市住建局应当每月汇总商品房预售资金收存、使用情况，并在市政务网住建局版块上予以公示，接受社会各界监督。第十四条房地产开发企业办理完成不动产首次登记后，可向市住建局申请解除商品房预售资金监管。市住建局收到解除申请后，应当在3个工作日内作出答复。符合解除条件的，市住建局出具同意解除意见。房地产开发企业凭此意见向合作银行办理结算手续，注销监管账户。不符合解除条件的，市住建局不出具解除意见，并告知房地产开发企业。第十五条合作银行应当在每月将监管账户内商品房预售资金的使用明细告知市住建局。市住建局应当建立与商品房网上合同备案系统衔接一致的商品房预售资金监管信息系统，对监管账户及其资金状况进行动态监管。合作银行应当将商品房预售资金监管信息与市住建局商品房预售资金监管信息系统进行对接，实现监管账户内资金信息即时共享。第十六条任何单位或个人发现房地产开发企业或者合作银行违约违规收存、使用商品房预售资金的，均有权向市住建局或者金融监管部门举报投诉。市住建局或者金融监管部门接到举报投诉后，应当及时调查处理，并向实名举报投诉者答复调查处理结果。第十七条市住建局应加强对商品房预售资金收存、使用情况的督查，发现房地产开发企业未按规定收存、使用商品房预售资金的，应当责令房地产开发企业限期改正，将项目列入重点监管范围，依法予以行政处罚，记入房地产开发企业信用档案，将相关情况通报至发改、自然资源和规划、市场监管、银保监等有关部门，并向社会公示。对违规使用的资金，房地产开发企业要按照协议书约定将等额资金注入监管账户。第十八条合作银行未履行商品房预售资金收存、使用、信息共享等监管职责的，市住建局可依据协议书约定要求合作银行及时纠正。对没有及时纠正的合作银行，市住建局可依照约定要求其承担违约责任，并通报金融监管部门。合作银行违规拨付商品房预售资金的、按揭银行未将按揭贷款直接划转至监管账户的，金融监管部门应当责令合作银行、按揭银行按照协议书的约定进行整改，依法依规予以处理。第十九条有关部门对监管账户内商品房预售资金进行冻结或者扣划时，合作银行有义务说明监管账户的性质,并及时告知市住建局。第二十条涉及商品房预售资金监管的相关部门工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权等行为的，视其情节轻重，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第二十一条本办法由枣阳市住房和城乡建设局负责解释。第二十二条本办法从印发之日起施行。本办法施行后，国家、省和襄阳市出台新规定的，从其规定。