市区商品房预售资金监管实施办法.docx

市区商品房预售资金监管实施办法第一章总则第一条商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）、城市商品房预售管理办法（中华人民共和国建设部令第131号）等有关规定，以及最高人民法院住房和城乡建设部人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知、住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见相关文件精神，结合本市实际，制定本办法。第二条本市市区范围内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金归集、监管资金留存、监管资金拨付和使用，以及监督管理适用本办法。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含现金付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部房价款。第二章监管机构第四条住房和城乡建设局（以下简称市住建局）是市区商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的组织实施。银行中心支行（以下简称人行中心支行）、银行保险监督管理委员会镇江监管分局（以下简称镇江银保监分局）监督指导预售资金监管工作。第五条商品房预售资金监管采用委托第三方监管模式。由市住建局确认的机构作为预售资金第三方监管机构（以下简称“第三方机构”），具体开展商品房预售资金监管工作。第三章预售资金归集第六条第三方机构与商业银行签订预售资金监管合作协议，开设商品房预售资金监管账户，用于归集购房人的全部房价款。房地产开发企业预售商品房时，应在售楼现场醒目位置公示第三方机构名称、选定的预售资金监管账户等信息。第七条商品房在预售过程中，购房人按照合同约定支付的全部房价款交存至预售资金监管账户。购房人直接支付的房价款，由购房人存入预售资金监管账户；购房人申请银行按揭贷款、住房公积金贷款的房价款，由贷款银行、住房公积金中心放款至预售资金监管账户。房地产开发企业不得使用其他账户或者现金方式规避预售资金监管。房地产开发企业申报商品房买卖合同备案时，第三方机构根据商品房买卖合同，核验购房人直接支付的房价款到账情况，满足条件后办理合同备案。第四章监管资金留存第八条商品房预售资金监管账户中留存一定额度的监管资金，用于保障商品房预售项目竣工交付和办理首次登记。第九条留存的监管资金额度由市住建局根据商品房预售项目建设工程造价、交付使用条件等因素确定。第十条每套商品房在预售资金监管账户中的预售资金,超出应留存监管资金的部分，由房地产开发企业直接提取使用。第五章监管资金拨付和使用第十一条监管资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记后终止。第十二条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同涉及预售资金退还时，房地产开发企业可持合同备案注销证明向第三方机构申请拨付所对应的监管资金，由房地产开发企业统一将预售资金退还购房人。第十三条预售商品房楼栋建设达到规定的工程形象进度节点，市住建局委托第三方机构审核确认后，按楼栋计算应监管额度受限比例逐步降低。具体为：（一）工程形象进度达到主体结构1/4后，按楼栋计算应监管额度的80%受限；（二）工程形象进度达到主体结构1/2后，按楼栋计算应监管额度的60%受限；（三）工程形象进度达到主体结构封顶后，按楼栋计算应监管额度的40%受限；（四）完成外立面装饰后，按楼栋计算应监管额度的30%受限；（五）完成竣工验收备案后，按楼栋计算应监管额度的20%受限；（六）完成交付使用备案后，按楼栋计算应监管额度的10%受限。工程形象进度具体节点及对应的受限比例由市住建局负责制定并适时调整。第十四条商品房预售资金监管账户中，按楼栋留存的监管资金超出受限资金的部分，可申请拨付使用。监管资金不同于房地产开发企业的自有资金，应专款专用，须全部用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。具体由房地产开发企业提出资金拨付使用申请，5个工作日内，第三方机构会同本办法适用地住建部门根据项目建设有关合同等信息初审，报市住建局核实。市住建局核实同意后，第三方机构定向支付至本项目有关参建单位。第十五条预售楼栋完成不动产首次登记后，房地产开发企业可向第三方机构申请资金监管终止。第三方机构审核符合条件，报市住建局核实同意的，应在5个工作日内终止对该楼栋的商品房预售资金监管，并将剩余的监管资金全部拨付给房地产开发企业。第十六条项目属地政府确认预售商品房项目存在楼盘烂尾等重大房地产风险时，经市住建局批准，第三方机构应启动应急响应机制，配合项目属地政府做好监管资金提前拨付等工作。第十七条房地产开发企业可凭在我市设立的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换出部分监管资金。第六章监督管理第十八条商品房预售时，房地产开发企业应与购房人、第三方机构签订预售资金监管三方协议（以下简称“三方协议”），并将三方协议作为商品房买卖合同的附件之一。三方协议中应明确监管资金归属、付款方式、出险情形应急处置等事宜。第十九条房地产开发企业存在违反中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法、最高人民法院住房和城乡建设部人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知、住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见等有关规定的行为，市住建局将依法追究法律责任。第二十条房地产开发企业存在未公示相关监管信息、以各种方式逃避预售资金归集、提供虚假材料申请监管资金拨付、未按规定使用监管资金等违反本办法规定的，市住建局将依据情节采取责令限期改正、暂停监管资金拨付、暂停项目网签备案等措施。第二十一条第三方机构应切实履行商品房预售资金监管责任，自觉接受市住建局的监管，严格履行预售资金监管的各项合同义务，切实履行监管资金审核职责，依法依规审核，严格保障监管资金用于本项目工程建设。市住建局依法履行商品房预售资金监管职责，负责制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。人行中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。镇江银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监管检查。第七章附则第二十二条本办法自发布之日起施行。本办法施行前已办理商品房预售许可的，仍按照原规定执行；本办法施行后办理商品房预售许可的，按照本办法执行。本办法适用于区所辖范围，新区和各辖市根据各地实际制定相关政策，加强预售资金监管。