关于《荆门市商品房预售资金监管办法(草案征求意见稿)》的起草说明.docx

关于荆门市商品房预售资金监管办法（草案征求意见稿的起草说明一、立法背景商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是新建商品房交易管理的核心环节，是保障购房人消费安全的关键举措。截止目前，商品房预售资金监管在国家和湖北省层面尚无专门立法，各地基本上依照住建部及自行制定的政策文件开展监管工作。2013年1月17日，市政府出台荆门市中心城区商品房预售资金监管办法（试行）（市政府令第17号）。该办法为规范中心城区商品房预售资金监管工作提供了依据支撑，在保护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。随着我市房地产行业的迅猛发展，新建商品房市场出现了一些问题，主要是相当数量楼盘长期延迟交房、逾期办证，甚至“烂尾”，严重损害了购房人合法权益，影响了社会和谐稳定。现行办法由于实施时间较长，相关制度措施设计严重滞后，且效力层次低下，已无法有效发挥监管效能，不再满足监管工作需要。适应形势发展变化，开展商品房预售资金监管方面的地方立法，对于当前我市优化商品房预售资金监管，实现保交楼、稳民生目标意义重大。2022年初，市政府出台年度立法计划，将荆门市新建商品房预售资金监管办法列为年度审议的市政府规章项目。按照市政府安排部署，市住建局作为起草责任单位，遵照规章制定程序，在广泛征求意见的基础上结合本地实际起草了荆门市商品房预售资金监管办法（草案征求意见稿）（以下简称办法（草案征求意见稿）。二、起草依据办法（草案征求意见稿）主要制定依据有中华人民共和国城市房地产管理法，住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（建房（2022）16号）以及省住建厅、人民银行武汉分行、银保监会湖北监管局关于转发住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见的通知（2022）428号），最高人民法院、住建部、人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知（法（202212号）制定，同时借鉴参考了一些外地省市的相关规定。三、起草过程3月30日，市政府办公室印发了荆门市人民政府2022年立法计划，将荆门市新建商品房预售资金监管办法列入2022年政府规章计划项目，并确定市住建局为起草部门。4月26日，该局组织召开立法需求座谈会，听取各县、市、区住建局和相关局属单位及机关科室意见和建议，明确我市商品房预售资金监管立法的方向和重点。5月，开展资料检索和立法调研工作，完成立法参阅件编撰。6月，在前期调研的基础上完成办法（征求意见稿）初稿起草工作，并拟定制定依据对照表。7月26日，组织召开中心城区部分房地产开发企业座谈会，听取房地产开发企业和荆门市房地产业协会代表的意见和建议。8月8日，组织召开金融行业主管部门、中心城区部分商业银行座谈会，听取人民银行荆门市中心支行、银保监会荆门监管分局、荆门住房公积金中心及商业银行专业人士的意见和建议。在听取相关方面意见后，该局对办法（征求意见稿）进行了修改调整，并于9月1日发送各县、市、区人民政府或管委会，有关部门、房地产开发企业、商业银行、建筑业企业、相关行业协会、住建系统，以及律师、人大代表、政协委员全面征求意见，并通过网站、微信公众号面向社会公众征求意见。事后，该局对各方面反馈的意见和建议进行了梳理汇总、甄别吸纳，形成了办法（草案送审稿）,并于9月28日呈报市政府。市政府随即批转市司法局进行审查修改。11月9日，市司法局组织市住建局相关机构对办法（草案送审稿）进行了逐条审查修改，形成了办法（草案征求意见稿）四、主要内容办法（草案征求意见稿）未分章，共三十二条，立足于实际需求和可操作性，遵循地方政府规章定位和设区的市立法权限，将国家、省关于商品房预售资金监管有关规定形成法律规范,并进行细化充实。有关主要内容说明如下：（一）关于适用的地域范围。经前期调研了解，中心城区及各县、市均制定了商品房预售资金监管制度，但监管模式和工作方式存在较大差异，屈家岭管理区尚未出台相关制度，不便于全市预售资金监管工作的指导、协调和监督。各县、市住建部门均要求出台一部全市统一适用的监管制度。为统筹开展预售资金监管工作，集约利用立法资源，本次立法将适用地域范围界定为本市行政区域。（二）关于部门监管职责。商品房预售资金监管职责主要涉及住建、人民银行、银保监、行政审批等部门，根据住建部、人民银行、银保监会建房（202216号文件和最高人民法院、住建部、人民银行法（202212号文件规定，办法（草案征求意见稿）对住建部门、人民银行分支机构、银保监部门的监管职责作了详细规定，同时对行政审批、住房公积金中心等部门或单位的职责也予以明确规定。其中对住建部门职责，办法（草案征求意见稿）在属地管理、中心城区市区职责分工、管委会受权监管等方面进一步作出了规定，并要求各地应明确具体的工作机构负责监管工作。（三）关于监管期限。为加速购房资金流动，减轻房地产开发企业经济负担，我市商品房预售资金监管期限一直以来仅截至项目办理建设工程竣工验收备案。近年来，一些楼盘虽然办理了竣工验收备案，但迟迟不能办理产权登记，引发大量矛盾纠纷，而此时预售资金监管已经终止，社会各界反映强烈。为弥补这一监管漏洞，住建部、人民银行、银保监会建房（2022）16号文件规定，监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划。为此，办法（草案征求意见稿）将监管期限的结束时间调整为至该商品房项目完成房屋所有权首次登记之日止。（四）关于监管银行的产生。监管银行是商品房预售资金监管不可或缺的重要一方，职能作用至关重要。近年来，一些监管银行怠于职守或滥用职权，未经住建部门同意擅自拨付、截留、挪用预售资金，严重影响了监管工作的正常开展，引起了各级政府的高度重视。住建部、人民银行、银保监会建房（2022）16号规定，监管银行应当通过公开招标方式确定，并通过住建部门门户网站公示。省住建厅、人民银行武汉分行、银保监会湖北监管局（2022）428号文件则进一步规定，建立承接监管银行名录库，实行名单制管理。依照上述规定，办法（草案征求意见稿）规定了监管银行名录制度，由市住建部门会同人民银行分支机构、银保监部门统一制定，并要求实行动态管理。（五）关于预售资金收存。预售资金能否足额收存决定监管工作成效。遵循应入尽入、“颗粒归仓”的宗旨，办法（草案征求意见稿）从交款、收款、贷款三个方面分别为购房人、房地产开发企业、贷款银行设定了义务性规范。关于收存的监管措施,一直都是预售资金资金监管的难点，办法（草案征求意见稿）为此设定专条，明确规定商品房预售合同登记备案时，定金、预付款、一次性付款或首付款等应当同步存入预售资金监管账户。（六）关于预售资金使用监管。办法（草案征求意见稿）从监管额度、使用节点及留存比例、资金用途、使用程序、拨付规定、使用规定等方面各设单条作出明确规定。对预售资金监管额度，考虑到监管工作的地方差异性，办法（草案征求意见稿）仅作了原则性规定，未对确定标准作出具体规定，给予各地自主决定权。对使用节点及留存比例，办法（草案征求意见稿）设定了统一的五个节点和节点审查措施，并具体确定了取得竣工验收备案表、完成房屋所有权首次登记两个节点的预售资金留存比例，对其他节点留存比例规定由各地住建部门自主决定。为优化预售资金监管，提升资金使用效率，办法（草案征求意见稿）规定对超过监管额度的部分由房地产开发企业自主使用，同时还设定了根据信用评价结果实行分类监管制度。（七）关于超前防范。为充分彰显全程监管的预售资金监管原则，办法（草案征求意见稿）坚持以预防为主，预防和惩处相结合，在事前、事中、事后环节均设定了相应监管规范，特别是在监测预警方面作出了具体规定，要求监管银行按时推送资金入账、支取信息，及时履行相关告知义务，并按月与住建部门对账。同时规定住建部门应当加强监督检查和监测分析，按年度向同级人民政府报告监测情况，监测报告应当包括商品房预售情况、项目建设进度、预售资金收存、使用监管及竣工交付风险隐患等。