上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的房地产市场价值资产评估报告.docx

中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：3131020029202200635合同编号：申威2022-0208 （评报）报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：沪申威评报字（2022）第0123号报告名称：上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产市场价值资产评估报告评估结论：169, 835, 437. 00 元评估机构名称：上海申威资产评估有限公司签名人员：章琦（资产评估师）会员编号：31210072李胜杰（资产评估师）会员编号:一 31200115说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告 认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的 依 据 O生成日期：2022年10月20日本资产评估报告依据中国资产评估准则编制上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的奉贤因疵路168号工Mk房地产rfi场价值资产评估报告沪申威评报字(2022)第0123号(共1册，第1册)上海申威资产评估有限公司2022年10月20日声明1摘要3正文5一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况. 5二、评估目的 76三、评估对象和评估范围 .酬四、价值类型 11五、评估基准日 .1244六、评估依据 1244七、评估方法1544八、评估程序实施过程和情况.1847九、评估假设 ,.2120十、评估结论 2234十一、特别事项说明 2322十二、评估报告使用限制说明 丝4十三、评估报告日 25十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章25附件27E-mail： swpgSWCO本声明系资产评估报告书不可分割的部分。一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布 的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报 告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定 使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用 人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不 能成为本资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正 确理 解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对 象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚 持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法 律允许的其他方式确认：委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、 合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或 者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏 见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；己 经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资 产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及 其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉 及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作 出任何形式的保证。本报告亦不得 作为任何形式的产权证明文件使用。九、本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受 本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理 地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的“评估假 设”、“特别事项说明”和“资产评估报告使用限制说明十、本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘查按常规仅限于其表观质 量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的 质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基础，如果这些评估对 象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。十一、本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主 管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政 府管理部门或 依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于 任何公开的媒体上。上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的奉贤区墙嗣路168号工醇地产市场（雁资产评估报告沪申威评报字（2022）第0123号以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估 结论，应当阅读评估报告正文。上海申威资产评估有限公司接受委托，对因上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转 让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产市场价值进行了评估。一、评估目的：资产协议转让。二、评估对象：上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北 银河路168号工业房地产市场价值。三、评估范围：上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北 银河路168号工业房地产（房屋建筑面积合计为8,604.14平方米、±地使用权面积为 109,707.60平方米、构筑物及其他辅助设施共8项）。四、价值类型：市场价值。五、评估基准日：2022年2月28 Ho六、评估方法：成本法。七、评估结论：本次评估采用成本法的评估结果，在假设条件成立的前提下，上海氯碱化工股份有 限公司委托评估的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产（房屋建筑面积合计为 8,604.14平方米、土地使用权面积为109,707.60平方米、构筑物及其他辅助设施共8项）在评估基准日2022年2月28日的评估价值为大写人民币：壹亿陆仟玖佰捌拾岩万伍仟肆佰卷拾柴元整（RMBI69,835,437.00元），评估结论 详见评估明细表。评估结果汇总表评估基准日：2022年2月28日金额单位：人民币元评估对象账面净值评估值增减额增减率ABC=B-AD=CA固定资产27,021,269.0423,485,499.003,535,770.04-13.09其中：房屋建筑物15,458,879.6615,372,218.00-86,661.66-0.56构筑物及其他辅助设施11,562,389.388,113,281.00-3.449,108.38-29.83无形资产-土地使用权56,404,169.29146,349,938.0089,945,768.71159.47合计83,425,438.33169,835,437.0086,409,998.67103.58评估结论与账面价值比较变动情况及原因:根据委托人提供的账面价值房地产评估增值为86,409,998.67元增值率为103.58%, 房屋建筑物及构筑物及其他辅助设施减值主要是部分按照残余价值评估，实物维护保养状 况较差，成新率较低，故造成评估减值；土地增值主要是近年 来上海市工业用地土地使用 权政府出让价格呈平稳上升趋势，故造成评估增值。八、评估结论使用有效期：上述评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，即有效期 截至2023年2月27日。九、对评估结论产生影响的特别事项：本次评估结果不包含增值税，也未考虑除增值 税以外其他交易税费对评估值的影响。具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假 设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。本资产评估报告日为2022年10月20日。SWCOE-mail： swpg .cn上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字（2022）第0123号上海氯碱化工股份有限公司：上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托根据有关法律、法规和资产评估准则、 资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对上海氯碱化工股份有限公司拟资产 协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产在2022年2月28日的市场价值 进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 （一）委托人和委托人以外的其他评估报告使用人1、委托人企业名称：上海氯碱化工股份有限公司统一社会信用代码：91310000607200180E住 所：上海市化学工业区神工路200号法定代表人：张伟民注册资本：人民币115640.00万元整类型：股份有限公司（中外合资、上市）成立日期：1992年07月04日营业期限：1992年07月04日至不约定期限5经营范围：许可项目：危险化学品生产；危险化学品经营；用于传染病防治的消毒产品生 产；货物进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展 经营活动，具体经营项 目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：化工产品生产（不含许可类化工产品）， 化工产品销售（不含许可类化工产品），化工机械设备、包装材料的批发、佣金代理（拍卖除 外），消毒剂销售（不含危险化学品），普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的 项目），仓储设备租赁服务，非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依 法自主开展经营活动）。2、委托人以外的其他评估报告使用人委托人以外的其他评估报告使用人为本次资产协议转让受让人上海华谊工业 气体有限公司。除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，无其他评估报告 使用人。除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认的机构或个人均不能 由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。（二）产权持有人1、概况委托人即产权持有人。2、委托人和产权持有人之间的关系委托人与产权持有人系同一公司。（三）受让人1、概况企业名称：上海华谊工业气体有限公司统一社会信用代码昌913101206074310850住 所：上海市化学工业区目华路201号706室法定代表人：顾卫忠注册资本：人民币16,422.00万元整类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）成立日期：2001年04月19 B营业期限：2001年04月19日至不约定期限经营范围：生产本体聚合ABS树脂，销售自产产品，化工产品领域的技术咨询及技术服务，从事货物及技术的进出口业务，自有设备租赁，仓储。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。2、委托人和产权持有人及受让人之间的关系委托人与产权持有人系同一公司，委托人与受让人系同一集团名下控股子公 司。二、评估目的为满足委托人拟实施资产协议转让的需要，提供上海市奉贤区北银河路168号工业房地 产（房屋建筑面积合计为8,604.14平方米、土地使用权面积为109,707.60平方米、构筑物及 其他辅助设施共8项）在评估基准口 2022年2月28日市场价值的专业意见。本次经济行为已获得的经济行为文件：1、上海氯碱化工股份有限公司董事会十届十六次会议决议（2022年9月5H）；2、上海华谊（集团）公司关于同意上海市奉贤区北银河路168号房地产非公开协议转让的批复沪上海华谊资字（2022） 26号。三、评估对象和评估范围（一）本次资产评估的对象是上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产市场价值。（二）本次资产评估的范围是上海氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上 海市奉贤区北银河路168号工业房地产（房屋建筑面积合计为8,604.14平方 米、土地使用权 面积为109,707.60平方米、构筑物及其他辅助设施共8项）。1、建筑物基本状况2022年3月160,委托人陪同评估机构对其拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产进行了现场勘查，勘查情况如下：评估对象位于上海市奉贤区北银河路、联合路交界处，所在的（国有）出让工业用地上共有证载10幢房屋建筑物，各幢房屋建筑物的结构、建筑面积、现状等情况如下表:序号博弓及部位实际用途结构房屋类 型竣工H期总层数建筑面枳 （m'）现场勘查情况1上海市奉贤区北« 河WH68号2幢房 屋建筑物琮合办公楼钢混工厂2015 年3层2秘1.47三层钢混结构，房屋平面呈地形，钢筋混凝土梁柱， 混凝土平屋面，层高约4.85米，外墙面石材 贴面， 用合金窗、底层入口无据玻璃大门，现浇楼梯,内部 地或地面，内墙面刷涂料、矿棉板以及石青板吊顶, 普通工业用照明灯、VRV吸顶式空调；干评估基准 日已停止使用,工业照明、卫生、消防设旗齐全.2上海巾奉贤区北W 河路168号3幢厉 屋建筑物冷冻.成型车 间、成品仓改钢混IJ -2015 年2层3,165.50双层钢混结构，房屋平面呈矩形，钢筋混凝土梁柱， 混凝土平屋面，层高约4.70米，外墙面刷涂料，铝 合金窗、底层入口钢板大门，内部现浇楼梯,内部水 泥地面，内堵面及天棚面刷涂料，普通工业用照明 灯：于评估基准日已停止使用，工业照明、卫生、消 防设旗齐全.3上海市奉贤区北银 河路16«号4幢房 屋建筑物公用工程及生产装置车问钢混工厂2015 年1层191.65单层钢混结构,房屋平面呈矩形.钢筋混凝土梁柱， 混凝土平屋面,搐高的4.70米,外墙面刷涂料,铝 合金门窗，内部地砖地面，内墙面及天棚面刷涂料， 普通J：业用照明灯：于评估基准日已停止使用，工业 照明、卫生、消防设族齐全.4上海市奉贤区北银 河路168号5幢房 屋建筑物公用工程及生 产装置车间钢混工厂2015 年1层260.39单层钢混结构，房屋平面呈矩形，钢筋混凝土集柱, 混凝土平屋面，樵高约4.70米，外墙面刷涂料,铝 合金门漪，内部地质地面，内墙面及天棚面刷涂料， 普通工业用照明灯：干评估基准日己停止使用，工业 照明、卫生,消防没腌齐全。S上海市奉贤区北银 河路168号6幢房 屋建筑物公用工程（控制室及MCO铜混IJ -2015 年1层789.66单层钢混结构，房屋平面呈矩形，钢筋混凝土梁柱， 混凝土平屋面，榛高妁4.70米，外墙面刷涂 料，铝 合金门拒，内部地砖地面,内堵面及大棚面刷涂料, 件通工业用照明灯；F评估基准Il己停止使用，工业 照明、卫生、消防设施齐全。6上海市率贤区北银 河路168 7 W房 屋建筑物公用工程（辅助设施 楼）纲混.r2015 年1层479.07单层钢混结构，房屋平面呈短形,纲筋混凝土梁柱， 混凝土平屋面,德高的4.70米,外墙面刷涂 料,钻 令金门窗.内部地砖地面,内堵而及人物削刷涂料. 普通:业用照明灯：于评估基准日已停止使用，工业 照明、卫生、消防设能齐全.8上海申威资产评估有限公司地址：上海仙东体育会路816号C楼电 话：021-31273006SWCO传真:021-31273013 邮编：2083E-mail： swpg序号幢号及部位实际用途结构S竣工 日期总层数建筑面枳 （m,）现场勘查情况7上海市奉贤区北银 河路168号8幢房 屋建筑物公用工程及生 产装JK车间钢混工厂2015 年1层31331雎层钢混结的,房屋平面呈矩形，平屋面，m约 4.70米，外墙面刷涂料，铝合金窗、钢板大门，内部 水混地面，普通工业用照明灯具，T评估期准己停 止使用.8上海市奉贤区北梁 河路16«号9幢房 屋建筑物公用工程（消防泵房、机修车间）钢混工厂2015 年I层819.64M层制混结构,房屋平面呈矩形，平屋面，彼岛 约 4.85米，外墙面刷涂料，铝合金窗、钢板大门，内部 水泥地面，普通工业用照明灯具，于评估基准日已停 止使用.9上海市奉贤区北银 河路168号10做房 屋建筑物公用工程1#传达室）钢混工厂2015 年1层36.22单层制源结构,房屋平面M矩形，平屋面，椎商约 4.70米.外墙而刷涂料，铝合金门窗,内部地质地 Ifil.普通工业用照明灯具.于评估基准日已停止使 用.10上海市奉贤区北银 河路168号11摊房 屋建筑物公用工程（2#传达室钢混工厂2015 年1层4723单层钢混结构，房屋平面呈矩形，平屋面，楣高约 4.70米，外墙面刷涂料，铝合金门拒，内就地 砖地 面，普通工业用照明灯具，干评估基准日已停止使 用.合计8.604.14-评估对象房地产房屋建筑物证载竣工时间为2015年，根据委托人提供的相关资料记载实际竣工日期为2008年，水、电、通讯等设施齐全。2、构筑物基本状况评估对象位于上海市奉贤区北银河路、联合路交界处，所在的（国有）出让工业用地上共有消防水池、外管架、道路、围墙等8项室外构筑物及附属设施，室外构筑物及附属设施的结构、规格、尺寸、现状等情况如下表:序号构筑物名称结构建成年月长度（m）宽度（m）总高度（m）计量单位面枳（m2）体枳（m3）1上海市奉贤区北银河路 168号厂区室外总体（原料罐 区设得基础）2015 年40.0020.00-立方米800.00-2上海市奉贤区北银河路168号 厂区室外总体（消防水池）混凝土2015 年-立方米6.267.453上海市奉贤区北银河路168号 厂区室外总体（循环水池）混凝土2015 年-立方米-2,328.904上海市奉贤区北银河路168号 厂区室外总体（事故池）混凝土2015 年-立方米-ll.OI6.5上海市奉贤区北银河路168 号厂区室外总体（地磅）混凝土2015 年-平方米62.79-6上海市奉贤区北银河路168号 厂区室外总体（外管架）钢架2015 年9,000.00-米-7上海市奉贤区北银河路168 号厂区室外总体（道路）2015 年4.500.004.00-平方米I8.OOO.-8上海市奉贤区北银河路168 号厂区公用工程（围墙）砖及铸 铁栏杆2015 年1,300.00-2.20平方米2.860.00-评估对象房地产室外构筑物及附属设施2015年竣工（根据委托人提供的相关资料记载实际竣工日期为2008年）。以上建构筑物，经评估人员现场勘查，评估对象结构基本完好，室外构筑物及附属设施实物维护保养状况较差，现状空置中。其中，建筑物序号3、4、5、7,构筑物序号1、3,共计6项，系委托人于2014年按残值购 入，根据委托人提供的情况说明，此次仍按照建构筑物残余价值进行评估。3、土地基本状况四至：所在宗地东近楚华路、南临北银河路、西临联合路、北近普工路，两面临路；形状：地块形状呈近似长方形；开发程度：宗地红线外“七通”(即通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地 内场地 平整)；土地使用权来源：(国有)出让；地类用途：工业用地；土地使用期限：2014年5月28日至2056年9月17日止；土地面积：109,707.60平方米。4、评估对象权益状况产权持有人已办理了上海市房地产权证沪房地奉字(2015)第013703号)，房地产 登记的具体情况如下：4.1 房地产权利人：上海氯碱化工股份有限公司4.2 房地产权证编号：沪房地奉字(2015)第013703号4.3 登记日：2015年10月26日4.4 房地坐落：奉贤区北银河路168号4.5 土地权属性质：国有建设用地使用权4.6 使用权取得方式：出让4.7 土地用途：工业用地-io -4.8 宗地号：奉贤区上海市化学工业区17街坊1/1丘4.9 宗地(丘)面积:109,708.00平方米4.10 土地使用权面积：109,707.60平方米4.11 土地使用期限：2014年05月28日至2056年09月17日止4.12 房屋类型：工厂4.13 建筑面积合计:8,604.14平方米分懂房地产信息详见下表：序号房地产权证编号权利人房地坐落幢号室号 部位房屋建筑面积 3)房屋 类型结虫屋数 房层竣工日期1沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯城化工 股份有限公司奉贤区北银 河路168号2情/门，；2,501.47工厂钢混3层2015 年2沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯碱化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号3稳全幡3,165.50工厂戾混2层2015 年3沪房地奉字(2015) 第013703号上海如碱化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号4慢全槿191.65工厂钢混12015 年4沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯城化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号5憧全幢260.39工厂K混I层2015 年5沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯城化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号6幄全懂789.66工厂钢混1层2015 年6沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯城化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号7幡全幢479.07工厂江混I层2015 年7沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯城化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号8幢全幅313.31工厂钢混IU2015 年8沪房地奉字(2015) 第013703号上海疑碱化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号9懂全懂819.64工厂钢混1层2015 年9沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯碱化工 股份有限公司奉贤区北银河路168号IO幢全幅36.22工厂钢混1层2015 年1()沪房地奉字(2015) 第013703号上海氯碱化工 股份有限公司奉贤区北银 河路168号“憧全帔47.23工厂以混I层2015 年合计8,604.14上述列入评估范围的房地产建筑面积、土地使用权面积根据企业提供的上海市房地产 权证沪房地奉字(2015)第013703号记载的房屋建筑面积、土地使用权面积确定：室外 构筑物及附属设施的结构、规格、尺寸、数量，分别根据企业提供的固定资产一构筑物及其 他辅助设施清查申报表记载的数据确定，与委托评估时确定的范围一致。四、价值类型本评估结论的价值类型为市场价值。11SWGOE-mail： swpg市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目的评估基准日为2022年2月28日。选取上述日期为评估基准日的理由是：（一） 根据评估H的由委托人确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。（二） 所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基 准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。（三）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和 利率、汇率、税率。六、评估依据（一） 经济行为依据上海氯碱化工股份有限公司董事会十届十六次会议决议（2022年9月5 H）;2、上海华谊（集团）公司关于同意上海市奉贤区北银河路168号房地产非公开协议 转让的批复沪上海华谊资字（2022） 26号。（二） 法律、法规依据1、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号）；2、中华人民共和国公司法（2018年修订）：3、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人大第三次会议表决通过）：4、中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第691号）；5、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（国家税务总局令第50号，2011年 10月28日修订）；6、 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税（2016） 36号）：7、中华人民共和国财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公 告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；8、企业国有资产交易监督管理办法（国务院国有资产监督管理委员会、财政部令 第32号）；9、中华人民共和国企业国有资产法（中华人民共和国主席令第五号）；10、国有资产评估管理办法（国务院令第91号）；11、企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委令第12号）；12、企业国有资产评估项目备案工作指引（国资发产权201364号）：13、企业会计准则一基本准则（财政部令第33号）；14、上海市企业国有资产评估核准备案操作手册（沪国资委评估（2020）IOO 号）；15、上海市企业国有资产评估报告审核手册（沪国资委评估（2018 ） 353号）；16、关于印发上海市企业国有资产评估管理暂行办法的通知（沪国资委评估（2019） 366 号）；17、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表 大会常务委员会第十二次会议修正）；18、中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代SWGOE-mail ： swpg表大会常务委员会第十二次会议修正)；19、中华人民共和国房地产估价规范(GB/T50291-2015)；20、其他有关法规和规定。(三)评估准则依据1、资产评估基本准则财资(2017) 43号；2、资产评估职业道德准则中评协(2017) 30号；3、资产评估执业准则一资产评估程序中评协(2018) 36号；4、资产评估执业准则一资产评估报告中评协(2018) 35号；5、资产评估执业准则一资产评估委托合同中评协(2017) 33号;6、资产评估执业准则一资产评估档案中评协(2018) 37号；7、资产评估执业准则一不动产中评协(2017) 38号；8、资产评估执业准则一资产评估方法中评协(2019) 35号；9、企业国有资产评估报告指南中评协(2017) 42号；10、资产评估机构业务质量控制指南中评协(2017) 46号；11、资产评评估价值类型指导意见中评协(2017) 47号；12、资产评估对象法律权属指导意见中评协(2017) 48号。(四)权属依据1、委托人及产权持有人企业法人营业执照；2、上海市房地产权证沪房地奉字(2015)第013703号;3、上海市不动产登记簿。(五)取价依据1、当地有关计价取费标准的法规、规章；2、国家有关部门发布的统计资料；上海申威资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼 电话：021-31273006传 真:021-31273013 邮编：200083E-mail： swpg3、评估基准日有效的利率、汇率、税率；4、评估人员现场勘查记录；5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。七、评估方法（一）评估方法适应性分析房地产通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法等：1、市场比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产， 如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。评估对象为非标化工类工业房地产，在评估基准日的近期没有类似房地产出售的交易案 例，不适宜采用市场比较法进行评估。2、收益法：该方法适用于评估对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房 地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准 厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些评估对象不限于其目前是否有收益， 只要其同类房地产有收益即可。评估对象为非标化工类工业房地产，评估基准日未来的收益和风险难以预测，因此不适 宜采用收益法进行评估。3、成本法：新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新 开发的现 有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期 房），都可以采用成本法进行评估。成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价 值或价格。评估对象为非标化工类工业房地产，土地价值可单独测算，而且本次评估对象为整个厂 区内的全部工业用房，成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地上海申威资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电 话:021-31273006SWCO传 真：021-31273013 邮编：200083E-mail： swpg iT产的价值或价格，具备成本法选用条件，因此可选用成本法作为本次评估的方法。4、假设开发法：假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采 用市场比较法、收益法等成本以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、 毛地、熟地、典型的各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新 开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修。如果是拆除重建、则 属于毛地的范畴）。评估对象为已建成非标化工类工业房地产，因此不选用假设开发法作为本次评估的方 法。根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合本次评估目的，采用成本 法对上海 氯碱化工股份有限公司拟资产协议转让涉及的上海市奉贤区北银河路168号工业房地产的市场 价值进行评估。评估人员对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑初步价值结论的合 理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。（二）评估方法介绍本次委托评估的主要为非标化工类工业房地产的市场价值，评估技术思路与方法如下：根据市场调查，周边有较多类似房地产开发建设成本和土地取得成本案例，本次评估采 用成本法进行评估。成本法是测算估价对象在评估基准的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成 本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。房地分估：对地上建筑物采用重置成本法、对土地采用市场法、基准地价系数修正法分 别测算其价值，房屋建筑物价值加上土地使用权评估值得到评估对象房地合一评估值。成本法的基本公式如下：房地产价值二房屋建筑物价值+土地使用权价值SWCO1、房屋建筑物采用重置成本法评估E-mail： swpg重置成本法是从建筑物成本构成的角度去估算，是以开发过程中发生的客观正 常费用为基础，加以适当的投资利息、利润和税费，然后乘以成新率，以此确定待估建筑物价 格的方法。重置成本法基本公式如下：房屋建筑物价值;建筑物重置成本X综合成新率其中：建筑物重置成本二建安工程费+前期费用+管理费+资金成本+开发利润+销售费用综合成新率的确定：综合成新率采用简单平均法，理论年限法成新率及打分法勘查成新率权数分别取50%、 50%。则综合成新率公式为：成新率二年限法理论成新率x50%+勘查成新率x50%o2、按残值评估的房屋建筑物和构筑物采用假设清算法评估计算公式为：可回收净值=可变现收入拆除清理费。3、土地采用市场比较法、基准地价系数修正法市场法又称比较法、市场比较法，是将评估对象与在评估基准日近期交易的类 似房地产 进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取评估对象的客观合理 价格或价值的方法。市场法的基本公式如下：评估价值=参照物价格X （委估物评估基准日价格指数/参照物交易时间价格指T-（委估物区域因素修正系数/参照物区域因素修正系数）X （委估物个别因素修正系数/参照 物个别因素修正系数）基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正体系成果，按照替 代原则， 将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价的条件进行比较，进而通过修正求取待估宗 地在评估基准日价格的方法。运用基准地价系数修正法的公式为：基本公式：宗地地上部分的楼面价=适用的基准地价X期日修正系数X年期修正系数X 容积率修正系数（或楼层修正系数）X （1+区域因素修正系数+个别因素修正系数）X物业持 有修正系数+土地开发程度修正系数期日修正系数按照地价水平指数进行测算；容积率修正根据容积率修正系数表进行修正。通过以上的评估，经过分析后最终确定评估对象的评估值。八、评估程序实施过程和情况（一） 明确业务基本事项了解评估对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。（二） 订立业务委托合同接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评估机构与 委托人订立资产评估委托合同。（三） 编制资产评估计划安排适合的人员组成项目组，拟定评估工作计划（或方案）；向委托人、被评 估单位提 交资产评估资料清单、资产评估申报表，对被评估单位的资产清