【财政办法】重庆市江北区国有资产租赁管理办法.docx

【财政办法】重庆市江北区国有资产租赁管理办法国有资产租赁管理办法第一章总则第一条 为了规范和加强本区国有资产的租赁管理，提高国 有资产的使用效益，实现租赁管理的制度化、规范化和收益最大 化，确保国有资产保值增值。根据中华人民共和国企业国有资 产法、行政单位国有资产管理暂行办法、事业单位国有资产 管理暂行办法等有关YYY,结合本区实际，制定本办法。第二条 本办法所称的国有资产租赁是指国资占有出租单 位在保障职能履行和正常生产经营前提下，经批准将其占有、使 用的房产、设施（设备）和其他可以通过经营、实现收益的国有 资产出租给自然人、法人或其他组织（以下统称“承租人”）从 事生产、经营活动，并收取一定租金的经济行为。第三条 本办法适用于区属各行政单位、街镇、事业单位（包 括企业化管理的事业单位）、社会团体、国有企业（以下统称“国 资占有出租单位“）的国有资产租赁行为。国家、市有关YYY或 规章有其他规定的除外。第四条 国有资产的租赁管理，实行国资占有出租单位法定 代表人（没有法定代表人的非法人单位指负责人，下同）负责制。 国有资产租赁应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实守信的原 则，严禁场外租赁和私下租赁。第二章机构及职责第五条重庆市江北区国有资产监督管理委员会（以下简称 “区国资委”）负责对全区国有资产的租赁经营管理进行指导、 监督和检查，其主要职责是：（一）指导国资占有出租单位依照有关国有资产管理的法律、 法规和政策实施具体租赁行为；（二）负责组织中介评估机构对需要租赁的国有资产进行评 估；（三）负责国有资产租赁申请的受理和租赁方式的核准；（四）负责对招租相关资料进行审查、备案，对招租程序、 租赁合同的签订及履行进行监督、检查；（五）负责对国有资产租赁收益进行监管；（六）受理国有资产招租活动的投诉举报，协助处理租赁活 动的违规、违法行为；（七）其他法定职责。第六条区公共资源交易管理委员会办公室（以下简称“区 公管办”）对全区国有资产租赁履行下列职责：（一）参与国有资产租赁的监督、管理、协调；（二）牵头通过“5+X”会审确定国有资产租赁等事宜（“5” 表示区公管办、区国资委、区监察局、区发展改革委、区审计局，“X”表示区公共资源交易中心和国资占有出租单位）；（三）负责国有资产租赁资料的备案审查；（四）协助处理国有资产租赁活动的投诉举报及违规、违法 行为；（五）其他法定职责。第七条 区公共资源交易中心（以下简称“区交易中心”） 是江北区国有资产招租活动的服务机构和场所，对全区国有资产 租赁活动履行下列职责：（一）负责国有资产招租方案及公示的拟定；（二）负责发布国有资产租赁信息；（三）提供国有资产招租活动场地；（四）收取、退还竞标保证金；（五）负责组织国有资产租赁项目开标、定标相关工作；（六）建立和管理国有资产招租活动的档案；（七）对国有资产租赁进入交易中心的交易活动进行鉴证；（A）履行区公管办及有关部门授权或委托的其它职责。第八条 区行政监察部门在国有资产租赁活动中履行行政 监察职能，纠正违规违纪行为，并依照有关规定追究相关责任。第九条 国资占有出租单位是国有资产租赁经营的出租人, 其主要职责是：（一）负责国有资产租赁的申报；（二）拟定或协助区交易中心拟定国有资产招租方案及公示;（三）负责国有资产招租方式的实施；（四）负责国有资产不进入区公共资源交易平台的公开竞价 公示，组织开标、定标相关工作；（五）负责与承租人签订租赁合同并按合同约定收取租赁保 证金、租金等费用；（六）负责国有资产出租后的综合管理及修缮工作；（七）按照规定管理国有资产租赁收益；（A）其他法定职责。第三章 租赁申请及评估第十条 各国资占有出租单位出租国有资产需符合国家法 律、法规及规章规定，符合江北区改革发展的总体规划，方可办 理租赁申请。第十一条 区国资委根据国资占有出租单位提交的租赁申 请确定是否对拟出租的国有资产进行评估。如需评估的，由区国 资委按照相关规定委托具有相关评估资质的评估机构对拟出租 的国有资产租赁价格进行评估。第十二条 国资占有出租单位应如实向评估机构提供拟出 租的国有资产有关情况和资料，并对所提供的情况和资料的客观 性、真实性和合法性负责，不得以任何形式干预评估机构独立执 业。第四章租赁方式及范围第十三条 国有资产租赁可以采取以下方式：（一）公开竞价招租；（二）协议招租；（三）续租。第十四条 符合以下情形之一的应当进入区公共资源交易 平台进行公开竞价招租：（一）租赁期限在3年以上20年以下的中、长期房产租赁；（二）招租面积50平方米以上的房产租赁；（三）年租金在5万元以上的房产租赁；（四）原租赁期限届满后承租人提出的续租期限与本办法相 关规定不符，且房产符合本条前三款规定情形之一的；（五）其他需要公开竞价招租的情形。第十五条 同时符合以下情形的可以不进入区公共资源交 易平台进行公开竞价招租：（一）租赁期限在3年以下的短期房产租赁；（二）招租面积在50平方米以内的房产租赁；（三）年租金在5万元以内的房产租赁；（四）原租赁期限届满后承租人提出的续租期限与本办法相 关规定不符，且房产同时符合本条前三款规定情形的。第十六条符合以下情形之一可以协议招租：（一）因区总部经济发展及重大招商项目需要的国有资产租 赁；（二）承租人为国有企业、事业单位（包括企业化管理的事 业单位）的国有资产租赁；（三）涉及教育、卫生、医疗等社会公益福利事业的国有资 产租赁；（四）其他可以适用协议招租的国有资产租赁。第十七条租赁期限届满，同时符合以下情形可以续租：（一）承租人按本办法相关规定提出续租期限，并对新的租 金标准和期限无异议的；（二）在租赁期内信誉良好，无拖欠租金等违反租赁合同行 为的；（三）租赁期内不存在其他不良记录的。第十八条 购置成本价50万以下的设施（设备）租赁可以 采取不进入区公共资源交易平台进行公开竞价招租。购置成本价 50万以上的设施（设备）租赁应采取进入区公共资源交易平台 进行公开竞价招租，并由区国资委报区政府审定。第五章租赁程序第十九条 进入区公共资源交易平台进行公开竞价招租的 国有资产租赁应当按照以下程序进行：（一）提交申请：国资占有出租单位向区国资委提出书面申 请，申请内容包括租赁资产基本情况、招租理由、租赁期限、用 途限制等事项。（二）资产评估：由区国资委通过公开比选确定评估机构并 组织其对拟出租的国有资产租赁价格进行评估。（三）核准招租方式：由区国资委根据国资占有出租单位提 交申请的内容、资产评估报告核准招租方式。其中租赁期限在 10年以上或招租面积1000平方米以上的房产租赁方式由区国资 委报区政府审定。（四）招租方案及公示的拟定：区国资委核准招租方式后， 将招租任务下达到区交易中心，由区交易中心根据国资占有出租 单位提供的相关租赁资料拟定招租方案及公示；（五）“5+X”会审：由区交易中心将拟定的招租方案及公示 交区公管办，由区公管办牵头组织对招租方案及公示进行“5+X” 会审；（六）招租方案及公示的审定：经“5+X”会审通过后，由区 国资委报区政府审定，并将审定结果下达到区交易中心；（七）公示：经过审定后的招租方案及公示由区交易中心发 布在江北区公共资源交易网和其它相关媒体上，公示时间不得少 于5日。方案及公示内容包括招租单位名称、联系人、联系人电话； 资产招租的详实地理位置、数量、面积、现状；租赁期限、用途 限制、租金底价、竞标保证金；竞租时间、地点和竞价方式等。（A）登记报名：竞标人为法人或其他组织的，持单位工商 营业执照、授权委托书及法定代表人、代理人身份证原件及复印 件；竞标人为自然人的，持本人身份证原件和复印件，到区交易 中心招租报名处登记报名，并交纳竞标保证金；（九）公开竞价：在区监察局、区公管办、区国资委和国资 占有出租单位现场监督下由区交易中心组织公开竞价；（十）现场确认：将各竞标人报价由高到低依次排序以确定 前三名中标候选人，第一中标候选人为中标人，现场由中标人和 监督部门在中标确认书上签字确认；（十一）中标结果公示：由区交易中心将中标结果在江北区 公共资源交易网上公示3日；（十二）签订租赁合同：中标结果公示期满后5个工作日内 国资占有出租单位与中标人签订租赁合同，特殊情况经区国资委 审定后可延期签订；（十三）合同鉴证备案：租赁合同送区交易中心鉴证，合同 一式五份，由国资占有出租单位分别送区公管办、区国资委、区 交易中心备案；（十四）退还竞标保证金：区交易中心在竞标当日向除中标 人和中标候选人外的竞标人退还竞标保证金，在收到备案合同后 2个工作日内向中标人和中标候选人退还竞标保证金。第二十条 通过公开竞价方式招租的，若第一中标候选人无 正当理由放弃中标资格的，在竞价有效期内可确定第二中标候选 人以其报价中标；若第二中标候选人无正当理由放弃中标资格的, 在竞价有效期内可确定第三中标候选人以其报价中标。前三名中 标候选人均放弃中标资格的，应当重新组织公开竞价招租。中标人无正当理由放弃中标或拒签合同，国资占有出租单位 应当取消其中标资格、没收其竞标保证金，且有权对超出竞标保 证金的损失要求予以赔偿。若国资占有出租单位放弃追究超出竞标保证金的损失赔偿的, 应将事实及理由报送主管部门审核后报区国资委审定。被取消中标资格的中标人，自取消中标资格之日起两年内不 允许参加区国有资产租赁报名。第二十一条 竞标人少于3人，区交易中心应当重新公开竞 价招租。重新招租后竞标人仍少于3人，按规定程序开标和评标， 确定中标人。重新招租无竞标人或经评审无合格竞标人，可以重 新拟定招租方案，按本办法规定继续招租。第二十二条 不进入区公共资源交易平台进行公开竞价招 租的国有资产租赁应当按照以下程序进行：（一）提交申请：国资占有出租单位向区国资委提出书面申 请，申请内容包括租赁资产基本情况、招租理由、租赁期限、用 途限制等事项；（二）资产评估：由区国资委通过公开比选确定评估机构并 组织其对拟出租的国有资产租赁价格进行评估；（三）核准招租方式：由区国资委根据国资占有出租单位提 交申请的内容、资产评估报告核准招租方式；（四）招租方案及公示的拟定：区国资委核准招租方式后通 知国资占有出租单位，由国资占有出租单位拟定招租方案及公示;（五）招租方案及公示的报备：国资占有单位为国有企业的 报经主管部门审批后报区国资委备案；国资占有单位为行政单位、 街镇、事业单位（包括企业化管理的事业单位）、社会团体的直 接报区国资委备案；（六）公示：国资占有出租单位在江北区公共资源交易网、 资产所在地及国资占有出租单位内公示，公示时间不得少于5日。 方案及公示内容包括招租单位名称、联系人、联系人电话、资产 招租的详细地理位置、数量、面积、现状、租赁期限、用途底价、 竞标保证金、竞租时间、地点和招租方式等；（七）登记报名：竞标人为法人或其他组织的，持单位工商 营业执照、授权委托书及法定代表人、代理人身份证原件及复印 件；竞标人为自然人的，持本人身份证原件和复印件，到公示指 定的招租报名处登记报名，并交纳竞标保证金；（A）组织开标：公开发布招租信息后的第8天，国资占有 出租单位应组织由区国资委、区行政监察部门、单位代表等3至 5人组成的招（评）标小组，由招（评）标小组负责评标。评标 方式采用竞标人秘密报价（限报一次）、截时截价、当场宣布的 方式确定承租人，如出现并列报价可依法或采取多轮报价的方式 确定，价高者中标；（九）签订租赁合同：通过公开竞标等方式确定的中标人， 由国资占有出租单位在出具中标确认书后5个工作日内与中标 （承租）人签订租赁合同，合同一式三份，由国资占有出租单位 送区国资委备案；（十）退还竞标保证金：国资占有出租单位在确定中标（承 租）人后2个工作日内，除中标人和中标候选人外的竞标人退还 竞标保证金，在签订租赁合同后2个工作日内向中标候选人退还 竞标保证金。中标（承租）人交纳的竞标保证金直接转为租赁履 约保证金，根据租赁合同中关于保证金的约定多退少补。第二十三条协议招租应当按以下程序进行：（一）提交申请：由国资占有出租单位向区国资委提出书面申请，对项目性质进行详细说明；（二）资产评估：由区国资委通过公开比选确定评估机构并 组织其对拟出租的国有资产租赁价格进行评估；（三）核准招租方式：由区国资委根据国资占有出租单位提 交申请的内容、相关资料及资产评估报告核准招租方式。其中租 赁期限在10年以上或招租面积IOOO平方米以上的房产租赁方式 由区国资委报区政府审定；（四）制作协议招租方案：区国资委核准招租方式后，将招 租任务下达到区交易中心，由区交易中心制作协议招租方案；（五）“5+X”会审：由区交易中心将拟定的协议招租方案交 区公管办，由区公管办牵头组织对招租方案进行“5+X”会审；（六）招租方案审定：经“5+X”会审通过后，由区国资委报 区政府审定，并将审定结果下达到区公管办；（七）签订租赁合同：在区公管办监督下，由国资占有出租 单位与承租人在区交易中心协商达成一致意见后签订租赁合同；（A）合同鉴证备案：租赁合同交区交易中心鉴证，合同一 式五份，由国资占有出租单位分别送区公管办、区国资委、区交 易中心备案。第二十四条 协议招租的租赁价格低于评估报告所确定的 评估价格或者不符合协议招租条件但确需采取协议招租方式出 租的，由国资占有出租单位根据一事一议原则报区政府审定。国 资占有出租单位应将区政府审定结果等有关资料提交给向区国 资委，由区国资委重新核准招租方式。第二十五条 续租应当按以下程序进行：（一）提交申请：国资占有出租单位在租赁合同到期前3个月对出租的国有资产向区国资委提交重新评估及续租申请；（二）资产评估：由区国资委通过公开比选确定评估机构并 组织其对拟续租的国有资产进行评估；（三）租金初评意见反馈：由区国资委将租赁价值初评及续 租租金意见反馈给国资占有出租单位；（四）核准续租：由区国资委根据国资占有出租单位提交续 租申请的内容、相关资料及资产评估报告核准续租；（五）续租方案的拟定：区国资委将通过评估的拟续租的国 有资产招租任务下达到区交易中心，由区交易中心根据国资占有 出租单位提供的相关租赁资料拟定续租方案；（六）“5+X”会审：由区交易中心将拟定的续租方案交区公 管办牵头组织对续租方案进行“5+X”会审；（七）续租方案的审定：经“5+X”会审通过后，由区国资委 报区政府审定，并将审定结果下达到国资占有出租单位；（八）续租方案反馈：由国资占有出租单位将审定通过的新 的租金标准和租赁期限送达原承租人；（九）签订合同：原承租人接受新租金标准和租赁期限的， 由国资占有出租单位与原承租人签订租赁合同；（十）合同鉴证备案：租赁合同交区交易中心鉴证，合同一 式五份，由国资占有出租单位分别送区公管办、区国资委、区交 易中心备案。第二十六条租赁期限届满，承租人可根据实际租赁建筑面 积，按以下标准提出续租期限申请：（一）租赁建筑面积200 nr以下的，续租期限不超过2年；（二）租赁建筑面积200疔以上500 nr以下的，续租期限不超过3年；（三）租赁建筑面积在500 nr以上的，续租期限不超过4年。第二十七条 续租中新租金标准应在原租赁期限届满重新 评估价基础上至少上浮6虬如重新评估价上浮6%仍低于原租赁合同最后一期租金的，按 照原租赁合同最后一期租金标准执行。第二十八条 原承租人对新租金标准或租赁期限等租赁方 案有异议的，原租赁合同期限届满租赁合同终止，原承租人不再 续租。第二十九条 原租赁合同期限届满续租的，连续续租不得超 过2次。第六章租赁合同相关规定第三十条 国资占有出租单位应建立健全租赁合同备案和 审批制度，加强内部审核机制建设，所有租赁合同必须经法定代 表人或委托代表人签章并加盖公章。第三十一条 国有资产租赁期限不得超过三年，特殊情况经 区国资委批准租赁期限可延长至十年。第三十二条房屋租赁期限在两年及以上的，租金应在租赁 期次年开始按一定比例增幅，一般应按逐年不低于5%的幅度增 长。特殊情况经区国资委批准可作适当调整。第三十三条 国有资产租赁应采取先收取租金、后交付使用 的形式，租金分月、季、年或一次性收取。第三十四条 国有资产租赁应收取保证金，保证金标准应不 低于一个季度的租金，设备（设施）租赁保证金应不低于购置成 本的20%o第三十五条 租赁期限内，国资占有出租单位作为当事人一 方发生分立、合并、解散、被撤销的，由承接的法人或组织继续 履行原租赁合同。第三十六条 租赁期限内，承租人提出变更承租人请求的, 国资占有出租单位报主管部门审核后，向区国资委提交变更承租 人的书面申请及主管部门审核意见，由区国资委审定。应严格限制变更承租人的行为，经审核在保持原租赁合同内 容不变更的情况下，对确属非转租性质的变更承租人行为可予以 认可。第三十七条 租赁期限内，承租人提出解除租赁合同的，应 提前三个月向国资占有出租单位提交书面申请。承租人按照租赁 合同有关约定腾空交房、承担违约任，国资占有出租单位应当按 本办法规定重新招租。第七章风险防范第三十八条 国资占有出租单位应切实防范招租及合同风 险，健全承租人参与制度、承租人保证金制度及到期租赁户清退 制度，并严格约束承租人的转租行为。第三十九条 国资占有出租单位及监管部门应将租赁合同 及租赁活动的资料按照档案管理的有关规定执行。第四十条 国资占有出租单位应建立健全会计核算制度, 对租金收入进行单独核算，确保租金按时足额收取到位，针对拖 欠租金、水电、物业管理费等违约行为应积极追究承租方违约责 任或相关法律责任，上述违约行为达3个月以上的，应向区国资 委报告备案。第八章监督管理第四十一条 有下列情形之一的，经区国资委审定后招租程 序可以中止：（一）租赁双方的一方或双方提出正当理由确需中止招租的;（二）第三方对租赁标的物产权提出异议且提供有法律效力 证明材料的；（S）因不可抗力致使招租活动暂时不能进行的；（四）其它依法应当中止的。第四十二条 有下列情形之一的，经区国资委审定后招租程 序可以终止：（一）国资占有出租单位向区国资委提交终止招租申请；（二）被中止的招租活动，在中止事由消除后30日内国资占 有出租单位未提出恢复招租程序申请的；（三）标的物灭失的；（四）其它依法应当终止的。第四十三条有下列情形之一的，租赁合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（S）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四十四条 租赁过程中发生租赁争议的，当事人可向有关 部门申请调解，也可依法向人民法院提起诉讼。第四十五条 存在以下情形将依照有关法规追究相关人员 行政责任和经济责任；造成国有资产流失，情节严重涉嫌犯罪的, 依法移送司法机关追究刑事责任：（一）国资占有出租单位故意隐瞒标的物真实情况牟取私利 的；（二）国资占有出租单位未严格按照合同约定及时收缴租金、 保证金的；（S）国资占有出租单位未经批准擅自减免租金、水电、物 业管理费等费用的；（四）国资占有出租单位消费支出擅自抵减租金收入的；（五）国资占有出租单位及有关人员恶意串通、弄虚作假、 违规操作、故意泄露标底等扰乱交易秩序行为的；（六）其它违反法律、法规及本办法相关规定的行为。第四十六条 对违反本办法擅自在场外进行租赁交易的，区 公管办和区国资委有权要求国资占有出租单位终止租赁活动；情 节严重的，依照有关规定予以处理；涉嫌犯罪的，依法追究其法 律责任。第四十七条 “5+X”会审部门和区交易中心有关工作人员 不得参与竞标活动。若"5+X”会审部门和区交易中心工作人员 亲属参与竞标活动的，该工作人员应在竞标前申明并予以回避。第四十八条 对国有资产租赁的违纪违法举报有功者，由区 国资委给予奖励。第九章附则第四十九条