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_房产中介业务流程房产中介基础知识房产中介业房产中介业务流程房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。一.房屋租赁租赁出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。,收集房源（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。现场看房（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图调取房源，最大程度地满足客户。（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的5%以上即可满足。签订契约（一）租赁双方签定制式房地产租赁契约，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证复印件，个人留身份证复印件给中介备案。（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。二.房屋买卖买卖买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。收集房源（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，协商房屋报价并取得出售房屋委托书。（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因遗漏带来客户不满。（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。签订契约（一）客户选定房源后应按房产价值1%收取定金（不足1万元的按1万元收取），并将5%定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。（二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作日），应保留核档收费的收据。（三）签订制式房地产买卖契约、买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签询问笔录，办理过户手续，取得过户收件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在2个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或拆迁协议书的客户，在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。（五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估报告，然后放款。房屋交割（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，无拖欠费用时方可交割。（三）购房人应查验室内留存的设施