XXX区低效工业用地企业整治提升实施方案.docx

相山区低效工业用地企业整治提升实施方案（征求意见稿）为深入实施“亩均效益评价”改革，提升工业土地利用效率和产出效益，依据安徽省人民政府关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知（皖政2022）54号）和淮北市人民政府关于印发淮北市批而未用土地专项清理处置工作实施方案和低效工业用地企业整治提升三年行动方案的通知（淮政秘（2022）86号）文件精神，制定本实施方案。一、总体目标按照“政府引导、市场主导、企业主体、法律保障、政策支撑”的原则，综合运用法律、市场、行政、金融等手段，依据摸排的现有存量低效工业用地，通过采取帮扶提升一批、招商盘活一批、兼并重组一批、破产收购一批、关停淘汰一批的处置方式，争取利用三年时间，将现有存量低效工业用地基本处置完成，加快整治提升低效工业用地企业，使全区工业土地利用效率和产出效益实现全面提升。二、范围和标准本方案所称低效工业用地企业，是指全区范围内亩均投资强度、亩均税收、容积率、建筑密度等指标未达到投资协议或国有土地使用权出让合同约定要求；或产出水平（亩均税收）低于当地同行业平均水平；或长期停产、停建的工业企业。主要类型有：开发利用型低效（投资强度、容积率、建筑密度等指标）、投入产出型低效（亩均产值、亩均税收等指标）、产业导向型低效（能耗、环保等指标）、停建停产型低效（含停建停产、关闭、外迁）等。符合下列情形之一的，认定为低效工业用地企业：（一）已动工建设的土地面积超过应动工建设面积的三分之一或已投入额超过总投资额的25%,但在规定建设工期结束时仍未达到约定的建设面积和投资额度的工业企业；（二）已开工建设、有部分投资，但中止开发建设连续一年以上，或按照合同约定全面建成，但竣工验收后一年以上未投产的工业企业；（S）已建成投产但未达到投资合同或国有土地使用权出让合同约定的投资强度、容积率或其他条件的工业企业；（四）已建设总面积虽然超过应建设总面积三分之一以上，但用地范围内尚有成片空闲土地超过K）亩，按已批准规划可开发利用而未利用的工业企业；（五）依据国家现行产业结构调整指导目录和外商投资产业目录规定的禁止类、淘汰类工业企业；（六）已投产运营，但在工业企业亩均效益评价中确定为D类的工业企业;（七）落后于国家产业政策、“退二进三”、产出水平低于当地同行业平均水平的工业企业；（A）投产后停产一年以上的工业企业。（九）根据自身实际情况依法确定的低效工业企业。三、处置方法（一）政府规范管理、帮扶提升、限期开发1 .规范管理。各镇街、相山经济开发区（以下简称载体单位）按照投资协议和国有土地使用权出让合同，督促企业履行承诺事项。对生产经营正常、但实缴税收与企业实际经营不符，存在涉嫌偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税的企业，由税务稽查部门开展稽查。2 .帮扶提升。对具有一定经营规模、品牌价值和市场前景，暂时陷入困难的企业，统筹产业、投资、科技、人才等涉企政策，开展“一企一策”精准帮扶，推动一批低效企业提质增效。3 .限期开发。对已供地在建项目和已竣工投产企业，凡投资强度、容积率、建设周期等未达到规定要求的，由载体单位对企业进行约谈，签订补充协议，限期开发建设。（二）政企协议搬迁、政策倒逼、关停淘汰L协议搬迁。对因区域规划调整等原因导致不适宜在原址上继续生产经营，需要异地搬迁且符合国家产业政策，具有发展潜力的项目，经区人民政府同意报市政府批准，依法收回原国有土地使用权，并给予赔偿，原土地使用权人可异地另行依法取得国有土地使用权。2 .政策倒逼。通过政策正向激励和反向倒逼，让低效工业用地企业主动退出。对已竣工投产项目，其产出效益达不到约定要求的，由载体单位结合“亩均效益评价''的实施，实行政策倒逼机制退出。3 .关停淘汰。严格执行有关法律法规和产业政策，坚决关停不符合环保、安全、节能等强制性标准，且整改无望或整改后仍不达标的低效工业用地企业，依法依规淘汰落后产能，引进优质项目“腾笼换鸟”。（三）市场主体收购兼并、破产清算、出租租赁1 .收购整合。鼓励市场主体通过协商收购、法拍竞购等方式收购低效工业用地企业，也可由区属国有平台公司依规依法参与收购。2 .兼并重组。积极引导上市公司、行业龙头企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，促进整合利用。3 .破产清算。对处于产业链低端、产品没有市场前景、长期亏损、资不抵债的低效工业用地企业，加快司法介入，依法破产清算，推动资源要素重新流动。4 .出租租赁。鼓励开发区和低效用地企业通过出租租赁闲置厂房方式引进优质项目进驻，盘活低效闲置资产。四、实施程序（一）核查认定，建立台账。载体单位对照国有建设用地出让协议及项目投资协议，根据低效工业用地认定标准开展全面核查，彻底查清低效工业用地的土地使用权人、位置、范围、面积、批准用途、开发利用现状、合同履约情况、低效利用时间及原因等情况，结合“亩均效益评价”结果，建立低效工业用地台账，并按要求填写相山区低效工业用地企业基本情况统计表，上报低效工业用地企业整治提升专班审定。低效工业用地企业整治提升专班建立低效工业用地动态管理数据库，实施销号管理。（二）因地制宜，分类施策。经核查被认定为低效工业用地企业，载体单位根据企业基本情况，制定包括企业情况、用地情况、低效用地类型及认定依据、整治提升措施、实施时间步骤及预期效益等内容的“一企一策''整治提升方案。（三）汇总上报，对账销号。载体单位根据低效工业用地企业整治提升方案实施完成情况，规范填写相山区低效工业用地企业处置完成情况统计表，提请低效工业用地企业整治提升专班进行统一销号，移出低效工业用地动态管理数据库。五、政策支持相关土地政策、税费政策、金融政策、保障政策参照淮北市低效工业用地企业整治提升三年行动方案中政策支持内容执行。（见附件）六、工作要求（一）强化思想认识，明确责任分工。低效工业用地企业整治提升领导小组各成员单位要提高政治站位，按照“一改两为五做至广要求，切实增强工作的责任感、使命感，勇于担当负责、统筹安排、周密部署，细化工作内容，明确责任分工。（二）强化责任落实，完善工作机制。各载体单位明确职责，完善工作机制，制定相应的实施计划、目标任务、具体方案、工作措施和工作时间表，创新方式方法，强化责任落实，确保改造提升任务全面完成。（三）加强督查问责，建立考核制度。低效工业用地企业整治提升工作纳入目标考核内容，对推进不力、整治提升效果不明显的载体单位，履行职责分工不到位的领导小组成员单位，进行通报、限期整改，并由区领导进行约谈。七、附则L“D类工业企业”是指亩均效益评价中分档归类为D类（调控帮扶类）工业企业；“退二进三”是指从第二产业中退出来，从事第三产业。2.本方案自发布之日起施行，有效期3年。附件：低效工业用地企业整治提升相关政策支持2023年2月25日附件低效工业用地企业整治提升相关政策支持一、土地政策1 .通过破产清算或土地抵押权人司法拍卖方式处置的，低效工业用地企业未履行或未完全履行招商引资协议、国有土地使用权出让合同的，由载体单位依据履约情况收回已兑现的土地等优惠政策，比照企业税务债权形式，在破产清算或拍卖时提起。载体单位可将追回的政策款项用于扶持收购企业项目建设。2 .通过协议方式收购低效工业用地企业涉及土地使用权被抵押的，收购企业可会同抵押权人、载体单位与被收购企业协商确定收购价格；被收购企业完全履行招商引资协议、国有土地使用权出让合同，土地可按不高于当前市场评估价收购；被收购企业未履行或未完全履行招商引资协议、国有土地使用权出让合同的，根据履约情况，由载体单位、收购企业在低于当前市场评估价的基础上，与被收购企业协商确定收购价格。载体单位依据履约情况，收回已兑现的土地等优惠政策，并可将追回政策款项用于扶持收购企业项目建设。载体单位还可根据土地收购价格，按照招商引资相关政策给予收购企业一定的土地政策优惠。3 .各级国有平台公司协议收购低效工业用地企业涉及土地使用权被抵押的，可会同抵押权人、载体单位与被收购企业协商确定收购价格；被收购企业完全履行招商引资协议、国有土地使用权出让合同，土地可按不高于当前市场评估价收购；被收购企业未履行或未完全履行招商引资协议、国有土地使用权出让合同的，根据履约情况，由载体单位、国有平台公司在低于当前市场评估价的基础上，与被收购企业协商确定收购价格。载体单位可依据履约情况，收回已兑现的相关优惠政策，并可将追回政策款项奖励给国有平台公司。4 .各级国有平台公司收购的低效工业用地，通过产权交易中心以市场价格对外出售，收购企业以挂牌价收购的，可由载体单位按照招商引资优惠政策给予收购企业一定的土地政策优惠。5 .没有取得国有建设用地使用权且地面有附属物的低效工业用地企业，属于招商引资项目的，经依法查处结案后，如土地符合出让要求，由项目所在园区管委会提出处置方案，经市或县政府研究同意后，三区和市高新区项目由市自然资源和规划部门出具规划意见予以出让，滩溪县项目由县自然资源和规划部门出具规划意见予以出让；其他项目，经依法查处结案后，如土地符合供地条件，由县、区政府（市高新区管委会）提出处置方案,经市或县政府研究同意后，三区和市高新区项目由市自然资源和规划部门履行供地程序，滩溪县项目由县自然资源和规划部门履行供地程序。上述情形中的地面附属物由县区政府（市高新区管委会）与用地单位另行协商解决。6 .符合相关要求、具备独立分宗转让条件的土地，由载体单位所属的国有平台公司收购后，提出具体分割方案，并征求项目属地住建、应急部门关于消防、安全等控制性指标要求的意见后,由自然资源和规划部门出具规划条件进行分割转让。7 .被处置企业由于历史原因导致权证资料不全的土地、房产和在建工程，在符合总体规划、权属明晰的情况下，在收购后,由各职能部门按现状进行确定后，开通绿色通道，简化证件办理手续，加快办理进度。二、税费政策1 .低效工业用地企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为（符合税收相关规定的）不征收增值税。符合规定情形的企业破产、合并、分立、资产划转（符合税收相关规定的），2023年12月31日前，对承受土地房屋权属方免征契税。2 .对兼并重组成功并符合特殊性税务处理规定的企业，取得的债务重组所得确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。3 .各级国有平台公司收购低效工业用地及地面附属物需产权变更，或通过产权交易中心以市场价格对外出售，需要缴纳的土地增值税、企业所得税、交易契税等各种税费，市、县区两级地方留成部分，可由载体单位以财政奖励的形式返还给国有平台公司。原被收购企业涉及公租房补贴的，处置后补贴款项应返还给国有平台公司。4 .依法破产拍卖或协议处置的低效工业用地企业，买受人涉及产权变更需缴纳的各项税费，按相关规定减免，市本级留成部分全部返还载体单位财政，载体单位可将两级地方留成部分用于扶持买受企业项目建设。5 .依法破产拍卖或协议处置的低效工业用地企业所欠缴的各项税费及滞纳金，各级税务及相关部门要查清数额限期追缴,配合各载体单位做好处置工作。买受方补交原低效工业用地企业所欠税费及滞纳金的，市本级留成部分全部返还载体单位财政,载体单位可将两级地方留成部分用于扶持买受企业项目建设。6 .对企业承受破产拍卖或协议处置低效工业用地企业的房产、土地，自承受次月起，两年内依法缴纳的房产税、城镇土地使用税，地方留成部分全部用于扶持买受企业项目建设。7 .企业收购、兼并重组市内低效工业用地企业，在我市新增加的投资视同招商引资资金，所投项目视同招商引资项目，享受相关优惠政策。三、金融政策L发挥国有资本运营、投资公司和资产管理公司的作用，最大限度发掘低效无效资产的市场价值。各级国有平台公司采取多元化筹资，吸引社会资本参与低效工业用地处置，设立一定数额低效工业用地企业处置基金，按照市场化操作，专门用于处置工作；充分发挥“亩均英雄贷”作用，亩均效益评价被评为A档（优先发展类）企业参与我市低效工业用地处置，可以享受一定的融资支持。2.金融机构要加强与各载体单位的对接，有效盘活已处理的闲置资产，通过项目贷款或其他融资工具，为载体单位提供相应融资支持。各载体单位要与银行业金融机构建立灵活的合作机制,引导银行积极稳妥核销处置过程中形成的损失，做到应核尽核。四、保障政策1 .市级财政每年从产业扶持资金中设立一定数额的破产资金由破产管理人使用，用于解决破产启动、资金周转、援助及管理人报酬等问题。2 .完善破产办案平台与执行办案平合的对接，通过执行办案平台的查询，控制债务人企业财产，缩短管理人财产调查周期。3 .拍卖公告中要明确买卖双方的税费责任，在法律允许范围内，更加合理确定破产财产拍卖起拍价、二次拍卖起拍价降幅，吸引竞买者，提高成交率。破产财产公开拍卖流拍、价格触底时，可由载体单位所属的国有平台企业购买土地、地面附属物等资产。4 .完善常态化的府院协调联动机制，依法发挥政府在企业破产程序中的作用，支持市中级人民法院清算与破产庭大力推进破产案件简易审理程序，缩短审理期限，提高低效工业用地企业破产案件审理效率。鉴于案件属地管辖，市、县区两级法院加强审判力量下沉，抽调精干力量，加快处置进度，提升处置效率。5 .建立被处置企业注销“绿色通道”，对不经营企业主动办理注销登记的，市场监管部门提供全程指导帮办服务。对于连续两个年度未依法报送年度报告、经现场检查在其登记的住所或经营场所无法取得联系且连续两年未报税的被处置企业，不依法办理注销登记的，依法吊销营业执照。6 .针对“走逃”企业或“失联”企业，由属地政府或人民法院指定代理人到税务部门办理相关涉税业务。对企业在重组程序中因继续经营需要领用发票的，税务部门按规定供应发票，并对继续经营的业务依法征收税款。经人民法院裁定宣告破产的企业,管理人持人民法院终结破产清算程序裁定书申请税务注销的，税务部门即时出具清税文书，按照有关规定核销“死欠”，不得违反规定要求额外提供证明文件，或以税款未全部清偿为由拒绝办理。