郑州商业调研报告图文.doc

市调报告郑州市商业市场研究报告营销部2011-8-29 市调报告目录一、郑州市宏观经济环境现状二、郑州市商业环境分析三、郑州市各区域商圈发展现状3.1、二七商圈3.2、碧沙岗商圈3.3、紫荆山商圈3.4、郑东新区商圈3.5、新兴商圈发展现状3.5.1、东南区域点状商圈3.5.2、西南区域点状商圈3.5.3、大学路带状商圈3.5.4、秦岭路点状商圈四、典型案例分析五、郑州市商业市场发展前景预测六、总结 一、郑州市宏观经济环境现状1、GDP发展状况经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.154.042.9调整为3.1:56.7:40.2。2、固定资产投资2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长25.5%。商品房屋竣工面积944.6万平方米,增长46.9%。商品房屋销售面积1558.7万平方米,增长29.8%;销售金额772.7亿元,增长50.0%。3、国内贸易2010年全年完成社会消费品零售总额1678.0亿元,比上年增长19.0%。城市消费品零售额1536.6亿元,增长19.2%;分行业看,批零贸易业零售额1407.8亿元,增长19.5%;住宿餐饮业零售额270.2亿元,增长16.2%。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点21.1万个,比上年增长1.4%。商品交易市场359个,其中综合市场198个,专业市场149个。全年批零贸易企业完成商品销售总额2676.5亿元,比上年增长26.8%;其中批发总额1855.0亿元,增长27.2%。在限额以上批发和零售业零售额中,汽车类比上年增长37.2%,通讯器材类增长19.5%,食品、饮料、烟酒类增长23.8%,家用电器和音像器材类增长22.6%,服装类增长15.7%,化妆品类增长23.9%,金银珠宝类增长13.9%。 4、郑州市郑州城镇居民人均收入水平2010年,我市城镇居民收入稳步增加,居民生活水平和生活质量进一步提高,人均可支配收入达到17117元,比上年增长8.8%,收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。其中,市区17417元,比上年增长9.3%。5、郑州市城镇居民人均消费水平2010年,市区城镇居民消费支出持续升温,消费热点突出,人均消费性支出12588元,同比增长23.1%,其中,食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大。城镇居民恩格尔系数较上年下降2.8个百分点。二、郑州市商业环境分析1、郑州市经济的发展及城市化进程的推进,带动着郑州市商业的重大发展和调整。2、住宅限贷及限购影响,投资客把目光转向商业地产,商业地产市场迎来春天,开发商大量供应商业物业,商业市场竞争日趋激烈。3、传统商圈格局改变,新商圈逐渐形成。传统商圈具备了成熟的商业氛围和稳定的消费市场,各业态分布稳定,但由于市中心土地的限制致使其不可能继续扩张,唯一的途径就是改造再建,传统商圈近年发展缓慢,提升和发展空间有限。区域性商业中心开始形成新的商圈。 三、郑州市各区域商圈发展现状3.1、二七商圈辐射范围: 东至紫荆山路、西至福寿街、南起陇海路、北至金水路,是本市商业中心区域商圈特点: 以大型骨干商家为主体,以连锁经营为补充的商贸体系客户人群 :郑州市内普通居民消费代表商业A 、传统百货:百货大楼、北京联华、百盛、丹尼斯(民路店、大商新玛特(金博大店B 、购物广场:大上海购物广场、印象城C 、商业街:德化步行街、光彩市场、流行前线购物广场分布图:百盛 大上海 大商新玛特德化步行街光彩丹尼斯印象城 百货大楼北京联华 商业市调表: 小结:1. 二七商圈作为郑州市商业市场的龙头,是商业最为繁华的地方,也是闻名全国的郑州商战的主战场。现有商业体量大;分布比较集中;辐射范围大;人流量大;经营情况良好。2.未来几年二七商圈内的商业体量将快速增加。2010年二七区政府新规划了11个商业建设项目,新建总面积约198.21万平方米,商业总营业面积约29.73万平方米。这些规划项目主要建设星级酒店、商务办公、配套公寓、休闲购物、品牌展示、电子商务、餐饮娱乐、物流服务等设施。这11个新项目分别为:华润万象城项目;恒隆广场项目;二七时代广场项目;郑州时代中心项目;金博大城扩建项目;百年德化二期项目;德化大厦项目;金智万博商城二期项目;二马路机电市场改造项目;鸿森广场项目;郑州天兴国际商务大厦项目(具体项目情况见附表1。此次改造的目标在于达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升。并由传统购物百货向商业休闲综合体转变,由传统批发零售向现代物流综合体转变。定位于面向国家中部的商贸物流中心,辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业休闲中心,成为辐射中原城市群战略的中心点,实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。最终实现中部第一商圈、中国著名的商业中心的规划目标。3.随着商业项目的大量增加,二七商圈内商业市场的竞争将异常激烈。一些传统的老市场由于硬件设施及经营管理落后、购物环境差、动线设计不合理等系列因素,将面临着新一轮的升级改造。即将上市的商业项目,经营风险增加,必须深入市场研究,寻求市场发展空间,进行合理化定位,避免同质化竞争。附表1项目名称项目位置规划占地面积铭功路以东、民主路以西、西太康路以南、自由路以华润万象城103亩北恒隆广场德化街以东、南下街以西、西大街以南、大同路以北82亩二七时代广场福寿街以东、解放路以南、正兴街以北22.8亩郑州时代中心敦睦路以东,华丰里以西,大同路以南,弓背街、菜82.8亩 市街以北金博大城扩建民主路以东、金博大城以西、西太康路以南、北京华联以北16.4亩百年德化二期福寿街以东、兴盛路以西、正兴街以南、共建街以北32.4亩德化大厦金智大厦以东、德化街以西、裕元里以南、苑陵街以北12.1亩金智万博商城二期福寿街以东、兴盛路以西、共建街以南、裕元里以北13亩二马路机电市场改造二马路、正兴街、福寿街环围三角区域22.8亩鸿森广场京广铁路以东、二马路以西、郑州市供电局以南、郑州联开车站以北7.1亩天兴国际商务大厦铁路局机务段以东、一马路以西、供电局变电所以南、铁路局一马路招待所以北19.9亩 3.2、碧沙岗商圈辐射范围:东起嵩山路、西至文化宫路、南起陇海路、北至棉纺路 商圈特点:以中原商贸城为中心的生活型商圈客户人群:郑州市内普通居民消费代表商业A、传统百货:中原商贸城B、商业街:鑫苑国际购物广场分布图商业市调表:鑫苑国际购物广场中原商贸城商业大厦中原国际文化广场裕达国贸精品店丹尼斯卖场 小结:1.碧沙岗商圈毗邻400亩的碧沙岗公园和绿城广场,周边高校林立,靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道,公交线路四通八达,交通便利,各种市政配套设施齐全。2. 碧沙岗商圈从上世纪50年代起就已有商业积淀,成为西区人气聚集带,并一步步地走向了繁荣。到了上世纪80年代到90年代中期,“碧沙岗商圈”成为是郑州商业的中心地带。原因在于这里聚集了诸如国棉厂等大量的国有企业,因此也聚集了大量的人口和购买力。碧沙岗商圈的兴盛与衰落与这些企业的命运息息相关,90年代中期以后,各个大型国企出现了经营不善甚至倒闭的情况,而曾经繁荣的碧沙岗商圈也出现了萧条的场景。3.碧沙岗商圈定位于西区中档消费水平,满足西区大多数人的消费需求。随着棉纺织业、重工业的日渐式微,西区购买力大幅下滑,商业大厦曾经“利不保息”,碧沙岗商圈也曾卷入“衰败、不景气、难上档次”的评价中。4. 近几年,随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区,加上西区原有商业项目本身的不断调整,碧沙岗商圈内的经营情况有所改善。5. 西区常住人口多,碧沙岗商圈由处于郑州与巩义、荥阳、上街、密县、登封连接的重要部位,潜在的消费力巨大。但是目前碧沙岗商圈市场普遍存在定位没有特色、硬件设施落后、经营管理落后和购物环境差等情况。未来碧沙岗商圈需要进一步的提高商业聚集程度,结构调整,合理定位,注入文化特质,突出特色,改善购物环境。6. 秦岭路附近的中原万达项目、西园广场、锦艺城项目规划的商业体量都很大,这三个大型商业项目的兴起,势必会对西区的消费 3.3、紫荆山商圈辐射范围:东起未来路、西至经五路、南起陇海路、北至红专路 商圈特点:以紫荆山百货大楼为中心的区域型商圈客户人群:郑州市行政区域高端消费人群代表商业A、传统百货:大商紫荆山百货、正道花园百货、正道中环百货、新世界百货分布图商业市调表:大商新玛特香港新世界正道花园百货正道中环百货 小结: 3.4、新兴商圈发展现状花园路商圈辐射范围:东起经三路、西至经五路、南起丰产路、北至北环路 商圈特点:客户人群:郑州市行政区域高端消费人群、花园路经三路商务人群 代表商业A、传统百货:大商新玛特总店、丹尼斯(花园路店B、购物广场:国贸360C、商业街:关虎屯商业步行街分布图国贸360 关虎屯步行街丹尼斯大商新玛特融元广场 商业市调表小结郑东新区商圈辐射范围:东起农业东路、西至中州大道、南起金水东路、北至农业东路 商圈特点:以超大体量的商业为主的区域性商圈客户人群:CBD 商务人群、东区高端消费群体代表商业A 、百货:丹尼斯天地、丹尼斯二天地B 、购物广场:宝龙城市广场分布图宝龙城市广场1天地7天地2天地3天地4天地5天地6天地丹尼斯七天地 小结 东南区域点状商圈辐射范围: 东起中州大道、西至未来路、南起航海路、北至金水路 商圈特点: 以城市综合体为主的区域性商圈客户人群:郑州东南区域居民消费群体,专业市场商业人群 代表商业A 、综合体:升龙曼哈顿商业广场、东方国际购物广场、建业置地广场、升龙凤凰城商业广场B 、购物广场:凯德广场、一站广场C 、商业街:首座国际牛津街平面图一站广场东方国际广场建业置地广场凯德广场曼哈顿广场升龙凤凰城首座牛津街 商业市调表:小结:大学路带状商圈辐射范围:东起交通路、西至兴华街、南起长江路、北至中原路 商圈特点:客户人群:代表商业A、综合体:升龙国际中心、二七万达B、商业街:康桥华城国际商业街分布图 商业市调表 小结中原万达升龙国际中心升龙2期新悦城康桥华城国际康桥金域上郡升龙城 秦岭路点状商圈辐射范围:东起桐柏路、西至华山路、南起中原路、北至棉纺路 商圈特点:客户人群:代表商业A、综合体:中原万达、锦艺城B、购物广场:西园国际广场分布图商业市调表 小结西园国际广场中原万达锦艺城 四、典型案例分析01- 宝龙城市广场基础资料项目位置农业东路九如路交汇开发商宝龙置业占地面积290亩商业体量25万物业类别购物广场建筑层数地上三层、地下一层售价8000-30000元/物业费19.5元/租金标准1F:80-130元; 2F:40-50元; 3F:20-30元合同年限3年-5年递增率5%自持率70% 进驻率商业业态:超市、百货、家电、家居、美食、影院、真冰滑冰场主力店:大商超市、冠军溜冰场、横店院线、星公馆KTV、康城奥特莱斯、四季温泉燕鲍翅酒店、苏宁电器、谢先生又一村优势1、区位潜力;2、规模优势;3、主力店;4、70%自主产权;5、规划合理;6、CBD商务的带动劣势:1、周边小区入住率低,缺乏人气;2、体量过大,运营风险比较大区位图宝龙城市广场 鸟瞰图 各楼层业态分布图 项目现状照片 02- 大上海购物广场基础资料项目位置文化路东太康路交叉口运营商郑州大上海铜锣湾商业有限公司占地面积103亩商业体量32万物业类别购物广场建筑层数地上6层、地下一层售价1F:3-4万;2F:2-3万;-1F:1-2万元/(2008年销售租金标准1F:300-400元;2F:200-300元; 3F:180元;4F:100-160元;合同年限1年递增率7%-8%物业费39元/推广费5元/自持率70% 进驻率100%商业业态:购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、旅游主力店:奥斯卡电影院、屈臣氏、我爱运动健身房、红一街购物广场优势1、区位优势,核心地段,成熟商圈;2、规模优势;3、主力店;4、建筑设计新颖,双首层立体步行街和空中连廊;5、业态丰富劣势:1、二七商业商圈商业供应大,竞争激烈;2、32万商业体量过大,运营风险比较大区位图大上海购物广场 效果图 平面图 楼层业态分布图 项目现状照片 03- 升龙曼哈顿广场基础资料项目位置金水路未来路交汇开发单位升龙置业物业类别综合体商业类型沿街底商、步行街、综合卖场商业体量22万平米销售部分沿街底商、步行街底商售价临街4-7万开盘价2.5万4万元步行街售价1F:2-3.6万;2F:1-2.6万元步行街面积30-60租金1F: 2F: 物业费3元/合同年限递增率自持率75% 进驻率业态主力店沃尔玛(3万、国美电器、永乐电器、奥斯卡电影院、赛博数码、必胜客、肯德基优势1、品牌优势;2、区位优势,处于主干道金水路与未来路交汇;3、周边消费能力高,4、商业业态规划全面,周边商业较成熟;5、主力店的品牌号召力劣势1、销售部分返租三年后由业主自己出租,无法严格控制业态规划;2、商业体量大,投资风险大,运营风险大;3、步行街为室外步行街,上下层独立,存在上下层客流不均区位图 效果图 平面图 业态分布图 项目现状照片 04- 升龙国际中心购物广场项目位置大学路政通路开发商郑州尚锦房地产开发有限公司占地面积亩商业体量40万物业类别综合体建筑层数2F;4F 售价1F:4.7-5万;2F:2.5万租金标准1F:120-130元(餐饮、200元(名店;2F:80-90元; 3F:70-80元;4F:50-60元;合同年限递增率物业费元/面积区间主楼100-200,裙楼40-50自持率80% 进驻率90%商业业态:商超、影院、餐饮、购物、休闲娱乐、办公、鞋城(商业二期定位主力店:坤业百货(万、大润发(1万、奥斯卡电影院、京福华优势1、大学路成熟商圈;2、主力店进驻;3、业态丰富;4、升龙品牌优势劣势:1、大学路商业供应大,未来市场竞争激烈;2、目前经营现状不太好,市场培育期长区位图一期商业二期商业 效果图 项目现状照片 05- 天旺广场基础资料项目位置东风路天明路交汇处开发商郑州开祥置业股份有限公司占地面积一期;34000平方米,二期:天旺优库88778平方米商业体量一期:6.6万;二期:4万(天旺优库物业类别商业步行街(一期+购物广场(二期建筑层数一期:地下1F,地上4F(局部5F;二期:5F底商售价一期:1F:1.8万;2F:1.2-1.5万;3F:8000元;二期:尚无开盘,预测均价4-5万租金标准一期标准:1F:200元(外街、100-150元(内街;2F:70-100元; 3F:50-70元;4F:30-40元;二期:尚无合同年限1年递增率5%-8%物业费1F:包租部分为3元/,非包租部分4元;2F:3元/面积区间一期:外街100-200,内街40-50;二期:30-70、300-1000自持率% 进驻率一期:98%;二期:建设期商业业态:商超、餐饮、购物、休闲娱乐、影院(商业2期定位主力店:世纪联华(2.7万、奥瑞特健身、奥斯卡影院(二期四楼、阿五美食、海底捞、豪客来、重庆富侨优势1、交通便利;2、人流量大;3、区域内社区及学府众多,为北区区域性商业中心;4、主力店进驻;5、业态丰富;劣势:1、北区商业的潜在大量供应,未来市场竞争激烈区位图 二期天旺优库效果图 二期天旺优库业态分布图-1F-3F为卖场,4F-5F为奥斯卡电影院 一期现状照片 06- 中原万达广场基本资料项目位置中原西路与秦岭路交叉口开发商郑州万达广场投资有限公司占地面积54331.41 平方米(商业商业体量248859.5 平方米物业类别综合体(15.6万购物广场,6万写字楼,5.5万室外步行街建筑层数购物广场:地下一层,地上六层;室外步行街:两层售价租金标准1F:200元(外街、100-150元(内街;2F:70-100元;3F:50-70元;4F:30-40元;二期:尚无合同年限递增率物业费面积区间自持率% 开业时间商业业态:主力店:万千百货,万达影院,大歌星KTV,大玩家电玩(以上为万达自营部分;国美电器,沃尔玛超市,迪卡侬(以上为万达战略合作伙伴区位图 效果图: 总平图 附表中商业街户型配比: 中原万达广场产品组合产品类别面积套数销售均价开盘时间备注商业街内街 3.7万- 约3万2010.12外街1.8万157套2.8万(最高4.1最低2.32010.11.13 3.4%(占总体量购物中心15.6万6层- 自持物业共分六层,主力店有沃尔玛、国美电器、万千百货(中端时尚SOHO办公楼6万- 2012年中原万达项目的SWTO分析竞争优势(S1.国内最大的商业地产运营商,强大品牌效应与规模优势;2.第三代产品城市综合体郑州中原万达广场得到市场认可;3.“现金流滚资产”模式在资金循环上进入“通路;4.销售节点控制严格,资金周转率高速运转;5.土地成本低,售价高,利润可观;“6.万千百货”、“万达影院”自主品牌,具有核心竞争力;7.与政府建立良好关系,便于项目运营操作。竞争劣势(W1. 中原区为传统工业区,国有企业改革后,区域内大部分企业破产倒闭,经济有所衰退;2.商业氛围不足,市场培育期长;3.附近多城中村,购物环境不佳;4.低租金的战略合作伙伴关系占自持物业的70%,不利于快速回笼资金;5.商业街销售部分定价高,导致投资回报率低;6.业态互动尚待加强,有效消费需进一步刺激;7.区域内消费能力较低潜在机会(O1.万达集团计划冲击IPO,资金前景乐;2.中原万达广场附近政府规划重点的城中村改造项目,提升了周边购物环境及城市面貌。外部威胁(T1.专业人才和中高级管理人才的缺乏是制约其后续发展的瓶颈;2.2009年以来的极速扩展,集团资金链压力偏大,郑州公司已敲定三块宗地,资金压力很大;3.对销售回款,现金流依赖程度变高,市场波动对其影响大,潜在不确定因素。4.西区潜在的大量商业供应 项目现状照片 07- 二七万达广场基础资料项目位置大学路与航海路交叉口开发商郑州万达广场投资有限公司占地面积165亩商业体量28万平方米物业类别综合体(13.8万购物中心,8.6万写字楼,7153酒店,5万商铺建筑层数购物广场:地下一层,地上六层;室内步行街:三层;室外步行街:二层售价尚无租金标准尚无商铺开盘时间:预计2011年10月写字楼开盘时间预计2011年11月物业费50元面积区间商业步行街:110-200自持率70% 预计开业时间2013年商业业态:购物、娱乐、餐饮、酒店、办公主力店:万千百货,万达影院,大歌星KTV,大玩家电玩(以上为万达自营部分;国美电器,沃尔玛超市,迪卡侬(以上为万达战略合作伙伴区位图 效果图 总平图 市调报告 l 二七万达产品组合 产品类别 面积 套数 销售均价 开盘时间 备注 商业街 5 万 - 共分六层， 主力店有沃 购物中心 13.8 万 6层 自持物业 尔玛、国美电器、万千 百货（中端时尚） SOHO 办公楼 8.6 万 - l 二七万达 SWTO 分析： 竞争优势（S） 竞争劣势（W 1.国内最大的商业地产运营商，强大品牌效 1.西南区域城市发展较为缓慢； 应与规模优势； 2.地处大学路商圈，商业氛围较好； +BRT 环城，交通便利； 4.规划 4 号、5 号双线地铁交汇； 4.政府机关众多，院校林立； 5.万千百货” 、 “万达影院”自主品牌，具有 核心竞争力； 6. 与政府建立良好关系，便于项目运营操 作。 7.70%商业自持，有利有后期统一运营 2.大学路现有商业比较密集，竞争激烈； 3.低租金的战略合作伙伴关系占自持物业的 70%，不 4.区域内消费能力较低 3.地处大学路与航海路交叉口， 20 条公交 利于快速回笼资金； 潜在机会（O 1.万达集团计划冲击 IPO，资金前景乐 发展的瓶颈； 外部威胁（T 1. 专业人才和中高级管理人才的缺乏是制约其后续 2. 二七万达广场附近政府规划重点的城中 2.2009 年以来的极速扩展，集团资金链压力偏大， 村改造项目，提升了周边购物环境及城市面 郑州公司已敲定三块宗地，资金压力很大； 貌。 3.对销售回款， 现金流依赖程度变高， 市场波动对其 影响大，潜在不确定因素。 4.大学路沿线及郑州西南区域的大量商业供应 第 - 46 - 页 共 47 页 市调报告 五、郑州市商业市场发展前景预测 郑州未来商业格局呈现多元化发展特点 郑州市的商业格局目前为市中心传统商圈领衔城市商业经济， 新兴商圈迅猛发展的多元 格局。 商业物业的竞争不再仅仅是地段和价格的竞争， 还包涵商场规划、 业态组合定位及品牌 企划执行等在内的项目资源的整合力。 随着城市经济的进一步发展，新兴的零售业态纷纷入驻，商圈形态加速变化，整体城市 的商业格局将出现较大的改观，商圈的构成趋于合理，消费者的选择面不断增大。 六、总结 第 - 47 - 页 共 47 页