孤岛神仙沟汽车营地项目 Word 文档.doc

一、项目提报单位    济南军区生产基地  孤岛镇人民政府  河口区旅游局    联 系 人：李本刚    联系电话：0546-7719999    传    真：0546-7719999    电子邮件：hklyj    二、项目建设背景    近年来随着我国国民生活水平的提高和汽车工业的蓬勃发展，拥有私家车的居民比例逐年攀升。节假日自驾车出游早已是有车一族度假休闲的首选，旅居房车也逐渐走进国人的视野。汽车露营这种契合现代社会个性化、休闲式度假旅游新观念的游憩活动已经悄然兴起，展示了未来休闲活动的发展方向。    三、发展目标    营地规模按照美国KOA五星级标准设计，环保标准达到欧洲Ecamping指标，成为国内一流营地。与国内顶尖级自驾车协会合作，纳入中国自驾车营地大线路。    四、项目规划    1、项目选址：孤岛神仙沟汽车营地选址在孤岛军马场农博园（济军基地林科所），东邻万亩槐林，西靠黄河故道神仙沟。项目地拥有人工刺槐林、柽柳林、芦苇湿地等丰富的旅游资源，具有“新、奇、野、美、趣”原生态特色。50公里神仙沟九曲婉转，绿色长廊点缀两岸，环境优越，独具风韵。济军生产基地拥有面积广阔的果园、瓜田等农业旅游资源，还拥有丰富的地热、生物等自然旅游资源和军垦文化等人文旅游资源。开发价值大。项目地交通便利、区位优越。东港高速贯穿境内，与北京、天津、济南、青岛等大都市都在3-4小时车程以内，与市区及市内主要景区景点都在一小时交通圈内。孤岛汽车营地基地及周边都是平原，不会有滑坡、落石、巨浪、洪水等潜在危险，并排除了出现有害动植物的可能。     2、规划目标：在规模和容量上,孤岛神仙沟汽车营地在充分考虑了设施配备和管理效率的同时，根据市场需求一期建设营位数量为132个（小型车：67个；客车、房车等大中型车：56个；机动位：9个）。营地面积200亩，加之周边娱乐、餐饮、采摘等功能区用地共计1500亩。    主要设置原则：    (1)充分考虑东营市及周边休闲旅游市场实际需求。    (2)露营区与用地界线之间、露营区与原有生态环境之间均留出相当宽度之缓冲地带。    (3)营地布局与自然环境相融合，营位布置随意且分散，以便露营者充分贴近自然，并防止相互干扰（过于密集的布局方式会造成对该块用地的过度使用，造成局部地区生态退化，不利于营地的可持续发展）。    （4）营位选型及配比：    孤岛汽车营地在确定营位类型及各类营位的数量（见下表）：类型适用对象及容量数量（个）百分比（%）小车营位小型车（15人）6741.1房车营位旅居房车或拖挂房车（18人）5634.6团体营位团体露营活动：大中型客车、小型车、房车均可（可达40人）31.8机动营位2辆小型车或小型车+拖挂房车（610人）95.5帐篷营位非驾车游客（14人）2817    并考虑了以下因素：    国内目前汽车营地的主要服务对象是自驾车旅游者，车辆以小汽车为主；    国内房车旅游的潜在消费者正在变为现实消费者，房车消费的中远期市场发展潜力巨大；    满足如个人、家庭、小团体、大团体等不同类型的营地使用者的需求。    3、分期发展规划：国内近几年汽车露营活动刚刚兴起，其发展和普及还需要一段时间，国民对营地的需求也有一个渐进的过程，同时考虑到投资因素和生态环保的需求，本项目的发展规划分为三期工程加以实施。    一期工程：考虑国内目前汽车露营活动的主要使用车辆还是以小汽车为主，房车尚不普及的状况，营地一期主要包括：310省道进军马场农博园主入口（延伸500米）南北两侧设服务活动区、小汽车营位组团、组合营位组团。建成后可提供小汽车营位67个，房车营位56个，机动营位9个，满足现阶段以小汽车露营为主，兼顾房车露营的需求模式。    二期工程：进一步完善道路系统和休闲活动设施，并拓展营地的宿营类型，增加团体营地和帐篷营地，为不同类型露营者提供多样化的选择。    三期工程：针对国内中远期房车消费市场，增设房车专用的营位组团，满足大型房车拥有者的露营需求。    4、总体布局和功能分区：在功能划分上营地主要分为露营区、服务区、野餐区、休闲活动区、生态保护区和生态修复区5 大片区。    (1)露营区：为不同类型的露营者提供适合的营位和活动空间，如小汽车露营、房车露营、团体露营和帐篷露营等。    (2)服务区：营地的管理和办公中心。    (3)野餐区：设在林科所驻地北侧，与服务活动区形成一个供非留宿游客休憩用餐的完善服务系统，在春季踏青旅游的旺季,这个区域的设置显得尤为重要。    (4)休闲活动区：设置沙滩、泳池等活动场地，尤为重要的是注重儿童活动场地的设置。    （5）生态保护区：对万亩混交林、苹果园、梨园、杏园、葡萄园、生态大棚等进行生态保护，并保持其原有次生林的自然植被，仅对过密的林相和有毒、危险的植物进行必要的疏伐和清理。修建鹅卵石子道路或与环境相协调的游览观景路，引导游客有序地进行游憩活动,防止随意践踏而造成的植被退化和水土流失。    (6)生态修复区：农博园西南环线以外的大部分平缓地区原为采土场、马场农宅和油田生产用地，绿化程度低。对这一地区重建绿化生态系统，为露营活动创造宜人的生态游憩空间。    5、交通流线组织    (1)出入口设置：孤岛神仙沟汽车营地设有一个主要出入口和一个备用出入口。主要出入口位于营地东侧的310省道上，该道路可直接通往市区，交通便利。主入口门卫与服务区之间设有约5 0 0 米长的入口双车道，为旺季时等待入营的车辆提供排队等候区，防止拥堵城市道路。备用出入口设在营地南侧的度假区道路上，只有在主入口发生拥堵，不能正常使用，或者营区发生紧急状况，需紧急疏散游客时启用。这样便于营地的日常管理和节约成本。    (2)道路系统。营区内车辆较多，道路设置要求能保证车辆安全、顺畅地行驶并且沿途风光丰富多彩。孤岛汽车营地内车辆行驶有严格限速，时速不超过每小时2 0 公里，营地内人车流分离，避免人车冲突。    (3)停车场。大部分车辆在到达营地后都会驶入自己的营位，因此孤岛汽车营地不设置大型的集中式停车场，只在入口、会所等处设置为数不多的车位，供工作人员和游客临时停车使用。特殊情况下可视情况启用部分野餐区车位作为临时停车。    6、防火设计    (1)严禁在营位篝火圈以及设有厨房的建筑物以外使用明火，小汽车营地的户外灶台只允许使用接电灶具。    (2)篝火圈采用铸铁、石材等防火绝燃安全材料，且保持四周空间开阔，不会对植被、车辆和建筑物构成威胁。    (3)设置完善的火灾报警系统。    (4)在营地经常有人员出入的构筑物显眼处张贴营地紧急疏散平面图及防火安全信息，信息内容包括火灾报警电话，管理中心电话，最近处的灭火器材和公用电话位置等。    (5)二级道路每隔100米设置消防器材箱，供小范围紧急使用。    (6)浴厕等建筑物周边设置消防栓。    (7)营区道路系统可保消防车畅行无阻。    7、汽车营位设计    汽车营位单元主要由车位( 硬质铺装)和生活区维普资讯 ( 平整草地)两大部分组成，设备完善的营位在生活区提供突出地面的帐台或平整场地便于搭设帐篷。各单元之间以灌木绿篱相隔，距离12到25米之间。根据营位类型的不同分别提供水、电和排污接口。营地针对露营者的不同需求提供多种类型的汽车营位。具体特点如下：    （1)小车营位：该营位最为适应我国现阶段自驾车露营者的需求，可容纳小型车1 辆，露营者15人。营位提供野餐桌凳、篝火圈、灶台等简易户外家具。在基础设施上，虽然小汽车不需要像房车那样接入水电供给，但营位仍需提供水源和电源以满足露营者的基本生活需求。在这里设置有带水槽的自来水龙头、供电接口，满足电磁加热器和露营者自带电器的用电用水需要。    （2)机动营位：设置的营位，可容纳小型车2辆，露营者61 0人，适合于集体出游的小团体,如果将这种营位的户外设施及家具稍加改造，就可以变成拖挂式房车营位。    （3)退入式房车营位：适用于大多数大型房车，营位提供野餐桌凳、篝火圈以及水电接口。由于大多数房车将水电外部接口设在车身左侧，所以营位的水电接口亦应设置在车位左侧的相应位置，距车位边缘距离为1 2 米，此处仍留出足够的扎帐篷空间。    （4)旁路式房车营位：该营位的优点是泊车时不用倒车，特别适合大型拖挂式房车。    （5)通过式房车营位：此类营位适合所有大型房车和拖车，泊车时不用倒车，营位受主要车行道的干扰小。    （6）无障碍设施设计：为了契合中国社会人性化发展的道路和人口日趋老龄化的特点，孤岛神仙沟汽车营地考虑无障碍设计，营区的场地、道路和建筑物设计均满足一般无障碍设计的要求，根据标准营地设置9个无障碍营位。    8、服务卫生设施配置    (1)浴厕：营地的浴厕为结合设置，距离最近的营位距离在30 米以上，服务半径为120米。每15个营位设男女厕位、小便器、淋浴位、洗手池各一个，在独立房间内设洗手池和厕位各一个，且每栋浴厕建筑设无障碍厕位和淋浴位各一个。    (2)商业服务：营地会所为整个营地提供必要的生活服务，设小型超市、食品加工服务、洗衣房、医务室、自助银行、邮政服务、餐厅、网吧、浴厕等，满足游客日常生活的需要。    (3)休闲娱乐设施：孤岛汽车营地提供室内外休闲设施，设乒乓球室、台球室、网球场、篮球场、露天剧场、儿童游乐场、钓鱼台等。    (4)集中式房车排污站：供房车排空废水、污水箱使用，设有排污口及冲洗用水枪。根据房车的构造特点，排污口设置在车辆的左侧    (5)废弃物处理：在每个露营区组团的入口处或道路相交处设置贴有分类标的容量400 L 以上的带盖垃圾桶（并及时清运）。    (6) 保安系统：汽车营地设有完善的保安系统，使游客能够充分享受舒适与安全，在不受打扰的状态下享受度假生活。    9、绿化规划与种植设计    绿化规划以维护营区生态平衡、创造宜人的户外生活空间和园林景观为宗旨。    （1）孤岛汽车营地保留万亩槐林和各种果园及生态大棚，在保护、抚育风景林的基础上对有害植物进行清理，改善现有林相结构，提高混交林比重，引种风景树和花灌木，丰富植物景观。    （2）在营区边界以内设置最窄处宽5 0 米的混交林绿化缓冲带， 与各功能区之间的绿化带融合在一起， 形成生态修复系统。    （3）绿化物种选择以优良的乡土植物为主，遵循物种多样性原则，依据不同的立地条件，创造河口地方性的特有景观。车道边乔木选用树形高大且分枝点高的树种，以保证车道以上净高4米以内没有树枝等障碍物。    （4）避免栽种有毒、产生树脂和容易滋生蚊虫的植物。    （5）营位之间以不规则的灌木带隔离开，减少相互干扰， 隔离带应注意种植方式，防止藏匿动物或人，增加潜在危险。营位活动区周围种植高大乔木，创造舒适的小气候环境。    五、投资估算及资金筹措    1、投资估算    项目开发总体投资：7242.5万元。    其中重点项目工程基础造价：5730万元。    投资估算表序号项目费率金额一工程项目基础造价 5730二土地开发费 0三勘察规划设计费 80四工程预备费15%859.5五其他费用10%573六工程总造价 7242.5    项目建设基础造价明细表一、建设项目总价（万元）01露营区20002服务区待添加的隐藏文字内容3240003野餐区15004休闲活动区80005生态保护区20006生态修复区200 小计3950二、配套服务设施1780三、合计5730    2、资金筹措：招商引资    六、经济效益分析    1、营业收入及利润分析    详见项目经营收益预测表    营位费将是区域内未来收益的重要来源，直接收益来源于停靠、娱乐，餐饮等消费。    项目经营收益预测表项目单位接待能力平圴接待率接待时间人均消费收益额（万元）营位位    466娱乐位500 20090900餐饮人次50050%20080400其它消费    120总计1886    2、财务评价    区域建成总投资额：7242.6万元。    正常经营年总收入：1886万元。    成本费用总额：660.1万元    利润总额：1225.9万元    所得税按25%计，306.5万元    税后净收润：919.4万元    投资回收期：税后7.9年8年          税前5.9年6年    通过上述分析，可以得知旅游近期投资回收大约为8年。根据预测可以看出，到旅游开发的第6个年头，已经开始盈利。    七、开发建设年限    2009年2014年。