房地产估价第十一章.ppt

第十一章 地价评估与分摊,一、地租理论及测算,地租本身存在着评估问题，即土地的租赁价格评估。地价评估也离不开对地租的测算。根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，用公式表示为：地价地租/利息率 或者 地价地租购买年 说明：地租理论是房地产估价的基础理论之一，要深刻理解和认识房地产价格和价值，特别是要把握和测算房地产净收益，离不开地租理论。,二、路线价法,1、路线价法概述2、划分路线价区段3、设定标准临街深度4、选取标准临街宗地5、调查评估路线价6、制作价格修正率表7、计算临街土地的价值,1、路线价法概述,1）路线价法的含义 2）路线价法的理论依据 3）路线价法适用的估价对象和条件4）路线价法估价的操作步骤,1）路线价法的含义,路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。,A,B,街道,A,B,街道,A,B,街道,街道,不同临街状况土地价值高低的比较,图1,图2,图3,图4,2）路线价法的理论依据,路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”；该街道其他临街土地的价值，是以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的调整求得，这些调整实际上为“房地产状况调整”。说明：路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。,3）路线价法适用的估价对象和条件,路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法批量估价，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、房地产征收补偿或者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情形。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。,4）路线价法估价的操作步骤,运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价格。,2、划分路线价区段,路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。,3、设定标准临街深度,标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m，则标准深度应设定为25m。,4、选取标准临街宗地,标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数)；临街宽度与临街深度比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数)；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。,5、调查评估路线价,路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。说明：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。例如用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1 000点表示，其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。以点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。,6、制作价格修正率表,价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。,7、计算临街土地的价值,1）路线价法的计算公式2）路线价法计算举例,1）路线价法的计算公式,(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：单独深度价格修正率)。其中，如果估价对象土地的临街宽度(以下简称临街宽度)与标准宗地的临街宽度(以下简称标准宽度)相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则计算公式为：V(总价)=标准临街宗地总价单独深度价格修正率 V（单价）=（标准临街宗地总价单独深度价格修正率）/估价对象土地面积=（标准临街宗地总价单独深度价格修正率）/(临街宽度临街深度)如果临街宽度与标准宽度不相同，则计算公式为：V(总价)=（标准宗地总价单独深度价格修正率）/（标准宽度*临街宽度）估价对象土地面积=标准宗地总价单独深度价格修正率临街宽度/标准宽度 V（单价）=V（总价）/估价对象土地面积=（标准宗地总价单独深度价格修正率）/(标准宽度临街深度)(2)当以单位宽度的标准宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：V(总价)路线价累计深度价格修正率临街宽度 V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=路线价累计深度价格修正率/临街深度(3)当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：V(单价)路线价平均深度价格修正率 V(总价)路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度 说明：如果土地的形状和临街状况有特殊者(如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街)，则除了按照上述计算公式 计算价格外，还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：V(单价)路线价平均深度价格修正率其他价格修正率 V(总价)路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积 或者 V(单价)路线价平均深度价格修正率单价修正额 V(总价)路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额,2）路线价法计算举例,详见教材P400-406例11-3、例11-4、例11-5、例11-6,三、城镇基准地价评估,1、城镇基准地价的概念2、城镇基准地价评估的方法和程序,1、城镇基准地价的概念,城镇基准地价简称基准地价，是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。,2、城镇基准地价评估的方法和程序,1)确定基准地价评估的区域范围。这是以一个具体城镇为对象，确定其基准地价评估的区域范围，例如是该城镇的整个行政区域，还是规划区、市区或建成区等。2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质、使用年限、用途、容积率等。3)划分地价区段。所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。说明：通常可将土地划分为3类地价区段：商业路线价区段；住宅片区段；工业片区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。4)抽查评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价。5)计算区段地价。区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。,四、基准地价修正法,宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权，等等。宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估：(1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。宗地的类型和估价目的不同，具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说，待开发土地，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用假设开发法估价；经新近人工开发或改造的宗地，如填海造地，开山造地，征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，适用成本法估价；已有建筑物的宗地，例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地，适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价；而不论宗地的类型如何，只要该类宗地有较发达的交易市场存在，可以找到较多的交易实例，均适用市场法估价。(2)在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。,1、基准地价修正法的定义,基准地价修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。,2、基准地价修正法估价的步骤,搜集有关基准地价的资料；查出估价对象所处地段的基准地价；进行市场状况调整、土地状况调整等；求出估价对象宗地的价格。说明：1）进行市场状况调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为估价时点时的值。此处的市场状况调整的方法，与市场法中的市场状况调整的方法相同。2）进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。此处的土地状况调整的内容和方法，与市场法中的房地产状况调整的内容和方法类似。,五、补地价的测算,补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：1）更改原出让土地使用权时规定的用途；2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；3）转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产；4）出让的土地使用权期满后续期。说明：1、对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价2、对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）原容积率 原容积率下的土地单价 或者 补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）原楼面地价 补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,例题1：补地价=（增加后的容积率-原容积率）（）原容积率下的地价 A、土地总面积；B、增加后的容积率；C、原容积率；D、建筑面积 答案：C 例题2：某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现在按照城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。试计算理论上应补地价的数额。解答：补地价（单价）=9605.0-7000.8=4240元/m2 补地价（总价）=42403000=1272（万元）,六、高层建筑地价分摊,1、高层建筑地价分摊的意义 2、高层建筑地价分摊的方法,1、高层建筑地价分摊的意义,通过高层建筑地价分摊解决：1）各部分占有的土地份额；2）各部分享有的土地面积；3）各部分享有的地价数额等。,2、高层建筑地价分摊的方法,1）按建筑面积进行分摊2）按房地价值进行分摊3）按土地价值进行分摊,1）按建筑面积进行分摊,按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊。具体如下：某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积该部分的建筑面积 某部分占有的土地份额该部分享有的地价数额/土地总价值该部分的建筑面积/总建筑面积 说明：按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。详见教材P413例11-9,2）按房地价值进行分摊,为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。具体方法是：某部分享有的地价数额土地总价值/房地总价值该部分的房地价值 某部分占有的土地份额该部分享有的地价总数/土地总价值 该部分的房地价值/房地总价值说明：按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。详见教材P414例11-10,3）按土地价值进行分摊,按房地价值进行分摊的方法，当香港按建筑面积进行分摊遇到困难时也被提出来过，但它仍然存在上述的假设用途、面积、平面布置、装修装饰等相同，仅房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等这个理论缺陷，因此，需要进一步寻找更为合理的分摊方法。更为合理的分摊方法就是依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法如下：某部分占有的土地份额该部分的房地价值-（房地总价值-土地总价值）/总建筑面积该部分的建筑面积/土地总价值 某部分享有的地价数额该部分占有的土地份额土地总价值 该部分的房地价值-该部分的建筑物价值详见教材P416例11-11、例11-12,本章作业,1、复习本章2、预习下一章,