精品推荐北 京 房 地 产 市 场 综 合 分 析 报 告.doc

北京房地产市场综合分析报告一、国内房地产市场现状1、房地产市场具有巨大的需求潜力国内房地产在持续低迷近五年之后，2000 年开始整个房地产市场 需求明显增强，出现了反弹现象。房地产企业的经营状况普遍得到了 改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加 快向市郊及城乡结合部推进。据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商 品房全面热销，每平方米销售价格达到 2304 元，比去年同期增加了230 元，增长 11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达 4771 元，同期比上涨了 25.8%，新建住房面积为 841 万平方米，与去年同期（453 万）相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅 面积约是在建面积的 5 倍左右。广东则以超过 40 个月房地产投资资 金以两位数增长，今年头 4 个月广东地产商投资资金就达到 218 亿元， 占全国总量的两成以上，比例惊人。2003 年上半年全国房地 产开发面积、销售情况（数据来源：国家统计局）主 要 指 标实际完成自年初累计（万） 去年同期（万1、土地开发面积（本年购置土地面积）6666.454229.29（完成土地开发面积）3334.252610.122、商品房建筑销售面积（施工面积）49523.8940846.38（竣工面积）4840.664119.14（销售建筑面积）5126.574073.183、商品房销售额1181.16 亿元844.93 亿元专家预计，在 21 世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年 50%的增长速度；到 2005 年，全国最少需建城镇住宅 15 亿平方米，农村 住宅 35 亿平方米，而且还有近 30 亿平方米的陈旧住宅需要改造，将 给地产发展商的投资提供巨大的市场。2、房地产市场具有明显的地域性房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的 产业，每个城市都有自己不同的地域风格和地域文化。从房地产开发 及销售面积上看，全国各地存在着很大的差异，广东、上海发展较早 市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。2003 上半年全国房地产主要地区住宅施工、竣工、销售面积情况排序1234567地区广 东上 海浙 江北 京江 苏山 东四施工面积（万）5643.313335.643070.282673.202516.612228.492048.新开工面积（万）1317.39797.73969.32841.921054.39929.30744.8竣工面积（万）704.16359.96337.80179.26383.21201.00277.6销售面积（万）636.88481.96360.78236.01484.54232.25290.62003 年 8 月份全国 5 大城市房地产景气指数月度情况地 区基值目前指数同上月比8北京10001114升 8 点8 月北京房地产异常活跃上海1000757升 5 点上海房地产市场持续保持天津1000604下降 1 点天津住宅市场价稳深圳10001236上升 5 点深圳新盘层涌，重庆1000491上升 6 点重庆经济结构调整月（数据来源：国家统计局）二、北京房地产市场现状1、京城楼市简析1-1、北京房地产市场利好不断，异常活跃随着申奥成功以及即将入世的利好，北京的房价更是被炒得沸沸扬扬。奥运经济将使北京市基础设施加速建设，也使北京的面貌日新 月异。未来五年，市政府将投入 1800 亿元加入市政基础建设和改造。 这些投入带动最明显的行业就是房地产。今年 1-7 月北京的房地产开发投资额达到 327.65 亿元，比去年同 期增长了 58.9%，投资额仅次于广东，国内名列第二，并继续加速度 增长。北京 1-7 月商品房的开工面积为 1172.7 万平方米，同比增长91.8%，房地产开发景气指数更是呈现全面上扬走势。北京 7、8 月来的市场是否存在泡沫、房价是涨是跌、奥运经济、WTO 经济等等已成为当前京城房地产市场的中心话题，专家认为北 京房地产市场潜力空间无限，但目前面临突破的障碍仍是供需结构和 政府产业导向的问题。（ 图 1-1 ） 2003 年 1-7 月 北 京 房 地 产 开 发 投 资 额 构 成公用房商业用房 投资其他办33%住宅投资55%投资 其他5% 8%住宅87%4% 办公用房投资8%（图 1-2）2003 年 1-7 月北京房地产开工面积构成数据来源：2003.9.26中国房地产报1-2、南北“大鳄”注视京城，投资旺盛据统计，全北京的房地产开发企业已超过 3390 家，其中仅去年至今年 4 月新注册的房地产开发公司就达 1170 家。 目前，北京的房地产开发企业中外来军团越来越多。继万科、上海金马、山东鲁能营大、福建金源集团、顺华房地产之后，今年因足 球而闻名的大连万达、因要“上市”而声势先行的深圳金地等外地军 团加盟京城热点区域 CBD（中央商务区），一时间，北京市场成为上 海、深圳、大连、广州、福建等房地产企业纷纷抢占的对象。在北京拓展市场的外省市企业，在当地大多占据着龙头老大的地 位。由于北京市场存在着巨大的诱惑力，据称如果市场条件适合，将 会有更多的外省市房地产企业进入北京。北京房地产市场部分外地企业状况一览表及保企 业发 展 现 状大连万达在成都圈地 2000 亩，其百万平方米的“成都花园”两天吸纳两万客流 两亿销售额。目前，万达的对外扩张已经发展到北京、长春、成都、昆 明，年底还要扩展到 15 个城市。目前销售额是 30 亿，下一步计划确50 亿，力争 55 个亿。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京扩大开发规模外，还表示将逐步向全国发 展，在全国形成 5 个中心区域，年开发量达到 10 万平方米，销售额实32 亿元。万科继续加大对深圳、上海、北京和沈阳等城市的房地产投资力度外，实施 了新城市扩张策略，在成都已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。现资料来源：2003.9.24中国房地产报1-3、商品房价位偏高，普通住宅比例大（ 图1-3 ） 北 京 房 地 产 在 售 房 地 产 项 目 构 成别墅3.63%经济适用房5.79%公寓21.18%写字楼2.02% 商业用房0.70%普通住宅66.68%其它价位20.72%70008000元9.51%35005500元69.77%（图 1-4）北京朝阳区在售房地产价格构成数据来源：2003.7.16中国房地产报 目前，北京房地产市场在售房地产项目约有 800 个，其中普通住宅规模在整个市场中所占比例最高，为 66.68%。由于各地区位置、 环境、基础设施不同，商品房价格也有极大差异。总体看，北京市普 通商品房价格较高，房价水平高于成熟的上海和深圳市场。北京朝阳、丰台、海淀三区普通商品住宅构成比较区 域集中价位占区域内比例主要分布地点朝阳 区3000 5500 元 /69.77%主要分布于望京、亚运村、八里庄等地7000 8000 元 /9.51%主要分布于劲松、朝阳门、燕莎国展、亚等地丰台 区5000 元/以下80.3%主要分布于方庄、玉泉营、木樨园、六里区域内5500 6000 元 /10.38%主要分布于方庄、六里桥等地海淀 区4000 5000 元 /29.08%主要分布于八达岭高速路、上地、学院路5500 7000 元 /43.98%集中于中关村、紫竹院、马甸、学院路等1-4、楼市类别及各区域竞争状况北京楼市大致分布及价格状况一览表项目类别分布区域区域特征、规模朝阳区朝阳区依托于望京、亚运村等成熟的居住大社区，价位 因此商品住宅开发规模居全市之首，达到 30%。丰台区区内南三环附近开发量逐渐增加，方庄、玉泉营 等社区逐渐成熟，普通住宅开发量仅次于朝阳区。/ 68.普通商品住宅海淀区 大兴、西城、通州比较由于中关村区域、学院路区域、八达岭高速路两高，侧有较好的环境优势，其普通住宅开发量也比较区价大。而海普通住宅开发量均超过了 5%比较区经济适朝阳区分布在区内十里堡、酒仙桥、望京等多个地方，经济 上述地点是经济适用房比重最大的区域。集中丰台区主要集中于六里桥商圈，规模也比较大。用房中 3大兴、海淀、石景山、通州等区经济适用房规模均在 10%以下。65%朝阳区朝阳区占据了 CBD（中央商务区）以及亚运村的优势，公寓规模比重最大，达到了 41.94%。400公寓海淀区有中关村支撑，公寓规模相对比较集中。大，东城、西城、崇文、宣武、丰台等区的公寓市场其他区域占有率均在 10%以下。别墅近郊及远郊区域主要分布于昌平、顺义、朝阳、通州等近郊及远700郊区域，其分布与区域设施、交通状况等特点有较密切关系。43.49.（综合资料）2、消费者分析2-1、高档商品房消费群体特征可以说北京是高档商品房消费最为旺盛的城市，近期，精品家园公司在购房者俱乐部会员中，采取随机抽取的方式对支付能力在 8000 元/（高档商品房）以上的购房消费群体调查得知： 年龄：30 至 45 岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人 数的 54.3%。 职业：外企、合资性质企业人员为主，占 42.1%；其次为民营、 私营、合作经营性质人员，比例为 54.3%。 家庭年总收入：与购买能力最为密切相关的因素之一。调查中68.8%的购房者家庭年总收入在 20 万元以上。 交通工具：购买人群中 69.3%的已经拥有私家车或单位配车。2-2、高档房消费者对购房区域的选择据调查显示，京城去年开盘单价在 8000 元/平方米以上的商品房，有一半位于朝阳区，且东部地区居多。调查中的高档房消费群对 购房区域的选择分别为： 东部地区最受偏爱，选择率达到了 23.6%，其余依次为北部、 东北、西北、西部等区域，而最不被买家看好的是南部地区，西南部的被选率仅为 2.5%。 近几年，信息产业的迅猛发展和亚运商圈的形成，加快了中关村和亚运村两地经济发展的步伐，同时也使北部、西北部成为人们购 买高档房的理想区域，而南城地区则因为没有明确的经济发展的支撑 点，相应受到高档房消费者的冷落。同时环线的概念也在消费者心目 中悄悄发生着变化，购买者最为青睐的区域已经不再是二环或三环 路，而是三环至四环之间，选择率为 39.4%。2-3、高档房消费者购房的选择因素 决策时间的选择：潜在购房者有 84.9%的人打算在一年内购买，同时计划在半年内购买的人居多。 购房居住情况：有 86.6%的购房者选择了与父母、子女、配偶 共同居住。 购房面积的选择：只有 11.3%的消费者选择 100 平方米以下的 户型，而占 88.7%的购房者选择面积都在 100 平方米以上，其 中选择单元面积在 150 平方米以上的占 38.7%。 购房户型的选择：对户型的选择以三居室和复式住宅居多，比 例为 57.1%；选择两居室的比例为 20.1%。 影响购房的重要因素：环境对买家的影响最大，达到了 41.2%， 其次为户型设计、配套设施、教育条件和邻里素质。 调查中发现，环境因素对消费者购房的影响最大。在首都，随着城市人口密度的加大和污染的加剧，消费者更加向往舒适、清新的生活环境。相对而言，市区内 8000 元/平方米的高档公寓商品房，因其 建筑密度大、绿化较少而使得位于近郊的低密度住宅以及 TOWHOUSE 俏销的原因之一。其次为户型设计，因为户型的好坏直接关系到居室内生活环境的 好坏，从而影响到生活质量的高低。作为一个高尚社区，邻里的素质 也是衡量该社区档次的重要指标之一。在这个层面的消费群中，被大众看作是第一要素的价格因素却成了被遗忘的角落。（附：据非官方最新的统计调查，北京置业者 75%以上欲购 5060 万元以下的商品房。60 万元总楼款，首付 20%即 12 万，做 20 年按揭， 月供在 35004000 元之间，物业管理费在 500 元左右。购房的主要 考虑因素为：地段、户型、小区环境、物业的配套设施、物业交付日 期、价格及付款方式、物业管理费、住宅装修标准等。）2-4、北京购房者获取房地产信息的途径（图 2-1）北京消费者了解房地产信息的渠道70%60%50%40%30%20%10%0%66%50%26%14% 13% 9% 7%报纸 朋友介绍 房展会 路牌 杂志 互联网 电视数据来源：北京伟业顾问公司调查资料报纸是房地产广告的主要媒体，北京的房地产项目大多选择报纸广告作为主要的宣传方式，其次是口碑即熟人朋友的推荐也有相当重要的位置。 电视广告由于可保存性较差，需反复播放因此成本较高，相比于广州而言，北京楼盘的电视广告投入极少，消费者获取有效信息的途径也排在了新兴媒体互联网之后。调查显示：大部分业界人士认为电 视广告的优势是具有声像效果，更适于塑造企业形象（72%），如果选 择投放房地产电视广告，可能首选的形式是形象广告（56%），其次是 楼盘专题片（50%），只有约 6%的人选择销售广告。在影响力和冲击力方面，电视广告具有不可替代的作用，因此， 推广策划者有必要引导发展商，改变其对电视广告的认识。 三、北京房地产广告投放分析1、背景分析房地产市场具有明显的地域性，和相对于商品房市场开放较早的 广州相比，北京楼市商战只能算刚刚开始。首先，在北京，国家大机关聚集，实物分房刚刚结束，集团购房正在退出北京楼市，属于彻底 市场行为的个人购房者比例正在加大；其次，北京目前一个房地产在 售项目的广告费投入只占销售额的 1%左右，而广州深圳需占销售额 的 3%5%，甚至占到 8%。譬如一个 10 万平方米，均价在 4000 元的 中小楼盘，在广州的广告投放量少的也有 2800 元，而在北京够 400 万元投放量的就算“大手笔”了。相对来讲，北京房地产市场的竞争 程度要低的多。2、广告投放具有季节性120001000080006000400020000394718875947 5843 5579755464228535107208351939883922000年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2001（图 31）2000 年度北京房地产行业平面媒体投放走势图（万元）数据来源：2003 年 9 月慧聪市场公司 从上表可以看出，北京房地产广告的投放季节特点，房地产广告 投放量在 3 至 5 月份基本持平，在 6 月份有一个飞跃；进入 9 月，也 进入房地产行业的黄金时节，与当月其他行业相比，房地产行业广告量也是遥遥领先，到元月份又进入低谷。3、平面媒体是房地产广告投放的首选大众报纸媒体是房地产行业各品牌拼杀的主要阵地，以北京 2000 年 9 月份为例，大众媒体吸纳的房地产广告占房地产总广告量的 90%。2000 年 9 月北京地区位列全国前 50 竞争品牌的媒体选择媒体选择第一媒体第二媒体品牌媒体名称费用（万）媒体名称费用（万）世纪城北京青年报164.19精品购物指南54.2恋日嘉园北京青年报107.2精品购物指南36.26紫竹花园北京青年报50.99精品购物指南49.1惠谷金色家园北京晚报45.31北京青年报44.81东方广场经贸城中国建设报26财经时报25.6数据来源：2003 年 9 月慧聪公司随着房地产市场发育的成熟，发展商在广告量大幅度增加的基础 上，广告投入已从过去的遍地撒网转向集中式。据央视调查机构提供 的数据表明：2000 年 1 月至 10 月，北京房地产广告投放量据第一位 的报纸，占了当地报纸房地产广告总量的 59.82%，第二位占 12.02%； 上海第一位占 71.73%，第二位占 12.02%；广州第一位占 74.71%，第 二位占 14.91%。广告投放集中度的出现，是市场走向成熟的一个必 然选择。就房地产广告投放而言，每个地方都会形成 1-2 个主流报纸， 吸收绝大部分的广告，其他报纸会成为辅助媒体。4、北京地区房地产广告报纸媒体选择情况20001570.615001000500828.8548.7351.294.4 84.80北京青年报 精品购物指南 北京晚报 北京晨报 北京经济报 北京广电报（图 4-1）2003 年 2 月北京主要报刊房地产广告占有量示意图（万元）数据来源：慧聪公司 2003.9各报刊基本资料二月份房媒体名称发行量（万）发行周期房地产版位广告总量（万）房地产广量北京青年报65每日周二 、四版5108.821570.61精 品 购 物 指南20周二 、五物业版1884.63828.8北京晚报80每日周四楼宇周刊4003.49548.74北京晨报20每日周三、周五1576.93351.16北京经济报 5每日257.9494.42 北京广电报50周二二、三版502.4784.81北京报纸媒体基本上有固定的房地产版位，楼市广告信息集中在一起，方式就如同南方都市报周五一次的“黄金楼市”一样。四、附录（市场资料）京城楼盘 50 强已圈定北京晚报召起“2003 年度北京十大明星楼盘评选活动”第一阶 段程序“京城楼盘 50 强”已经圈定。2003 年 10 月 4 日序品 牌地 址号均价（元/）开 发 商1一栋洋房亦庄开发区荣华北路5700北京懿麟房地产开发公司2大西洋新城朝阳区广顺北大街 33 号6300北京信宜房地产开发公司3万科青青 家园朝阳区京沈路旁（毛坯房） 4000北京万科企业有限公司4万科星园北苑路紫玉山庄北6180北京万科企业有限公司5千鹤家园北四环内6800北京住总房地产开发部6天天家园永定门外安乐林路 22 号4600北京恒鸿房地产开发公司7元嘉国际 公寓东城区新中街12000北京三元嘉铭公司8长安新城长 安 街 永 定 路 口 向 南1500 米3950北京大成开发集团9方丹苑朝阳区劲松七区5600北京方恒房地产公司1世纪城紫竹院往西 1500 米6400北京金源鸿大房地产有限0司1东方银座东直门桥东南角12000北京京港物业公司112东润枫景燕莎以东 2500 米6200天鸿宝润房地产公司13东晶·国际北京经济技术开发区内4600北京国富华房地产公司14北辰绿色 家园亚运村正北 35 公里5300北京北辰实业股份公司15北苑家园朝阳区立水桥3960北京城建兴华地产公司16北京·印象定慧立交桥的东北角8000北京金都房地产实业股份司17立恒名苑广安门立交桥南 200 米路西6180北京立恒名苑房地产开发司18亚运新新 家园朝阳区辛店路11000北京京伯房地产开发公司19当代万国城东城区香河园 1 号8800当代鸿运房地产经营公司20当代城市 家园上地信息产业基地5100北京当代房地产开发有限司21早安·方庄方庄东里6000北京中广房地产有限公司2华鼎世家望京新城中心区内6200北京城市开发集团有限责2公司23兴隆家园建国路 29 号（地铁四惠东站旁）4600北京天翌房地产开发公司24阳光华苑朝阳区京通苑 30 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阳花园新城、北京万科星园、天津花园新城、成都城市花园均有良好 市场表现，北京万科星园、北京青青家园分别获得建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区“建筑形态”金质奖和“人居经典”综合大奖。 万科董事长王石认为，万科上半年紧紧把握住了房地产市场全面 繁荣的机遇，在继续加大对深圳、上海、北京和沈阳等城市的房地产 投资力度外，实施了新城市扩张策略，业务进展顺利。其中在成都市 场的预售已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、 长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。王石表示，全国出 现了新一轮房地产开发热潮，但不同于 1993 年宏观调控前的房地产 泡沫，主要体现在消费市场基本平衡的供求关系上，购房者以自用者 为主，而不是投资者，购地者以开发商开发为主，而不是炒卖地皮。 此外，为了规范市场，政府将逐步规范土地市场，采用拍卖和找投标 的方式出让土地。政府还提高了预售楼花的标准，金融机构也对按揭 贷款给予了更严格的限制，这些举措都将对规范市场起到积极作用， 并提高了行业进入的门槛。因此，更多地掌握了依然是十分稀缺的土 地资源对一个房地产开发商未来的发展是举足轻重的。显然，新的政 策将增加对房地产开发商的资金压力。万科是基于对上述政策变化的 预期而加大了集团的土地储备。王石还透露，上半年万科的土地储备 较去年底增长了 1 倍，在全国各城市土地储备总量接近 900 万平方米。2003 年 8 月 23 日北京晚报 记者毛序国东看 CBD 地区盘已经炙手可热。总建筑面积达 72 万平方米的北京财富中心虽已在9 月 17 日奠基开工，其售楼处还未建成，价格也是个未知数。但在 其北侧的新城·国际销售展示大厅已开放近 3 个月，社区规划沙盘和 户型图都看得见、摸得着，预计开盘时每平方米的均价为 10700 元， 首期工程的入住时间是 2003 年。在 CBD 区内有望在 2002 年底以前入住的新盘有：总建筑面积为35 万平方米的怡景园，预计开盘时每平方米的均价为 12800 元；总 建筑面积为 30 万平方米的万豪国际公寓，预计开盘时每平方米的均 价为 11000 元。CBD 区内目前正在销售的现房有：位于赛特购物中心 西侧的燕华苑，每平方米均价 12088 元；位于朝阳区小庄的中国第一 商城，每平方米均价 11000 元。其实大部分购房者还是看中 CBD 周边地区的楼盘，主要原因是价 格相对便宜，而城东的交通又十分便捷，买一套 100 多平方米的房肯 定能省出一辆小轿车的钱。今年泛 CBD 地区的新盘很多，目前已经拿 到销售许可证的当代万国城，在东直门桥的北侧，紧邻北二环，总建 筑面积 60 万平方米，改造后的亮马河与北护城河将在社区内交汇， 属亲水住宅，每平方米均价 8800 元。由曾设计了恒基中心的香港建 筑大师关善明设计的东方银座位于东直门桥的东南角，总建筑面积17 万平方米，目前工程已出正负零，销售大厅和样板间都已建好， 由于从香港运来的样板间家具及饰物尚在天津新港验关，样板间的开 放时间有可能在国庆期间。东方银座属提供全部精装修的高档公寓，京港物业在投资开发东方银座的同时，还在朝阳门外十里堡开发建设了今年早些时候已正式开盘销售的都会国际，这幢既提供全部精 装修又赠送全套家具和家电及厨具的酒店式商务公寓，与东方银座的 销售定位一样，面向的都是在 CBD 区内工作的白领，每平方米均价8500 元，目前已销售过半。 位于东四环慈云寺桥东南角的远洋天地是一个 80 万平方米的大社区，新建成的销售中心和样板间及远洋艺术天地国庆期间将全部开 放 ， 目 前 正 在 销 售 的 板 楼 均 价 为 每 平 方 米 6500 元 。2003 年 9 月 27 日北京晚报记者毛序国 西北看中关村地区最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有 450 万平方 米，去年中关村房地产的升温已将其中一大半的供应量消化掉。虽说 中关村为 IT 人员创造了大量就业和致富的机会，却没有提供相应的 住宅产品。有关方面今年对 2000 位中关村 IT 从业人员的问卷调查表 明，他们的无房率为 934，平均每月的住房支出为 1630 元，平 均每天上下班时间为 70 分钟，当前的居住满意度仅为 5，选择一 年内买房的人高达 15。由于北京市政府从去年开始明确规定，中关村核心区不再审批新 的住宅项目，住宅现已成为中关村地区的稀缺产品。去年开盘的华清 嘉园是中关村核心区内最红的楼盘，不仅一直供不应求，而且每个新 楼座发售时，都有近百人从深夜起排队。目前中关村区域的新住宅项区，其中板井地区的供应量最大，曙光花园、世纪城、鲁艺上河村 3个项目的总建筑面积就达到 200 万平方米。知春路上的知春·时代和 锦秋知春规模虽不大，但都很精致，知春·时代目前每平方米的均价 已达 6200 元，锦秋知春每平方米的均价达到了 6800 元。今年 8 月世界大学生运动会开幕前，知春路和学院路道路改造工 程全面完工，使西直门地区的楼盘价格小步上涨，其重要原因是从这 里到中关村核心区的行车时间比过去缩短了一半，西直门地区的时代 之光、金晖嘉园、远洋风景都把自己的客户群瞄向了中关村的 IT 人 员。前两个楼盘的首期都可以在今年底之前入住，远洋风景则是小区 的全部 6 幢楼同时开工，明年 2 月同时交楼。时代之光每平方米的均 价为 8450 元，金晖嘉园每平方米的均价为 7500 元，远洋风景每平方 米的均价为 8200 元。由于万柳绿化工程的实施，万柳地区早就被誉为中关村的“后花 园”，这一地区的楼盘自然成为中关村高科技人员的“大后方”。无论 是前两年开盘的万泉新新家园、光大花园，还是后来居上的新起点嘉 园、锦绣大地公寓及涧桥·泊屋馆（原名为万柳新纪元花园），均受 到中关村高科技人员的青睐。由北京住总集团开发的山水倾城是万柳 地区的最新楼盘，位于苏州桥西 300 米，建筑面积只有 8 万平方米的 社区小而精，由 4 幢塔楼组成，1 号楼和 2 号楼为全跃层公寓，起居 室的层高达 405 米。水是该小区环境设计的母题，整个小区的环境 景观都围绕南、北两个水景组织。山水倾城开盘时的每平方米均价预在中关村里工作的后勤服务人员在买房时应选择往城外走，也就是往北边去，因为离市中心区越远的地价格越便宜，房价也就降下来 了。位于清河安宁庄路的当代城市家园每平方米的均价才 4800 元， 社区品质也相当不错。放心看房指南（北线）主打品质离 2003 年 7 月 13 日那一天越来越远，人们对奥运的热情逐渐平 和下来。亚运村及北部的项目也不能再光指着“奥运”、“地段”这张 牌了，开始在自身项目品质上下功夫。近期，亚运村周边出现的几个新项目如倚林佳园、亚运新新家园、 时代庄园、雪梨澳乡等 Townhouse 项目打破了以前北部地区以“塔” 为主的楼盘格局，这些项目相比于一代的塔楼、二代的板楼，更有竞 争力，加之这些项目迎合了目前人们的购房需求以及自身的地段优 势，渐渐成为京北地区客户的新宠。但是一代、二代的塔楼和板楼并 不因三代 Townhouse 项目的得宠而一落千丈，毕竟塔楼与板楼的价格 相对比较低，而且各个塔、板楼项目还有其自身的优势，如万科星园 虽是塔楼，但采用独特的“蝶式”设计，采光和通风都不错；再如嘉 铭园，同是板楼，但不断创新，目前已出现“第三代”了。不论对塔楼、板楼，还是对 Townhouse 项目来说，虽然自身品质 在不断提高，但北部的地段优势还是这些项目的一大卖点。由于亚运 会的召开，北部的市政、交通、各种配套都先于南部和西部提前到位，据悉，