湘潭县基准地价报告.doc

前 言地产市场是一个动态市场，土地市场建设的核心问题是地价管理问题。为使基准地价符合地产市场的客观实际，保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时，需要对基准地价进行重新评估，及时更新基准地价成果。在全国城市基准地价更新与平衡工作研讨会上明确提出“要加强地价管理基础工作，进一步培育和规范我国的土地市场”。新土地管理法确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价的体系建设为前提的。土地市场发育和规范的程度，也要以地价形成机制的状况来衡量。因此，作为地价管理的基础和地产价格体系核心的基准地价更新，是我国土地市场建设的根本任务和重要保证。在湘潭县的土地市场建立完善过程中，2003年制定的基准地价成果，曾为政府合理配置城市土地资源提供了依据，也为土地投资者和使用者进行投资和交易等活动提供了市场信息。由于近年来的土地市场变化，湘潭县基准地价成果已经陈旧，难以准确、及时地反映当前的土地市场行情，影响政府对地价政策的制订，制约了地价调节作用的发挥。为了加强政府及国土管理部门对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，湘潭县根据国土资源大调查管理若干规定(暂行)、新一轮国土资源大调查纲要、新一轮国土资源大调查实施方案、城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程，于2007年11月开展了湘潭县城镇基准地价更新 工作。更新区域为县城易俗河镇、九华经济区和15个建制镇近期规划区，总面积约74km2。项目组自2007年11月开始，经过制定实施方案、技术培训、外业调查、资料收集整理、土地级别划分及基准地价评估测算、图件编制、报告撰写等工作，于2008年7月底全部工作结束并提请验收。在整个工作过程中，始终得到了省国土资源厅地产管理处、湘潭市国土资源局、湘潭县政府及有关领导和专家的支持和指导，在此一并表示衷心的感谢！湘潭县城镇基准地价更新项目组 二OO八年八月湘潭县城镇基准地价更新领导小组组 长：肖泽辉（湘潭县人民政府副县长）副组长：郭文艺（国土资源局局长） 唐剑恒（财政局局长）成 员：彭志高（国土资源局党委委员） 朱建阳（国土资源局副局长）彭 俭（国土资源局副局长，九华分局局长） 许赛美（国土资源局副局长，管委会分局局长） 陈赛龙（物价局副局长） 林 涛（房产局副局长） 唐策群（建设局副局长） 姜伟文（规划局党组书记）湘潭县城镇基准地价更新技术小组总负责人：吴跃民项目负责人：雷海平、卢维资料收集与整理人员：游小敏、朱启明、向杨、谭永生、平元帅基准地价测算人员：游小敏、向杨图件编制人员：游小敏、朱启明报告撰写人员：游小敏、崔宇报告审定人员：雷海平、卢维、崔宇、刘明亮、李丽琴、谭永生、刘昉、曹政辉校对人员：谭永生、朱启明目 录前 言i第一章 绪论1第一节 湘潭县概况1第二节 湘潭县基准地价更新工作概述4第二章 资料收集与整理11第一节 样点资料收集的基本原则11第二节 资料收集的内容12第三节 资料收集的程序13第四节 资料整理14第三章 土地级别划分16第一节 土地级别划分的原则、要求及依据16第二节 级别的划分17第四章 基准地价评估与测算26第一节 基准地价概述26第二节 计算参数的确定28第三节 样点地价计算33第四节 样点地价修正37第五节 样点地价检验40第六节 基准地价的确定44第五章 九华经济区基准地价评估53第一节九华经济区简介53第二节 基准地价评估54第六章 建制镇基准地价评估56第一节 建制镇简介56第二节 建制镇分等62第三节 基准地价评估71第七章 宗地地价修正体系73第一节 宗地地价修正原理73第二节 地价影响因素分析74第三节 宗地地价修正系数表的编制75第四节 宗地地价修正体系79第五节 九华经济区、建制镇宗地地价修正体系93第六节 利用基准地价系数修正法评估宗地地价94第八章 湘潭县城镇基准地价成果分析97第一节 地价空间分布规律97第二节 纵向对比分析99第三节 横向对比分析101第九章 成果特点、意义及应用104第一节 成果特点104第二节 成果意义105第三节 成果应用说明107第四节 成果应用建议110第一章 绪论第一节 湘潭县概况一、地理位置及自然条件（一） 地理位置湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，北纬27°20´28°05´，东经112°25´113°03´。东北与长沙县以湘江为界，东与株洲县相连，东南隔湘江与衡东县相对，南与衡山县接壤，西南与双峰县相邻，西与湘乡市接界，西北与韶山市毗连，北与宁乡县、望城县为邻，县域总面积为2512.98km2。（二）气候资源湘潭县属典型的中亚热带季风性湿润气候，冬夏时间长，春秋时间短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特征。年平均气温16.718.7。1月最冷，平均气温5.0；7月最热，平均气温32.1；历年极端低温-12.1；极端高温41.2。年日照时数达15841885小时，年平均降雨量1300 mm左右，全年无霜期280天左右，气候四季分明，光、水、热资源丰富。（三） 地形地貌县境位于长江中下游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰山古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，其地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低，向东北湘江开口的倾斜盆地。最高为西南的昌山，海拔755.1m，最低为湘江沿岸响水乡九华的万家晒，海拔33.2m，相对高差721.9m，地势比降约为10。境内平原，岗地、丘陵、山地四种地貌诸备，以平原、岗地为主。（四） 土壤条件根据1982年-1984年的全国土壤普查，湘潭县土壤共划分为4类，下分13个亚类、44个土属、112个土种。成土母岩多为板页岩、砂岩和花岗岩，另有少量石灰岩、第四纪红土母质和紫色砂页岩等。县内土壤酸碱度（PH值）以微酸性为主，中性土壤不多，碱性土壤较少。（五） 矿产资源境内矿藏丰富，种类较多。2001年县矿产资源管理局在编制矿产资源总体规划时调查统计，已发现矿种31种，矿床（点）168处，探明储量的有铁、锰、煤、磷、矿砂、石膏、海泡石、粘土、石灰石等12种，其中小型规模以上的矿产地有36处，已列入湖南省矿产资源储量表的矿种12种28处，煤、锰、粘土、石膏和石灰石为县内优势矿种。（六）水资源条件湘潭县属湘江水系，境内河流密布，水资源比较丰富，地表水资源总量约603.75亿m3，其中县内年径流量15.68亿m3。湘、涟、涓、靳四水上游汇入县境的客水约588.07亿m3。地表水总量中实际可供利用的约为18.65亿m3。地下水储量约为3.42亿m3。主要来源于降水补给，其次是河道、水库、塘坝等水体渗漏补给。二、历史沿革和行政区划战国时期，县域属楚国，隶长沙郡。秦灭楚，置临湘县，今县地属临湘县，隶长沙郡。 西汉，析临湘置湘南县（东汉为湘南侯国），治所在今石潭镇古城村，今县地公属湘南和临湘县，隶长沙国。梁天监年间（502519），分阴山县立湘潭县，湘潭县始立，县地多在今衡东县境，治所在衡东石湾附近，隶湘东郡唐天宝八年（749），湘潭县大部划属衡山县，衡山县北部划属湘潭县，县治移至洛口（今易俗河镇），隶潭州。至此，县境初定，各地相符。宋代，湘潭县隶荆湖南，路潭州。元符元年（1098），湘潭县析出2乡、长沙县析出5乡置善化县。元贞元年（1295），湘潭县升为州，隶湖广行省潭州路。明初，湘潭复降为县，隶长沙郡。建国后，行政区划一再更替，至1995年5月，撤销响塘、姜畲、石潭、青山桥、花石、射埠、河口、易俗河、中路铺9个区公所；保留易俗河镇行政区划不变；其余64个乡镇合并为13个镇、8个乡。6月，撤销易俗河镇百花村、赵家洲村，将县城新开发区划分为吴家巷、南塘、富豪阁、百花、凤形山、赵家洲6个居民委员会；撤销正泰坪、挂嘴洲（肖家湖）居民委员会，并入湘江居民委员会。9月，县四大家整体由湘潭市搬迁至易俗河镇，1998年9月，乌石乡撤乡建镇。至此，湘潭县行政区划趋于稳定，现辖6个乡，16个镇，757个行政村，38个居委会，167个居民小组，10825个村民小组，总人口112.89万人。三、交通运输湘潭县地处南北交通要冲，是古驿道之所在，现代旅游交通更形成了水运、公路、铁路兼备的立体交通网络。水路湘江北去入长江，南下达两广；107、320国道、上瑞高速公路、京珠高速公路和天易高等级公路，贯穿县域；湘黔铁路横贯东西，交通发达、便利。湘潭县城水陆空交通极为便利。湘江在此经过，常年通航，县城码头距此2km，湘潭市码头距此15km，株洲市码头距此17km。公路交通四通八达，现有107国道、320国道、天易高等级公路、沪昆高速公路、武广高速铁路在这里经过，规划中的长株潭高速公路环线将在此南侧通过，规划中的京广高速铁路将在此东侧通过。县城运输中心建在园区，湘潭汽车东站距此3km，湘潭火车东站距此4km，株洲火车站距此19km，长沙火车站距此45km，规划建设中的京珠高速铁路株洲站距此4km，长沙黄花国际机场距此40km，40分钟即可到达。邮电通信业快速增长。2007年达到29925万元，比上年增长15%。四、自然风景与旅游资源湘潭县山川秀丽，旅游资源十分丰富，类型齐全，文化底蕴深厚。根据旅游资源调查统计，全县共有8个主类，52种基本类型，现有资源点183个。自然景观方面，天马山、金霞山、昌山、乌石峰、仙女山、黄龙山、紫荆湖、白鹭湖等自然风光吸引着大批中外友人。但在众多的旅游资源中，尤以名人文化和生态农业观光为特色的旅游资源最为丰富，这里不仅诞生了共和国开国元勋彭德怀、著名国画大师齐白石、近现代著名人士王闿运、杨度、罗亦农、黎氏八骏，湖湘学派创始人胡安国父子归葬于隐山、晚清重臣左宗棠青少年时代曾生活于此，而且这里是闻名中外的“湘莲之乡”。五、社会经济状况湘潭县地处湖南省长株潭一体化城市群腹地，长株潭湘江风光经济带中段，随着长株潭一体化加快发展，这里日益成为湘潭市城市发展的两翼之一，逐步融入湘潭市城市整体板块之中。株洲市向西延伸，开发区向东扩展，这里将成为两地连城的接口，是湖南省工业经济增长极的重点发展范畴。近年来，湘潭县社会经济发展迅猛。2007年，全县实现国内生产总值110.7亿元，同比增长14.1%，其中第一产业增加值38.7亿元，第二产业增加值35.5亿元，第三产业增加值36.5亿元，分别增长5.2%、28.1%和11.4%，三次产业结构进一步得到优化，一、二、三产业增加值的比重为35.0：32.1：32.9；人均生产总值9558元；财政总收入为56369万元，较上年增长26.2%；完成社会固定资产投资36.4亿元，较上年增长32.4%；社会消费品零售总额达27.8亿元，同比增长17.5%。对外开放进一步扩大，出口贸易快速增长，全年出口额为2259万美元，到位外资2719万美元。第二节 湘潭县基准地价更新工作概述基准地价是以城镇整体为单位，针对城镇内各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估出的总体平均地价。它反映的是在一定社会、经济条件下，测算出来的某一时期的现状地价。随着经济的发展，城镇基础设施的建设及城镇规模的扩大，城镇整体或某区域的土地级差会发生变化，有的甚至变化很大，由此也会涉及到地价水平发生较大变化，也就是说城镇土地级别和基准地价是动态的。一、湘潭县上轮基准地价更新工作评述湘潭县上一轮基准地价更新时间为2003年，由湘潭县国土资源局与湖南师范大学联合完成。更新区域为易俗河镇、九华经济区和13个建制镇。共收集各类样点1008个，取得评估报告、基准地价图和基准地价表、样点基本数据表、宗地地价修正系数表及宗地影响因素说明表等成果。该成果针对易俗河镇为小城镇的案例，采用多因素综合评定法进行综合定级，并以市场交易地价进行校正；针对建制镇分等，采用“以多因素综合评定法为主，以市场资料分析法等进行检验”的技术途径，运用主成分分析法对建制镇因素指标体系进行分析，初步划分等别并测算等别价。采用特尔斐法确定了影响地价的各因素及权重，通过对各样点地价与各影响因素的分析，建立了宗地地价修正体系；选择了41个样点做为地价监测点，并初步建立了易俗河镇地价动态监测体系。几年来实践证明，该成果的实施，为加强湘潭县国有土地资源、资产管理和开发利用，加快城镇建设步伐，促进湘潭县开放和经济发展，起到了十分重要的作用。但随着时间的推移，原基准地价成果也逐渐显出其局限性，并影响着土地市场对经济的调节作用，其一，随着经济社会的发展，其原定价格已经不能反映湘潭县真实的地价水平；其二，原成果中对地价内涵的设定中，商业、住宅用地容积率统一设置为1.4，临街深度设置为干道16m，支路12m，已不符合湘潭县城市土地开发利用现状；其三、考虑到当时城镇的发展，原成果未将天易工业园区和金霞山森林公园的大部分区域纳入，而今后五年内该区域将是湘潭县城市发展、产业布局的重点区域，迫切需要将此区域纳入到城市基准地价体系中来；其四，原成果中对各建制镇只进行了简单的分等，未进行级别划分，考虑到各建制镇的迅猛发展，仅有等别价已经无法满足其经济发展和建设的需要，其五，原成果未对九华经济区进行定级，商业用地设置了区段（片）价，住宅和工矿仓储用地则以上瑞高速公路为界划分为两个大区片，设置区片价，随着九华经济区基础设施的逐步完善，招商引资力度的加强，原有成果已经不能满足其需要。基于上述原因，湘潭县城镇土地基准地价更新势在必行。二、 湘潭县基准地价更新的背景自上轮城镇基准地价更新迄今为止，已有四年多时间。四年多来，湘潭县城市经济发展迅猛，城镇面貌日新月异、焕然一新。事实证明，上轮更新的基准地价仍有一些不完善之处以及与周边地区不匹配的地方。因此，湘潭县城镇基准地价更新已经是势在必行。（一）湘潭县经济、社会发展的需要自上轮基准地价更新以来，湘潭县社会、经济取得了长足的发展，2007年，全县国内生产总值较2003年的57.39亿元增长92.88%；工业总产值较2003年的35.7亿元增长152.12%。财政总收入较2003年的22378万元增长151.88%；社会固定资产投资较2003年的14.63亿元增长148.8%，其中城镇以上固定投资较2003年的4.95亿元增长364.64%；人均GDP产值为9558元，较2003年的5096元增长了89.72%。多项经济社会指标已步入全省县（市）十强之列。 在城市建设方面，城区主要干道海棠路、银杏路、金桂路、云龙东路、天马东路完成提质改造，天易路实现主干道通车，杨柳路、雪松北路、凤凰东路等工程进展顺利；瑞鸿山庄、天易汽车东站等县城标志性建筑顺利竣工并投入使用；天易生态工业园和金霞旅游文化区的建设正在有条不紊的进行着；良好的区位优势和完善的基础设施条件使得九华经济区已初具规模。城市基础设施的完善，城市规模的扩大以及规划、城市工商业布局的调整，使得整个湘潭县的土地质量空间分布格局及地价水平变化很大，现有的基准地价成果已不能反映湘潭县的实际地价水平。（二）加强地价管理，规范培育土地市场的需要实行土地有偿使用制度有利于政府宏观调控土地市场，合理配置土地资源，有利于政府筹措城市建设发展资金，加快城市建设发展步伐，能更好地为社会经济建设发展服务。随着社会经济的发展，湘潭县土地市场的逐步完善，要建立和规范培育土地市场，要有一个合理的价格体系来调控和引导，通过价格杠杆来引导需求。因此，土地市场的发展与完善，客观上需要对基准地价进行更新。（三）有关政策要求根据城镇土地估价规程、关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发2001174号）、关于开展全省城镇基准地价更新平衡和农用地分等定级估价工作的通知（湘国土资发200170号）、关于加强地价管理开展城镇基准地价更新和平衡的通知（湘国土资发200161号）、湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号）的要求，对于三年以上没有进行基准地价更新，或当前地价水平变化已超过规定幅度的地区，均应迅速部署开展基准地价更新工作，并在三年内全面完成建制镇基准地价的制定（评估）工作，建立城镇基准地价体系。（四）与周边地区基准地价相比较，未进行区域平衡作为某一区域的土地地价，并不是独立存在的，国土资源部明确指出：土地应在全国范围内分等；在区域范围内定级。这就说明：在一定自然环境和社会经济条件下，情况类似应有类似基准地价；情况有差别，其基准地价也应有差别。区位优势明显，自然环境优越，社会经济状况良好的地域或地段，其基准地价相应要高于区位优势不明显、自然环境一般、社会经济状况较差的地域或地段。综观全省88个县级城市，湘潭县城镇的自然环境和社会经济状况以及区位优势，属全省县级城市的中上等水平。然而，2003年编制的基准地价，与邻近县市及湘潭市成果未进行比较，本次更新增加了湘潭县在湘潭市域县市地价平衡研究相关内容，而住宅用地地价则偏低，应该在本次更新过程中略有上调。三、 湘潭县基准地价更新的工作目的、任务、工作范围（一）工作目的此次湘潭县城镇基准地价更新工作，旨在根据社会经济发展的实际情况和相关法律法规的要求，对土地级别进行调整，对基准地价进行更新，进一步保持基准地价的现势性，完善以城镇基准地价为基础的地价体系，发挥城镇基准地价在全县土地市场和土地资产管理中的重要作用。正常反映我县土地资产的实际价值，提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全县社会经济持续健康快速发展。（二）工作任务本次湘潭县城镇基准地价更新工作的主要任务是：1、根据湘潭县城区、九华经济区的自然、经济状况及上轮级别划分的基础上，对城区、九华经济区级别进行调整和划分； 2、在划分土地级别的基础上，更新城区和九华经济区商业、住宅、工矿仓储用地的基准地价；3、完成15个建制镇土地分等、商业、住宅、工矿仓储用地基准地价的更新；4、建立商业、住宅、工矿仓储用地宗地地价修正体系。（三）湘潭县城镇基准地价更新工作范围本次湘潭县城镇基准地价更新的地域范围包括县城易俗河镇、九华经济区及花石、石潭、谭家山、梅林桥、中路铺、茶恩寺、青山桥、射埠、河口、乌石、姜畲、石鼓、云湖桥、杨嘉桥、白石等15个建制镇近期规划区范围，面积约74km2。四、 湘潭县基准地价成果更新的主要依据（一）法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号）4、湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号）5、关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发2001174号）6、关于实施城市土地价格调查与集约利用潜力评价工程有关问题的函（国土资函20008号）7、关于加强土地市场建设和管理的意见（湘政发200115号）8、关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知（湘国土资发200161号）9、湖南省国土资源厅、湖南省财政厅关于开展全省城镇基准地价更新平衡和农用地分等定级估价工作的通知（湘国土资发200170号）10、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其他法规政策11、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号）12、湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知（湘政办发200735号）（二）技术依据1、城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)2、城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)（三）资料依据1、土地市场资料2、土地利用现状资料3、湘潭县土地利用总体规划（2005-2020年）4、原湘潭县城区基准地价更新系列资料5、湘潭县社会经济现状资料6、湘潭县县志7、湘潭县城市总体规划五、 湘潭县基准地价更新的技术路线（一）技术路线根据城镇土地估价规程的要求，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。鉴于湘潭县土地市场已经有一定程度的发展，近年来土地质量空间格局变化较大，而科学的地价指数系统尚未建立的实际情况，本次成果更新采用第一条技术途径，即以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价。（二）技术流程图1.1 湘潭县城镇基准地价更新技术流程图第二章 资料收集与整理基准地价更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、人文、历史、自然、地理等多方面的因素。因此，只有依据充分而又准确的资料才能对基准地价作出科学、合理的评估。为使收集到的资料准确、可靠，在资料的收集过程中必须遵循科学的原则，必须充分准备、严密组织、合理安排。而在资料收集齐全以后，必须对其进行必要的整理，剔除异常资料，并对收集到的资料进行总体评价，看是否能够满足基准地价评估的需要，以便及时进行补充调查。对资料进行整理也有利于后期样点地价的测算及图件的编制。第一节 样点资料收集的基本原则一、规范性原则在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析，以保持所有资料的统一、实用性。二、典型性原则由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求所取得的资料同时具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。三、准确性原则估价资料是基准地价评估的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪存真，以尽可能避免失真资料对评估工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对部分样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。四、系统性原则基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。五、时效性原则要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算出的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现势性。因而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。六、重点性原则在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求重点调查，样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。第二节 资料收集的内容一、资料收集的一般要求1、将调查、收集到的有关地价资料按实地位置标注在工作底图上；2、调查以均质地域为单位进行；每个级别样本总数不少于30个；3、样本抽样采用分类不等比抽样调查，样本分布均匀，具有代表性；4、调查资料填入相应的调查表格中，力求规范；5、出让、转让、出租等地价资料以人民币元为单位，精确到小数点后一位。二、均质地域及土地级别划分资料 1、人口及商服网点资料；2、城区道路、车流量、人流量及对外交通资料； 3、教育、医疗、文体、生活服务等公共设施资料； 4、供排水及供电等基础设施资料； 5、地形、地质、水文、气候等自然条件资料； 6、环境质量资料。 三、地租、地价资料1、土地使用权出让、转让资料；2、房地出租资料；3、商品房及私房买卖资料；4、土地征用补偿、安置补助及地上物补偿资料；5、土地开发费用及有关税费征收标准；6、房屋拆迁补偿、房屋造价、房屋重置价、房屋经营及管理标准；7、宗地用途、出租时间、容积率等；8、房屋还原率、土地还原率等；9、有关土地开发与经营管理的政策、法规、条例。三、其他相关资料1、20032007年湘潭县社会经济统计资料；2、湘潭县土地利用总体规划（2005-2020年）；3、湘潭县银行存贷款利率及物价指数资料。第三节 资料收集的程序一、制定资料收集计划，统筹安排人力、物力及调查时间制定细致周密的资料收集计划，统筹安排整个调查工作，包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等。二、调查表格的设计为使调查内容规范、调查结果准确且具有可比性，调查表格采用国家城镇土地估价规程（国土资源大调查专用）中附录C的格式作了适当的调整修改后确定了湘潭县城镇基准地价更新所用的调查表格。设计的调查表格主要有：土地使用权出让价格调查表、土地使用权转让价格调查表、土地使用权出租租金调查表、房屋买卖价格调查表、房屋出租租金调查表、商品房出售价格调查表及征地、拆迁开发土地资料调查表等几种表格。利用这些表格，既有利于调查资料的规范化，又便于资料的连续应用、更新和管理。三、调查人员的培训调查人员的技能掌握与运用是保证调查样点质量的关键。因此，在调查之前，对调查人员展开了集中培训，统一表格的填写方法，避免因调查者不同的理解而产生的填表口径不一致，以及调查人员主观臆断而出现的调查不全面、不规范的现象。四、划分地价调查区段和区片为保证样本分布的广泛性和代表性，便于工作量的分配和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前根据湘潭县城镇土地市场状况、土地用途、基础设施及城镇规划等因素划分调查区段和区片。五、收集、调查样点地价资料收集、调查样点资料主要采用两种形式，一是从已交易的案例中选择样点，相应填表；二是进行专门样点调查。对商业门面出租样点，采用抽样调查方法对评估区域区段及区片中的样点地价资料进行实地调查，抽样数占总数的60%，样本间距在主干道（繁华地段）不大于10m，一般街道不大于15m。对于住宅和工矿仓储样点，通过查阅县国土资源局和房产管理局有关土地出让、转让的档案资料，获得样点地价资料，一般要求每级土地的样点数不少于30个。在收集调查样点的同时，对区域的交通状况资料、基础设施状况、服务设施状况、环境质量、城市规划等资料进行部门调查，获得详实资料。此外，调查一些与地价评估相关的房地产税费，如房产税、契税、营业税等，收集房屋重置价格标准、征地拆迁费用、地价指数和存贷款利率等其它资料。第四节 资料整理资料整理是调查工作的继续，也是后续计算、修正的前提。根据基准地价评估的要求，资料整理工作主要有以下几方面的内容：1、剔除调查项目不全、填报数据不符合要求或数据明显异常的样点，并进行必要的补充调查；2、将初审合格的样本资料，分别按均质地域、土地用途、地价的交易方式进行归类；3、对调查到的资料按一定的标准统一编号、统一上图。本次基准地价评估样点共收集1814个，其中有效样点1404个（表2.1）。表2.1 湘潭县城镇基准地价更新样点统计表 单位：个项目区 域总数有效样点数房屋租赁易俗河镇724638其他建制镇778500九华经济区114105征地拆迁1412房屋买卖1713商品房出售2721土地出让7765土地转让6350合 计18141404第三章 土地级别划分城镇土地级别划分是根据城镇土地经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的区位差异，评定土地级别的过程。土地级别划分是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上的分布差异状况进行评定，并用级别序列表示其差异或优劣程度的过程。它是基准地价测算的前提与基础，基准地价测算反过来又可检验与调整土地级别，使土地级别划分更加合理、科学。土地级别划分是在分析影响商业、住宅、工矿仓储用地因素的基础上，结合样点地价的测算结果，将城镇土地划分为不同的级别，其实质是土地区位及地价差别的反映。第一节 土地级别划分的原则、要求及依据土地级别划分的目的是为土地利用总体规划提供参考并且提供基准地价及宗地评估依据。为了达到上述目的，土地级别划分要掌握以下原则、满足下列要求：一、级别划分原则1、综合分析原则城镇土地质量受土地自然属性、社会经济和技术条件等多种因素的综合影响。因此，在土地级别划分中要全面考虑各种因素对土地质量的影响，研究和分析各种因素与土地级别之间的有机联系，以便提高土地级别划分的准确性和可靠性。2、主导因素原则在影响土地质量的众多因素中，往往存在着一个或者几个主导因素对土地质量的变化起着决定性作用。因此，在土地级别划分的过程中要掌握影响土地质量变化的主导因素和关键因素，进而充分认识土地质量空间分异规律，增强土地级别划分的科学性与简捷性。3、定性与定量相结合的原则为了使土地级别划分结果与实际情况相一致，在坚持以上两个原则的基础上，应尽可能对级别划分因素进行量化。但由于定量划分级别所耗费的人力物力较多，且有些因素难以量化处理。因此，在本次基准地价评估中，应有效地贯彻定性与定量相结合的原则。4、地域分异原则城镇土地级别划分应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归同一土地级。5、土地收益级差原则城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益和土地价格相一致。二、土地级别调整的基本思路为了测算级别基准地价的准确性，在划分土地级别时应满足下列要求：1、土地级别能反映土地区位条件变化趋势；2、划分的级别数量能满足宗地评估及应用的要求；3、级别内地价差距不能太大；4、基准地价的级别差价呈递减趋势；5、级别界线应尽量采用自然界线，保持自然地块以级权属单位的完整性。三、级别划分的依据根据城镇土地估价规程和本次基准地价评估的工作流程，划分土地级别及地价测算主要以市场交易资料为依据。由于湘潭县城区面积较大，市场交易样点却比较集中，多数区片（段）的商业、住宅及工矿仓储用地级别都可以根据区片（段）价划分。对于交易样点较少的区片（段），很难直接根据交易资料划分级别，主要根据区位条件，参照相邻地域的地价，运用成本逼近法、比较法和系数修正法进行地价评估，划分土地级别和测算基准地价。第二节 级别的划分一、级别划分的步骤级别划分的步骤包括：资料收集、划分均质地域、测算区片价、划分土地级别和级别验证（图3.1）。划分均质地域域域区片价测算收集资料定性分析级别划分级别基准地价图3.1 级别划分流程图二、资料收集土地级别主要取决于城市基础设施建设、重大项目开发、新区成片建设等因素的影响。为此，在上轮成果均质地域划分的基础上，重点收集了近年来湘潭县城镇道路建设、开发区建设及主要项目开发等方面的资料，并以其作为土地级别划分的基本依据，同时考虑上述因素对湘潭县城镇商服繁华度、交通便捷度、基础设施及公用设施完备度、环境质量等的影响。三、均质地域的划分均质地域是各影响因素在该区段内保持均质性的地域单位，是评价土地质量的基本单元。（一）均质地域划分的原则1、参评因素均一性，即该区段(片)内部影响土地质量各因素差异较小，具有相对一致性；2、线性地物明显，权属界限完整。区段(片)的边界应易于识别，一般以地图上明显的地形线、分水岭、河流、交通线等线性地物分界，且注意保持地籍权属界线完整；3、可操作性，既要求科学划分区段(片)，又要使工作可行，必须适当确定区段(片)数量，且区段(片)界线多取直线，以利于成果应用与实际操作。（二）划分均质地域影响因素、因子的选取根据城镇土地分等定级规程，选取商服繁华度、交通条件、城市设施条件、环境状况和人口密度五大因素作为划分均质地域的影响因素。1、繁华程度繁华程度是反映城市土地区位的最重要的指标，是土地定级因素中的一项最基本和最关键的因素。商业服务业的繁华程度相对较直观易测，故将其作为繁华程度的衡量指标，由商服繁华度体现。商服繁华影响度是指商业、服务业及金融业等的聚集程度及对土地质量的影响程度。商服中心是城市结节点，即城市中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段。在商服中心的土地上，人流、物流、资金流、信息流高度聚集，物质、能量、资金和信息的交换及转化频频发生。在这些土地上所进行的生产活动具有较高的劳动生产率，进行经济活动资金可以得到更快的周转，因而这些土地表现出比别的土地更高的利用效益。城市中大大小小的结节点多表现为城市内的各级繁华中心，结节点作用越强，繁华程度越高，对周围的吸引范围也越大。随着与结节点距离的增大，土地利用效益逐步下降，土地质量也相应逐步下降。因此，商业繁华影响度可以通过商服中心级别和距离商服中心的距离来反映土地质量差异。通过对收集到的商服资料的分析并结合实地调查，湘潭县县城的商服中心以凤凰中路为核心的百花路、银杏路及易俗河大市场最为发达，商业门面较为集中，营业额度大、租金水平较高，其他区域的门面均为零星分布或沿着道路两侧分布。故仅将凤凰中路所在地段作为全县城区唯一的商服中心。2、交通条件交通条件是城镇土地定级的重要因素之一。它的好坏状况，一方面影响着土地上人流物流的移动成本；另一方面还影响着社会经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率。机会和便利程度，因此经济区位产生的影响能否转化为实质性效益就受到通达性的制约。城镇土地的交通条件主要由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度等因子构成。城镇道路是城镇集聚人流和车流的通道，主要由各种不同功能的主干道、次干道和支路构成纵横交织的城镇交通网络。道路通达状况直接影响城镇内部各个区位的生产和生活方便程度，不同类型的道路对土地级别有着不同的影响。对外交通便利度是城镇与其周边地区联系的纽带，从宏观上讲，城市对外交通影响城市在所在区域中的整体地位和经济水平；从微观上讲，距离各类对外交通设施的远近，影响客货对外交通和运输成本，直接影响着土地的经济效益，从而影响土地级别。湘潭县城对外交通运输的基本形式是公路，相应的设施是长途汽车站。表3.1 湘潭县城区主要道路情况 单位：m路名长度宽度路名长度宽度凤凰路385060雪