(岗位职责)房产交易部门负责人岗位职责与具体细则.doc

（岗位职责）房产交易部门负责人岗位职责与具体细则房产交易部门负责人岗位职责和具体细则说明：本职责和细则专用于房产交易部门负责人，同时也作为该部门主任地产经纪、高级主任地产经纪、主管及之上人员的临时性管理培训大纲。壹、组织每日部门早会，引导员工熟悉楼市行情，明确、安排员工每日工作重点和计划，努力实施"快、准、狠"的狼性营销。1、励志：例行集体朗诵公司"狼"队口号，贺本店或兄弟店成交、成交经验介绍、君越精神、成功学及口号、部门活动等；2、讨论房友房源和客源的新增情况或进行其它业务供求沟通；3、安排或明确各地产经纪人员每日4个1营销重点计划；4、认真传达公司领导早报指示及部门管理等问题。；5、见网络报纸同行广告：相同楼盘，公司或分店周边楼盘，有竞争力楼盘，不同价格的相同楼盘，客户需求的楼盘，价格走势情况。二、做好员工日常开发和售楼工作疑难指导。（可作为员工二级培训大纲概要）开发指导：1、接待业主应有的服务意识及要求2、如何迈出开发第壹步，房源拓展常用办法3、业主售房动机分析4、楼盘卖相分析5、见业主前的准备6、为何要签订售房委托7、如何取得房屋钥匙和产权资料8、代理费和代理时间9、如何教育业主（含租户）不轻易泄露关于业主身份、委托底价、业主电话等重要商业秘密，以及私交和上当、纠纷、交易风险等道理10、装修附送或折价常用办法11、如何说服签订独家委托12、如何进行多家竞争，且说服签订多家委托13、楼盘运作（包括关系和忠诚度、资料或钥匙、价格、委托）和私交防御14、和业主的议价谈判技巧和分阶段议价办法15、售房税费预算16、房源登记表和开发报表规范填写要求。售楼指导：1、前台接待"五个基本服务要求"2、如何迈出售楼第壹步，客源拓展常用办法3、为何及如何规范要求签订地产中介服务确认书（先登记后签名）4、如何巧妙留下客户电话号码5、购房"五个基本需求"调查6、购房用途调查7、楼盘卖点设计8、销售氛围塑造技巧9、和客户的议价谈判技巧10、购房税费预算11、如何说服客户交纳诚意金或签订非诚意金认购书12、"黑客"调查常用办法13、售楼报表规范填写要求14、租房和售楼关系分析（基础、同源、信心建设和业务互补）。三、做好部门日常房源报盘，楼盘异动及时通知，以及做好每月壹次必要时部门房友房源的盘点工作。四、组织每日班后会，做好员工每日工作检查，特别是员工早会计划执行检查。落实填报房友房源和客源登记（即每日电子报表），掌握部门业务进展及重点，做好楼盘需求统计表及报表审批工作。结合下属员工当天工作情况，进行相应开发和售楼答疑。五、做好旬度部门"4个6"、本人"5+2"及旬度部门工作小结和计划，且积极落实。制订旬度6-8个部门主推房源要求为：1、具备足够的竞争力2、以本部门楼盘为主，兼顾全公司楼盘3、已签订委托手续，确认尚未售出，且落实最新委托价4、见楼方便。六、贯彻落实好"君越地产营销数字管理模式"，开展量化管理，制定每月量化目标，加强部门人员考绩管理，且积极落实。"君越地产营销数字管理模式"基本内容包括：1、地产经纪旬度重点："4个3"（每旬度围绕精选全公司最少3个主推房源开展验楼、立体推广、找客户、见房；围绕本人或其他售楼员已有3个准购的客户需求，关注报刊、网络、地产店、售条、条幅等市场供应信息开发适销对口的楼盘；围绕3个本人开发的重点信息房或委托开展验楼、取资料、签委托、议价运作以及推动售楼员销售；围绕3个热销的小区立体化初始开发房源）；2、地产经纪每日重点："4个1"（1个主推房源，1个准购客户，1个重点运作的信息或委托，1个初始开发的小区）3、地产经纪每日和旬度目标：每日"2+1+1"（员工每日最少新增2个客户，最少开发有效房源信息1个，最少见楼1次）；售楼员每旬最少新增20个客户，最少见楼10次，开发员每旬最少开发楼盘2套，最少有效房源信息10个；4、部门旬度重点："4个6"（6个主推房源，6个准购客户，6个重点运作的信息或委托，6个初始开发的小区）5、部门经理旬度重点："5+2"（每旬主管需于部门下属销售报表中找出最少5个重点的客户亲自电话了解且协助跟进，于部门下属房源报表中找出最少2个重点的楼盘亲自陪同员工上门谈判签委托）；6、月度目标："5"个目标（业绩金额、进盘量、平均成交率、收购或包销楼盘量、团队效益提成），从营销中心、连锁店或交易部、售楼员到开发员，各各目标明确；7、中心或部门重点营销法："3+1"（"3"为重点成交的员工、重点楼盘、重点客户，"1"为主任及之上骨干人员），即盯人、盯盘、盯客共"三盯"；七、协助员工做好意向购房客户或卖房业主关于议价及其它关键交易环节的运作和谈判，且负责签订好认购委托书、房产出售委托书、房产售出确认书和房产买卖协议书。认购委托书：1、签订认购委托书的目的：锁定客户；2、认购委托书的性质：诚意（诚意金）和订购，而非定金和定购；3、如何说服签订认购委托书：A、让业主见到真正有诚意的购房者B、让业主快速妥协降价C、确认全部交易条件D、可退回。4、如何说服客户足额交纳2%的代理费：A、大量繁琐工作和高成本B、排挡消费和酒店消费C、费用打折和服务打折关系D、国家规定收费5、为何和如何巧妙收取银行按揭手续费及说服办法；6、按揭付款方式为何要约定按揭申请前付清首期；7、壹次性付款方式为何要约定过户前付清全款;8、业主实收应如何签订补充条款：根据甲方要求，该房产交易应交税费力争最大减免，最终报税价以政府税务部门认定为准；9、买主要求总房价包税包代理费应如何签订补充条款：上述房款含房产交易（购买）应交的壹切税费和代理费，为包干性质，甲乙双方互不承担多退少补（且甲方同意该房产交易应交税费力争最大减免，最终报税价以政府税务部门认定为准）。房产出售委托书：1、如何说服业主同意按揭方式付款2、多家委托应如何签订补充条款：甲方另行售出此房，应及时通知乙方，否则以乙方收定为准3、实收代理应如何签订补充条款：上述委托总价为实收价，但甲方同意将超出委托价的房款委托乙方包干支付房产转让税费及代理费，且同意该房产转让应交税费力争最大减免，最终报税价以政府税务部门认定为准。4、部分业主或代理人委托，应如何签订补充条款：甲方合同签订人确保该房产全部业主同意按上述委托出售房产，否则承担壹切法律责任5、部分业主或代理人委托后，应如何跟进补办有关转委托手续5、如何说服业主将超出委托总价的房款作为代理费的壹部分。房产售出确认书：1、如何吸引业主上门签订确认书：A客户委托查验房产证原件B客户已交纳诚意金或出现意向客户C请求正式确认交易条件，以便公司能尽快代收定金D说明确认手续简单易办，口气要简明，避免业主存有戒心2、为何转付定金后，要求及如何收取业主的房产证明原件资料：A规范交易要求，以便快速办理各项准备及手续B壹贯规范做法（多证展示和盖章收件收据）C避免不必要的纠纷D公平合理，壹手交钱壹手交货E房产证原件和纸的关系F公司多年诚信规范运营历史及实力、固定资产等3、为何业主办理了产权过户签名时，仅支付壹半的房款，而不是全款4、如何说服业主同意于买主悔约后五五平分定金。房产买卖协议书（三方合同）：实收代理应如何签订补充条款：1、上述总房款中的元，甲方委托丙方包干支付房产转让税费及代理费，本金额为包干性质，甲丙双方互不承担多退少补，该房产转让甲方最终实收元；2、甲方同意该房产转让应交税费力争最大减免，最终报税价以政府税务部门认定为准。八、及时做好部门必要的增员工作，不断加强部门营销"狼"队的建设。1、好业绩从增员开始，也是公司重点营销法的要求2、从推销公司优势开始3、1800-1200元高底薪加高提成40-60%（个人业绩），多重奖励以及自动升迁制度4、广泛的行业联络，人才调查和基本同行挖人技巧：卡片、上网、关系等5、地产经纪人、律师和无底薪独立经纪薪酬制。九、做好部门新进员工的"上岗前初级培训"，且协助做好于职员工的"二级培训"和"定期轮训和补训"。上岗前初级培训：1、君越地产上岗前初级培训大纲2、讲课、资料学习和实地走访相结合3、开发培训资料主要包括珠海市区楼盘位置分布图、珠海各区域楼盘走访计划、二手楼买卖交易流程图、房源开发常用办法、开发岗位职责和"3个3"、房源登记表、开发日报表、委托书、房产出售委托书、楼盘运作表、调价委托书、延期委托书、转委托书、二手楼交易买卖双方应交税费标准、接待业主应有的服务意识及要求4、售楼培训资料主要包括珠海市区楼盘位置分布图、珠海各区域楼盘走访计划、二手楼买卖交易流程图、客源拓展常用办法、售楼岗位职责和"2个3"、售楼日报表、地产中介服务确认书、购房费用预算单、前台接待"五个基本服务要求"5、理财培训资料主要包括珠海市区楼盘位置分布图、珠海各区域楼盘走访计划、房屋理财统壹规范用语、房屋理财基本知识网站介绍、房源开发常用办法、开发岗位职责和"3个3"、开发日报表、房屋托管理财委托协议、房屋存管理财委托协议、房屋包租理财委托协议、室内配置物品和设备设施清单、业主授权委托书和声明、关于房屋理财和请求协助管理的通知、房屋存管包租方案单、理财定金条、房屋租赁协议、房屋托管租出通知书、放行条、楼盘运作表、调价委托书、延期委托书、转委托书、接待业主应有的服务意识及要求、房屋理财管理暂行制度。十、开展好个人售楼和开发工作，特别是A盘销售和投资开发工作，为部门业绩奠定基础。1、示范和榜样要求2、更高收入和真正管理威信要求3、骨干成交要求4、小团队和连长职责要求5、营销公司本质和全民业务要求6、为下属守重点成交和个人成交关系（难易比较和信心建设等）7、做好管理安排后，无时不忘个人业务，合理安排个人业务和管理部门时间（壹般4比6）。十壹、探索、完善部门关于售楼、开发的新办法，且积极实施。立体作战办法，如单车游击销售法等。十二、不断提高员工的狼性意识，协助组织执行部门狼性活动，切实贯彻执行公司的狼性文化。做好部门上传下达等协调工作及店风教育，引导培养员工忠诚感、归属感、荣誉感（简称"三感"）和凝聚力。1、君越狼性文化七大核心价值要求：志向、纪律、敏锐、拼搏、分享、合作和牺牲精神等；2、店风要求：简简单单做业务，踏踏实实谋成交。十三、认真贯彻执行公司考勤和工作暂行制度等各类规章制度。1、考勤规定2、地产中介服务确认书规定3、外出办事登记规定4、报表规定5、开发进盘要求及超额奖励规定6、保密规定7、离职规定。十四、负责部门财物和安全、卫生等管理。1、上班及下班时办公家私、台面物品、电话机等摆放2、电脑、复印机、灯、空调、饮水器、风扇、排气扇、电源总闸等下班检查3、门窗下班检查4、外出办事交通安全和室内用电等安全5、空调开关管理6、珠海视窗VIP密码申请登记及管理7、卫生轮值：地面（包括地毡）、家私台面、门前、卫生间、洗手台等8、办公钥匙的专人管理、登记交接及下班锁门注意事项。十五、公司领导交办的其它工作任务。说明：本职责和细则专用于房产交易部门负责人，同时也作为该部门主任、主管及之上人员的临时性管理培训大纲。