東莞市物業專項維修基金實施方案.doc

东莞市物业专项维修基金实施方案存在问题意见/建议1.11998年10月1日前,业主按购房款缴2%，依据广东省物业管理条例（1998年13号）1.298年9月30日至2003年8月31日,开发商按30元/平方，依据国务院法制办文件1.32003年9月1日至2008年1月30日期间,购房者按2%缴交，依据物业管理条例（2003年379）1.42008年2月1日后,购房者按当地建筑成本的6%交，依据住宅专项维修资金管理办法165号“东莞市物业专项维修基金实施方案征求意见稿”政策法律依据太多，相互冲突，且建住房1998213号住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法未做为依据，实施有失公平，1. 法不朔往，2008年2月1日以前从简,2. 2008年2月1日后从严,按住宅专项维修资金管理办法165号要求,按用者自负的原则,由购房者缴交3. 2008年2月1日后缴交标准为按建筑面积20至30元/平方交首期维修资金,且建议注明20至30元/平方的是首期,以后每月续交4. 续交。以后每月专门另交0.1至0.5元的维修资金费用,票据由政府专门印制,属代收代支,每月制作缴交明细表给维修资金管理办公室/委员会银行,即20至30元/平方的维修资金不得动用,而每月另缴的可以按计划使用缴交标准太多,会引起缴交方认为不公平,且有的表述是一次性缴交,有的表述是首期专项维修资金,998年10月1日前及2003.9.1至2008.1.30均由购房者(业主)一次性缴交,会有一定的压力，且由于时间过久，部份单位已有变更，房价变幅较大(是按售房合同中的金额还是按二手转卖时价格较难统一)，如果业主按购房款2%交付，一次性缴交困难较大按住宅专项维修资金管理办法165号要求,由购房者按当地建筑成本5%至8%标准交,成本可能会年年随物价因素变动,以后难以有较统一标准1. 建议还是以每平方米多少元来缴纳,建筑成本会变,而建筑面积一经确权就变动不大,执行简单易行东莞市物业专项维修基金实施方案存在问题意见/建议2.198年9月30日至2003年8月31日,开发商按30元/平方缴交,依据是广东省物业管理条例,建设单位按总投资的2%交由于建设部建住房1998213号于99年1月1日起实施的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中明确由购房者交的规定,与广东省物业条例两个文件间有冲突,(第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。建议按用者自负的原则98年9月30日至2003年8月31日期间仍由购房者承担维修资金, 为20至30元/平方的首期,以后每月按0.1至0.5元/月的维修资金费用续交如果开发商已经消失或者破产,谁来承担,也存在问题且一般共识是,谁使用,谁受益,谁承担,作为建设单位(开发商),并不全是维修资金的受益方,而小业主(购房者)才是,现在其他先进国家(地区),收取维修资金以是用者自负的原则,且免税,以预算式收取。且新的住宅专项维修资金管理办法165号，也采取由购房者承担的原则由于开发商在98年9月30日至2003年8月31日已经全额交税,现如果做为补交维修维修资金,可否做为税前列支如果仍要求98-10-1至03-8-31由开发商缴交维修资金的,为了减轻房地产企业负担,建议做为税前列支东莞市物业专项维修基金实施方案存在问题意见/建议2.2开发商没有售出和保留的单位，由开发商缴交后,再由小业主向开发商缴交开发展已经预先垫支的维修基金，在销售时如何处理涉及税务问题,维修资金是不交税的,如何处理建议：开发商在售给小业主时，要在买卖合同上说明由该业主要缴纳发展商已代垫的维修基金。且需对维修资金部分进行免税处理3.1投资商挂靠的各房地产公司的,由被挂靠的房地产公司垫付,再向各挂靠投资商追缴执行较难,对被挂靠的房地产公司不公平,特别是有的挂靠的投资商已经公司消失的,如何办建议按用者自负的原则由购房者支付4.1使用维修基金时，要超过三份之二的业主签名同意才能使用。2/3人员同意数量过大，实际操作难,如常平等地70%的业主非常住性质,不可能为此事来表决.是否用另一个解释,即不同意的不超过1/3,视为2/3同意建议：由业委会或物业公司公示15天，并送呈当地房管部份备案申请，经有关方面批准动用维修基金。在公示期间,如果没有业主提出异意,或者提出异议的业主少于1/3的,视为同意其他问题意见/建议物业公司或发展商在代垫过了保修期承担维修的费用，政府是如何界定。部份物业公司和开发商已经承担了保修过的公共设施设备的维修费用，如果发展商还要缴付就变成了重复缴付。建议：费用应计算在发展商需缴纳的维修基金费用中，从发展商要缴纳的维修基金中冲减出来。收取主体的问题,谁来收取成立政府监管的维修资金管理办公室/委员会,可由物业公司提供每个小区的单元明细,通知业主至指定银行缴纳,然后由银行将缴纳的明细转到物业公司制定帐目,1. 如何确保收的到,收的齐?2. 购房者不交或者缴不清,如何处罚,在意见稿中未有提及,只是规定了开发商违反本规定将房屋交付买受人的,罚款3万元,不公平3. 另有部分业主只从收楼后就联系不上的,如何办理1. 业主不交维修维修资金的处理办法,比如不发房产证,不能交易,银行对未缴纳不再发放用房子抵押贷款等业务,比如2年内仍未缴清的, 是否象其他国家实施的”钉契”比如未缴维修资金的清单在房管局备案,不能转名等2. 由物业公司或业主委员会向法院起诉，如果业主强行不缴交，政府应立法允许拍卖其房屋，诉讼费用由该业主承担。列入黑名单.3. 将现行的购房合同示范文本加入维修资金一项,通过合同行为对2008-2-1后的购买行为进行规范如何界定大型维修和中型维修动用维修基金的标准建议：由政府定出业内法定标准和操作程序如规定墙壁,电梯,道路,电梯,水泵,等公共设施大中修的范围及标准,这样小区都是按规定的项目,按预定的时间执行大中型的例常维修保养,紧急情况需制定更详尽规定建议:特别是使用问题要具体,可操作,如何让业主有更多知情权是否由政府专门成立维修资金管理办公室/委员会(可由政府房管局物业协会银行,部分业主代表共同组成),及物管企业如何自律及政府部门如何监管未有可实施的细则由行业协会及房管部门组织物业企业自治,对违规使用维修资金的进行通报,不允许升级,接盘等业务如何申请和使用维修基金程序建议简单易行,主要是物业和业主之间的约定,政府多指导即可.由各小区每年12月底前向全体业主公示次年需维修保养的大中项目及预算, (在公示期间,如果没有业主提出异意,或者提出异议的业主少于1/3的,视为同意);同时报政府的维修资金管理办公室/委员会备案,审核,每年年初由资金帐户中划到物业企业,由物业企业来按计划使用,需每半年报一次维修资金的使用情况,是否按照年前的预算在执行紧急情况使用维修资金的办法未太明确按意见稿第(3)项表述的紧急情况由物业公司先垫付,物业公司会购买相关物资或者请外面的公司来施工,产生了费用,抢修后再报业主或者政府部门来审核，处理往来帐务，万一以后业主或者政府不同意，这是维修资金应该支出的，很易出问题（9）例如同一小区房屋有维修项目，是否需其他楼宇共同分摊建议：按用者自负原则，由需要维修的楼宇全体业主分摊，不需其他楼宇的业主分摊意见稿我司的结论：1. 为了容易操作,应按用者自负的原则，不论时间节点，均由购房者承担维修资金的缴交2. 对2008年2月1日前应该从简，以后从严，同时参照广州、深圳的缴交额度，如广州住宅收取标准为40元/平方的首期维修资金，而深圳是每月另交0.1至0.5元的维修资金费用3. 对购房者不缴清维修资金的应该在东莞市物业专项维修基金实施方案中予以立法，处罚的办法，否则将收不齐4. 对维修资金的使用方面，建议以物业企业先做预算，且在小区公示，规定一定期限，1/3业主不反对的视为通过，且由政府来监管使用，简化使用流程2008-3-1