我国房地产金融风险的产生原因和防范措施毕业论文.doc

深 圳 大 学本 科 毕 业 论 文（设计）题目: 我国房地产金融风险的产生原因和防范措施姓名: 专业: 信息管理与信息系统 学院: 管理学院 学号: 指导教师: 职称： 讲师 深圳大学本科毕业论文（设计）诚信声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），题目我国房地产金融风险的产生原因和防范措施 是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。除此之外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律结果。 毕业论文（设计）作者签名： 日期： 2008年 12 月 1 日任 务 书学生姓名: 学院: 管理学院指导教师: 专业、年级: 一、论文题目: 我国房地产金融风险的产生原因和防范措施 二、基本内容和要求:基本内容：近年来中国房地产业发展异常迅猛，无论是投资规模还是建设速度，出现了一片繁荣的景象，但是在繁荣的同时，中国房地产业存在的诸多问题却不容忽视。我国房地产金融存在的问题是：房地产开发资金过多依赖银行；土地储备制度不完善；个人住房消费贷款存在潜在风险；金融机构经营行为不够理性。这些问题导致一些地区的房地产出现泡沫，为房地产金融风险提供温床。针对这些问题，银行要加快对其自身体系的完善，推出更多的金融产品，引导投资者的资金流向其他资产市场。同时政府也应该加强对房地产业的宏观调控，抑制泡沫的产生。本文就房地产金融风险的涵义，产生原因，以及防范措施方面做出探讨。要求：学生全面查阅有关资料文献；理解相关概念原理与内容, 并确定研究方法.认真独立完成论文设计，要求论文结构合理，思路清晰；要有作者自己的观点、论证，能用所学的理论及方法分析解决实际问题；论点要有理论依据和实际数据或例子的支持。三、参考资料或原始数据:1姚文:住房信贷业务发展的新态势与策略金融理论与实践2005年8月 2王浩.个人住房贷款的风险与防范J.黑龙江对外经贸,2006,3:91-933陈予军：房地产信贷不能再大幅扩张，中宏数据库，2007-3-23. 4宋潇：对当前房地产金融风险的思考J，济南金融，2006（10）. 5陈灿煌：房地产金融风险的成因及防范J，经济论坛，2006（3）. 6周铭、郑智：房地产金融风险的控制与化解J，商场 现代 化，2005（11）.四、指定参考文献:1陈予军：房地产信贷不能再大幅扩张，中宏数据库，2007-3-23. 2宋潇：对当前房地产金融风险的思考J，济南金融，2006（10）. 3陈灿煌：房地产金融风险的成因及防范J，经济论坛，2006（3）.五、指导教师签字: 年 月 日六、审核者(学院领导或论文指导小组组长)签字: 年 月 日深圳大学毕业生毕业论文(设计)成绩登记表 2008 年 12 月 7 日管理 学院 信息管理与信息系统 专业2006 级 姓名 学号完成时间 2008年12月1日 毕业论文题目: 我国房地产金融风险的产生原因和防范措施 内容概述:近年来中国房地产业发展异常迅猛，无论是投资规模还是建设速度，出现了一片繁荣的景象，但是在繁荣的同时，中国房地产业存在的诸多问题却不容忽视。我国房地产金融存在的问题是：房地产开发资金过多依赖银行；土地储备制度不完善；个人住房消费贷款存在潜在风险；金融机构经营行为不够理性。这些问题导致一些地区的房地产出现泡沫，为房地产金融风险提供温床。针对这些问题，银行要加快对其自身体系的完善，推出更多的金融产品，引导投资者的资金流向其他资产市场。同时政府也应该加强对房地产业的宏观调控，抑制泡沫的产生。本文就房地产金融风险的涵义，产生原因，以及防范措施方面做出探讨。指导教师评语:该论文研究了我国当前面临的房地产金融风险问题，系统分析了这些问题产生的原因及其特点，并提出了相应的解决对策。论文选题恰当，论点清晰，论据比较充实准确，结构合理，逻辑性比较强，得出的结论对防范我国房地产金融风险具有一定的现实指导意义。通过论文的写作，证明该同学具有一定的收集资料、分析问题和解决问题的能力，有较好的逻辑推理能力，毕业论文完成情况良好，达到本科毕业论文的要求。建议准许进行论文答辩。 指导教师签字: 答辩小组意见: 答辩小组组长签字: 论文成绩: 注:此表将装入学生成绩档案,请认真填写。本科生毕业论文（设计）须知1、认真学习理解深圳大学本科生毕业论文（设计）工作规定和深圳大学本科生毕业论文(设计)撰写规范及要求。2、努力学习、勤于实践、勇于创新，保质保量地完成任务书规定的内容。3、独立完成规定的工作任务，不弄虚作假，不抄袭别人的工作内容。4、实验时，爱护仪器设备，节约材料，严格遵守操作规程及实验室有关制度。5、毕业论文（设计）必须符合深圳大学毕业论文（设计）撰写规范与要求，否则不能取得考核成绩。6、毕业论文（设计）成果、资料应于答辩结束后及时交给学院收存，学生不得擅自带离学校。经指导教师推荐可作为论文发表。7、妥善保存深圳大学毕业论文（设计）任务书，毕业论文（设计）完成后，将任务书同毕业论文（设计）一并装订，交给指导教师。目录内容摘要1教师点评1一、前言.1二、房地产金融风险的原因.2（一）房地产市场阶段性波动引发的金融风险.2（二）金融业内在因素引发的房地产金融风险.3（三）商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失4（四）法律环境滞后引发的金融风险.5三、金融风险防范措施的几点建议5（一）拓展房地产项目的融资渠道51、房地产信托62、上市融资63、房地产基金6（二）银行提高经营管理能力，增强抗御风险的能力.7（三）形成几个颇具实力的大的房地产开发公司7（四）建立以风险控制为重点的业务监管框架7（五）加强法制建设，杜绝法律、法规的漏洞9四、总结.9参考文献9英文摘要（关键词）10我国房地产金融风险的产生原因与防范措施刘映萱管理学院信息管理与信息系统专业学号：20061032131951044指导老师：丁凡 讲师【内容摘要】 近年来中国房地产业发展异常迅猛，无论是投资规模还是建设速度，出现了一片繁荣的景象，但是在繁荣的同时，中国房地产业存在的诸多问题却不容忽视。我国房地产金融存在的问题是：房地产开发资金过多依赖银行；土地储备制度不完善；个人住房消费贷款存在潜在风险；金融机构经营行为不够理性。这些问题导致一些地区的房地产出现泡沫，为房地产金融风险提供温床。针对这些问题，银行要加快对其自身体系的完善，推出更多的金融产品，引导投资者的资金流向其他资产市场。同时政府也应该加强对房地产业的宏观调控，抑制泡沫的产生。本文就房地产金融风险的涵义，产生原因，以及防范措施方面做出探讨。【关键词】 房地产金融风险 风险防范一、前言房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 二、房地产金融风险的原因引发房地产金融风险的原因大致可以从三个层面来剖析：一是客户层面，包括已贷款的开发商和购买人，即当客户所面临的风险超出其自身所能承担或所愿意承担的范畴时，最后就可能“殃及池鱼”，引发一定程度的金融风险；二是银行层面，包括央行和商业银行，即央行金融政策出台的时机、力度、合理性以及商业银行对房地产信贷业务的操作规范与否、自身承担风险的的能力如何，都可能导致一定的房地产金融风险；三是系统层面，包括房地产投融资的社会环境、经济环境、法律环境等，这些因素均可能对房地产金融风险的产生、以及破坏程度有着一定的影响。具体可从以下几个方面进行分析：(一)房地产市场阶段性波动引发的金融风险1.商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。鉴于房地产业自身的特性，引起房地产市场阶段性波动的因素很多，如果商业银行对房地产业所处的阶段不能较好地把握并进行必要的风险控制，必然要面临更大的风险。造成房地产市场阶段性波动的因素主要包括：1.市场自身的周期规律。任何事物均有其自身的周期性，房地产业亦不例外，自然有其低谷期、复苏期、成熟期、高峰期的出现，尤其是在低谷期和高峰期，所带来的金融风险将更为突出，如在低谷期，表现为市场资金紧张、商品房出现滞销、房价不断创新低、投入资金无法回笼，开发商很可能出现资金链断裂，烂尾楼、空置楼开始大量出现，甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、甚至倒闭，严重危及银行开发性贷款的收回；而在高峰期，表现为市场资金宽裕、购房者踊跃、房价不断创新高、房地产开发和投机炒作不断产生赚钱效应，这时候，商业银行也很可能被极度繁荣的表象冲昏头脑，竞相抢市场、放贷款，殊不知更大的潜在风险正在悄然而至。2.行业政策和当地政府调控措施的变化。首先是房地产企业资质认定、行业准入、行业标准、以及土地政策、房改政策等由房地产管理部门出台的一些制度规定，这些规定在一定时期、一定程度影响房地产客户的风险，进而波及金融业的信贷风险。其次是当地政府对市场调控的意向，如果当地政府不顾当地的经济发展水平和实际需要，搞所谓的“形象工程”、“政绩工程”，对投入开发高档写字楼、高级酒店、高档别墅、“豪宅”等不加以有效控制，导致房地产开发规模过量，摊子铺得太大，土地供应过量，土地价格上涨过快，住房供求结构失衡，空置房增加，就极有可能形成局部过热的潜在市场风险。3.金融政策的调整。房地产业对金融政策的敏感程度远远高于其他行业，每次金融政策(尤其是货币政策)调整所带来的资金面的变动都可以成为房地产行业的风向标，进而给一些地区、行业、企业带来突发性的风险。比如央行提高对发放开发贷款企业的资质等级标准，那么就有低于此资质等级的相当部分的房地产开发企业被银行停止融资而陷入困境，资金链的断裂对一些房地产企业来说可能是灭顶之灾；又比如央行限定对已封顶的多层房产才能向期房购买人发放贷款或降低贷款的成数，那么就有抑制房地产泡沫与投机的风向，且对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验，在这场考验中，与之有互动关系的商业银行又岂能独善其身。4.国际资本的流动。随着我国加入世贸后国际金融一体化进程的加快，国际资本的流动逐步加大且更加难以预测和控制，对于以资金面正关联的房地产业的影响更加防不胜防，如果发生国际资本大量流出时，资金面的骤然紧张，房地产业的繁荣景象可能会急转直下，固有的矛盾和风险随之显露出来，这也是金融业在进行风险防范和控制时不可忽视的一个方面。(二)金融业内在因素引发的房地产金融风险金融业内在因素引发的房地产金融风险，主要是指金融业在应对房地产金融风险过程中，因自身抗风险的能力超负荷时，引发的风险。实事上，国内商业银行资本充足率低、不良资产率高、效益不理想所导致抗风险能力低的现状已是不争的事实。而因房地产业泡沫的破灭引发的大面积金融风险对金融业的冲击无论在国际、国内均有着深刻的前车之鉴。主要症结在于：1.投资融资体制改革进程缓慢，融资渠道单一。国内商业银行(特别是国有商业银行)补充资本的渠道狭窄，直接融资的路子老是走不快，加之商业银行靠增加效益来补充资本实力的希望渺茫(事实上，若提足不良资产风险拨备后，有几家银行可以理直气壮地公布盈利？)，银行资本充足率低，可持续经营能力和抗风险能力并不强；而国内房地产开发企业的融资渠道也好不到那里，企业资产负债率普遍偏高，开发项目要求自筹30的资本金不落实的情况比比皆是，有资料显示：在房地产开发项目资金来源中，由房地产企业和承建房地产项目的建筑企业直接向银行贷款约占60以上，而另外40的资金大部分靠预售房款、个人购房按揭贷款、或拖欠工程款、材料款等方式解决，由此不难看出，在现行的投融资体制下，房地产业对银行的依赖程度和银行所承受的风险程度确实到了极限。 2.住房信贷体系不健全，缺乏专业化的房贷机构。住房银行体系、住房信贷体系的健全与否，也是分散和抵御房地产金融风险的关键所在。房地产最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋抵押公司和商业银行共同组成一套完整的住房金融体系。而我国到目前为止，尚没有一家专业化的住房银行，住房银行体系根本谈不上；房地产贷款均由各商业银行内部的信贷机构进行办理，房地产信贷管理人员除了了解贷款的基本内部操作程序外，大多不具备房地产业务方面的专业知识，所以一些风险的控制措施仅仅停留在表面上也就不足为怪了。3.金融创新滞后，金融品种单调和缺乏必要的避险工具。目前，对房地产业的金融品种基本上只有贷款，各金融机构在面临房地产金融风险时也只有争相抢收贷款的唯一办法，突然抢收贷款的结果等于逼迫房地产企业加快走向困境，更加大了存量贷款的风险，形成恶性循环，而迟一步抢收贷款的就只能面对不良贷款和损失，在突如其来的大面积房地产风险面前往往束手无策。因此，金融创新滞后、金融品种单调和缺乏必要的避险工具，加大了房地产金融风险的发生频率和金融业的应对难度。4.金融业自身的资产负债结构不合理，且不良资产负担沉重。商业银行对房地产业的贷款期限都比较长，对个人住房贷款的最长期限甚至可达30年，而商业银行目前的负债结构中，最大的负债品种为存款，存款的最长期限为5年，其他长期性负债几乎没有或微乎其微，这样的资产负债结构显示房地产信贷业务始终存在着短期性负债来源与长期性资产占用之间的矛盾。随着个人住房贷款比重不断提高，商业银行资金期限结构不匹配的问题会越来越严重，房地产风险引发的金融业流动性风险、挤兑风险等随时存在。再说，虽然国内金融业经过采取不良资产剥离、加强不良贷款管理等手段，近年来不良贷款率呈现不断下降的趋势，但报表上的不良资产和报表未统计的潜在不良资产依然成为其后续经营的沉重负担，加之为了体现盈利水平而没有提足不良资产风险拨备，国内金融业抗风险能力弱之又弱。(三)商业银行房地产贷款操作疏漏引发的金融风险商业银行在发放房地产贷款中如果没有保持必要的职业谨慎和遵守操作规程，每一个环节的疏漏都很容易导致贷款出现风险或损失。突出表现为：1.对借款企业审查把关不严引发的风险。一是对“四证”审查不严。央行和各商业银行均要求发放住房开发贷款时，借款企业必须取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等“四证”。借款企业取得了“四证”，一方面反映其所开发的项目合法合规，另一方面也体现出开发企业投入了相应的项目开发前期自有资金，开发的基本条件具备。如果对“四证”的审核流于形式，对“四证”没有或不全的企业仍发放住房开发贷款，导致所开发的项目引发纠纷或无法取得“商品房预售许可证”等情况，将直接威胁贷款的安全。二是对借款企业的资本实力审查不严。房地产业是一个高投入的行业，企业自有资金的不足必然对其发展产生负面影响。有些借款企业资金实力不足，自身资产负债率高，以“空手套白狼”的方式进行房地产开发；有些企业则在项目资本不到位的情况下，采取预收、贷款、拖欠等形式，超负荷进行房地产连片开发；如果没有对借款企业的资质、资金实力、企业资本金和项目资本金到位情况进行严格审查，这等于把绝大部分的风险揽到了银行身上，在开发项目的商品房顺利销售时风险尚不明显，如果一旦出现房产滞销、价格下降等不利因素，银行贷款风险立即凸现出来，贷款损失在所难免。三是对贷款资金使用和回笼款的监控不到位。贷款资金使用监控不到位，就可能造成贷款资金被挪用，形成项目资金缺口，有出现“烂尾楼”的可能；而对贷款项目的商品房销售回笼款的监控不到位，就有可能使销售回笼款不能正常回流贷款行或回笼款被挪用于其他项目的开发等，使第一还款来源流失，影响贷款的按期归还。四是对开发企业流动资金贷款的审查不严。为规避"四证"管理要求，少数商业银行迎合房地产开发企业不合理要求，用变通的办法将流动资金贷款用于弥补房地产开发项目资金的不足，贷款到期无法及时归还时，又使用展期、借新还旧等形式延长贷款期限；这种短贷长用的违规做法，只有使房地产金融风险有增无减。2.对个人住房贷款不规范操作引发的风险。一是“假按揭”。主要是一些开发商或某些别有用心者利用他人证件、或假名字假证件等以按揭贷款的名义从银行骗取或套取贷款资金，“假按揭”造成房地产市场的虚假繁荣，使开发商提前获得了销售资金，最后不仅把“烂尾楼”、“滞销房”等留给了银行，而且银行面对莫须有的借款人追贷无门，直接蒙受巨额损失。二是投机性贷款。即借款人贷款购房不是为了改善居住条件，而是为了投机牟利，一人在一个或多个银行贷款购买多套房产，等待房价升值出售，在遇到房价大幅下跌时，也就意味着借款人违约或无法归还贷款的开始。三是忽视第一还款来源。第一还款来源是个人住房贷款能否按期收回的直接保证，而目前恰恰存在对第一还款来源的审查流于形式的现象，总认为抵押担保手续齐全就高枕无忧了，从对一些个人住房贷款违约情况分析，有相当部分的是由于借款人无固定职业、收入不稳定、还款能力不足造成的。四是担保手续疏漏。按现行做法，发放贷款时借款人必须以购买的房产作抵押，开发商也应当提供阶段性担保，以确保贷款第二还款来源的落实。如果对抵押手续的办理有所疏漏，出现降低首付款的比重、提高抵借比、抵押登记手续不全，以及开发商没有提供可变现的抵押品或保证金用于阶段性担保，在第一还款来源不足时，这些潜在的贷款风险立即成为现实的风险。造成后果最严重的，要属著名的美国次贷危机。20012004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构-住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报比较，发现90的贷款人高报个人收入5或以上，其中60借款人虚报收入超过实际收入一半以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40，而2001年的比例为21。这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5上升到2006年的20。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此而停住脚步。在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实 上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。(四)法律环境滞后引发的金融风险1.信用体系不健全。在我国，信用机制不健全是危及各家银行信贷投入安全性的最大难题。国内企业和个人信用查询和记录体系尚属空白，信用好与信用差、以及信用好坏程度除知情者以外，无其他渠道可以事前知晓，且不守信者没有得到应有的社会公示、谴责和惩戒。基于信用体系不健全的状况，银行办理信贷业务(特别是个人信贷业务)中对客户的选择和调查就犹如“瞎子摸象”，仅凭表象的判断选择客户容易造成较多的失误，客户的道德风险防不胜防。2.法律法规不完善。目前，作为支柱行业、涉及千家万户的的房地产业，只是依照一些行业主管部门的文件、规定行事，而且各种法规规定政出多门，尚没有一部完整的房地产法来对房地产运作过程、以及房地产企业的行为、房地产投资行为等作出规范，房地产风险危机四伏；同时，余额已近2万亿元的房地产贷款，除了执行贷款通则、担保法、以及央行、各商业银行的规定外，也没有更为直接、细致的相关法律来对借贷双方以及借贷行为、抵押登记行为、抵押房产处置、风险控制等作出约束和规范。3.法律约束软弱化。当地行政干预使权力大于法律的现象、以及“赢了官司输了钱”的执行难局面屡见不鲜。在实际工作中，法律约束的软弱化给银行带来诸多难题。面对不良贷款客户，银行一般采取催收、动员还款、信贷制裁、诉讼等方式维护债权，防止遭受损失。若借款方刻意赖帐，银行对其采取的说服和信贷制裁往往显得苍白无力，最后只好使出最后一招-“诉讼”，可胜诉后的执行难问题是众所周知的难题。4.房地产中介市场混乱，房地产评估价格严重失真，令债权人遭受损失的情况防不胜防。三、金融风险防范措施的几点建议(一)拓展房地产项目的融资渠道，对新生的融资工具要密切关注，国家应推进金融体系的建设推出新的金融产品，改变我国的金融体系就是银行体系的尴尬局面，拓宽房地产融资的渠道，减轻银行金融风险。从以上对房地产金融风险的产生原因的分析，可知国内的房地产业依赖银行贷款比重过大，单一的融资渠道，使得我国的银行体系就成为了最大的金融风险所在。房地产金融是国家金融体系的一个分支，它的发展，受到国家这个大的金融体系的影响和制约。大环境没有营造好的氛围，始终对房地产金融构成负面的影响。我国的金融体系不完善，包括体制、立法、实施细则、风险防范的力度，还有待政府相关部门和从事金融行业的专业人员，集思广益，共同谋求发展路向。借鉴国外的经验，以下几种金融产品可以进入我国的房地产金融体系，以降低整体风险。1.房地产信托待添加的隐藏文字内容3根据银监会的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）中关于“房地产信托业务”的界定，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人利益或者是特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用的标的，对房地产信托资金进行管理、运用、处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。信托公司开展房地产融资信托业务的优势在于：可控性强。信托公司通过信托资金的运用，对资金使用主体在财产权或财产支配权甚至经营管理权方面形成绝对控制的格局。一方面，对信托资金运用的安全性、合理性进行全程监控，确保了信托资金用途不被改变。另一方面，信托公司可以直接对项目运行中可能出现的市场风险、操作风险以及道德风险进行防范和管理，以确保信托财产的完整和委托人的利益。灵活性。信托公司可以运用自身手段灵活，工具多样的优势，将权益型与债务型信托、经营性与非经营性权益信托、直接债务型与间接债务型信托等组合，并根据房地产开放商及其项目的实际情况立体组合，真正使房地产信托成为合规经营、风险可控，收益良好的信托业务。房地产信托融资对于房地产企业的意义在于：信托产品能够比较灵活、充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，信托能够解决其他渠道难以解决的问题；相对于其他的融资渠道，房地产融资信托融资方式不但能够降低房地产企业整体的融资成本、节约财务费用，还有利于降低房地产资金的持续应用和公司发展；信托在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。房地产信托可以串接多种其他融资工具。可引入房地产基金，可以转变为国内产业投资资金，可以固定回报方式接入项目公司，可适时包装房地产企业上市，可以为项目前期建设融资以完成银行贷款条件等等。2.上市融资包括直接上市融资、买壳上市融资、造壳上市融资、借壳上市融资、海外上市融资、债券融资等形式。目前，上市有较高的门槛，一般都是大中型的公司才具备条件。对于我国的房地产公司大小参差不齐的状况，我国的股市也是处于一蹶不振的状态，中小型公司很难从这个途径得到所需资金。建议房地产业进行重组，并购，形成一批综合实力较强，效益好，资金雄厚的企业，社会知名度高，也有利于稳定股市，从而也较容易通过股市来融资。3.房地产基金房地产基金也就是房地产投资信托（REITs），它是采取公司或者商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。它实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专业化的投资机构和人员进行具体经营管理。主要通过不同项目，业务的投资组合，实现风险的分散。2004年底，美国193家上市的REITs中，实物资产类有153家，市值2752.9亿美元，占上市REITs总市值的89.41，对房地产的直接投资和经营使得REITs有别于其他的基金类股票，成为资本市场上一个独具特色的品种。(二)银行提高经营管理能力，增强抗御风险的能力首先，必须规范贷款审核流程，并对存在的漏洞作出补救。在审核个人或者企业的贷款时，信贷从业人员需要以高度的风险防范意识和良好的职业道德，对被审核方的各个具体指标进行详细调查，客观地作出分析。如对于个人住房抵押贷款，需要对个人的收入水平及稳定性，当前的负债情况，以往的消费信用记录，所抵押的房产的实际价值作出正确合理地评估；而对于房地产开发贷款，则需要对房地产企业的信誉，资产，负债，自有资金，以往开发项目的收益情况进行分析，还要对将要实施项目作出财务方面的可行性研究，对正在实施的工程项目，由专人进行阶段性跟踪，密切留意资金运用情况，做到专款专用，以及销售资金的回笼，利息的支付。杜绝弄虚作假，对违规的银行职员给予严厉的处罚。其次，银行内部应当成立专署机构，负责本地房地产市场动态信息的收集，扩大信息来源，便于分析国家产业政策对房地产企业的影响，制定与产业政策相一致的房地产信贷政策，加强对房地产周期性波动研究，防风险于未然。第三，银行机构应当注意各种项目的投资比例，不能单一投资，因为每个行业都有兴衰的时候，把风险分散到各个行业中去，可以实现优势互补，可以根据地区的行业发展状况，设定投资于某行业（三）形成几个颇具实力的大的房地产开发公司在资金，人力资源，市场占有率，企业信誉，经营管理理念等方面都较为优胜。大企业，抗御风险的能力就自然强大，相对于小企业而言，当经济发生波动时，适应能力较强。中央调高了贷款利率，目的在于抑制目前投资过热的势头，也使得中小规模的房地产公司逐渐退出竞争的舞台，或兼并联合，形成具有一定规模的公司。实际上，国家是通过提高利率，增加贷款的成本，在房地产业重新洗牌，强者会更强，对企业的资金管理提出更高的要求，完善开发过程的全程跟踪，减少资金的浪费，降低运营风险，增强还贷能力，从而达到规避金融风险的目的。大公司的出现，使得风险更加集中，防范更有侧重点。这里并不是鼓励发展垄断企业，垄断对于一个行业的发展和消费者来说，都不是一件好事，但在目前的情况下，几家大的房地产开发企业齐头并进，对规避金融风险，确实有很大的好处。 (四)建立以风险控制为重点的业务监管框架，加强房地产金融业务的监管工作要与房地产投资顾问公司展开合作，加强对房地产市场走向的调研和分析，对重点区域、重点地块的地价、房价的变化要跟踪研究，及时发现问题并予以妥善解决，减少贷款风险。再者，要加强风险预警机制的建设，及时惩处违纪行为，铲除腐败的温床。(五)加强法制建设，杜绝法律、法规的漏洞对于即将出台的房地产政策，要认真地进行多方论证。例如，关于经济适用房的措施最初出台时，当时对业主转手出售时的获利空间没有认真考虑，及至考虑政府回购经济适用房的补充条款时，因产权已归属业主，政府无法对已售产品强行回购，使公共利益遭受了一定的损失。因此，政策制定者在政策出台前必须认真考虑其成熟与否。鉴于目前炒楼需求旺盛，国家可以通过立法，对在一定期限内（比如两年）的新房产转手，开征额外的税项，增加炒楼的成本，抑止炒楼风气，平稳房地产价格，防止房地产泡沫的出现，从而达到防范金融风险的目的。对另外一种情况，也可以使用相应的手法，如果一个居民，在三年内连续购买了两套以上的房产，可以被视为炒楼。对于他购买的第二套以上的房产，可以适当提高首付比例。另外，对手上拥有土地的开发商，在一定时期内（比如说一年），如果不作开发的话，按时间或者土地面积，收取占用费，对超过一定期限（如两年）不作开发的话，国家有权收回土地使用权，这样，就可以杜绝开发商囤积土地，加快土地开发的力度，增大房屋的供应量，更多的满足购房者的买房需求，缓和楼价飞速攀升的局面。除了上面谈到的措施以外，完善个人征信体系，楼盘位置、价格信息，房地产政策网络化，增加消息透明度，对银行贷款申请的评估都有正面的作用。四、 总结 我国房地产业发展正面临着一个大发展时期，我国房地产业刚刚起步，很多方面都不完善。融资渠道单一，房地产开发资金过多地依赖银行，使我国的银行承担了大部分的风险，但是银行的收益却不能与其承担的风险成正比，信贷的审查不严导致了一些不良资产的形成，也给了投机分子投机的机会。一些房地产开发商用假按揭的方式骗取了大量贷款，并且把这些贷款运用到在建设中，房地产开发陷入了恶性循环中，银行也背负了越来越重的负担。同时房地产金融市场体系不完善，多层次的市场体系尚未建立，二级市场的发展不畅使房地产市场的过滤效应失常，导致大批的房屋闲置，同时陷入房价居高不下的局面。再加上一部分非理性的投资者加入到了炒房大军中，使中国的房价更加雪上加霜，致使中国房地产发展产生泡沫。中国的房地产市场出现了一种奇特的现象，一方面房价高得惊人，老百姓买不起房，但是在另一方面，房屋市场却出现供不应求的局面。从这个现象上来看，中国的房地产泡沫已经形成，并为大部分理性购房者所发现，非理性投资者为了维护自身的利益，在这种情况下不肯降价出售自己的房产，但是投机分子却在这个时间出售房产，把风险压在非理性投资者的身上。 要想改变这种状况，并对泡沫经济进行抑制首先应该要政府出面，对房地产市场运作进行调控，进行良性引导。结合房地产的周期性原理对房地产业进行降温，通过提高利率，提高项目审查等方法对房地产业进行监控，中国房地产金融实现软着陆。同时加速信息披露体制的建立，引导非理性投资者向理性投资者进行转变。为了房地产市场的良性发展还要建立一个公平公开的市场运行机制。对于融资方式单一的问题可以通过对金融体制的来改变，发展债券融资，房地产基金，上市融资，项目融资等手段拓展融资渠道。并且为投资者提供更多健康的投资项目，引导资金流向更多的方向，而不是集中在房地产业。 我国发展社会主义市场经济，宏观调控是我国的优势所在，应该发挥这方面的优势，在政策，和宏观调控上下文章，在房地产发展中起到监督者与引导着的作用，同时法律的完善也十分必要。在入世的6年中，我国经济发展形势一片大好，要抓住这个机会，学习国外经济发展的经验，不断完善金融业的体制，发展多种金融产品，促进房地产业发展不断完善，从而推动中国经济的整体发展。【参考文献】1姚文:住房信贷业务发展的新态势与策略金融理论与实践2005年8月 2王浩.人住房贷款的风险与防范.黑龙江对外经贸,20